Raadsinformatiebrief Nr. :

Transcriptie

1 Raadsinformatiebrief Nr. : Reg.nr. : B&W verg. : 30 september 2015 Onderwerp: Ontwerp bestemmingsplan Achtersteweg 11C Nuland 1) Status Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan Achtersteweg 11C Nuland wordt op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ter visie gelegd ten behoeve van de vaststelling te zijner tijd door de gemeenteraad. 2) Samenvatting De heer J.M.M. Zwanenberg heeft, mede namens zijn broer J.A.M. Zwanenberg (hierna te noemen initiatiefnemers), ons verzocht planologische medewerking te verlenen aan de bouw van twee vrijstaande woningen op het perceel Achtersteweg 11C te Nuland. Daarnaast heeft hij ons verzocht om, door gebruik te maken van de Coördinatieverordening, de ontwerp omgevingsvergunning tegelijkertijd met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen. Op dit moment is op dit perceel planologische één vrijstaande woning toegestaan. Het voornemen is de bestaande vrijstaande woning te slopen, het perceel te splitsen en daarna twee nieuwe vrijstaande woningen te bouwen. De gemeenteraad van de voormalige gemeente Maasdonk heeft al op 14 februari 2006 aangegeven het perceel, onder voorwaarden, als inbreidings- c.q. herstructureringslocatie te beschouwen. Op 7 oktober 2014 heeft het college van de voormalige gemeente Maasdonk besloten in beginsel medewerking aan het voornemen te verlenen, mits uit een ruimtelijke onderbouwing met bijbehorende onderzoeken blijkt dat deze ruimtelijke aanvaardbaar is. Initiatiefnemers hebben een ruimtelijke onderbouwing ingediend en zijn met de gemeente s-hertogenbosch een anterieure overeenkomst aangegaan. Uit de ruimtelijke onderbouwing, met bijbehorende onderzoeken, blijkt dat het voornemen ruimtelijk aanvaardbaar kan worden geacht. De initiatiefnemers hebben informeel het voornemen met de omwonenden besproken. Omwonenden hebben schriftelijk verklaard geen onoverkomelijk bezwaren tegen het voornemen te hebben (zie bijlage). Uit het gevoerde vooroverleg blijkt dat ook de betrokken (overheids)instanties (provincie Noord Brabant, Waterschap en Brabantwater) geen inhoudelijke opmerkingen op het initiatief hebben. Om die reden hebben wij besloten om voor dit project geen afzonderlijke inspraak te voeren en hebben wij direct een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Het ontwerp bestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunning zullen vanaf 12 oktober 2015 zes weken ter visie worden gelegd. 3) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan. Steller : Van Dongen Tel. : p.vandongen@s-hertogenbosch.nl 2

2 4) Aanleiding Verzoek Initiatiefnemers hebben ons verzocht planologische medewerking te verlenen aan de bouw van twee vrijstaande woningen op het perceel Achtersteweg 11C te Nuland. Volgens het geldende bestemmingsplan is daar nu slechts één vrijstaande woning mogelijk. Het voornemen is de bestaande woning te slopen, het perceel te splitsen en twee nieuwe vrijstaande woningen terug te bouwen. Het college van de voormalige gemeente Maasdonk heeft onder voorwaarden op 7 oktober 2014 in principe medewerking aan het initiatief verleend. Initiatiefnemers hebben op grond van deze toezegging een ruimtelijke onderbouwing opgesteld en ingediend. Daarnaast hebben zij een omgevingsvergunning voor de bouw van twee woningen op het perceel aangevraagd, met het verzoek gebruik te maken van de coördinatieverordening. Inhoud Plangebied Het perceel Achtersteweg 11C Nuland ligt in de noordwest hoek van de kern Nuland en ligt aan een rustige woonstraat. Het grenst met de achterzijde aan de spoortraject s-hertogenbosch - Oss/Nijmegen. De Achtersteweg loop parallel aan het spoor van de Kerkstraat richting de Zandverstuiving op de Nuland Hei. Door de beplanting in de voortuinen heerst er een groen straatbeeld. Het plangebied is 37 meter breed en 75 meter diep. Momenteel bevindt zich op het perceel een kleine bungalow die ten opzichte van de andere woningen aan de Achtersteweg, iets verder van de straat ligt. Besluitgeschiedenis Het nu geldend bestemmingsplan Kernen Maasdonk is in intentie vastgesteld als een conserverend plan. Conform de toen bestaande situatie laat het bestemmingsplan op het perceel één vrijstaande woning toe. Tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Maasdonk een lijst van inbreiding- en herstructureringslocaties vastgesteld. Volgens deze lijst kan, mits voldaan wordt aan stedenbouwkundige randvoorwaarden en aangetoond is dat er ter plaatse een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, deze locatie worden ingevuld 3 Uitsnede geldend bestemmingsplan

3 met twee vrijstaande woningen. Het college van de voormalige gemeente Maasdonk heeft dit standpunt op 7 oktober 2014 op verzoek van één van de initiatiefnemers in een principe besluit bevestigd. Op grond van dit principe besluit hebben initiatiefnemers onderzoeken laten uitvoeren en een ruimtelijke onderbouwing laten opstellen. Uit deze onderbouwing in combinatie met de resultaten uit de onderzoeken blijkt dat het initiatief ruimtelijk aanvaardbaar kan worden geacht. Op 24 juni 2015 hebben wij besloten een anterieure overeenkomst met initiatiefnemers aan te gaan en de planologische procedure te starten. De ruimtelijke onderbouwing dient daarbij als input van de toelichting in het bestemmingsplan. Planbeschrijving Het voornemen is de kleine bestaande bungalow te slopen, het perceel te splitsen en twee vrijstaande woningen te bouwen. Aan dit voornemen werden de volgende stedenbouwkundige voorwaarden verbonden: voorgevelbouwgrens op 9 en 10 meter uit de openbare weg, bouwvlak ca. 9,5 meter breed x 12 meter diep (in overleg met de welstandscommissie is één van de woningen 1 meter naar voren geschoven om het stedenbouwkundig karakter van individuele woningen in de straat ook op dit perceel door te zetten); afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen circa 5 meter naar Achtersteweg 11b en 13; afstand tot onderlinge perceelsgrens circa 4 meter (hiermee resteert een bouwblokbreedte van 9,5 meter); zadeldak met nok evenwijdig aan de straat, goothoogte maximaal 4,5 meter; nokhoogte, in afwijking van bestemmingsplan, maximaal 10 meter. Dit wordt aanvaardbaar geacht vanwege ligging verder van de straat en omdat de goothoogte vooral het straatbeeld bepaalt. Daarmee worden de mogelijkheden voor een eigentijdse woningindeling sterk vergroot; een kelder onder de woning is in principe toegestaan; de woningen dienen niet met de garages aan elkaar te worden gebouwd (geen gezamenlijke uitrit), zodat duidelijk sprake is van twee individuele kavels; rustige, landelijke architectuur, passend in het straatbeeld. Garages opnemen in bouwvlakken hoofdgebouw, of minimaal 6 meter achter voorgevel. Een groene haag of begroeid hekwerk als afscheiding tussen beide kavels. Conform de bovenstaande randvoorwaarden zal de stedenbouwkundige indeling er schetsmatig uitzien zoals in de afbeelding hiernaast staat aangegeven. De ligging en de grootte van de bouwvlakken en de geadviseerde nok- en goothoogte van de woningen zijn juridisch in het bestemmingsplan vastgelegd en op de verbeelding van het bestemmingsplan ingetekend. Beoordeling op ruimtelijke aspecten Het initiatief is beoordeeld op alle ruimtelijke aspecten die op het perceel of in de omgeving kunnen spelen. Uit deze beoordeling bleek dat alleen geluid en archeologie nadere aandacht verdienden. Meer informatie hierover treft u aan in de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan. 4

4 Geluid Het plangebied is gelegen binnen de zone van de spoorlijn Rosmalen - Oss zodat er een toetsing aan de normstelling van de Wet geluidshinder (Wgh) plaats dient te vinden. Voor de verkeersgegevens van de spoorbaan is gebruik gemaakt van de verkeersintensiteiten van de brondata uit het Geluidregister spoor. Gerekend is met een plafondcorrectiewaarde van 1,5 db. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 55 db ter plaatse van de ontwikkelingslocatie wordt overschreden. De hoogst berekende geluidbelasting bedraagt 67 db. Op grond van de berekende geluidbelastingen zal een hogere waarde aangevraagd moeten worden. De maximaal toelaatbare hogere waarde van 68 db wordt niet overschreden. In verband met de overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 55 db heeft er een beoordeling plaatsgevonden aan de nog geldende Beleidsnotitie Hogere Geluidsgrenswaarden Wet Geluidhinder van de voormalige gemeente Maasdonk. Uit deze beoordeling blijkt dat kan worden voldaan aan de door de beleidsnotitie vereiste geluidwaarde voor het binnen niveau van de woningen en wij ten behoeve van het initiatief een ontheffing van de voorkeurswaarde voor railverkeerslawaai kunnen verlenen. Archeologie Het perceel ligt in een gebied met een hoge verwachtingswaarde. Vandaar dat ten behoeve van de planologische medewerking een archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden. Op basis van dit onderzoek, dat beoordeeld is door de afdeling Bouwhistorie Archeologie en Monumenten (BAM), werd echter geconcludeerd dat de kans op het aantreffen van behoudenswaardige archeologische vindplaatsen klein is. Doordat vindplaatsen in het Brabants dekzandgebied vaak worden gekenmerkt door vondstarme grondsporenniveaus, is dit echter geen directe aanwijzing voor het ontbreken van vindplaatsen. Om meer zicht te krijgen op de (intactheid van de) bodemopbouw in het plangebied is het van belang dat archeologen tijdens de uitvoering van alle werkzaamheden groter dan 100 m² en dieper dan 50 cm beneden het maaiveld aanwezig zijn om waarnemingen te doen. Om die reden zijn in het bestemmingsplan beschermende maatregelen opgenomen. De graafwerkzaamheden ter ontwikkeling van het initiatief is groter dan 100m² en dieper dan 50 cm. Vandaar dat wij aan de (ontwerp)omgevingsvergunning de voorwaarde hebben verbonden dat de grondwerkzaamheden plaats dienen te vinden onder toezicht van de archeologen van de gemeente s-hertogenbosch. Vertaling naar bestemmingsplan In het nieuwe bestemmingsplan worden twee bouwvlakken voor vrijstaande woningen op het perceel gelegd met de afmeting zoals in de stedenbouwkundige randvoorwaarden is opgenomen. Zoals hierboven omschreven ligt het perceel in een gebied met een hoge verwachting. Om te voorkomen dat het mogelijke bodemarchief in de ondergrond zonder documentatie bij roering in de grond verloren gaat, ligt op het perceel een dubbelbestemming Waarde-Archeologie (WR-A). Vanwege de ligging van het plangebied binnen het grondwaterbeschermingsgebied rondom de waterwinning in Nuland is op de verbeelding ook een gebiedsaanduiding opgenomen (groene arcering). Daarmee zijn werkzaamheden op het perceel, die een risico kunnen vormen voor het grondwater, niet zonder meer toegestaan. Overigens leveren de voorgenomen ontwikkelingen geen (extra) risico op voor het grondwater. 5

5 Procedure / burgerparagraaf Conform artikel Bro heeft de gemeente 's-hertogenbosch dit bestemmingsplan voor overleg voorgelegd aan de diensten van de provincie Noord-Brabant, het bestuur van het Waterschap en, vanwege de ligging in het grondwaterbeschermingsgebied, aan het Waterwinbedrijf Brabantwater. Op 2 juli 2015 gaven de diensten van de provincie aan in het plan geen aanleiding te zien tot het maken van opmerkingen. Daarmee is het wettelijk vooroverleg voor wat betreft de provincie afgerond. Brabantwater heeft op 7 juli 2015 een reactie op het plan gegeven. Naast enkele tekstuele opmerkingen geeft Brabantwater aan dat er ruimtelijk beschouwd vanuit het belang van grondwaterbescherming geen bezwaar bestaat. Wel dient de gemeente initiatiefnemers vooraf te informeren over de mogelijkheden, beperkingen en eisen volgens de Provinciale milieuverordening, zodat daarover achteraf geen verschil van mening kan ontstaan. De door Brabantwater aangedragen tekstuele opmerkingen zijn in de toelichting verwerkt. Waterschap Aa en Maas heeft op 17 juli 2015 in het kader van het vooroverleg gereageerd dat zij in verband met de nieuwe Keur geen watercompensatie voor verhardingstoenamen tot 2.000m² vraagt. De voorgenomen verhardingstoename blijft onder deze norm. Vandaar dat het niet nodig is voorzieningen ten behoeve van watercompensatie in het bestemmingsplan mee te nemen. Initiatiefnemers hebben hun voornemen met omwonenden besproken. In de bijlage treft u een ondertekende verklaring van geen bezwaar van de omwonenden aan. Uit deze verklaring blijkt dat er vanuit de directe omgeving geen bezwaren zijn te verwachten. De planologische wijziging is gering. Voor wat betreft stedenbouw, milieu en verkeer blijken er geen belemmeringen te zijn. Omdat het initiatief ruimtelijk een geringe impact heeft en de omwonenden hebben aangegeven geen onoverkomelijke bezwaren te hebben tegen het voornemen, hebben wij besloten voor dit project geen inspraak te voeren en het plan direct als ontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen. Economische uitvoerbaarheid Initiatiefnemers zijn op 24 juni 2015 met de gemeente een anterieure overeenkomst aangegaan, waarin de toerekening van de kosten, verbonden aan het bouwvoornemen, is geregeld. Daarmee is het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins geregeld en dient er geen grondexploitatieplan te worden vastgesteld. Om de economische uitvoerbaarheid te waarborgen, dient eveneens inzicht te worden verkregen of in onderhavige situatie sprake is van planschade. Eventuele tegemoetkomingen in de planschade die uit de herziening van het bestemmingsplan voortvloeien, zijn voor rekening van de initiatiefnemers. Ook hiervoor hebben initiatiefnemers met de gemeente een overeenkomst gesloten. Burgemeester en wethouders van s-hertogenbosch, De secretaris, De burgemeester, mr. drs. I.A.M. Woestenberg mr. dr. A.G.J.M. Rombouts Bijlagen: Ontwerpbestemmingsplan Achtersteweg 11C Nuland Verklaring van geen bezwaar omwonenden d.d. juni 2015 Ter inzage: 6