Bijlage: memo van Adviesgroep Woningcorporaties BDO Belastingadviseurs aan Aedes /Belastingdienst d.d. 25 maart 2009.

Transcriptie

1 Vraag. Tot de uitgaven van een woningbouwcorporatie behoren de uitgaven met betrekking tot en van vastgoed. De vraag wanneer er sprake is van een suitgave en wanneer van een uitgave met betrekking tot is in de jurisprudentie redelijk uitgekristalliseerd, echter een kwalificatie blijft afhankelijk van de feiten van het individuele geval. Binnen de corporatiewereld zien we echter op dit gebied vaak uitgaven die bij elke corporatie in één of andere vorm voorkomen. BDO heeft een opsomming gemaakt van werkzaamheden op dit gebied, die binnen de corporatiewereld veelvuldig voorkomen (zie memo in bijlage). BDO heeft vervolgens de gangbare jurisprudentie op deze werkzaamheden toegepast en heeft aangegeven of de uitgaven met betrekking tot die werkzaamheden in het algemeen tot skosten worden gerekend resp. als kosten moeten worden gekwalificeerd. De vraag die BDO heeft voorgelegd is of de Belastingdienst zich akkoord kan verklaren met de kwalificaties welke BDO heeft gemaakt. Antwoord. De vraag of een uitgave moet worden gekwalificeerd als een uitgave terzake van dan wel terzake van is een feitelijke vraag. Dat houdt in dat er op dit punt geen algemene regels kunnen worden geformuleerd. Feiten zullen in elk geval weer anders (kunnen) zijn. De jurisprudentie heeft in de afgelopen jaren de hoofdlijnen aangegeven op basis waarvan kwalificatie van uitgaven dient plaats te vinden. Naast hoofdlijnen geeft de jurisprudentie ook de uitzonderingen op de hoofdregel resp. de verfijningen weer Binnen de werkzaamheden van corporaties kunnen redelijk gestandaardiseerde werkzaamheden worden onderkend, welke in grote lijnen bij elke corporatie met regelmaat voorkomen. De lijst in de memo van BDO geeft een goed overzicht van dergelijke gestandaardiseerde werkzaamheden. De vraag of de Belastingdienst deze lijst wil accorderen moet evenwel ontkennend worden beantwoord. Wanneer de Belastingdienst dit nl zou doen, zou dit betekenen dat de Belastingdienst beleid op het gebied van feiten gaat maken en dat is niet mogelijk. Wel wil de belastingdienst BDO en de woningcorporaties als volgt tegemoet komen: De werkzaamheden van een woningcorporatie worden fiscaal gekwalificeerd aan de hand van de regels welke goed koopmansgebruik stelt. De gangbare jurisprudentie en de hoofdregels hieruit gelden als uitgangspunt. Wanneer een corporatie werkzaamheden verricht welke op de bovengenoemde lijst uit de memo van BDO voorkomen, dan is de Belastingdienst bereid af te spreken dat de kwalificatie welke BDO aan deze werkzaamheden geeft waarbij BDO de hoofdlijnen van goed koopmansgebruik volgt - in zijn algemeenheid gevolgd kan worden. Hierbij dient wel te worden aangetekend dat de inspecteur te allen tijde de mogelijkheid heeft om in een individueel geval de kwalificatie ter discussie te stellen. Deze afspraak geldt voor de indiening van de aangifte vennootschapsbelasting 2006 t/m In de loop van 2010 zullen de (adviseurs van de) woningcorporaties en de Belastingdienst evalueren hoe deze afspraak in de praktijk uitvalt. Onder deze voorwaarde is de belastingdienst bereid de lijst van BDO als een (begin van een) leidraad te beschouwen, welke de woningcorporaties in de praktijk bij de aangifte vennootschapsbelasting kunnen hanteren.

2 2/13 Bijlage: memo van Adviesgroep Woningcorporaties BDO Belastingadviseurs aan Aedes /Belastingdienst d.d. 25 maart BDO CampsObers Accountants & Belastingadviseurs B.V. Memo Aan Aedes / Belastingdienst Apeldoorn, 25 maart 2009 Van Adviesgroep Woningcorporaties BDO Belastingadviseurs Kopie aan: Betreft: Standpunt BDO inzake onderscheid tussen s- en skosten. In dit memo geven onze inzake het onderscheid tussen en welke gevormd is met input van de dagelijkse praktijk bij de corporaties. De aangegeven posten zijn niet limitatief. Graag gaan wij in overleg inzake onderstaand ter vorming van de best practices in VSO Onderhoud versus Onderhoud = als een bedrijfsmiddel wordt hersteld in oude staat. Verbetering = als een bedrijfsmiddel technisch vernieuwd wordt, qua capaciteit wordt vergroot of de hoedanigheid wordt gewijzigd. In het navolgende werken wij beide aspecten nader uit. 1.1 Onderhoud Fiscale skosten zijn uitgaven die zijn gericht op de instandhouding van het vastgoed. De kosten hebben uitsluitend als doel het goed in bruikbare staat te houden en de ingetreden achteruitgang weer op te heffen. De bestemming c.q. de aard en omvang van het betreffende vastgoed wordt door niet gewijzigd. Factoren als een eventuele waardevermeerdering of levensduurverlenging hebben fiscaal geen betekenis.

3 3/13 Uit de jurisprudentie zijn vervolgens de volgende bijzondere situaties gekomen: Onderhoud naar aanleiding van veiligheidsvoorschriften In beginsel zijn werkzaamheden naar aanleiding van veiligheidsvoorschriften aan te merken als skosten. Indien de skosten in verhouding tot de boekwaarde aanzienlijk zijn, dient er te worden geactiveerd. Een indicatie van wat onder aanzienlijk moet worden verstaan is de verhouding 1:4. Achterstallig Uitgaven voor achterstallig zijn in beginsel als skosten aan te merken, ondanks dat deze kosten relatief hoog zijn. Uitzondering hierop is als de waardevermindering ten gevolge van het achterwege blijven van in de afschrijvingen is verwerkt. Dan zijn immers de kosten reeds ten laste van het resultaat gebracht. De skosten voor achterstallig moeten dan worden geactiveerd, hoewel het zuivere skosten zijn. Indien kosten voor achterstallig (deels) toegerekend kunnen worden aan de periode van de vorige eigenaar, kan dat deel niet als skosten ten laste van het resultaat worden gebracht. Zie ook hierna bij. Splitsing Het komt regelmatig voor dat er meer dan alleen wordt uitgevoerd. Hierbij moet u bijvoorbeeld denken aan het vervangen van het dak door een vergelijkbaar dak. Daarbij wordt dan bijvoorbeeld als extra onderdeel isolatie aangebracht. In deze situatie dient een splitsing te worden toegepast tussen skosten en, die respectievelijk ten laste van het resultaat worden gebracht dan wel wordt geactiveerd. Kosten herstel duurder dan Bij sommige werkzaamheden is er sprake van een doordat er meer wordt aangebracht dan wat er zat. Bijvoorbeeld van enkel naar dubbel glas. De kosten van herstel in oude toestand zijn echter meer dan wanneer de wordt toegepast. Met die achtergrond dienen deze kosten naar onze mening als worden geboekt. Ander voorbeeld hiervan is de vervanging van een CV- ketel door HR ++ ketel. 1.2 Verbetering Er is sprake van als de werkzaamheden een wezenlijke verandering aan de onroerende zaak aanbrengen waardoor het pand naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan. Met andere woorden er wordt meer gedaan dan alleen het terugbrengen in bruikbare staat. Denk hierbij aan het realiseren van extra apparatuur bij een keuken, welke er voorheen niet in zat. Ten aanzien van zijn er eveneens enkele bijzondere situaties: Herstel schade Indien de werkzaamheden uitsluitend betrekking hebben op herstel van geleden schade, dan dienen de kosten te worden geactiveerd.

4 4/13 Achterstallig Zoals hiervoor aangegeven, is er sprake van indien de (versnelde) slijtage niet al via afschrijving is meegenomen. Indien dit wel het geval, moeten de kosten worden geactiveerd. Onderhoud en toch activeren Hoewel dat er sprake is van zuiver moeten de kosten alsnog worden geactiveerd als: a) de skosten toerekenbaar zijn aan de vorige eigenaar b) verhouding kosten en boekwaarde. Ad a) Toerekenbaar aan vorige eigenaar De kosten na aanschaf van het vastgoed welke toe te rekenen zijn aan de periode van de vorige eigenaar dienen in zijn geheel te worden geactiveerd. Dit ondanks dat er eventueel sprake is van. Indien er jaren na datum van aanschaf wordt uitgevoerd, dienen deze te worden geactiveerd als ze voor 70% of meer toe te rekenen zijn aan de vorige eigenaar. Ad b) Verhouding kosten en boekwaarde Daarvan is sprake als de kosten van in verhouding tot de boekwaarde aanzienlijk zijn. Een indicatie van wat onder aanzienlijk moet worden verstaan is de verhouding 1:4. Algehele vernieuwing Of er sprake is van een algehele vernieuwing hangt af van wat er in bouwkundig opzicht is gebeurd. Ontstaat er door de vernieuwing nieuwbouw, dan is er sprake van algehele vernieuwing. De kosten die hiermee gemoeid zijn, moeten dan worden geactiveerd. Dit ondanks dat er wellicht feitelijk (deels) sprake is van.

5 5/13 De lijst met werkzaamheden die hieronder is opgenomen heeft geen betrekking op achterstallig, tenzij anders is aangegeven. De lijst met werkzaamheden hebben we verdeeld in: 1. te activeren werkzaamheden; en 2. werkzaamheden die ten laste van het resultaat kunnen worden gebracht. 1. Te activeren kosten. De volgende swerkzaamheden zorgen voor een van de bestaande situatie. De kosten die betrekking hebben op deze werkzaamheden dienen te worden geactiveerd. Werkzaamheid Fiscale beoordeling Actie Het storten van een bergingsvloer Indien er herstelwerkzaamheden plaatsvinden is er sprake van skosten Het aanbrengen van nachtventilatie in de kozijnen Een badkamer uitbreiden door deel van de zijkamer erbij te trekken Dit betreft uitsluitend een ten aanzien van de oude situatie Het verbeteren van de entreedeuren Het verbeteren van mechanische ventilatie Het aanbrengen van branddetectie apparaten en een videofooninstallatie Ervan uitgaande dat er voorheen geen Smart-tag, branddetectie apparaat en videofooninstallatie aanwezig waren, is er sprake van Het plaatsen van dakkapellen Dit is een ten opzichte van de oude situatie

6 6/13 Het realiseren van tussenbouw, zijnde overdekte overgang tussen woning en bijvoorbeeld garagebox Doordat de tussenbouw er voorheen niet was, is er sprake van Het overnemen van tussenbouw en daarna uitvoeren van c.q. Indien de slijtage niet is veroorzaakt in de eigendomsperiode van de woningcorporatie zal er sprake zijn van achterstallig dat conform jurisprudentie geactiveerd moet worden Het isoleren van een berging Doordat er voorheen geen isolatie was, is er sprake van Het realiseren van een luifel Er is sprake van een ten opzichte van de oude situatie Schilderwerkzaamheden na uitvoering van een geriefs Het nodige schilderwerk is een gevolg van de geriefs. Er is daarom sprake van een Ventilatiemogelijkheden aanbrengen in een nieuwe keuken Er is sprake van een ten opzichte van de oude situatie Het aanbrengen van een 2 e toilet, inclusief tegelwerk en fonteintje. Er is in deze situatie sprake van een wezenlijke verandering of modernisering Het verwijderen van een schoorsteenmantel en kasten voor het plaatsen van een afvoer Het plaatsen van een buitenberging inclusief straatwerk en het aanbrengen van elektra en een aansluitpunt voor een wasmachine Het plaatsen van een extra vaatwasmachine aansluiting

7 7/13 Het plaatsen van Isoglas voorzetramen Het vergroten van een kamer Het aanbrengen of uitbreiden van een meterkast. Vanwege de voorzetramen is er sprake van betere isolatie Indien er voorheen geen meterkast bestond, gaat het om het aanbrengen van een. Het uitbreiden van de meterkast met extra groepen is ook een Het verplaatsen van een keukenblok naar de bijkeuken inclusief installatie werk In de keuken wordt een nieuw keukenblok aangebracht. Het oude keukenblok verplaatst naar de bijkeuken. Ten opzichte van de oude situatie is dit een. Het slopen van een dak om isolatie aan te brengen. Het aanbrengen van isolatie is een ten opzicht van de oude situatie. Het slopen van het dak houdt verband met het aanbrengen van isolatie.

8 8/13 2. Kosten van werkzaamheden die ten laste van het resultaat kunnen worden gebracht als skosten. De volgende swerkzaamheden zorgen niet voor, maar brengen de zaak terug in oude toestand. De kosten die betrekking hebben op deze werkzaamheden moeten ten laste van het resultaat worden gebracht. Bij sommige werkzaamheden kan er ook gedeeltelijk sprake zijn van door het aanbrengen van nieuwere materialen. De kosten van deze worden ten laste van het resultaat gebracht voorzover het niet duurder is dan herstel in oude toestand. Sommige werkzaamheden komen voort uit veiligheidsvoorschriften. Op basis van jurisprudentie komen deze kosten ten laste van het resultaat indien de kosten niet in een wanverhouding staan tot de boekwaarde. Werkzaamheid Fiscale beoordeling Actie Het controleren van riolering swerkzaamheden Het reinigen van de gevels Het aan dakbedekking Het reinigen van de dakgoten van de panden Asbestsanering swerkzaamheden Voor zover er geen en worden aangebracht, is er sprake van De kosten van eventuele worden ten laste van het resultaat gebracht voorzover het niet duurder is dan herstel in oude toestand. swerkzaamheden Deze kosten komen in de meeste gevallen direct ten laste van het fiscale resultaat. Is er echter een direct verband tussen de uitgaven en de waardevermeerdering van het pand, dan is sprake van. Dit verband zal in veel gevallen niet aantoonbaar zijn

9 9/13 Het schilderen van de kozijnen en deuren aan de buitenzijde en de binnenzijde van de panden Het en van de tuinen bij de diverse gebouwen en het reinigen van de sloot Het reinigen en en van de schoorstenen van de diverse panden Het herstellen van houtrot bij boeidelen en windveren Het en en keuren van de liften Het controleren en en van de mechanische ventilatie Het reinigen en vervangen van bitumen daken Het schoonmaken van de kunststofkozijnen van diverse panden Het vervangen en herstellen van metsel- en voegwerk Het vervangen van de hemelwaterafvoer Het herstellen van straatwerk Het en van de binnenriolering van diverse panden Deze kosten komen in de meeste gevallen direct ten laste van het fiscale resultaat als zijnde skosten Deze kosten komen in de meeste gevallen direct ten laste van het fiscale resultaat als zijnde skosten Deze kosten vallen naar onze mening onder de skosten Deze kosten komen in de meeste gevallen direct ten laste van het fiscale resultaat als zijnde skosten Deze kosten vallen naar onze mening onder de skosten Deze kosten vallen naar onze mening onder de skosten Deze kosten vallen naar onze mening onder de skosten swerkzaamheden swerkzaamheden swerkzaamheden Er is in deze situatie geen sprake van een wezenlijke verandering of modernisering swerkzaamheden

10 10/13 Het vervangen van deuren door brandwerende deuren Het vervangen van zachtboard en PVC plafonds door brandwerend materiaal Divers geveltimmerwerk bij schilderbeurt Divers schilderwerk Het vervangen van dakpannen Het vervangen van zonweringen Vervanging en bekleding van een berging Het vervangen van hardglas ramen Het uitvoeren van kozijnreparaties Er is in beginsel sprake van. Echter, doordat de vervanging uitsluitend gebaseerd is op voorschriften kan het standpunt worden ingenomen dat het uitsluitend skosten zijn Er is in beginsel sprake van. Echter, doordat de vervanging uitsluitend gebaseerd is op voorschriften kan het standpunt worden ingenomen dat het uitsluitend skosten zijn Deze kosten komen in de meeste gevallen direct ten laste van het fiscale resultaat als zijnde skosten Deze kosten komen in de meeste gevallen direct ten laste van het fiscale resultaat als zijnde skosten Het vervangen van dakpakken, mits er geen plaatsvindt aan het dak, vallen naar onze mening onder de skosten swerkzaamheden Er is in deze situatie geen sprake van een wezenlijke verandering of modernisering Er is in deze situatie geen sprake van een wezenlijke verandering of modernisering De kosten die betrekking hebben op herstel in oude staat kwalificeren als skosten

11 11/13 Het aanbrengen van de CVinstallatie. Inclusief onvoorziene en voortijdige vervanging Werkzaamheden aan installaties (n.a.v. veiligheidsinspecties) Het aanbrengen van vluchtdeuren Het afdichten van kieren met brandwerende pur Het vervangen van een radiator door een ander type Het vervangen van een vloer of balklaag De oude CV-installatie zal worden vervangen door een HRinstallatie. De oude installaties zijn vaak niet meer te verkrijgen. Vervanging door een moderne installaties is daardoor vaak de enige optie. De kosten van eventuele worden ten laste van het resultaat gebracht voorzover het niet duurder is dan herstel in oude toestand. Er is in beginsel sprake van. Echter, doordat de werkzaamheden uitsluitend gebaseerd zijn op voorschriften kan het standpunt worden ingenomen dat het uitsluitend skosten zijn Er is in beginsel sprake van. Echter, doordat het aanbrengen van vluchtdeuren uitsluitend gebaseerd is op voorschriften kan het standpunt worden ingenomen dat het uitsluitend skosten zijn Op basis van veiligheidsvoorschriften is de situatie verouderd. Door het aanbrengen van brandwerende pur wordt de situatie in oude staat hersteld situatie betreft het geen. De radiator wordt vervangen door een ander type De vloer of balklaag zal zijn stevigheid door verloop van tijd hebben verloren. Door versteviging wordt deze teruggebracht in de oude staat

12 12/13 Het vervangen van (koperen) leidingen onder de vloer door nieuwe (polytheen) leidingen De oude leidingen zullen vervangen worden door leidingen van moderne materialen. Aangezien de oude materialen niet meer te verkrijgen zijn is hier sprake van. De kosten van eventuele worden ten laste van het resultaat gebracht voorzover het niet duurder is dan herstel in oude toestand. Het vervangen van alle raamen deurkozijnen door kunststof of gecertificeerd hardhout Indien de oude kozijnen zullen worden vervangen door moderne materialen is er in beginsel sprake van. Het is echter normaal dat kozijnen vervangen worden door hardhout of kunststof, zodat hier geen sprake van. De kosten van eventuele worden ten laste van het resultaat gebracht voorzover het niet duurder is dan herstel in oude toestand. Het vervangen van een groepenkast Indien een groepenkast wordt vervangen zal dit vaak gebeuren in het kader van veiligheidsvoorschriften Een CV-ketel verplaatsen naar vliering, inclusief het omleggen van leidingen en omtimmering Het verplaatsen van een CV-ketel brengt geen wezenlijke met zich mee ten opzichte van de oude situatie. Er is slechts sprake van en verplaatsing Het afschilderen van nieuwe gips plafonds De nieuwe plafonds zijn aangebracht ter vervanging. Het schilderwerk maakt deel uit van deze vervanging

13 13/13 Het aanbrengen van liftaanpassingen Er is in beginsel sprake van. Echter, doordat de werkzaamheden uitsluitend gebaseerd zijn op voorschriften kan het standpunt worden ingenomen dat het uitsluitend skosten zijn. Verlaagd plafond toepassen om leidingen weg te werken Er is in deze situatie geen sprake van een wezenlijke verandering of modernisering Het bekleden van schoorstenen Indien het bekleden van schoorstenen het gevolg is van veiligheidsvoorschriften, is er sprake van skosten Kleurverschil in metselwerk herstellen Het betreft een herstel in oude toestand Het vervangen van raamdorpelstenen in verband met kleurverschil Ontgraven onder funderingsbalk in verband met toegang onder woonkamer Het betreft een herstel in oude toestand Dit zijn noodzakelijke werkzaamheden om bij de woonkamer te kunnen komen i.v.m. Het reinigen van daken en preventief impregneren Het reinigen van daken valt onder de reguliere skosten. Het preventief impregneren valt aan te merken als eenmalige slast. Uitgaven ten behoeve van veilig wonen zoals het aanbrengen van veiligheidssloten Deze werkzaamheden vloeien voort uit veiligheidsvoorschriften waardoor er in beginsel sprake is van tenzij de kosten in een wanverhouding staan tot de boekwaarde. Bij dit soort kleine aanpassingen zal daar geen sprake van zijn.