Ontwikkelen voor de zorg van morgen Structure follows Strategy Zorgvisie Strategisch Vastgoedbeheer Praktijk voorbeelden: - Albert Schweitzer ziekenhuis - Maasziekenhuis Pantein 25 maart 2009 Jeroen Kingma Vitaal ZorgVast Vastgoed strategie Bedrijfsstrategie Huisvestingsoplossing Vastgoed Ontwikkeling en management Exploitatie Financiering Sturen op balans Focus vastgoed Kwaliteit Passend voor gebruik Alternatieve aanwendbaarheid Bereikbaar-, toegankelijkheid Esthetiek Afstootbaarheid Strategische waarde Gebruikswaarde Huurwaarde Restwaarde Grondwaarde. Waarde Optimalisatie Kosten Exploitatie vastgoed Exploitatie bedrijfsvoering Investeringen Boekwaardeverlies Financiering en timing 1. Vastgoedstrategie Huisvesting als strategisch instrument om organisatiedoelstellingen te bereiken Zorgprocessen als backbone voor huisvesting 2. Integrale benadering primaire proces en gebouw Optimaliseren logistiek primaire werkprocessen Vertaling van werkprocessen naar gebouwconcept Voor elke investering een businessplan als basis 3. Levenscyclusbenadering vastgoed Flexibiliteit Optimalisatie van levensduurkosten Twee voorbeelden Het Gezondheidspark Dordrecht Uitbreidingsnoodzaak Strategische partnerbinding Kwaliteitsimpuls in- en extern Stedelijke context Zelfstandige ontwikkeling Vervangingsnoodzaak Strategische positionering -> Planetree Provinciale context Bescheiden vastgoed expertise Ontwikkeling met een lange termijn partner Vastgoed als middel Het regionale knooppunt voor uw gezondheid van zorg tot sport Ontwikkelprogramma voor Zorgfuncties en zorggerelateerde functies (private zorg, thuiszorg, huisartsen, bevolkingsonderzoek) Reservering toekomstige ziekenhuisuitbreiding Commerciële verblijfsfuncties (winkels, horeca, parkeerfaciliteiten) Woningen Totale investering: 270 mln. Gemeentelijke functies (politie, GGD, Brandweer) Totaal programma: 175.000 m 2 Kantoren Ziekenhuis zone: 40.000 m 2 Sportboulevard met Parkeren: 2.700 plaatsen IJshal, zwembad, tennis, squash, etc. 1
Situatie ~1 jaar geleden Gezondheidspark Dordrecht Middenzone Sportzone ZKH zone ZKH ZKH zone zone Middenzone Middenzone Sportzone Sportzone Ontwikkeling Ziekenhuiszone Ruim 19.000 m2 nieuwbouw ziekenhuis Polikliniek en kenniscentrum Spoedeisende hulp Centrale Restauratieve voorziening en vergaderfaciliteiten > 22.000 m2 nieuwbouw andere zorggerelateerde functies GGD ROC Zorgopleidingen Da Vinci College Verpleeghuis Het Parkhuis Geboortecentrum Kraamzorg Rotterdam ZorgHotel Huisartsenpost Radiotherapeutisch Centrum Daniël Denhoed / Erasmus Medisch Centrum Hotelgebouw Poliklinieken/ kantoren Da Vinci GGD Toekomstige situatie Geboortecentrum Zotel Het Parkhuis Opleidingscentrum/ auditorium Restaurant Hoofdentree Winkels SEH/ HAP Esplanade Radiotherapie 2
Structuurkeuze De commerciële structuur > 50% ontwikkeling voor derden Geen vermenging publieke en private middelen Echter Vastgoed geen core business Vastgoedontwikkeling en beheer geen kernkwaliteit! Ontwikkeling om strategische redenen, rendement secundair Stichting ASz statutaire directie Holding Deelneming Risicoscheiding Risicoscheiding Oplossing: Vastgoed BV 3
Juridische structuur Opdracht Vastgoed BV De gebruikelijke dingen bij vastgoed Optimaliseren rendement bij normale gebruiksvoorwaarden Marktconforme waardeontwikkeling Dus dan moet je in ieder geval Minimaliseren leegstand met verhuur tegen goede prijzen Kosten variabel maken met verhuur = inkomsten Kosten optimaliseren o.b.v. werkelijk gebruik Kosten richten op waarde creatie -> aansluiting op marktvraag De gebruikelijke dingen bij vastgoed Optimaliseren rendement bij normale gebruiksvoorwaarden Marktconforme waardeontwikkeling Dus dan moet je in ieder geval Minimaliseren leegstand met verhuur tegen goede prijzen Kosten variabel maken met verhuur = inkomsten Kosten optimaliseren o.b.v. werkelijk gebruik Kosten richten op waarde creatie -> aansluiting op marktvraag Wat levert de Vastgoed BV? Total Cost of Ownership??? BV = ontwikkelende belegger Gebruiksruimten van casco tot volledig ingedeeld Tegen marktconforme prijs Stand voor aanbesteding Ongeveer 35.000 meter BVO is verhuurd Voor perioden van 10, 20 en 40 jaar Aan (semi)publieke partijen in / rond de zorg Met een stabiel profiel Cashflow zeer voorspelbaar!! Maasziekenhuis Pantein, Boxmeer Zorg- en leerparck Sterkcwijk Architect Bonnema Architecten Adviseur pieterse terwel grevink (ptg-advies) Aanneemsom 50.500.000,- (excl. BTW) BVO 21.300 m2 Bouwtijd November 2008 December 2010 Zorg- en Leerpark biedt breed zorgaanbod Maasziekenhuis basisziekenhuis met 220 bedden sterke regionale functie Strategische allianties met zorgpartners Aanvullende functies Huisartsenpost (HAP) Bewegings- en Adviescentrum (BAC) GGZ Centrum Land van Cuijk (GGZ) Verzorg- en Verpleegvoorzieningen (V&V) Partnership Maasziekenhuis Pantein en Vitaal ZorgVast voor Ontwikkeling, realisatie, onderhoud en beheer nieuwe ziekenhuis Ontwikkeling en verkoop kantoren, BAC en parkeren 4
Nu en straks Kernthema s samenwerking Professionele koppeling zorg- en vastgoedkennis Lange termijn commitment Scheiden lange en korte termijn vs. Commercieel /WTZi Maximalisatie rendement vs. reductie risico Basis wederzijds vertrouwen en persoonlijke chemie zonder soft of naïef te worden Juridische structuur - WTZi Juridische structuur - Commercieel Huurovereenkomsten Leningsovereenkomst Aandeelhouders Huurders Bank JV ovk VZV Belegger Statuten Aandeelhoudersovereenkomst Dienstverleningsovereenkomst VZV Vastgoedmanagement BV VZV Onderhoudsovereenkomst Engineer & Build overeenkomst Combinatie Zorg en Leerpark Boxmeer Ontwikkelopdracht 50% 50% VGO BV Huurcontracten D&B Onderhoud Financiering BAM Utiliteitsbouw B.V. Statuten VOF Joint Venture overeenkomst BAM Techniek B.V. Contractuele vastlegging afname c.q. leveringsafspraken Grondcontracten, GGZ, Gemeente Samenwerkingsstructuur Belangrijke kenmerken Fase 1 Fase 2 Randvoorwaarden extern Gemeente Amsterdam College Sanering Zorginstellingen Zorgpartners / huurders Etc. Ontwikkeling (Projectmanagement Vitaal ZorgVast) Van Initiatief tot Ontwerp (SO-VO) Doorrekening haalbaarheid Huurcontracten Organisatie procedures Sturing Ontwerpuitwerking Exploitatieopzet etc. Van Ontwerp naar Overdracht Sturing D&B proces (vanaf VO-DO) Oplevering en overdracht Evt. opzet exploitatieorganisatie Focus op exploitatie en rendement Gelijkschakelen belangen tussen ziekenhuis, adviseur / aannemer / installateur / onderhoudsdienst / etc. Reductie voorspelbare wederzijdse risico s Uitbesteding werk gericht op inzet ieders kernkwaliteit Meerwaarde door koppeling realisatie en onderhoud Lange termijn verbinding -> geen opportunisme! Maasziekenhuis Vitaal ZorgVast 5
Stenen stapelen of? 6