Raadsinformatiebrief Reg.nr. : 8371823 B&W verg. : 27 november 2018 Onderwerp: Voorontwerpbestemmingsplan Mozartsingel 3 1) Status Dit stuk wordt u ter informatie aangeboden in het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan Mozartsingel 3, dat te zijner tijd aan uw raad ter vaststelling wordt aangeboden. 2) Samenvatting Het voorliggende plan heeft betrekking op een voormalige schoollocatie aan de Mozartsingel 3 te 's-hertogenbosch. Het is de bedoeling om het bestaande gebouw te slopen en te vervangen voor een kleinschalig initiatief voor maximaal 18 woonzorgappartementen. De nieuwbouw past qua functie binnen het bestemmingsplan, echter niet binnen de geldende bouwbepalingen van het bestemmingsplan. Hiervoor wordt een herziening van het bestemmingsplan voorbereid. Voorafgaand aan de RO-procedure is samen met de direct omwonenden een participatietraject doorlopen. Er is gekeken of gekomen kon worden tot een gezamenlijk gedragen ontwerp van het gebouw. Hieruit zijn twee varianten naar voren gekomen, die uitgewerkt zijn tot één definitieve variant. Deze variant is vertaald in het voorontwerpbestemmingsplan. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van inspraak ter inzage gelegd. Tijdens de inspraakperiode kan iedereen een inspraakreactie op het voorontwerpbestemmingsplan indienen. In overleg met de initiatiefnemer zal tijdens de inspraakperiode ook een inloopavond worden gehouden. Ter versnelling van de procedure is gekozen om het voorontwerpbestemmingsplan twee weken ter inzage te leggen. Conform de wet zal de nieuwbouw aardgasloos zijn. Met initiatiefnemer is afgesproken dat het plan tenminste aan de uitgangspunten van BENG zal voldoen. 3) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan. Steller : Scholten Tel. : 073 615 3251 E-mail : m.scholten@s-hertogenbosch.nl
4) Aanleiding Het bouwplan betreft een kleinschalig initiatief van BrabantWonen voor maximaal 18 woonzorgappartementen voor jongeren met een lichte verstandelijke of geestelijke beperking aan de Mozartsingel 3. De nieuwbouw past qua functie binnen het bestemmingsplan, echter niet binnen de geldende bouwbepalingen van het bestemmingsplan. De nieuwbouw valt buiten het bouwvlak. Om aan het initiatief mee te kunnen werken, wordt een herziening van het geldende bestemmingsplan voorbereid op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Bedoeling is dat daarbij coördinatie wordt toegepast met de omgevingsvergunning voor het bouwen, zoals bedoeld in afdeling 3.6 van de Wro en de coördinatieverordening. 5) Inhoud Plangebied Het plangebied ligt in het zuiden van 's-hertogenbosch. Het plangebied beslaat het perceel van een voormalige school met plein. Plangebied Plan Het bouwplan betreft een kleinschalig initiatief voor maximaal 18 woonzorgappartementen. Het gaat om de huisvesting van 18 jongeren tussen de 20 en 35 jaar met een lichte beperking. De jongeren wonen straks in groepsverband. De jongeren beschikken over een eigen appartement. Daarnaast zijn er in het complex twee gemeenschappelijke ruimten aanwezig; één op de begane grond en één op de verdieping. De jongeren eten onder andere daar samen. Het is de bedoeling dat er gezamenlijk gegeten wordt in twee groepen, waardoor vereenzaming voorkomen wordt. 2
De bewoners hebben straks 24 uur per dag zorg ter beschikking; er is altijd professionele begeleiding aanwezig in het complex en 's nachts is er altijd ook een slaapwacht aanwezig. Ook zal voor iedere bewoner een zorgplan worden opgesteld. De begeleiding is gericht op de dagelijkse bezigheden van de bewoners. Als iemand hulp nodig heeft, dan staat er begeleiding klaar om de bewoners hulp te bieden om steeds meer dingen zelfstandig te kunnen doen. De bewoners kunnen niet verblijven in de appartementen zonder professionele hulp. Overdag verblijven de jongeren niet in het woongebouw, er vindt voor alle bewoners dagbesteding of werk buitenhuis plaats. De nieuwbouw bestaat uit twee bouwlagen. De absolute hoogte van de bouwmassa komt daarmee op ongeveer 8 meter uit. Het gebouw is zo gesitueerd op het perceel dat het enerzijds kan worden gezien als een voortzetting van de bebouwingsstrook (appartementen) aan de zuidzijde van de kavel, maar anderzijds ook als een volume dat aansluiting zoekt bij de vrijstaande woonbebouwing aan de Zuiderparkweg. Doordat de open ruimte aan de voorzijde, het voormalige schoolplein, ook in de nieuwe situatie grotendeels onbebouwd blijft, sluit de nieuwe situatie ook goed aan bij het solitaire kantoorgebouw dat aan op de hoek Mozartsingel-Vivaldistraat staat. Het beeld dat zo ontstaat sluit aan bij het open, ruime en groene karakter die de Mozartsingel kenmerkt. Concept tekening bouwplan De erfafscheidingen worden groen aangeplant. Aan de Mozartsingel wordt het bestaande groen ingepast in de nieuwe terreininrichting. De toegepaste architectuur zal worden afgestemd op het informele (woon)karakter dat dit deel van de wijk Zuid kenmerkt.
Duurzaamheid Conform de wet zal de nieuwbouw aardgasloos zijn. Met initiatiefnemer is afgesproken dat het plan tenminste aan de uitgangspunten van BENG zal voldoen. Onderzoek zal uitwijzen op welke wijze de nodige energie zal worden verkregen, naar alle waarschijnlijkheid via bodem- of luchtwarmtepompen in combinatie met zonnepanelen. Vanzelfsprekend zal de bouwkundige schil van een hoge/optimale isolatiewaarde moeten zijn. Initiatiefnemer bekijkt in dit plan of een nog verdere duurzaamheidsstap kan worden gerealiseerd naar een energieneutraal pand. Hierbij wordt het pand meer toekomstbestendig en heeft het gebouw over een jaar bekeken geen netto energietoevoer van buitenaf nodig. Met een (bouw)plan dat voldoet aan tenminste de eisen van BENG, wordt voldaan aan de duurzaamheidsambities van gemeente 's-hertogenbosch. Milieuaspecten De beoordeling van de milieu aspecten is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. Daaruit blijkt dat er nog een bodemonderzoek moet plaatsvinden. Dit zal gebeuren na sloop van het huidige schoolgebouw. Dit aspect zal in de ontwerpfase in het bestemmingsplan worden aangevuld. Er worden geen verdere (milieu) belemmeringen verwacht, die het initiatief zouden kunnen frustreren. Parkeren Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening is op 6 september 2016 een parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de Nota Parkeernormering 2016 Auto en Fiets. De nota geeft normen en richtlijnen voor functies, gebaseerd op kentallen van het CROW, voor de zes verschillende zones binnen de gemeente. Het plangebied ligt volgens de "Nota Parkeernormering 2016" in zone 3: overig bebouwde kom (plaats). Per wooneenheid in een verpleeg/verzorgingstehuis geldt een parkeernorm van 0,6, waarvan 0,3 parkeerplaats toegerekend wordt voor bezoekers. In de nieuwe situatie zijn 18 woonzorgappartementen aanwezig. 18x 0,6= 10.8 parkeerplaatsen. Er zullen 11 parkeerplaatsen gerealiseerd gaan worden op eigen terrein. 6) Economische uitvoerbaarheid Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkeling van het woonzorgcomplex vindt plaats op grond die eigendom is van de gemeente. De gemeente zal zorg dragen voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie. Voor de herontwikkeling van deze locatie is de gemeente daarom voornemens een grondexploitatie te openen. Hierin worden de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de grond, de gemeentelijke plankosten en overige kosten opgenomen. Uit de eerste raming blijkt dat deze kosten worden gedekt door de opbrengst van de gronduitgifte. Met initiatiefnemer is al een reserveringsovereenkomst gesloten voor de afname van de grond, welke opgevolgd zal worden door een koopovereenkomst. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd. Daarnaast is het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk en is het ook niet nodig om locatie-eisen te stellen. Gelet op het voorgaande en gelet op het bepaalde in artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.
7) Procedure en burgerparagraaf Inspraak/ participatie BrabantWonen heeft op 31 januari 2018 de direct omwonenden geïnformeerd over de ontwikkelingen op de locatie Mozartsingel 3. Naar aanleiding van de terugkoppeling van deze gesprekken is de gemeente met de direct omwonenden thuis in gesprek gegaan over het verdere proces rondom de ontwikkeling op de locatie Mozartsingel 3. Deze gesprekken hebben in februari en maart 2018 plaatsgevonden. Vervolgens is besloten om een participatietraject met omwonenden op te starten. Het eerder opgestelde schetsontwerp is terzijde gelegd en het doel van het participatietraject was te komen tot een gezamenlijke gedragen ontwerp samen met de direct omwonenden. Deze avonden hebben op 5 en 26 juni 2018 plaatsgevonden. Er lag nog geen uitgewerkt ontwerp en er waren nog geen onderzoeken uitgevoerd. Er lagen alleen een aantal uitgangspunten qua programma (woonzorgconcept) en een maquette van de locatie. Tijdens de eerste avond zijn een aantal varianten bedacht. Tijdens de tweede participatieavond op 26 juni 2018 zijn er door de architect, op basis van de eerste avond, drie varianten gepresenteerd. Over deze varianten hebben de omwonenden een voorkeursvariant kunnen aangeven. Hieruit zijn twee varianten naar voren gekomen, die uitgewerkt zijn tot één definitieve variant. Deze variant is vertaald in het voorontwerpbestemmingsplan. Ter voorbereiding op de omgevingswet waarin participatie een grote rol gaat spelen, is het goed om ervaring op te doen met verschillende vormen van participatie. Het voorontwerpbestemmingsplan Mozartsingel 3 wordt ter inzage gelegd in het kader van de Inspraakverordening. Het voorontwerpbestemmingsplan ligt gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. Binnen deze termijn van terinzagelegging bestaat voor iedereen de gelegenheid om bij ons reacties (schriftelijk dan wel mondeling) op het voorontwerp in te dienen. In overleg met de initiatiefnemer wordt tijdens deze termijn ook een inloopavond gehouden voor omwonenden. Ter versnelling van de procedure is gekozen om het voorontwerpbestemmingsplan twee weken ter inzage te leggen. Vooroverleg Op basis van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het voorontwerpbestemmingsplan Mozartsingel 3 in het kader van het vooroverleg toegestuurd naar de daarvoor in aanmerking komende instanties (zoals Waterschap Aa en Maas en Provincie Noord-Brabant).
Vervolgprocedure De resultaten van de inspraak worden, tegelijkertijd met de resultaten van het vooroverleg, verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan Mozartsingel 3 ten behoeve van de daarop volgende formele procedure tot vaststelling van dit plan. Het ontwerpbestemmingsplan zal tegelijkertijd met de aanvraag en de ontwerpomgevingsvergunning overeenkomstig de Coördinatieverordening ter inzage worden gelegd. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van s-hertogenbosch, De secretaris, De burgemeester, mr. drs. I.A.M. Woestenberg drs. J.M.L.N. Mikkers Bijlagen: 1. Toelichting en regels voorontwerpbestemmingsplan Mozartsingel 3 2. Verbeelding Mozartsingel 3