Raadsinformatiebrief. Onderwerp: Voorontwerpbestemmingsplan 'Hervensebaan 1'

Transcriptie

1 Raadsinformatiebrief Reg.nr. : B&W verg. : 6 november 2018 Onderwerp: Voorontwerpbestemmingsplan 'Hervensebaan 1' 1) Status Dit stuk wordt u ter informatie aangeboden in het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan Hervensebaan 1, dat te zijner tijd aan uw raad ter vaststelling wordt aangeboden 2) Samenvatting ABB Ontwikkeling B.V. wil het voormalig, reeds jaren leegstaand kantoor van KPN aan de Hervensebaan 1 transformeren in woningen en commerciële voorzieningen. Ze wil naast te transformeren gebouw een nieuwe vleugel bouwen. Het bouwplan gaat uit van maximaal 152 appartementen (inclusief maximaal 32 studenteneenheden) in het bestaande gebouw en maximaal 123 appartementen in het nieuwe gebouw. In totaal gaat het om maximaal 275 woningen. In de plint van beide gebouwen zijn commerciële voorzieningen voorzien, zoals een kapsalon of een makelaarskantoor. Omdat wonen niet past in het geldende bestemmingsplan en de nieuwe vleugel buiten het bouwvlak is geprojecteerd, is een nieuw bestemmingsplan voorbereid. De gemeentelijke energie-ambitie en -doelstellingen zijn vastgelegd in het Energietransitieprogramma 's-hertogenbosch , vastgesteld door de gemeenteraad op 31 januari In het Bestuursakkoord Gemeente 's-hertogenbosch (mei 2018) zet het college in op een forse verduurzaming van bestaande en nieuwe woningen. Waar het gaat om nieuwbouw wil ze nu en in de toekomst vooruit lopen op de landelijke norm. Ook transformatie en nieuwbouw van Hervensebaan 1 moeten bijdragen aan deze verduurzamingsopgave. Gemeente en ABB Ontwikkeling B.V. onderzoeken in de verder planontwikkeling de mogelijke duurzaamheidsmaartegelen, in het bijzonder de mogelijkheden om BENG te realiseren. 3) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan. Steller : Erps Tel. : l.erps@s-hertogenbosch.nl 2

2 4) Aanleiding ABB Ontwikkeling B.V. wil het voormalig, reeds jaren leegstaand kantoor van KPN aan de Hervensebaan 1 transformeren in woningen en commerciële voorzieningen. Ze wil naast te transformeren gebouw een nieuwe vleugel bouwen. Het bouwplan gaat uit van maximaal 152 appartementen (inclusief maximaal 32 studenteneenheden) in het bestaande gebouw en maximaal 123 appartementen in het nieuwe gebouw. In totaal gaat het om maximaal 275 woningen. In de plint van beide gebouwen zijn commerciële voorzieningen voorzien, zoals een kapsalon of een makelaarskantoor. Omdat wonen niet past in het geldende bestemmingsplan en de nieuwe vleugel buiten het bouwvlak is geprojecteerd, is een nieuw bestemmingsplan voorbereid. In aanvulling op de RSV 2003, geactualiseerd in 2014, stemde de gemeenteraad van 's- Hertogenbosch op 24 januari 2006 in met de ruimtelijke uitgangspunten voor de Bruistensingel en omgeving. Eén van de ruimtelijke uitgangspunten voor de Stationsknoop is herontwikkeling naar een overwegend stedelijke woon-/werkomgeving waarbij op de vier hoeken rond het station (Station Oost, Hervensebaan/Carolus-De Herven, Ds. Piersoncollege, Kop van de Vliert) een gemengde woon-/werkomgeving voorstelbaar is. In dit licht is ook deze ruimtelijk complexe locatie Hervensebaan 1 aangegrepen voor transformatie, op een kruispunt van belangrijke wegen en een spoorlijn (geluid, externe veiligheid), aan het begin van een bestaande kantoren- en onderwijsstrook. Vanwege deze complexiteit is onderzoek gedaan naar onder meer de geluidbelasting en de externe veiligheid. In het licht van de herontwikkeling naar een stedelijke, gemengde woon-/werkomgeving en met inachtneming van de onderzoeksresultaten kan een transformatie conform de eisen van een goede ruimtelijke ordening plaatsvinden en draagt ze bij aan de gemeentelijk woningbouwopgave. ligging plangebied 3

3 5) Inhoud Planbeschrijving Het voormalige kantoorpand van KPN wordt getransformeerd in een hedendaags woongebouw. De woningen in dit bestaande gebouw zijn overwegend microappartementen: zelfstandige studio's van circa 30 tot 50 m 2. Een kleiner deel bestaat uit (maximaal) 32 studenteneenheden, op de onderste twee woonlagen van het hoogste bouwdeel: studentenkamers in een cluster van maximaal 8 kamers met collectieve voorzieningen. Op de begane grond aan de kant van de Hervensebaan is een kleine 500 m² bvo bestemd voor commerciële voorzieningen, zoals een kapsalon of een makelaarskantoor. Horeca en detailhandel zijn er niet toegestaan. Deze ruimte kan ook worden omgezet in naar schatting circa 7 woningen. De begane grond daarachter wordt benut voor de stalling van fietsen en voor bergruimte. Aan het bestaande gebouw komt, parallel aan de Bruistensingel, een nieuwe vleugel. Ook hier wordt de eerste bouwlaag commercieel ingevuld met circa 750 tot 800 m² bvo. De nieuwbouwvleugel telt maximaal 119 woningen, in oppervlakte hoofdzakelijk variërend van circa 40 tot 80 m 2. Het gaat om tweekamerwoningen (circa 33 tot 67% van de appartementen in dit blok) en verder om drie- en vierkamerwoningen, aan weerszijden van een corridor. De invulling van de nieuwbouw laat ruimte voor flexibiliteit om zoveel mogelijk op de toekomstige op dat moment actuele vraag te kunnen inspelen, door bijvoorbeeld de samenvoeging van kleinere appartementen of de splitsing van grotere appartementen. Tussen de nieuwbouw en het bestaande gebouw wordt het bestaande parkeerterrein overdekt. Deze daktuin verbindt het bestaande gebouw en het nieuwe gebouw. Voor afscherming van het spoorweglawaai wordt tussen de nieuwbouw en het bestaande gebouw een transparant geluidscherm geplaatst. Geluidscherm en daktuin bieden een geluidluwe buitenruimte aan de bewoners. zicht op zuidzijde vanaf de kruising Bruistensingel/spoorlijn; zicht op noordzijde vanaf kruising Bruistensingel- Hervensebaan Parkeren Er zijn in totaal 184 tot 188 parkeerplaatsen nodig, afhankelijk van het aantal woningen dat in de nieuwbouw al dan niet wordt samengevoegd. In de parkeergarage onder de daktuin is ruimte voor 36 auto s. Aan de Hervensebaan komen 19 parkeerplaatsen. Op het terrein achter het bestaande gebouw is ruimte voor 104 auto s. In totaal kunnen er 159 parkeerplaatsen worden aangelegd: een tekort van maximaal 29 parkeerplaatsen. 4

4 Door de toepassing van deelauto's kan het plan toch voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. De toepassing van deelauto's om een tekort op te lossen is volgens de gemeentelijke richtlijn voorstelbaar nabij een OV-knooppunt en/of de binnenstad of bij kleine en/of goedkope (sociale huur)woningen. Eén deelauto komt in de plaats van 4 parkeerplaatsen, met andere woorden: er hoeven 3 parkeerplaatsen minder te worden aangelegd. De inzet van deelauto's wordt contractueel voor minimaal 15 jaar gegarandeerd (en vastgelegd). De gemeente adviseert voor een aantrekkelijk en laagdrempelig gebruik van deelauto's om per woning een vast (maand)bedrag voor de exploitatie in rekening te brengen, waardoor de extra kosten per rit zullen dalen. Om een tekort van maximaal 29 parkeerplaatsen op te lossen zijn minimaal (29 / 3 =) 9,7 = 10 deelauto's nodig. Woningbouwprogramma De doelgroep bestaat uit jongeren, (internationale) studenten, (tijdelijk) alleenstaanden en jonge/startende gezinnen die aan het begin staan van hun (woon)carrière en die graag betaalbaar, flexibel en dicht bij het centrum willen wonen. Het aanbod in het complex Hervensebaan 1 sluit aan op een toenemende behoefte aan stedelijk wonen voor kleinere één- en tweepersoonshuishoudens. Ook aan mensen met behoefte aan meer ruimte wordt woonruimte geboden, door in de nieuwbouw ook drie- en vierkamerappartementen op te nemen. Voor een toekomstbestendige vraagaanbodverhouding is - in het nieuwe gebouw - een meer flexibele invulling van programma mogelijk en kunnen kleinere appartementen tot grotere worden samengevoegd. In de Woonagenda 2017 / 2018 is een differentiatie in het gemeentelijk nieuwbouwprogramma beoogd: minimaal 25% sociale huur, 15% middeldure huur en sociale koop en 60% dure huur en middeldure en dure koop. Voor grotere particuliere bouwprojecten spreekt de gemeente met ontwikkelaars af dat zij minimaal 25% van het bouwprogramma in de sociale sector realiseren. In het plan voor Hervensebaan 1 zijn de studentenkamers en een belangrijk deel van de woningen tot 40 m² sociale huurwoningen; in elk geval is minimaal 25% van het totaal aantal woningen in de sociale huursector. Energie en duurzaamheid De gemeentelijke energie-ambitie en -doelstellingen zijn vastgelegd in het Energietransitieprogramma 's-hertogenbosch , vastgesteld door de gemeenteraad op 31 januari In het Bestuursakkoord Gemeente 's-hertogenbosch (mei 2018) zet het college in op een forse verduurzaming van bestaande en nieuwe woningen. Waar het gaat om nieuwbouw wil ze nu en in de toekomst vooruit lopen op de landelijke norm. Ook transformatie en nieuwbouw van Hervensebaan 1 moeten bijdragen aan deze verduurzamingsopgave. Gemeente en ABB Ontwikkeling B.V. onderzoeken in de verder planontwikkeling de mogelijke duurzaamheidsmaartegelen, in het bijzonder de mogelijkheden om BENG te realiseren.. Milieuaspecten: geluid Vanwege de ligging aan de Bruistensingel, de Hervensebaan en de spoorlijn Nijmegen-Den Bosch is een geluidonderzoek gedaan. Op een groot deel van de woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 db vanwege wegverkeer en 55 db vanwege het railverkeer overschreden. Ook is er een overschrijding van de maximale ontheffingswaarde van 68 db vanwege het railverkeer. Voor het verlenen van een ontheffing voor hogere grenswaarden moet worden getoetst aan de voorwaarden die het gemeentelijk geluidbeleid hieraan stelt. Zo moet iedere woning met een ontheffing voor een hogere grenswaarde een geluidluwe gevel hebben. In de volgende fase, ter voorbereiding van het ontwerpbestemmingsplan, wordt deze ontheffing en de te nemen maatregelen in dat kader nader uitgewerkt. Datzelfde geldt voor de maatregelen die nodig zijn vanwege een overschrijding van de maximale ontheffingswaarde. 5

5 In deze fase gaat het plan uit van geluidafschermende balkons en/of geluidabsorberende plafonds voor het nieuwe gebouw. In het bestaande gebouw worden alleen inpandige maatregelen genomen. Verdergaande maatregelen voor het nieuwe en het oude gebouw stuiten op stedenbouwkundige, architectonische, financiële of praktische bezwaren (bewassing, ventilatie et cetera). Tussen het bestaande en het nieuwe gebouw komt een geluidscherm van circa 14 m hoog. Dit scherm heeft een geluidreducerend effect op de eerste drie woonverdiepingen in beide gebouwen. Met dit geluidscherm wordt een geluidluwe daktuin gerealiseerd. Een hoger geluidscherm is uit het oogpunt van beleving en verblijfsklimaat van de daktuin onwenselijk en is ook constructief ingewikkeld. Overige milieuaspecten vormen geen belemmering voor het plan: bodemkwaliteit, water(berging), luchtkwaliteit. Wat betreft externe veiligheid is er geen belemmering vanwege het spoor, de wegen, leidingen en/of inrichtingen als het Sportiom. Bomen Vanwege het nieuwe gebouw en de daktuin moeten 39 bomen aan de kant van de Bruistensingel wijken. Daarom is een bomeneffectanalyse uitgevoerd die als bijlage bij de toelichting is gevoegd. Ter compensatie van deze bomen worden 33 nieuwe bomen aangeplant. Door het verschuiven van het bestaande fietspad richting de nieuwbouw is er ruimte voor (een goede standplaats voor) een nieuwe bomenrij in het groen tussen fietspad en weg: 5 platanen. Zo blijft de groenstructuur langs de Bruistensingel behouden. Deze structuur gaat aan de overkant van de Hervensebaan over in de groenblauwe zone rond de nieuwbouw van Carolus-De Herven. Ook de structuur langs de Hervensebaan blijft behouden. De meeste nieuwe bomen komen op het achterliggende parkeerterrein. Naast deze 33 nieuwe bomen in de volle grond worden nog eens 6 bomen geplant op de daktuin. Burgerparagraaf Wij leggen het voorontwerpbestemmingsplan volgens de gemeentelijke Inspraakverordening gedurende zes weken ter inzage. Binnen deze termijn van terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling een inspraakreactie indienen. We informeren omwonenden in een huis-aan-huisbrief. Er vindt ook een inloopavond plaats. Op die avond kunnen belangstellenden binnenlopen met vragen en zijn vertegenwoordigers van gemeente en ABB Ontwikkeling B.V. aanwezig om die vragen te beantwoorden. Financiën De gemeente 's-hertogenbosch zal met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.4 Wet ruimtelijke ordening sluiten. In deze overeenkomst wordt ook vastgelegd dat de initiatiefnemer / exploitant eventuele planschade voor zijn rekening neemt. Kostenverhaal is hiermee verzekerd, waardoor het plan economisch uitvoerbaar is. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van s-hertogenbosch, De secretaris, De burgemeester, mr. drs. I.A.M. Woestenberg drs. J.M.L.N. Mikkers Bijlagen: - toelichting en regels voorontwerpbestemmingsplan Hervensebaan 1 - verbeelding voorontwerpbestemmingsplan Hervensebaan 1 6