Betaalbaar huren in de Fierenshoven. AG VESPA Ilse Peleman

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Betaalbaar huren in de Fierenshoven. AG VESPA Ilse Peleman"

Monique Bosmans
5 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Betaalbaar huren in de Fierenshoven AG VESPA Ilse Peleman

2 AG VESPA algemeen AG VESPA is het Autonoom Gemeentebedrijf voor Vastgoed en Stadsprojecten van de stad Antwerpen AG VESPA bouwt als publiek ontwikkelaar aan een leefbare, aantrekkelijke en duurzame stad door vastgoed-, bouw-, en stadsprojecten te realiseren AG VESPA vastgoed stadsprojecten bouw

3 AG VESPA Fierens Renovatie en herinvulling van de Fierensblokken, een voormalig sociaal woningbouwcomplex in de Antwerpse Sint-Andrieswijk, gebouwd tussen 1937 en 1939 naar een ontwerp van architect Gustave Fierens, eigendom van sociale huisvestingsmaatschappij Woonhaven

huurwoningen, op een casco commerciële plint.

4 FIERENS programma Opdracht : Verbouwing van de bestaande en verouderde sociale appartementen tot nieuwe, volledig afgewerkte betaalbare huurwoningen, op een casco commerciële plint. Afbraak van het recentere hoekgebouw en vervanging door nieuwbouw Heraanleg buitenruimtes, incl. dakterrassen

5 FIERENS programma Aandacht voor : Collectieve voorzieningen voor bewoners Levendigheid begane grond Drastische verbetering energieprestaties Respectvolle omgang met de erfgoedwaarde

6 FIERENS programma Vertrekpunt : leegstaande sociale wooneenheden, niet meer conform huidige wooncomfort leegstaande winkels, onderbreking van winkellint Nationalestraat Volkstraat - Kronenburgstraat 3. problematiek grondvervuiling door voormalige gasfabriek op de site

7 FIERENS programma 1. Verbouwing bestaande sociale appartementen, verdeeld over 2 blokken (O-blok en L-blok) o 122 kwalitatieve en betaalbare huurwoningen o Gevarieerd aanbod qua grootte (mix slpk) o Clusterappartementen en ateliers o Collectieve ruimtes (polyvalente ruimte, wasruimte, gastenkamers) o Daktuinen en -terrassen o Doelpubliek eenoudergezinnen, starters en doorstromers uit sociale woningen o Huurprijs 20% onder marktconforme prijs in deze buurt

8 FIERENS programma 2. Verbouwing leegstaande commerciële plint o 8 casco commerciële ruimtes met mezzanine o 4 winkelruimtes zijde Nationalestraat : invulling gericht op kledingwinkels, speciaalzaken met bovenlokaal karakter en buurtwinkels o 4 horeca ruimtes zijde Kronenburgstraat o Hoek heeft billboardfunctie o Gevarieerd aanbod qua grootte o Marktconforme huurprijs

9 FIERENS programma 3. Heraanleg van de buitenruimtes o o o o Sanering ondergrond door OVAM Heraanleg binnenplaatsen in het O-blok en achter het L-blok Heraanleg Van Craesbeeckstraat tot autoluw of zelfs autovrij woonerf tussen de 2 blokken Geen autostaanplaatsen want geen bijkomende parkeerbelasting (daling aantal wooneenheden), voldoende parkeergarages omgeving, inefficiënt omwille van bestaande gebouwen

10 FIERENS ontwerp Architecten : Happel Cornelisse Verhoeven en Molenaar & Co

11 FIERENS ontwerp Architecten : Happel Cornelisse Verhoeven en Molenaar & Co

12 FIERENS ontwerp Architecten : Happel Cornelisse Verhoeven en Molenaar & Co

13 FIERENS ontwerp Architecten : Happel Cornelisse Verhoeven en Molenaar & Co

14 FIERENS ontwerp Architecten : Happel Cornelisse Verhoeven en Molenaar & Co

15 FIERENS ontwerp Architecten : Happel Cornelisse Verhoeven en Molenaar & Co

16 FIERENS planning Aanstelling ontwerper 29/08/16 Definitief ontwerp 04/12/17 Omgevingsvergunning 16/11/18 Afronding uitvoeringsdossier heden Publicatie bestek uitvoering jan 2019 Aanstelling aannemer mei 2019 Start werken jun 2019 Verhuring commerciële ruimtes voorjaar 2021 Verhuring woningen najaar 2021

17 FIERENS financieel 1. Investeringen 2. Opbrengsten 3. Kosten 4. Resultaat

18 FIERENS financieel 1. Investeringen ( m² BVO m² NVO) Aankoop = grondkost, all-in euro of 635 euro/m² Bouw- of renovatiekost : euro of euro/m² Studiekosten, erelonen: euro of 165 euro/m² Subtotaal excl. BTW : euro of euro/m² BTW deels 6% deels 21% euro Totaal incl. BTW euro of euro/m²

19 FIERENS financieel 1. Investeringen Aankoop aan marktconforme grondwaarde : 635 euro/m² te realiseren BVO Grondwaarde hoog omwille van populaire buurt in centrum Antwerpen Renovatiekost hoog omwille van complexiteit en erfgoedwaarde gebouwen Investeringen verspreid over eerste 5 jaar Financiering met rollend fonds stedelijk grond- en pandenbeleid

20 FIERENS financieel 2. Opbrengsten, gerekend over 27 jaar Huurinkomsten woningen Ca. 1 miljoen euro/jaar, indexering 1%/jaar Huurprijzen 20% onder marktconforme huurprijzen in de buurt Berekening per m² per jaar Aantal collectieve delen vertegenwoordigen ook huurwaarde Ingroei bezettingsgraad die evolueert naar 5% leegstand & wanbetaling

21 FIERENS financieel 2. Opbrengsten, gerekend over 27 jaar Huurinkomsten commercieel Ca euro/jaar, indexering 1%/jaar Huurprijzen marktconform Berekening per m² per jaar Ingroei bezettingsgraad die evolueert naar 5% leegstand & wanbetaling

22 FIERENS financieel 2. Opbrengsten, gerekend over 27 jaar Restwaarde eigendom na 27 jaar : Grondwaarde stijgt met 1%/jaar : > restwaarde grond :14 miljoen euro na 27 jaar Gebouw daalt in waarde : afschrijving over 75 jaar (in de veronderstelling dat gebouw wordt onderhouden) : > restwaarde gebouw : 20 miljoen euro na 27 jaar Restwaarde samen 34 miljoen euro

23 FIERENS financieel 3. Kosten Onderhoudskost : jaarlijks equivalent van 13 euro/m² vanaf jaar 11, in het begin minder Beheerskost 2% van huurinkomsten, in het begin meer Onroerende voorheffing Verzekeringskost

24 FIERENS financieel 4. Resultaat Intern rendement van 1,57 % = ongeveer de inflatie

25 FIERENS financieel 4. Resultaat Intern rendement van 1,57 % = ongeveer de inflatie Zeer laag rendement, eerder break even Voor 122 kwalitatieve, energiezuinige en betaalbare huurappartementen met collectieve voorzieningen Een commerciële plint die winkel-assen versterkt Levendige buitenruimtes Een gesaneerde ondergrond En het behoud en opwaardering van waardevol Interbellum erfgoed

26 AG VESPA Fierens

Vergelijkbare documenten

Fierenshoven AG VESPA. Happel Cornelisse Verhoeven Molenaar & Co architecten

Fierenshoven AG VESPA. Happel Cornelisse Verhoeven Molenaar & Co architecten Fierenshoven AG VESPA Archieftekening Gustaaf Fierens 1939 Happel Cornelisse Verhoeven Molenaar & Co architecten In de Sint-Andrieswijk, in het centrum van Antwerpen, wacht het modernistische wooncomplex,