Raadsinformatiebrief. Onderwerp: Raadsinformatiebrief starten inspraak ontwikkelingen Orthen 53A. 1) Status

Transcriptie

1 Raadsinformatiebrief Reg.nr. : B&W verg. : 15 mei 2018 Onderwerp: Raadsinformatiebrief starten inspraak ontwikkelingen Orthen 53A 1) Status Dit stuk wordt u ter informatie aangeboden in het kader van de voorbereiding van een uitgebreide afwijkingsprocedure Orthen 53A, waarvoor wij de intentie hebben u te zijner tijd te vragen een verklaring van geen bezwaar af te geven. 2) Samenvatting Het perceel Orthen 53A wordt begrensd door het dijklint van Orthen, Pater Werenfriedstraat en de Hambakenweg. Nu is op het perceel een (tweedehands) meubelhandel gevestigd. Op 31 augustus 2017 heeft Orthen BV een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor de ontwikkeling van een appartementencomplex met 22 wooneenheden. Het bouwplan past niet binnen de wijzigingsbevoegdheid die in het bestemmingsplan 'Dijklint Orthen' op het perceel is gelegd. Orthen BV heeft daarom ook met ruimtelijke onderbouwing een verzoek ingediend om voor het bouwplan een uitgebreide afwijkingsprocedure te doorlopen. De 22 wooneenheden worden allen gebouwd in het sociale segment. De oppervlakte van de appartementen zijn kleiner dan 50 m². Het initiatief draagt bij aan de gemeentelijke woningbouwtaakstelling en aan het beleidsdoel betaalbaar wonen conform de Nota Wonen Uit onderzoeken is gebleken dat het voorgenomen bouwplan in beginsel ruimtelijk aanvaardbaar kan worden geacht. 3) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan. Steller : Van Dongen Tel. : p.vandongen@s-hertogenbosch.nl 2

2 1) Aanleiding Orthen BV heeft op 31 augustus 2017 bij ons college een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van een appartementencomplex met 22 wooneenheden. Dit bouwvoornemen past niet binnen het geldende bestemmingsplan en de wijzigingsbevoegdheid die in het bestemmingsplan op deze locatie is opgenomen. Daarom heeft Orthen BV ook een ruimtelijke onderbouwing ingediend met het verzoek op basis daarvan gebruik te maken van onze bevoegdheid ex artikel 2.12, lid 1 onder a sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht om voor het bouwplan af te wijken van het bestemmingsplan. Vanwege onvolledigheid van de ingediende stukken heeft de behandeling van de aanvraag vertraging opgelopen. 2) Inhoud Beschrijving locatie Het perceel is gelegen op de hoek Hambakenweg Orthen en vormt een onderdeel van de ingang van het oude dijklint richting het spoor. Het perceel wordt aan de kant van de Hambakenweg en op de hoek omlijst door bomen. Voorheen was hier een benzinepomp. Nu is op het perceel een meubelhandel gevestigd. In de grond ligt een hoge druk gasleiding. Besluitengeschiedenis In 2003 heeft de eigenaar van het perceel al eens geprobeerd medewerking te verkrijgen voor de bouw van een appartementencomplex op het perceel. Dit eerste plan was echter ruimtelijk niet verantwoord. Ook waren vanuit de buurt gegronde bezwaren ingediend. Daarom hebben wij toen medewerking aan dit plan geweigerd. In het bestemmingsplan Dijklint Orthen is voor een herinvulling van het perceel met een appartementencomplex wel een wijzigingsbevoegdheid op genomen. Geldend bestemmingsplan Het perceel Orthen 53A ligt in het bestemmingsplan Dijklint Orthen. Het heeft daar de bestemming Gemengd met de functieaanduiding specifieke vorm van detailhandel meubels (sdh-meu). Op het perceel ligt ook de dubbel-bestemming leiding-gas (L-G). Voor het perceel is in het bestemmingsplan bovendien zoals hierboven omschreven een wijzigingsbevoegdheid Wro-zone wijzigingsgebied 1 (rood gearceerde vlak met een zwarte 1) opgenomen. Binnen dit vlak bent u onder voorwaarden bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen voor de bouw van een appartementen- complex. 3

3 Aan de wijzigingsbevoegdheid heeft uw gemeenteraad bij de vaststelling strikte stedenbouwkundige randvoorwaarden verbonden. Zo mag de bouwhoogte van de hoofdgebouwen aan de zijde van en georiënteerd op de Hambakenweg maximaal 9 meter aan de zijde van de weg Orthen (lint) maximaal 6 meter bedragen. De afstand van de hoofdgebouwen tot aan de perceelsgrens aan de zijde van de Pater Werenfriedstraat is vastgelegd op minimaal 7 meter, aan de zijde van de weg Orthen Uitsnede geldend bestemmingsplan (lint) op minimaal 5 meter en aan de zijde van de Hambakenweg op minimaal 4 meter. Het bebouwd oppervlak van de hoofdgebouwen mag maximaal 450m² bedragen. De hoofdgebouwen dienen in noord-zuid richting gesitueerd te worden overeenkomstig de richting van de woonbebouwing aan de Pater Werenfriedstraat. Mede door de ruimtelijke complexiteit (o.a. verkeershinder en aanwezigheid gasleiding op het perceel) duurde het heel lang voordat er haalbaar en ruimtelijk aanvaardbaar plan kon worden ingediend. Het voorliggend bouwplan past qua maximaal bebouwd oppervlakte niet binnen de voorwaarden die aan deze wijzigingsbevoegdheid die u hieraan verbonden hebt (490 m² in plaats van 450 m²). Om die reden kunnen wij geen gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheid en heeft Orthen BV ons college verzocht medewerking te verlenen via een uitgebreide afwijkingsprocedure. Stedenbouwkundige verantwoording Het beoogde woningbouwplan voldoet voor wat betreft de genoemde minimale afstanden van de hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen en de maximale bouwhoogten van de hoofdgebouwen aan de gestelde stedenbouwkundige voorwaarden verbonden aan de wijzigingsbevoegdheid. De te bebouwen oppervlakte van de hoofdgebouwen bedraagt, inclusief het trap- en portaalruimte circa 490 m². Daarmee voldoet strikt genomen het bouwplan niet aan het maximaal te bebouwen oppervlak van 450 m². Het ruimtelijk effect van deze overschrijding van de genoemde oppervlakte is echter gering, waardoor het plan alsnog stedenbouwkundig aanvaardbaar is. Voorgenomen bouwplan ingepast in omgeving 4

4 Welstand Het bouwplan is ook voor advies voorgelegd aan de welstandscommissie. Deze commissie heeft op 20 september 2017 positief over het bouwplan geoordeeld. Dit oordeel is mede positief door de voorgenomen groene invulling van het omliggende terrein. Ter bevestiging dat voorgenomen inrichting van het omliggend terrein ook als zodanig zal worden aangelegd, is dit inrichtingsplan onderdeel geworden van de anterieure overeenkomst. Impressie aanzicht vanaf de Hambakenweg Impressie aanzicht vanaf het Dijklint Orthen Impressie nieuwe invulling in vogelvlucht (naar het noorden) Parkeren Voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, waarvoor een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld of waarvoor een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan wordt aangevraagd, geldt dat in voldoende mate parkeervoorzieningen op eigen terrein moeten worden gerealiseerd. Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen bij een ontwikkeling benodigd zijn, heeft de gemeente parkeernormen geformuleerd en vastgelegd in de Nota Parkeernormering 2016 Auto en Fiets. Deze parkeernota is op 1 oktober 2016 in werking getreden en is van toepassing op nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en nieuwbouw- of verbouwplannen waarvoor een omgevingsvergunning verplicht is. 5

5 Voor bestaande bouwinitiatieven is een overgangsregeling van toepassing. Deze houdt in dat bij de gemeente op het moment van vaststelling bekende bouwinitiatieven (21 september 2016) nog maximaal één jaar na publicatiedatum van de Nota parkeren (30 september 2016) een vergunningsverzoek kunnen indienen op basis van de oude gemeentelijke parkeernormen (Nota Parkeernormen 2003). Het onderhavige bouwinitiatief was op moment van de vaststellingsdatum van 21 september 2016 bij de gemeente bekend. De vergunning aanvraag is op 31 augustus 2017 (binnen het jaar waarin een vergunningverzoek kon worden ingediend) bij de gemeente ingekomen. Daarmee is op dit bouwinitiatief de overgangsregeling in de Nota Parkeernormering 2016 Auto en Fiets van toepassing. Het aantal benodigde parkeerplaatsen kan dus worden bepaald aan de hand van de voorheen geldende Nota Parkeernormen In de oude Nota Parkeernormen 2003 is voor woningen tot 80 m2 een parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning opgenomen. De oppervlakte van de 22 appartementen is niet groter dan 50 m2 per appartement. Voor deze 22 appartementen zijn dus minimaal 22 parkeerplaatsen op eigen terrein noodzakelijk. Het bouwplan voorziet in de aanleg van 22 parkeerplaatsen op eigen terrein. Aan de eis dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein worden gerealiseerd, wordt derhalve voldaan. Nieuwe invulling in bestaande omgeving met de aangegeven 22 parkeerplaatsen op eigen terrein Het perceel wordt door middel van de bestaande in-en uitrit ontsloten via de weg Orthen. Hiervoor zijn buiten het perceel geen infrastructurele ingrepen noodzakelijk. Geluid Vanwege de ligging van het perceel aan de Hambakenweg / Orthen is de geluidsbelasting op het perceel hoger dan de voorkeursgrenswaarde. Voor gevallen waarin niet voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde en een hogere grenswaarde geluid nodig is, dient een afweging gemaakt te worden aan de hand van het gemeentelijke hogere grenswaarde beleid. Dit beleid gaat uit van een gebiedsindeling volgens het gemeentelijk gebiedsgericht geluidbeleid. De 6

6 locatie Orthen 53A is gelegen in een stromingszone zoals omschreven in het gemeentelijk geluidbeleid. In het hogere grenswaarde beleid zijn, afhankelijk van de hoogte van de geluidbelasting waarvoor ontheffing moet worden verleend, criteria geformuleerd waar aan getoetst moet worden. Uit het onderzoek is gebleken dat op nagenoeg alle gevels van het oostelijk bouwblok en een deel van de gevels van het westelijk bouwblok de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het wegverkeer wordt overschreden. Ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning dient aan de hand van een gevelisolatieonderzoek te worden aangetoond dat de karakteristieke geluidwering van de gevels voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit. Dit gevelisolatieonderzoek is als bijlage bij de aanvraag omgevingsvergunning gevoegd. In de conclusie van deze rapportage is aangegeven, dat met toepassing van geluidwerende voorzieningen, ten aanzien van beglazing, panelen, kozijnaansluitingen en kierdichtingen, voldaan kan worden aan de Bouwbesluiteisen met betrekking tot de karakteristieke geluidwering van de gevels. Daarmee kan een ontheffing hogere grenswaarden worden verleend. Externe Veiligheid (gasleiding) In het kader van Externe Veiligheid speelt de op het perceel aanwezige hoge druk gasleiding een belangrijk aspect. Vanwege de veiligheid is aan de wijzigingsbevoegdheid de voorwaarden opgenomen dat de afstand tussen de voorgenomen woningen en de hogedruk gasleiding minimaal 14 meter moet zijn. Hiervan kan worden afgeweken als uit een advies van de leidingbeheerder blijkt dat de veiligheid anderszins kan worden gewaarborgd. Initiatiefnemer heeft de leidingbeheerder verzocht op zijn kosten de gasleiding een aantal meter naar het zuiden te verleggen. Ligging bestaand en nieuw leidingentracé hogedrukgasleiding op het perceel 7

7 De afstand van het bouwplan tot het nieuwe tracé bedraagt 4,2 meter. In overleg met de leidingbeheerder is deze afstand aanvaardbaar te achten. Op grond van onderzoek op het gebied van Externe Veiligheid kan worden gesteld, dat ook na realisatie van de ruimtelijke ontwikkeling het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico een aanvaardbaar veiligheidsniveau gegarandeerd is. Duurzaamheid In het kader van duurzaamheid worden de volgende maatregelen genomen: Volgens het huidige bouwbesluit dienen de woningen een EPC-waarde te hebben van 0,4. De EPC waarde van de voorgenomen 22 appartementen zal gemiddeld 0,32 bedragen. Bovendien zullen in verband met de hoge akoestische gevelbelasting alle transparante geveldelen in triple-glas worden uitgevoerd. De draaiende delen in de gevel worden uitgevoerd in geïsoleerde houten panelen. Om een geluidluwe gevel te creëren worden er verder glasbalustraden en hardglazen panelen voor de ramen geplaatst. Deze zogenaamde SilentAir panelen hebben tevens een positief effect op de isolatiewaarde van de transparante openingen. Hoewel deze geluidsisolerende maatregelen ook een heel gunstig effect hebben op de isolatiewaarde, zijn deze zijn niet in de EPC-berekeningen verwerkt. De appartementen worden voorzien van zonnepanelen, 2 stuks per wooneenheid. Daarmee worden de voorzieningen voor het toepassen van zonnepanelen al aangebracht en kunnen deze in de toekomst worden uitgebreid om de EPC waarde nog meer te verlagen. De woningen worden voorzien van warmte terugwininstallaties, voor lucht toe- en afvoer zodat er geen ventilatieroosters in de gevel noodzakelijk zijn. De woninginstallatie is er op voorbereid dat er in de toekomst ook een zonneboiler en een warmtepomp is aan te brengen. Op het lager gelegen dak is een houten dakterras gepland waar rondom een groendak wordt aangebracht. Naast dat het een mooie uitstraling heeft, heeft het groendak een goede isolerende werking en is het goed voor de waterhuishouding. Het hele buitenterrein wordt uitgevoerd in grasklinkers waardoor het hemelwater goed in de ondergrond kan in zijgen. Flora en Fauna Het flora en fauna onderzoek sluit niet uit dat ter plaatse verblijfplaatsen voor vleermuizen dan wel nestgelegenheden voor zwaluwen aanwezig zijn. In de lente dan wel zomer zal hier nog een vervolgonderzoek naar moeten plaatsvinden. Indien nodig zullen voorzieningen worden aangebracht om het verdwijnen van verblijfplaatsen dan wel nestgelegenheden te compenseren. 6) Financiële paragraaf Wanneer voor gronden een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals gedefinieerd in artikel Besluit ruimtelijke ordening) is voorgenomen, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet als het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In voorliggend geval wordt het kostenverhaal vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. Een exploitatieplan is dan niet noodzakelijk. 8

8 7) Communicatie De concept ruimtelijke onderbouwing met het bouwplan zal vanaf 22 mei 2018 in het kader van de inspraak vier weken ter inzage worden gelegd. Tijdens de inspraaktermijn zal een inloopavond worden gehouden, waar iedereen het plan kan inzien en vragen kan stellen. Tevens wordt iedereen de mogelijkheid geboden tijdens de inspraakperiode een schriftelijke of mondelinge reactie in te dienen. 8) Vervolg procedure Nadat de concept ruimtelijke onderbouwing met het ingediende bouwplan vier weken ter visie hebben gelegen wordt een eindverslag inspraak opgesteld. Afhankelijk van de ingekomen inspraakreacties zal bekeken worden of verdere medewerking aan het plan kan worden verleend en of deze moet worden aangepast. Er vindt nog een nader ecologisch onderzoek plaats naar de aanwezigheid van vleermuizen en zwaluwen in en aan het te slopen gebouw. Na afloop van de inspraakperiode hebben wij het voornemen uw raad een voorstel aan te bieden om met het plan in te stemmen. Als uw gemeenteraad besluit tot instemming met het plan zullen wij de ontwerp omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing zes weken ter visie leggen. Belanghebbenden krijgen wederom de mogelijkheid om binnen deze termijn op deze ontwerp omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing te reageren. Daarna zullen wij een besluit nemen over het verlenen van de omgevingsvergunning. Tegen een verleende omgevingsvergunning staat beroep open bij de rechtbank. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van s-hertogenbosch, De secretaris, De burgemeester, mr. drs. I.A.M. Woestenberg drs. J.M.L.N. Mikkers Bijlagen: Bijlage 1: concept ruimtelijke onderbouwing Orthen 53A; Bijlage 2: impressie voorgenomen appartementencomplex Ter inzage: 9