B&W-voorstel. Onderwerp: Ruimtelijke onderbouwing Brugstraat 73C Vinkel (uitbreiding visvijver Slothoeve) 1) Status

Transcriptie

1 B&W-voorstel Onderwerp: Ruimtelijke onderbouwing Brugstraat 73C Vinkel (uitbreiding visvijver Slothoeve) 1) Status De voorliggende ruimtelijke onderbouwing betreft een concept waarvoor een inspraakprocedure wordt gestart ter voorbereiding van de procedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3 van de Wabo tot afwijking van het bestemmingsplan. 2) Samenvatting In 2011 is de heer Savelkouls op het perceel Brugstraat 73C te Vinkel gestart met het opzetten van een recreatieve visvijver (Slothoeve). De (voormalige) gemeente Maasdonk heeft hiervoor een postzegelbestemmingsplan vastgesteld. De heer Savelkouls heeft de wens het complex uit te breiden met een extra visvijver. Tevens wil hij in het bijgebouw van de woning een bed & breakfast voorziening maken en wil hij ten behoeve van het gebruik van de visvijver 50 parkeerplaatsen aanleggen. De aanleg van de recreatieve visvijver en de parkeerplaatsen is in strijd met de agrarische bestemming waarop deze worden gesitueerd, daarom is een afwijking van het bestemmingsplan nodig. De uitbreiding past binnen het gemeentelijke en provinciale beleid en is milieutechnisch inpasbaar. Er is sprake van een ruimtelijke ontwikkeling waarop de landschapsinvesteringsregeling van toepassing is. Hieraan wordt invulling gegeven via een landschapsplan dat is gebaseerd op een berekende kwaliteitsbijdrage en onderdeel uitmaakt van het plan. De bed & en breakfast voorziening is op basis van het geldende postbestemmingsplan niet mogelijk. Hiervoor wordt via deze procedure de regeling voor bed & breakfast van toepassing zoals opgenomen in het integrale plan buitengebied Maasdonk uit Er wordt een inspraakprocedure gevoerd, waarna een uitgebreide procedure tot afwijking van het bestemmingsplan ex art 2.12 lid 1 onder a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan worden opgestart. 3) Voorstel - Instemmen met bijgevoegde concept ruimtelijke onderbouwing - Starten met de procedure van inspraak en vooroverleg Steller : Loos - van Loon Tel. : i.loos@s-hertogenbosch.nl 2

2 4) Aanleiding De heer Savelkouls is in 2011 gestart met het opzetten van een recreatieve visvijver op het perceel Brugstraat 73C te Vinkel. Dit is een voormalige agrarische bedrijfslocatie. Voor deze ontwikkeling is door de voormalige gemeente Maasdonk een postzegelbestemmingsplan vastgesteld. De heer Savelkouls exploiteert de visvijver inmiddels een aantal jaren en heeft behoefte aan de aanleg van een extra visvijver. De locatie van de nieuwe visvijver ligt buiten de begrenzing van het bestemmingsplan in een gebied met een agrarische bestemming. Dat geldt ook voor de parkeerplaatsen die hij (extra) wil realiseren. De benodigde parkeercapaciteit is ten behoeve van dit plan opnieuw in beeld gebracht. Daarnaast bestaat de wens in het bijgebouw bij de woning een bed & breakfast voorziening te maken. Dit is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken, zal een uitgebreide afwijkingsprocedure worden doorlopen conform artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Daartoe is een ruimtelijke onderbouwing nodig. 5) Inhoud Nadere toelichting op het onderwerp: Luchtfoto visvijver en omgeving Uitbreiding visvijver De locatie van de nieuwe visvijver ligt ten oosten van de huidige visvijvers. De vijver krijgt een omvang van circa 4000 m2. Hierin kan een andere soort vis worden gehouden, wat voor meer variatie in het aanbod van het recreatieve vissen zorgt. Daarnaast leert de ervaring dat recreatief vissen vaak gebeurt in groepsverband. Met de realisatie van de nieuwe visvijver kan 3

3 de bestaande visvijver vooral voor groepen worden gebruikt. Realisatie bed & breakfast De exploitant/eigenaar wil graag een aantal bed & breakfast voorzieningen aanbieden. Dit vindt plaats binnen de bestemming Wonen. In het postzegelbestemmingsplan uit 2011 ontbreekt de regeling voor een bed & breakfast voorziening, zoals wel opgenomen in het integrale bestemmingsplan Buitengebied Maasdonk (2012). Een bed & breakfast voorziening is in dit integrale plan buitengebied gedefinieerd als een kleinschalige aan de woonfunctie onderschikte, kortdurende, toeristische verblijfsvoorziening voor uitsluitend logies en ontbijt voor maximaal 5 personen. De voorziening maakt deel uit van het hoofdgebouw of is gevestigd in een van de bestaande bijgebouwen en wordt gerund door de gebruikers van het perceel. De bed & breakfast voorziening mag niet groter zijn dan 30% van de vloeroppervlakte van de woning en bijgebouwen. Met deze procedure wordt de mogelijkheid van realisatie van een bed & breakfast voorziening op het perceel (conform bovenstaande regeling) alsnog geregeld. Aanleg parkeerplaatsen Bij het visvijvercomplex is behoefte aan 50 parkeerplaatsen. In het postzegelbestemmingsplan uit 2011 is niets geregeld voor parkeren. Het aantal van 50 is gebaseerd op de maximale benodigde capaciteit in het zomerseizoen. De parkeerplaatsen worden ten zuiden van nieuwe visvijver gerealiseerd. Huidige bestemmingsplan Buitengebied Maasdonk 1999, herziening Brugstraat 73 Beleid Het betreft hier een verzoek voor medewerking aan uitbreiding van een bestaande recreatieve functie. De Verordening Ruimte van de provincie biedt hiervoor mogelijkheden (redelijke uitbreiding). Het gemeentelijk beleid voor het buitengebied is onder andere gericht op het in stand houden, verbeteren en uitbreiden van het aanwezige recreatieaanbod. Binnen bebouwingsconcentraties (waartoe dit perceel behoort) worden ruimere mogelijkheden voor 4

4 uitbreiding geboden (Structuurvisie buitengebied Maasdonk 2009). De ontwikkeling (uitbreiding visvijver en bijbehorend parkeren) is in overeenstemming met gemeentelijk en provinciaal beleid. De gewenste bed & breakfast voorziening wordt in een gedeelte van het bijgebouw in overeenstemming met de regels zoals opgenomen in het integrale plan buitengebied uit 2012 gerealiseerd en is daarmee ook conform gemeentelijk beleid. Kwaliteitsbijdrage (Landschapsinvesteringsregeling) De landschapsinvesteringsregeling is van toepassing. Een goede landschappelijke inpassing is onderdeel van het plan. Op basis van het regionaal afsprakenkader kwaliteitsverbetering is hier sprake van een ruimtelijke ontwikkeling waarvoor een berekende kwaliteitsbijdrage vereist is. Er is een berekening gemaakt van de bestemmingswinst en 20% van dit bedrag wordt ter plaatse geïnvesteerd in het landschap. Hiervoor is een landschapsplan opgesteld. Elementen uit dit plan zijn: rondom de vijver gras met groepen van inheemse beplanting. Bij het parkeerterrein komen eiken in een lijnvormige structuur. Rondom komt een meidoornhaag om de auto s uit het zicht te halen. Om de uitvoering van dit plan te garanderen, wordt nog een overeenkomst gesloten en wordt de aanleg als voorwaarde aan de omgevingsvergunning verbonden. Inrichtingstekening nieuwe situatie Milieuaspecten Vanwege de uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen (er is nu planologisch niets geregeld), is de situatie akoestisch onderzocht. Conclusie is dat de maximale geluidsniveaus geen belemmering vormen voor de ontwikkeling. Er is sprake van acceptabele geluidsniveaus ten opzichte van omliggende voor geluid kwetsbare objecten. Ook de andere milieuaspecten vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. 5

5 6) Financiële paragraaf Kostenverhaal vindt plaats op basis van de leges aangezien het plan niet is aan te merken als een bouwplan in de zin van de Grex. Voor het verhaal van eventuele planschade wordt (voordat de omgevingsvergunning wordt verleend) nog een overeenkomst gesloten. 7) Communicatie Ten behoeve van dit plan wordt eerst een inspraakprocedure gevoerd (zes weken) en overleg gevoerd met de provincie en het waterschap op grond van art 6.18 van het Besluit omgevingsrecht. Daarna kan de uitgebreide vergunningsprocedure tot afwijking van het bestemmingsplan (artikel 2.12 Wabo) worden opgestart. Bijlagen: - Concept ruimtelijke onderbouwing - Concept landschapsplan Ter inzage: - 6