Trivent en RSP Makelaars. Vught najaar 2016

Transcriptie

1

2

3

4 Trivent en RSP Makelaars Vught najaar 2016

5 Actuele Marktsituatie Commercieel vastgoed kantoren Winkels Bedrijfsruimte Woningen (verhuurd)

6

7 Vastgoed in de lift? Kantoren Het gaat iets beter

8

9 Vooral in de grote steden

10 Landelijk

11 s-hertogenbosch

12 s-hertogenbosch

13 Veel aanbod verdwijnt Verhuur transformatie

14

15 Transformatie

16

17

18

19

20

21 Transformatie

22

23

24 Transformatie Totaal 890 woningen

25 Transformatie succesfactoren Rendement Verbeterde woningmarkt Constructieve overheid Scheefgroei woningmarkt Te kort aan huurwoningen Lagere verwervingskosten

26 Vooruitzichten Niet alle kantoren kunnen getransformeerd worden

27

28

29

30 Bedrijfsruimte markt landelijk

31 Bedrijfsruimte markt Den Bosch

32

33

34

35

36

37 Winkels MEER VRAAG NAAR WINKELS, MAAR OOK MEER STRUCTURELE LEEGSTAND

38 Veel faillissementen

39 Winkels Urbanisatie effect Veel nieuwe formules

40

41 Twee gezichten

42

43 s-hertogenbosch

44

45

46

47

48

49 Dank voor uw aandacht!

50 HUURAANPASSING COMMERCIEEL VASTGOED 28 september 2016 Presentatie van mr. E.H.H. (Egbert) Schelhaas

51 BANNING Advocaten Sectie Vastgoed Bouw & Overheid praktijkgebied huurrecht Mr. Egbert Schelhaas

52 Huurprijsaanpassing 1. Kantoorruimte, productieruimte, opslag e.d. (art. 7:230a BW) 2. Winkelruimte (art. 7:290 BW) Huuraanpassing onderscheiden van indexering

53 Kantoorruimte (7:230aBW) : er is een huurprijsaanpassing bepaling Formulering in huurovereenkomst is maatgevend Is normaliter bindend advies Voorbeeld: Rb Maastricht Vernietigbaar advies? Art. 7:904 BW. Strenge maatstaf De huurprijs die vanaf 1 januari 2005 heeft te gelden, is dus bindend vastgesteld door Habets. Daaraan zitten partijen vast. Welke consequenties dat heeft, kan de kantonrechter niet narekenen. Dat moeten partijen doen

54 Kantoorruimte : er is geen huurprijsaanpassingsbepaling Huurder zegt op: Einde huur lukt het sluiten van een nieuwe overeenkomst? Zie bijv. Rb. Zwolle Huurder die opzegt moet het pand verlaten ook al heeft hij spijt van de opzegging Verhuurder zegt op: Huurder heeft ontruimingsbescherming (2 maanden 3 jaar) Rb. kan een hogere huurprijs tijdens verlengingsperiode vaststellen. Rb Amsterdam : De kantonrechter stelt voorop dat het gebruikelijk is de gebruiksvergoeding te bepalen op de laatst geldende huurprijs. De wettelijke maatstaf is evenwel het huurpeil ter plaatse.

55 Winkelruimte / horeca Wanneer is een huurprijsaanpassing mogelijk? 1 e huurperiode is voorbij Denk hieraan bij opstellen van de huurovereenkomst Bijvoorbeeld: aan lange looptijd met een break Indien de huurprijs al eerder nader is vastgesteld of overeengekomen moet er tenminste 5 jaar zijn verstreken Tenzij van verwaarloosbare betekenis Indien huurovereenkomst met 10 jaar wordt verlengd geldt dat voor 10 jaar Afwijking van de wet ten gunste van huurder is mogelijk Met goedkeuring van kantonrechter is afwijking mogelijk, zie bijv. Rb Amsterdam WE Real Estate

56 Criterium voor de nadere huurprijsvaststelling De huurprijsontwikkeling van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse gedurende 5 jaar voorafgaand aan de vordering / het verzoek (die periode is de referentieperiode ) Hoe waardeer je de ruimten? Winkel is normaliter 100%, en de rest? Altijd discussie over mogelijk. Wat is vergelijkbaar? Correctiefactoren? Verbeteringen door huurder blijven buiten beschouwing Gemengde overeenkomst bovenwoning. Splitsen? Afwijkende ingangsdatum indien bijzondere omstandigheden

57 Voorwaarde voor een procedure Er moet een advies over de nadere huurprijs beschikbaar zijn.. van een gezamenlijke deskundige: In onderling overleg, of: Benoemd door de kantonrechter Eerst overleg voeren, voordat verzoek bij de rechter indienen Hoge Raad : Geen hoge eisen aan het overleg, wel serieus overleg

58 Het rapport is er. Wat nu? Het is een advies Geen overeenstemming? Door de rechter de huurprijs laten vaststellen

59 Voorbeeld: Hof Amsterdam Woon/winkelpand in Amsterdam: splitsen? Nee Verschillende bestemmingen? Kaaswinkel, bistro, kleding, opticien. Alleen relevant indien invloed op bouwkundige gedaante Vergelijkbaar? Oordeel deskundige over correctiefactoren Keuze vergelijkingspanden? Gemotiveerd door deskundige Verschillen in frontbreedte. Is een correctie voor toegepast

60 Vervolg Voorbeeld: Hof Amsterdam Hof: referentieperiode is fout, ingang , rapport gaat uit van Niet nog later omdat het allemaal zo lang duurde Enige aanpassing huur woning conform puntenstelsel Onderhoudsgebreken niet van belang voor huurprijs

61 De definitieve uitspraak is er. En nu? Verrekenen! Huurprijs omhoog? Met terugwerkende kracht is wettelijke (handels) rente verschuldigd. Huurprijs omlaag? Huurder heeft onverschuldigd betaald. Geen wettelijke rente met terugwerkende kracht. Zie ook Hoge Raad over verjaring van aanspraken van de huurder.

62 Toekomstige ontwikkelingen: de retailagenda Actiepunten ten aanzien van huur: 1. Marktconforme huurprijs afwijking van huidige criterium 2. Indeplaatsstelling beperken Status: overleg tussen Detailhandel Nederland, IVBN en Vastgoed Belang

63

64 1

65 2

66 3

67 4

68 5

69 6

70 7

71 8

72 9

73 10

74 11

75 12

76 13

77 14

78 15

79 16

80 17

81 18

82 19

83

84

85