Raadsinformatiebrief Nr. :

Transcriptie

1 Raadsinformatiebrief Nr. : Reg.nr. : B&W verg. : 7 oktober 2014 Onderwerp: Voorontwerpbestemmingsplan 'Pompen en Verlouw' 1) Status Dit stuk wordt u ter informatie aangeboden in het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan Pompen en Verlouw, dat te zijner tijd aan uw raad ter vaststelling zal worden aangeboden. 2) Samenvatting Gemeente 's-hertogenbosch heeft een inschrijving gestart voor de verhuur van het complex van het voormalige garagebedrijf Pompen & Verlouw. Bison Beheer B.V., een exploitant van bowlingbanen in Haarlem, Utrecht en Nijmegen, gaat het complex huren. Het nu voorliggende voorontwerpbestemmingsplan 'Pompen en Verlouw' maakt nu enerzijds een flexibele invulling van dit monument mogelijk alsook het initiatief van Bison Beheer B.V.. Anderzijds biedt het rechtszekerheid voor omwonenden, eigenaren en bedrijven in de omgeving. Op 27 maart 2014 organiseerde Bison Beheer B.V. een informatiemiddag waarop zij aan de omwonenden haar initiatief presenteerde en een toelichting gaf. Nu wordt het voorontwerpbestemmingsplan, dat dit initatief juridisch-planologisch mogelijk maakt, zes weken ter inzage gelegd op grond van de gemeentelijke Inspraakverordening. De bekendmaking van de terinzagelegging vindt plaats in de Bossche Omroep en op de gemeentelijke website. Tijdens de terinzagelegging wordt voor alle belangstellenden opnieuw een inloopavond georganiseerd. Gedurende de terinzagelegging kan iedereen mondeling of schriftelijk zijn of haar inspraakreactie op het voorontwerpbestemmingsplan indienen. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt ook verzonden aan de Bewonersvereniging leefbare binnenstad (Blb) / Wijkraad Binnenstad. In het kader van het wettelijk vooroverleg wordt het verzonden aan de provincie Noord-Brabant, waterschap Aa en Maas en de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. 3) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan. Steller : Erps Tel. : (073) l.erps@s-hertogenbosch.nl 2

2 4) Aanleiding / besluitgeschiedenis Gemeente 's-hertogenbosch heeft een inschrijving gestart voor de verhuur van het complex van het voormalige garagebedrijf Pompen & Verlouw. Bison Beheer B.V., een exploitant van bowlingbanen in Haarlem, Utrecht en Nijmegen, gaat het complex huren. Deze initiatiefnemer wil een bowlingcentrum met 10 bowlingbanen in de jaren '50-hal realiseren, een parkeerdek boven de bowlingbanen dat tevens kan dienen voor de geluidisolatie van de bowlingbanen, een restaurantbar voor maximaal 120 personen, parkeerruimte en/of detailhandel in de jaren '30-hal en appartementen op de verdieping. Het nu voorliggende voorontwerpbestemmingsplan 'Pompen en Verlouw' maakt nu enerzijds een flexibele invulling van dit monument mogelijk alsook het initiatief van Bison Beheer B.V.. Anderzijds biedt het rechtszekerheid voor omwonenden, eigenaren en bedrijven in de omgeving. Op 4 februari 2014 besloot ons college tot een intentieverklaring met Bison Beheer B.V. om tot een huurovereenkomst te komen voor Pompen & Verlouw. 5) Inhoud Plangebied Het initiatief van Bison Beheer B.V. heeft uitsluitend betrekking op het deel van het gebouwencomplex dat in eigendom is van de gemeente. Andere delen van het complex, zoals de voormalige directiewoningen boven de jaren '30-hal, zijn in eigendom van woningcorporatie BrabantWonen. Zowel het eigendom van de gemeente 's-hertogenbosch als dat van woningcorporatie BrabantWonen maken deel uit van dit bestemmingsplan. Planbeschrijving Een sterk functioneel concept in Pompen & Verlouw draagt bij aan de aantrekkingskracht van de Vughterstraat en versterkt de zuidelijke verbindingas van de oude binnenstad naar het Paleiskwartier als onderdeel van de binnenstedelijke ruggengraat. Voor de komst van een sterk concept is voldoende flexibiliteit vereist. In het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad' is een groot deel van het gebouwencomplex nu uitsluitend bestemd voor bedrijven die passen in gemengd gebied en voor een garagebedrijf. In het nu voorliggende voorontwerpbestemmingsplan 'Pompen en Verlouw' is gekozen voor een ruimere bestemmingsregeling die vergelijkbaar is met de bestemming Centrum die al aan de straatkanten geldt en ook in de andere delen van de binnenstad. De bestemming Centrum uit het bestemmingsplan 'Binnenstad' is op maat gemaakt voor het gebouwencomplex van Pompen & Verlouw. Regels die voor het gebouwencomplex niet relevant zijn, zijn niet opgenomen. 3

3 Op de begane grond zijn detailhandel, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, publiekverzorgend ambacht en dienstverlening, lichte bedrijvigheid en woningen toegestaan, op de verdiepingen woningen maar ook parkeervoorzieningen (op het parkeerdek boven de bowlingbanen). Overeenkomstig bestemmingsplan Binnenstad is ook functieondersteunende horeca toegestaan. De bowlingbanen in de jaren '50-hal, de bijbehorende restaurant-bar aan de kant van de Vughterstraat en een toekomstige, bijpassende functionele invulling van de jaren '30-hal vormen een sterk concept dat het gebied rond het Wilhelminaplein, de Vughterstraat en de zuidelijke verbindingsas als onderdeel van de binnenstedelijke ruggengraat economisch versterkt en dat past in de directe omgeving. Omwille van het initiatief van Bison Beheer B.V. is aan de bestemmingsomschrijving toegevoegd dat binnen een zekere aanduiding bowlingbanen zijn toegestaan evenals horeca van categorie 2 en/of 3. Uit de parkeerbalans volgt dat 14 parkeerplaatsen op eigen terrein nodig zijn als, naast bowling en horeca in de jaren '50-hal, de jaren '30-hal met detailhandel wordt ingevuld. In dat geval kan het parkeerdek in de jaren '50-hal voor circa 22 parkeerplaatsen worden aangewend. Er resten op dat parkeerdek dan nog zo'n 8 parkeerplaatsen voor de aanliggende woningen die nu geen eigen parkeerplaats hebben. Zolang de jaren '30-hal nog niet functioneel is ingevuld, biedt ook deze hal ruim voldoende parkeerruimte. De bouwregels leggen de bestaande gebouwde situatie vast: de bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd tot een bouwhoogte die op de verbeelding is aangegeven. Hoewel het gebouwencomplex van Pompen & Verlouw geen kappen kent, stelt bestemmingsplan Binnenstad naast een maximale goothoogte voor de onderscheiden onderdelen ook een maximale bouw- c.q. nokhoogte. Dit houdt verband met de meer algemene bouwregel in dat bestemmingsplan op grond waarvan op een plat dak een kap mag worden gebouwd. Echter, de bouw van een kap is in geval van het gebouwencomplex van Pompen & Verlouw niet aan de orde. Daarom is in dit bestemmingsplan voor de onderscheiden onderdelen één maximale (bouw)hoogte vastgelegd, nader bepaald op grond van de bestaande situatie. Dit, met uitzondering van de bouwhoogte van de jaren '50-hal: om hierin een parkeerdek mogelijk te maken is de maximale bouwhoogte van dit deel van het complex vergroot met 2,50 meter. Onderdeel van het gebouwencomplex van Pompen & Verlouw is de verpleegstersflat aan de Parklaan. BrabantWonen en Bison Beheer B.V. overwegen de herontwikkeling van deze woningen. Vooralsnog maakt de herontwikkeling niet deel uit van het initiatief van Bison Beheer B.V. zoals hiervoor beschreven. Geluidhinder en overige milieuaspecten De specifieke functies 'bowlingbaan' en 'horeca in categorie 2 en/of 3' vallen onder categorie B van de lijst van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging en zijn op grond van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' in beginsel toelaatbaar in dit gemengd gebied. Niettemin is nader onderzocht of beide functies, nu deze direct grenzend aan woningen worden gerealiseerd, niet leiden tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat voor omwonenden. In de lijst van bedrijfsactiviteiten van functiemenging van de VNG-brochure is voor beide functies geluid het maatgevende aspect. Ook het aspect geurhinder is vanwege de functie 'horeca in categorie 2 en/of 3' relevant, omdat bij het horecabedrijf bereiding van maaltijden kan plaatsvinden. Beide functies moeten voldoen aan de geluidnormen en geurnormen uit het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer, afgekort: Barim). 4

4 Om inzicht te krijgen in de mogelijkheden van het gebouw is onderzocht welke geluidisolerende maatregelen en voorzieningen nodig zijn om het horecabedrijf en de bowlingbanen te laten voldoen aan de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit. Het onderzoek heeft geleid tot een principeadvies dat de benodigde geluidreducerende maatregelen en isolatievoorzieningen inzichtelijk maakt. Op basis van het principeadvies wordt ervan uitgegaan dat het horecabedrijf en de bowlingbanen aan de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit kunnen voldoen en reëel inpasbaar zijn. Uiteindelijk moet bij (de aanvraag om) een omgevingsvergunning een melding worden gedaan in het kader van het Activiteitenbesluit, worden bij die gelegenheid beide functies getoetst aan de normen in dat besluit en moet een definitief geluidonderzoek worden overlegd waaruit de benodigde maatregelen en voorzieningen en de bijbehorende kosten inzichtelijk zijn. De representatieve invulling van hetgeen dit bestemmingsplan maximaal mogelijk maakt, gaat uit van een bowlingbaan c.q. een horecabedrijf met zogenaamd 'discobowlen', ook na uur 's avonds. Ook een inpandige parkeervoorziening voor motorvoertuigen in de jaren '50-hal is uitgangspunt. Vooralsnog wordt er, met inachtneming van een representatieve invulling van hetgeen dit bestemmingsplan maximaal mogelijk maakt, uitgegaan van onder meer een doos-indoosconstructie voor de ruimte van de bowlingbanen, een verend opgelegde betonvloer, voorzetwanden, absorberende plafonds. In de bijlagen bij het principeadvies over benodigde geluidreducerende maatregelen en isolatievoorzieningen zijn de voorgestelde maatregelen en voorzieningen in het schetsplan aangegeven. Om ook ten aanzien van geurhinder een goed woon- en leefklimaat voor omwonenden te waarborgen verplicht het Activiteitenbesluit om de inrichting voor het bereiden van maaltijden te voorzien van een afvoerpijp van tenminste 2 meter boven de hoogste daklijn van de binnen 25 meter van de uitmonding gelegen gebouwen of een doelmatige ontgeuringsinstallatie. Vanwege het voormalige garagebedrijf zijn bodemverontreinigingen ontstaan door lekkages uit ondergrondse tanks en/of morsverliezen tijdens het tanken. In 2005 zijn alle tanks gereinigd. Tijdens de renovatie zijn de tanks onder de jaren 30-hal afgevuld om verzakkingen te voorkomen. De verontreinigingen leiden niet tot onaanvaardbare risico's. Een gebruik met een volledige bebouwing en verharding zoals in dit geval is dan ook mogelijk en de bodemverontreiningen zijn geen belemmering voor het plan. Ook ten aanzien van luchtkwaliteit en externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor dit plan. Financiën De onderhavige locatie is gemeentelijk eigendom en wordt verhuurd. Hierover hebben gemeente s-hertogenbosch en Bison Beheer B.V. een intentieverklaring gesloten. In de nog te sluiten huurovereenkomst worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal (exploitatiebijdrage) en worden locatie-eisen opgenomen c.q. verdisconteerd. Planrealisering geschiedt voor rekening en risico van de huurder. Op basis van voormeld afsprakenkader is het plan economisch uitvoerbaar. Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan behoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Inspraak en vooroverleg / burgerparagraaf Op 27 maart 2014 organiseerde Bison Beheer B.V. een informatiemiddag waarop zij aan de omwonenden haar initiatief presenteerde en een toelichting gaf. Nu wordt het voorontwerpbestemmingsplan, dat dit initatief juridisch-planologisch mogelijk maakt, zes weken ter inzage gelegd op grond van de gemeentelijke Inspraakverordening. De bekendmaking van de terinzagelegging vindt plaats in de Bossche Omroep en op de gemeentelijke website. Tijdens de terinzagelegging wordt voor alle belangstellenden opnieuw een inloopavond georganiseerd. Gedurende de terinzagelegging kan iedereen mondeling of schriftelijk zijn of haar inspraakreactie op het voorontwerpbestemmingsplan indienen. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt ook 5

5 verzonden aan de Bewonersvereniging leefbare binnenstad (Blb) / Wijkraad Binnenstad. In het kader van het wettelijk vooroverleg wordt het verzonden aan de provincie Noord-Brabant, waterschap Aa en Maas en de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. Burgemeester en wethouders van s-hertogenbosch, De secretaris, De burgemeester, mr. drs. I.A.M. Woestenberg mr. dr. A.G.J.M. Rombouts Ter inzage: - Voorontwerpbestemmingsplan Pompen en Verlouw inclusief bijlagen 6