VASTGOEDZAKBOEKJE 2017

VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Johan Ceenaeme Ingenieur Diensthoofd Bodemonderzoek en Sanering West OVAM astrid Clabots Advocaat Villa Juris Advocaten Hasselt maarten dambre Hoofddocent UGent Advocaat (Frans BAERT & vennoten Gent) andy KieKens Advocaat marjolein liefsoens Advocaat Villa Juris Advocaten Hasselt tom Vandromme Senior adviseur wonen Wetenschappelijk medewerker UAntwerpen Johan Vanmuysen Advocaat Villa Juris Advocaten Hasselt Koen Vanoppen Advocaat Villa Juris Advocaten Hasselt

De materie werd bijgehouden tot 2 mei 2017. Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk 2017 Wolters Kluwer Belgium NV Ragheno Business Park Motstraat 30 2800 Mechelen Tel.: 0800 94 571 Fax: 0800 17 529 www.wolterskluwer.be E-mail: klant.be@wolterskluwer.com Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt worden, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever. D/2017/2664/206 ISBN 978-90-46-59528-2 BP/EIGZ-PI17001

Lijst van vaak gebruikte afkortingen V ALGEMENE INLEIDING 1 DEEL I EIGENDOM 3 HOOFDSTUK 1 DE EIGENDOM VAN EEN WONING 5 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 5 2. Literatuur 5 3. Principe en doelstellingen 5 4. Wat is eigendomsrecht? 6 5. Beperkingen van het eigendomsrecht 6 5.1. De overheidsmaatregelen 6 5.2. De rechten van particulieren 6 5.3. De rechten van de omwonenden 7 6. De natrekking 7 7. De onteigening 7 7.1. De basisprincipes 7 7.2. De procedure 8 7.2.1. Het vaststellen van de provisionele vergoeding, de eigendomsoverdracht en de inbezitstelling 9 7.2.2. De vaststelling van de voorlopige vergoeding 9 7.2.3. De vordering tot herziening 9 8. De publiciteit die wordt verleend aan eigendom van onroerende goederen 10 8.1. Het hypotheekkantoor 10 8.1.1. De overschrijving op het hypotheekkantoor 10 8.1.2. De inschrijving op het hypotheekkantoor 11 8.1.3. De kantmelding op het hypotheekkantoor 11 8.2. Het kadaster 11 HOOFDSTUK 2 DE MEDE-EIGENDOM 13 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 13 2. Literatuur 13 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 1

3. Principe en doelstellingen 14 4. Het begrip 14 5. De soorten mede-eigendom 14 6. De mede-eigendom en appartementsgebouwen 15 6.1. De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom 15 6.1.1. De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom in het algemeen 15 6.1.2. De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen 16 6.2. De statuten van het gebouw 17 6.3. De rechtspersoonlijkheid van de vereniging van eigenaars 19 6.3.1. Principe 19 6.3.2. Deelverenigingen 20 6.3.3. Organen van de vereniging van mede-eigenaars 21 6.3.4. Btw-statuut van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen 22 6.4. Dwingend karakter mogelijkheid tot conventionele regeling 24 7. De multi-eigendom 24 HOOFDSTUK 3 DE BETWISTINGEN 27 DEEL II UITOEFENING VAN HET EIGENDOMSRECHT 29 HOOFDSTUK 1 HET VRUCHTGEBRUIK 31 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 31 2. Literatuur 31 3. Principe en doelstellingen 31 4. De begripsbepaling en de kenmerken 31 5. De vestiging van het vruchtgebruik 32 6. De rechten en de plichten van de vruchtgebruiker 32 7. De rechten en de plichten van de naakte eigenaar 34 8. Het einde van het vruchtgebruik 34 9. Het recht van bewoning 35 Inhoud 2 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

HOOFDSTUK 2 DE ERFDIENSTBAARHEDEN 37 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 37 2. Literatuur 37 3. Principe en doelstellingen 37 4. Wat is een erfdienstbaarheid? 38 5. De soorten erfdienstbaarheden 38 5.1. De erfdienstbaarheden die ontstaan uit de ligging van de erven 38 5.2. De erfdienstbaarheden die door de wet gevestigd zijn 38 5.2.1. De wettelijke erfdienstbaarheden tot algemeen nut 38 5.2.2. De wettelijke erfdienstbaarheden gevestigd ten voordele van particulieren 38 5.3. De erfdienstbaarheden gevestigd door de mens 39 6. Het belang van de erfdienstbaarheden voor de koper 40 HOOFDSTUK 3 DE SCHEIDING TUSSEN ERVEN 41 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 41 2. Principe en doelstellingen 41 3. De gemene muur 41 3.1. De definitie 41 3.2. Het ontstaan van de gemene muur 41 3.3. Het bewijs van de gemeenheid van een muur 42 3.4. De rechten van de mede-eigenaars 42 3.5. De plichten van de mede-eigenaars 43 3.6. Het einde van de mandeligheid 43 4. De gemene afsluitingsmuren in de steden en voorsteden 43 5. De gemene hagen 44 6. De gemene sloten 44 HOOFDSTUK 4 DE ERFPACHT 45 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 45 2. Literatuur 45 3. Principe en doelstellingen 45 4. Definitie en algemeenheden 45 5. De duur van de erfpacht 46 6. De rechten en de plichten van de erfpachter 46 7. De rechten en de plichten van de eigenaar 47 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 3

HOOFDSTUK 5 HET RECHT VAN OPSTAL 49 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 49 2. Literatuur 49 3. Principe en doelstellingen 49 4. Definitie en enkele algemeenheden 49 5. De duur van het opstalrecht 50 6. De rechten en de plichten van de opstalhouder 50 7. De rechten en de plichten van de opstalgever 51 HOOFDSTUK 6 DE VOORRECHTEN EN DE HYPOTHEKEN 53 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 53 2. Literatuur 53 3. Principe en doelstellingen 53 4. De voorrechten 54 5. De hypotheken 54 HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN 55 DEEL III KOPEN EN VERKOPEN 57 HOOFDSTUK 1 DE GEWONE KOOP-VERKOOP 59 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 59 2. Literatuur 59 3. Principe en doelstellingen 59 4. Wat is een gewone verkoop? 60 5. De typische kenmerken 60 6. Wat is een verkoopbelofte? Wat is een koopoptie? 60 7. De koop met commandverklaring 61 8. De inhoudelijke geldigheidsvereisten van de verkoop 62 8.1. De toestemming 62 8.1.1. Principe 62 8.1.2. De wilsgebreken 63 8.1.3. Bijzondere informatieplicht van de verkoper 64 8.2. De bekwaamheid 65 8.3. Het voorwerp van de verkoop 66 8.4. De oorzaak van de verkoop 67 9. De formele geldigheidsvereisten van de koop. De formaliteiten en het bewijs 67 Inhoud 4 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

10. Het recht van voorkoop 68 11. De kosten van de verkoop 69 12. De verplichtingen van de verkoper 69 12.1. De levering 69 12.2. De vrijwaringsplicht 70 12.2.1. De vrijwaring voor eigen daden en voor daden van derden 70 12.2.2. De vrijwaring voor verborgen gebreken 71 13. De verplichtingen van de koper 73 13.1. De zaak in ontvangst nemen 73 13.2. De prijs betalen 73 14. De beëindiging van de koopovereenkomst 74 14.1. De nietigverklaring 74 14.2. De vernietiging op grond van benadeling 74 14.3. De ontbinding wegens wanprestatie 75 14.4. De ontbinding wegens omstandigheden onafhankelijk van de wil (schuldloze niet-nakoming) 76 14.5. Het beding van wederinkoop 76 HOOFDSTUK 2 DE OPENBARE VERKOOP 79 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 79 2. Principe en doelstellingen 79 3. Algemeen 79 4. De veiling 80 5. De openbare verkopingen op rechterlijk gezag 81 6. De vrijwillige openbare verkoping 81 HOOFDSTUK 3 DE KOOP OP LIJFRENTE 83 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 83 2. Principe en doelstellingen 83 3. Wat is een verkoop op lijfrente? 83 4. Wie kan bij een verkoop op lijfrente betrokken zijn? 84 5. De geldigheidsvoorwaarden van de verkoop van een onroerend goed tegen lijfrente 84 5.1. De inhoudelijke geldigheidsvereisten 84 5.2. De formele geldigheidsvereisten 85 6. Tegen welke rente wordt verkocht? 85 7. De rechten en plichten van de verkoper 86 8. De rechten en plichten van de koper 86 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 5

9. Het kostencontract 87 HOOFDSTUK 4 DE KOOP OP PLAN 89 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 89 2. Literatuur 89 3. Principe en doelstellingen 89 4. Wat is een koop op plan? 90 HOOFDSTUK 5 DE VERKOOP VAN APPARTEMENTEN 91 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 91 2. Principe en doelstellingen 91 3. De algemene regeling 91 HOOFDSTUK 6 TONTINE EN BEDING VAN AANWAS 93 1. Toepasselijke wetgeving 93 2. Literatuur 93 3. Tontine begripsomschrijving 93 4. Voordeel op fiscaal en erfrechtelijk vlak 93 5. Beding van aanwas. Begripsomschrijving 94 6. Voordeel op fiscaal en erfrechtelijk vlak 94 HOOFDSTUK 7 DE KOOP VAN EEN SOCIALE KOOPWONING EN SOCIALE KAVEL IN HET VLAAMS GEWEST 95 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 95 2. Principe en doelstellingen 95 3. De voorwaarden, verbintenissen, modaliteiten en vormen m.b.t. de verkoop van sociale koopwoningen en sociale kavels 95 3.1. De voorwaarden 95 3.2. De verschillende verkoopreglementen 100 HOOFDSTUK 8 DE FINANCIERING VAN DE KOOP-VERKOOP 103 HOOFDSTUK 9 DE TEGEMOETKOMINGEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN WONING 105 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 105 2. Principe en doelstellingen 105 3. Het Vlaams Gewest 105 Inhoud 6 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

HOOFDSTUK 10 HOOFDSTUK 11 HOOFDSTUK 12 DE SANERINGS- EN VERKOOPACTIVITEI- TEN VAN HET WONINGFONDS 109 DE TEGEMOETKOMINGEN VANWEGE DE PROVINCIES EN DE GEMEENTEN 111 VASTGOED EN BIJKOMENDE VERPLICHTINGEN 113 1. Vastgoed en bodemsanering 113 1.1. Inleiding 113 1.2. Definities en doelstellingen 113 1.2.1. Definitie van grond en overdracht 113 1.2.2. Andere definities 114 1.3. Inventarisatie van de bodemkwaliteit 115 1.3.1. Grondeninformatieregister 115 1.3.2. Bodemattest 116 1.3.3. Gemeentelijke inventaris 117 1.3.4. Aard van de bodemverontreiniging 117 1.4. Saneringsplicht en -aansprakelijkheid 118 1.4.1. Saneringscriterium 119 1.4.2. Saneringsplicht volgens een getrapt systeem 119 1.4.3. Vrijstelling van saneringsplicht 120 1.4.4. Saneringsfinanciering 122 1.4.5. Voorbeeld van de regeling saneringsplicht 123 1.4.6. Vermengde bodemverontreiniging 125 1.4.7. Saneringsaansprakelijkheid 125 1.5. Overdracht van gronden 126 1.5.1. Algemene overdrachtsverplichtingen 127 1.5.2. Bijzondere overdrachtsverplichtingen 127 1.5.3. Verplichtingen bij de overdracht van mede-eigendommen 128 1.5.4. Geldigheidsduur van het oriënterend bodemonderzoek 129 1.5.5. Mogelijkheid tot overdracht 130 1.5.6. Versnelde overdracht 130 1.5.7. Nietigheid en tegenstelbaarheid 131 1.5.8. Overdracht met schikking door de Vlaamse Regering 131 1.5.9. Overdracht van delen van percelen 132 1.6. Risicobeheer 133 1.7. Brownfieldconvenanten 133 2. Energieprestatiecertificaat 134 2.1. In welke gevallen is het EPC verplicht? 134 2.2. Wie heeft welke verantwoordelijkheden? 137 2.2.1. De eigenaar 137 2.2.2. De energiedeskundige 137 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 7

2.2.3. De makelaar en de notaris 138 2.2.4. Het Vlaams Energieagentschap (VEA) 138 2.3. Wat komt aan bod in een EPC? 139 2.4. Welke communicatie is verplicht? 139 2.4.1. Wat vermelden in de advertentie? 140 2.4.2. Wat wordt verstaan onder advertentie? 140 2.5. Welke controles zijn voorzien? 140 2.5.1. Welke controle is er op de aanwezigheid? 141 2.5.2. Welke controle is er op de correctheid van het EPC? 141 2.5.3. Welke controle is er op de advertentieverplichting? 141 2.6. Wat bij klachten over een energieprestatiecertificaat? 142 2.7. Wanneer is een EPC nodig voor publieke gebouwen? 143 2.8. Wat is een energieaudit? 144 HOOFDSTUK 13 DE BETWISTINGEN 145 BIJLAGE 147 DEEL IV SCHENKEN EN KRIJGEN 155 HOOFDSTUK 1 DE ERFENIS VAN WONINGEN 157 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 157 2. Literatuur 157 3. Principe en doelstellingen 157 4. Het openvallen van de erfenis 158 5. De voorwaarden om te mogen erven 158 6. Wie krijgt wat? 159 6.1. Enkele basisbegrippen 159 6.2. De basisregels die de verdeling van de nalatenschap beheersen 160 6.2.1. Het eerste principe 160 6.2.2. Het tweede principe 160 6.2.3. Het derde principe 161 6.2.4. De eerste uitzondering: de plaatsvervulling 161 6.2.5. De tweede uitzondering: de kloving 161 6.3. Wat indien echtgenoten erven? 162 6.3.1. Het erven van derden 162 6.3.2. Het erven van de mede-echtgenoot 162 Inhoud 8 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

7. Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende 163 7.1. Rekening houden met het huwelijksvermogensrecht 163 7.2. Aan welke voorwaarden moet de langstlevende echtgenoot voldoen om te mogen erven? 164 7.3. Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot indien er geen andere erfgenamen zijn 164 7.4. Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot indien er wel andere erfgenamen zijn 165 7.4.1. De langstlevende echtgenoot komt op samen met afstammelingen 165 7.4.2. De langstlevende echtgenoot komt op samen met andere erfgenamen van de overledene 165 7.5. De omzetting van het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot 166 7.5.1. Waarin kan het vruchtgebruik worden omgezet? 166 7.5.2. Wie kan de omzetting vragen? 167 7.5.3. Hoe wordt de waarde van het vruchtgebruik begroot? 168 7.6. De langstlevende echtgenoot heeft het bezitrecht 168 7.7. Het erfrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende 168 8. De anormale nalatenschap 169 8.1. Het eerste geval: de bloedverwanten in de opgaande lijn 169 8.2. Het tweede geval: adoptie 169 9. De erfrechtelijke reserve 170 9.1. Principe 170 9.2. Het voorbehouden deel van de nauwe bloedverwanten 170 9.3. Het voorbehouden erfdeel van de langstlevende echtgenoot 171 9.4. De langstlevende echtgenoot komt in samenloop met afstammelingen of ascendenten 172 10. De aanvaarding of de verwerping van de nalatenschap 173 10.1. De zuivere aanvaarding 173 10.2. De aanvaarding onder het voorrecht van boedelbeschrijving 173 10.3. De verwerping 174 11. De kleine nalatenschappen 174 11.1. De verlenging van de onverdeeldheid 174 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 9

11.2. Het recht van overname 175 12. De erfregeling bij landbouwbedrijven 176 HOOFDSTUK 2 DE TESTAMENTAIRE SCHENKING VAN WONINGEN 177 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 177 2. Literatuur 177 3. Principe en doelstellingen 178 4. Wat is een testament? Soorten testamenten 178 5. Wie kan een testament opmaken? Wie kan begunstigde zijn? 178 6. Is een testament herroepbaar? 179 7. De soorten legaten 179 7.1. Het algemeen legaat, het legaat onder algemene titel en het legaat onder bijzondere titel 179 7.2. De regels m.b.t. het legaat van onroerende goederen (huizen, gronden e.d.m.) 179 7.3. De legaten die wel of niet buiten erfdeel zijn 180 8. Het beschikbare gedeelte 180 HOOFDSTUK 3 DE SCHENKING VAN WONINGEN 181 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 181 2. Literatuur 181 3. Principe en doelstellingen 181 4. Wat is een schenking? De geldigheidsvereisten 181 5. Wie kan schenken? Wie kan krijgen? 182 6. Zijn schenkingen herroepbaar? 183 7. Het beschikbare deel 183 8. De schenkingen aan en tussen echtgenoten 183 8.1. De schenkingen door derden aan echtgenoten 183 8.2. De schenkingen tussen aanstaande echtgenoten 184 8.3. De schenkingen tussen echtgenoten (tijdens het huwelijk) 184 8.4. De huwelijksvoordelen 184 9. De schenking van woningen door de ouders aan de kinderen 185 9.1. Als voorschot op het erfdeel of buiten het erfdeel? 185 9.2. De vervroegde erfenis, de schenking met behoud van vruchtgebruik of met lijfrente, de schenking met last 186 Inhoud 10 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

HOOFDSTUK 4 DE VEREFFENING, VERDELING EN INBEZITSTELLING VAN NALATENSCHAPPEN 187 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 187 2. Literatuur 187 3. Principe en doelstellingen 187 4. De eerste stap: de samenstelling van de te verdelen massa. De inbreng en inkorting 188 4.1. De samenstelling van de fictieve massa 188 4.2. De inbreng 188 4.3. De inkorting 189 5. De tweede stap: de verdeling van de nalatenschap 190 6. De derde stap: de inbezitstelling 191 HOOFDSTUK 5 DE OUDERLIJKE BOEDELVERDELING 193 1. Literatuur 193 2. De ouderlijke boedelverdeling 193 HOOFDSTUK 6 FISCALE ASPECTEN 195 HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN 197 BIJLAGEN 199 DEEL V BOUWEN EN VERBOUWEN 201 HOOFDSTUK 1 PREMIES NIEUWBOUW 203 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 203 2. Principe en doelstellingen 203 3. De stedenbouwkundige aspecten 203 4. De contacten met de dienstverlenende beroepen 203 5. De fiscale aspecten van het bouwen 204 6. De tegemoetkomingen voor het bouwen van een woning 204 6.1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 204 6.2. Principe en doelstellingen 204 6.3. Het Vlaams Gewest 204 HOOFDSTUK 2 PREMIES VERNIEUWBOUW 205 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 205 2. Principe en doelstellingen 205 3. De stedenbouwkundige aspecten 205 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 11

4. De contacten met dienstverlenende beroepen 206 5. De fiscale aspecten van het verbouwen 206 6. De tegemoetkomingen voor het verbouwen van een woning 206 6.1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 206 6.2. Het Vlaams Gewest 207 6.2.1. De voorwaarden inzake de aanvrager 207 6.2.2. De voorwaarden inzake de woning 209 6.2.3. De voorwaarden inzake de werken 210 6.2.4. Het bedrag van de premie 212 6.2.5. De hypothecaire lening 214 6.2.6. De aanvraag 214 DEEL VI LENEN EN TERUGBETALEN 217 HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN 219 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 219 2. Literatuur 219 3. Principe en doelstellingen 220 4. De lening en haar waarborgen 221 4.1. Het financieringsplan 221 4.2. Kredietvormen en toepasselijke wetgeving 221 4.3. Waarborgen 225 5. De meest gebruikelijke hypothecaire leningen 227 5.1. Het aflossingskrediet met constante annuïteiten 228 5.2. De wedersamenstelling door een gemengde levensverzekering 232 5.3. Wedersamenstelling door een beleggingshypotheek 233 6. De keuze van de meest geschikte lening 234 7. Het sluiten van de kredietovereenkomst 235 8. Het te ontlenen bedrag en de verkoopwaarde van de woning 238 9. De rentevoet 239 9.1. Vaste of variabele rentevoet 239 9.2. Lening met variabele looptijd 241 9.3. Voor welke renteformule kiezen? 242 9.4. Berekening van de interesten 242 9.5. Kortingen en ristorno s op de rentevoet 243 9.6. Het vergelijken van rentevoeten 244 10. De vervroegde terugbetaling en de wederbeleggingsvergoeding 245 Inhoud 12 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

11. De vervroegde opeisbaarheid van het krediet 246 12. De kosten van de lening 247 12.1. De wettelijke kosten 248 12.1.1. De kosten van de hypotheekvestiging 248 12.1.2. Het ereloon van de notaris 250 12.1.3. De bijkomende kosten 251 12.1.4. De btw op de notariskosten 251 12.2. De schattings- en dossierkosten 252 13. De sociale leningen 253 BIJLAGEN 255 1. Financieringsplan 255 1.1. Bouwen van een woning 255 1.2. Kopen en/of saneren van een woning 256 2. Raming van de kosten van een akte van hypothecaire lening 258 3. Gids voor de hindernissenloop 259 HOOFDSTUK 2 DE LENINGEN VANWEGE DE DOOR DE VLAAMSE REGERING ERKENDE KREDIETVENNOOTSCHAPPEN 261 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 261 HOOFDSTUK 3 DE LENINGEN VANWEGE HET VLAAMS WONINGFONDS EN DE VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR SOCIAAL WONEN 265 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 265 2. Principe en doelstellingen 266 3. De hypothecaire leningen 266 4. De voorwaarden inzake de aanvrager 267 4.1. De personen die recht hebben op de lening 267 4.2. De inkomstenbegrenzing 267 4.3. De verbintenissen 269 4.4. Het onroerend bezit 270 5. De voorwaarden inzake de woning 270 6. De voorwaarden inzake de lening 271 6.1. De waarborgen 271 6.2. De terugbetaling van de lening 272 6.3. De rentevoet 272 6.4. Het bedrag van de lening 274 7. De dossiervergoeding en de kosten van de akte 274 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 13

HOOFDSTUK 4 DE LENINGEN VANWEGE DE VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR SOCIAAL WONEN 277 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 277 2. Principe en doelstellingen 277 3. De voorwaarden inzake de aanvrager 279 3.1. De personen die recht hebben op de lening 279 3.2. De inkomstenbegrenzing 279 3.3. De verbintenissen 280 3.4. Het onroerend bezit 280 4. De voorwaarden inzake de grond en de woning 281 4.1. Vrij zijn van hypotheek 281 4.2. De verkoopwaarde 281 5. De voorwaarden inzake de lening voor het saneren of verbeteren van een huis of voor de aankoop met sanering of verbetering 281 5.1. De waarborgen 281 5.2. De terugbetaling van de lening 282 5.3. De rentevoet 282 5.4. Het bedrag van de lening 283 HOOFDSTUK 5 DE TEGEMOETKOMINGEN VANWEGE DE PROVINCIE EN DE GEMEENTE 285 HOOFDSTUK 6 DE BETWISTINGEN 287 DEEL VII VERKROTTING EN LEEGSTAND BESTRIJDEN 289 WETGEVING EN BIBLIOGRAFIE 291 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 291 2. Literatuur 292 HOOFDSTUK 1 DE STRIJD TEGEN DE VERKROTTING EN DE LEEGSTAND: ALGEMEEN KADER 293 1. Principe en doelstellingen 293 2. Een goede ruimtelijke ordening 296 3. Een alert woonbeleid 297 4. Een actief woningtoezicht 298 5. De woningkwaliteitsbewaking door de Vlaamse Wooncode 300 5.1. Het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode 300 Inhoud 14 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

5.2. De kwaliteitsnormen 303 5.2.1. Gewestelijke normen 303 5.2.2. Gemeentelijke normen 307 5.3. De richtprijzen in de Vlaamse Wooncode 309 5.4. Het conformiteitsattest 310 5.5. De sancties in de Vlaamse Wooncode 312 5.6. De herhuisvesting 313 HOOFDSTUK 2 DE BEVOEGDHEID VAN DE BURGEMEESTER TOT ONGESCHIKT- OF ONBEWOONBAARVERKLARING 317 1. Principe en doelstellingen 317 2. Toepassing van artikel 135 Nieuwe Gemeentewet 318 2.1. Een gevaar voor de openbare gezondheid en de openbare veiligheid 318 2.2. Een exclusieve bevoegdheid van de burgemeester 319 2.3. Het uitvaardigen van een onbewoonbaarheidsbesluit 319 2.4. De gevolgen van het onbewoonbaarheidsbesluit 321 2.5. De herhuisvesting naar aanleiding van een onbewoonbaarheidsbesluit 322 2.6. De betwistingen 324 3. Toepassing van de Vlaamse Wooncode 324 3.1. De kwalificatie ongeschiktheid/onbewoonbaarheid/ overbewoondheid 325 3.2. Initiatief van de procedure 326 3.3. Het advies van de gewestelijk ambtenaar 326 3.4. Het besluit ongeschiktheid/onbewoonbaarheid/ overbewoondheid 327 3.5. De gevolgen van het besluit 330 3.6. De opheffing van het besluit 332 HOOFDSTUK 3 DE STRAFRECHTELIJKE AANPAK VAN DE VERHURING VAN KROTWONINGEN 335 1. Principe en doelstellingen 335 2. De misdrijven 335 2.1. Het verhuren van een verkrotte woning 336 2.2. Het verhuren van een constructie die niet bestemd is voor bewoning 337 2.3. Zegelverbreking 338 3. Publiciteitsvereisten 338 4. De herstelvordering 339 4.1. De herstelvorderende overheid 340 4.2. Het voorwerp van de herstelvordering 341 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 15

4.3. Tegen wie kan een herstelvordering worden ingeleid? 343 4.4. De dwangsom bij gebrek aan vrijwillige uitvoering door de veroordeelde 344 4.5. De mogelijkheid tot ambtshalve uitvoering 344 4.6. Specifieke maatregelen bij overdracht van een onroerend goed met herstelvordering/veroordeling tot herstel 345 HOOFDSTUK 4 BESTRIJDING VAN DE HUISJESMELKERIJ 347 1. Principe en doelstellingen 347 2. Het misdrijf 347 3. De straffen 349 4. Strafrechtelijk beslag 350 5. Herhuisvesting van de slachtoffers 351 HOOFDSTUK 5 DE RENOVATIEHUUROVEREENKOMST 353 HOOFDSTUK 6 FISCALE MAATREGELEN OM LEEGSTAND EN VERKROTTING TE BESTRIJDEN 355 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 355 2. Literatuur 356 3. Principe en doelstellingen 356 4. Belasting op leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten 358 4.1. Toepassingsgebied 358 4.1.1. Minimale oppervlakte 359 4.1.2. In hoofdzaak gediend voor een economische activiteit 359 4.1.3. Geheel of gedeeltelijk leegstaand 359 4.1.4. Geheel of gedeeltelijk verwaarloosd 359 4.1.5. Gebouwen die niet onder de heffing vallen 360 4.2. Inventarisatie 361 4.2.1. De registratie 361 4.2.2. Betekening aan de eigenaar 361 4.2.3. Beroep van de eigenaar tegen de registratie 361 4.2.4. Bekendmaking van de registratie en bezwaar van derden tegen een niet-registratie 362 4.2.5. Schrapping uit de inventaris 363 4.3. Taak van de notaris in geval van eigendomsoverdracht van een geregistreerd goed 364 4.4. Fiscale heffing 364 4.4.1. Verschuldigdheid van de heffing 364 4.4.2. Heffingsplichtigen 365 Inhoud 16 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

4.4.3. Tarieven en belastbare grondslag 365 4.4.4. Het aanslagbiljet 366 4.4.5. Het bezwaar tegen de heffing 366 4.4.6. Verzoek tot uitstel of spreiding van betaling van de heffing 366 4.4.7. De invordering van de heffing 367 4.4.8. Opschorting van de heffing 367 4.4.9. De gemeentelijke inkomsten 371 4.5. Financiële ondersteuning van de verwerving en de saneringswerkzaamheden in het kader van de vernieuwing voor bepaalde rechtspersonen 372 4.6. Financiële ondersteuning van de saneringswerkzaamheden in het kader van de vernieuwing voor anderen 373 4.7. Onteigening ten algemenen nutte 373 5. Heffing ter bestrijding van verkrotting van gebouwen en woningen 374 5.1. Toepassingsgebied 375 5.2. Inventarisatie 375 5.2.1. Algemeen 375 5.2.2. Wijze van opname in de inventaris 376 5.2.3. Schrapping uit de inventaris 377 5.3. Verschuldigdheid van de Vlaamse heffing 377 5.4. Belastingplichtigen Vlaamse heffing 378 5.5. De belastbare grondslag 379 5.6. Tarieven 379 5.7. Vrijstellingen 380 5.8. Opschorting van de heffing 381 5.9. Inning en invordering 382 5.9.1. Heffingstermijn en vestiging van de aanslag 382 5.9.2. Bezwaar 383 5.9.3. Betaling 383 5.9.4. Invordering van de heffing 384 5.9.5. De gemeentelijke inkomsten 384 5.9.6. Onteigening ten algemenen nutte 385 6. Heffing ter bestrijding van leegstand en verwaarlozing van gebouwen en woningen in het Vlaamse Gewest 385 6.1. De fiscale bestrijding van leegstand 385 6.2. De fiscale bestrijding van verwaarlozing 387 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 17

DEEL VIII EIGENDOM EN BIJZONDERE GROEPEN 391 HOOFDSTUK 1 ANTIDISCRIMINATIE EN ANTIRACISME 393 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 393 2. Literatuur 393 3. Principe en doelstellingen 394 4. Het Vlaamse Gelijkekansendecreet 395 4.1. Algemeen 395 4.2. Handhaving van het Gelijkekansendecreet 400 4.2.1. Algemeen 400 4.2.2. Burgerrechtelijk 400 4.2.3. Strafrechtelijk 401 4.2.4. Bewijslast 402 4.3. De rol van Unia (het interfederaal Centrum) en de belangenverenigingen 403 HOOFDSTUK 2 DE STUDENTEN 405 1. Principe en doelstellingen 405 HOOFDSTUK 3 DE GROTE GEZINNEN 407 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 407 2. Principe en doelstellingen 407 3. De sanerings-, verkoop- en huurhulpactiviteiten van het woningfonds 407 3.1. Algemene situering 407 3.2. Het Vlaams Gewest 408 3.2.1. Algemeen 408 3.2.2. De voorwaarden t.a.v. de kandidaat-huurders 408 3.2.3. De voorwaarden t.a.v. de woningen 408 HOOFDSTUK 4 DE OUDEREN 411 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 411 2. Literatuur 411 3. Principe en doelstellingen 411 4. De specifieke toelagen voor ouderen 412 5. Woningen en voorzieningen voor ouderen 412 6. Het BEVAK-systeem voor serviceflats 413 7. De provinciale en gemeentelijke tegemoetkomingen 413 Inhoud 18 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

HOOFDSTUK 5 DE PERSONEN MET EEN HANDICAP 415 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 415 2. Principe en doelstellingen 415 3. De algemene voordelen en tegemoetkomingen 416 3.1. Premies en voordelen 416 3.2. Het huren van een sociale woning 416 3.3. De specifieke toelagen 416 3.4. De attesten 417 4. De specifieke maatregelen 419 4.1. Het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH) 419 4.1.1. Algemeen 419 4.2. De provinciale en gemeentelijke tegemoetkomingen 420 DEEL IX DE PROFESSIONELEN VAN DE VASTGOEDSECTOR 423 HOOFDSTUK 1 DE ARCHITECT EN HET ARCHITECTENCONTRACT 425 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 425 2. Literatuur 425 3. Principe en doelstellingen 426 4. Het statuut van de architect 426 5. Wanneer is er geen architect nodig? 428 6. De taken van de architect 428 6.1. De taken bij de voorbereiding van het bouwwerk 428 6.1.1. Het opmaken van een voorontwerp 428 6.1.2. Het verlenen van bijstand bij het aanvragen van een bouwvergunning 429 6.1.3. Het opmaken van een (definitief) uitvoeringsontwerp (uitvoeringsplannen), op basis van het door de bouwheer aanvaarde voorlopige ontwerp 429 6.1.4. Het opmaken van het bestek en de algemene voorwaarden (lastenkohier) 429 6.1.5. Het opmaken van gedetailleerde werktekeningen en een nauwkeurige kostenbegroting 430 6.1.6. Het zoeken van de voordeligste aannemer (aanbesteding) en concipiëren van het bouwcontract 430 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 19

6.2. De taken tijdens de werken 430 6.2.1. De leiding en het toezicht op de werken 430 6.2.2. Het voeren van de administratie van het werk 431 6.3. De taak van de architect bij de eindoplevering 431 7. De architectenovereenkomst 432 7.1. Wat is een architectenovereenkomst? 432 7.2. De inhoud van de architectenovereenkomst 432 7.3. De verplichtingen van de architect 433 7.4. De verplichtingen van de bouwheer 433 7.5. De beëindiging van het architectencontract 434 8. Wat kost een architect? 435 8.1. Het ereloon 435 8.2. De kosten 435 8.3. Wanneer moet worden betaald? 435 9. De tienjarige aansprakelijkheid van de architect 436 HOOFDSTUK 2 DE AANNEMER EN HET AANNEMINGSCONTRACT 437 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 437 2. Literatuur 437 3. Principe en doelstellingen 438 4. De aannemer 438 4.1. Wat is een aannemer? 438 4.2. De erkenning van de aannemer 438 4.3. De vestiging van de aannemer 439 5. Het bouwcontract 439 5.1. Wat is een bouwcontract? 439 5.2. De geldigheidsvoorwaarden van het bouwcontract 440 5.3. De soorten bouwcontracten 440 5.3.1. De aanneming tegen onbepaalde prijs 441 5.3.2. De aanneming tegen vaste, forfaitaire prijs 441 5.3.3. De aanneming op bestek (met prijslijsten of eenheidsprijzen) 442 5.4. De verplichtingen van de aannemer 442 5.4.1. Het uitvoeren van de werken 443 5.4.2. De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer 444 5.4.3. De werken tijdig uitvoeren 447 5.4.4. De oplevering van het bouwwerk 447 5.5. De verbintenissen van de aanbesteder 447 5.5.1. Het werk van de aannemer mogelijk maken 447 5.5.2. De bouwprijs betalen 448 5.5.3. De werken aanvaarden 448 Inhoud 20 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

5.6. Het tenietgaan van het bouwwerk (of de materialen) vóór de oplevering 449 5.7. Het voorrecht van de aannemer 450 5.8. De rechtstreekse vordering van de onderaannemers tegen de bouwheer 450 5.9. De onderaanneming en de nevenaanneming 450 5.10. Het einde van de aanneming 451 6. Een speciaal geval: het bouwen op plan de Woningbouwwet 451 6.1. Principe 451 6.2. Waarop is de woningbouwwet van toepassing? 451 6.3. De formele geldigheidsvereisten 452 6.4. De inhoudelijke regeling 453 6.4.1. De eigendomsovergang en het risico 453 6.4.2. De borgstelling 453 6.4.3. De betaling van de prijs 454 6.4.4. De herziening van de prijs 455 6.4.5. Geen beding van wederinkoop 455 6.4.6. De verplichte opleveringen 455 6.4.7. De tienjarige garantie 456 6.4.8. De strafsancties 456 HOOFDSTUK 3 DE NOTARIS 457 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 457 2. Literatuur 457 3. Principe en doelstellingen 457 4. Het statuut van de notaris 458 5. De taken van de notaris 458 5.1. Het opmaken van authentieke akten en publiciteit op het hypotheekkantoor 458 5.2. De notaris en de openbare verkoop van onroerende goederen 459 5.3. De notaris en de fiscus bij de verkoop van onroerende goederen 460 5.4. De voorlichtingsplicht van de notaris de notaris als vertrouwenspersoon 460 5.5. De notaris als bemiddelaar bij de minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen 462 6. De kosten van de notaris 463 HOOFDSTUK 4 DE VASTGOEDMAKELAAR 467 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 467 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 21

2. Literatuur 467 3. Principe en doelstellingen 468 4. Het statuut en de taak van de makelaar 468 5. Het makelaarscontract 470 5.1. Algemeen 470 5.2. De verplichte vermeldingen in de makelaarsovereenkomst 471 5.3. Onrechtmatige bedingen in makelaarsovereenkomsten 473 5.4. De verplichtingen van de makelaar 474 5.5. De verplichtingen van de opdrachtgever 475 5.5.1. De uitvoering van de opdracht mogelijk maken 475 5.5.2. Het ereloon betalen 475 HOOFDSTUK 5 DE LANDMETER-EXPERT 477 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 477 2. Principe en doelstellingen 477 3. Het statuut en de taken 477 4. De verplichtingen van de landmeter-expert 478 HOOFDSTUK 6 DE INGENIEURS EN DE STUDIEBUREAUS 481 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 481 2. Principe en doelstellingen 481 3. Het statuut en de taken 481 4. De overeenkomst tussen de ingenieur en de cliënt 481 5. De verhouding tussen de ingenieur en de architect 482 HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN I.V.M. DE UITOEFENAARS VAN BEROEPEN IN DE VASTGOEDSECTOR 485 1. De architect 485 2. De aannemer 485 3. De notaris 485 4. De andere beroepen 485 BIJLAGEN 487 1. Schaal van erelonen voor architecten 487 2. Ereloonschaal notaris: Verkoop uit de hand 495 2.1. Verkoop uit de hand Vlaams Gewest 495 Inhoud 22 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

DEEL X EIGENDOM EN FISCALE ASPECTEN 499 HOOFDSTUK 1 KOPEN EN VERKOPEN 501 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 501 2. Literatuur 501 3. Principe en doelstellingen 504 4. De aankoop van een huis of een bouwgrond met betaling van registratierechten 505 4.1. Registratieverplichting 505 4.2. Verschuldigde belasting 505 5. De waarde waarop het registratierecht berekend wordt 506 5.1. Aankoop van volle eigendom 506 5.2. Overeengekomen waarde 506 5.3. Verkoopwaarde 506 5.4. Korting (abattement) op de heffingsgrondslag in het Vlaams Gewest 507 5.5. Renovatieabattement in het Vlaams Gewest 509 5.6. Aankoop van vruchtgebruik 510 5.7. Aankoop van de blote eigendom 511 5.8. De vermindering van het registratierecht 511 6. Meeneembaarheid van de registratierechten in het Vlaams Gewest 512 6.1. Algemeen 512 7. Voorwaarden voor de meeneembaarheid 513 7.1. Grondvoorwaarden 513 8. Neutralisering van een aankoop onder het btwstelsel in een keten van verrichtingen 514 9. De aankoop van een woning met toepassing van de btw 514 9.1. Registratieverplichting 514 9.2. Verschuldigde belastingen 514 9.3. Toepassingsvoorwaarden 515 9.3.1. Een gebouw 515 9.3.2. Een "nieuw" gebouw 515 9.3.3. Een bijhorend terrein 515 9.4. De verkoper is een btw-plichtige 516 9.5. De beroepsvervreemder 516 9.6. De toevallige vervreemder 516 10. De waarde waarop de btw berekend wordt 516 11. Het btw-tarief 517 11.1. Tijdstip waarop de btw verschuldigd wordt 517 WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 23

12. De belasting op de meerwaarde op de verkoop van een woning of van een grond 517 12.1. De verkoop van een woning 517 12.2. De verkoop van een stuk grond 518 HOOFDSTUK 2 SCHENKEN EN KRIJGEN 521 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 521 2. Literatuur 521 3. Principe en doelstellingen 523 4. Schenkingen 523 4.1. Registratieverplichting 523 4.2. Verschuldigde belasting 523 4.3. Waarde waarop het schenkingsrecht berekend wordt 524 4.4. Tarief van het schenkingsrecht 524 4.4.1. Algemene tariefstructuur 524 4.4.2. Invloed van vroegere schenkingen 525 4.4.3. Vermindering van schenkingsrechten 525 5. Nalatenschappen 526 5.1. Verschuldigde belasting 526 5.2. Aangifte van nalatenschap 526 5.2.1. Personen die tot aangifte verplicht zijn 526 5.2.2. Aangiftetermijn 527 5.2.3. Vorm en inhoud 527 5.3. Belastbare verkrijgingen 527 5.4. Basis waarop de successierechten berekend worden 527 5.4.1. Algemene principes 527 5.5. Tarief 529 5.5.1. Algemene tariefstructuur 529 5.5.2. Invloed van vroegere schenkingen 530 5.6. Betaling van het successierecht 530 HOOFDSTUK 3 BOUWEN EN VERBOUWEN BTW 531 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 531 2. Literatuur 531 3. Principe en doelstellingen 531 4. De btw bij nieuwbouw 532 4.1. Verschuldigde belastingen 532 5. De btw bij vernieuwbouw 532 5.1. Het verlaagde tarief van 6 % 532 5.2. Nieuwbouw of verbouwing 532 Inhoud 24 VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 WOLTERS KLUWER

HOOFDSTUK 4 FISCALE ASPECTEN I.V.M. HET BEZIT VAN EEN WONING 535 1. Fiscale aspecten i.v.m. het bezit van een woning 535 1.1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 535 1.2. Literatuur 535 1.3. Principe en doelstellingen 537 1.4. Het kadastraal inkomen 537 1.4.1. Wat is het kadastraal inkomen? 537 1.4.2. De vaststelling van het kadastraal inkomen 537 1.5. De wijziging van het kadastraal inkomen 538 1.5.1. De algemene perequatie en de jaarlijkse indexatie van het KI 538 1.5.2. De schatting en de herschatting van het kadastraal inkomen tussen twee perequaties in 538 1.5.3. De buitengewone en de speciale herziening van het kadastraal inkomen 539 1.5.4. De kennisname en de betwisting van het nieuwe herziene, geschatte of herschatte kadastraal inkomen 539 1.5.5. De vermindering of de vrijstelling van het kadastraal inkomen voor de berekening van de verschuldigde personenbelasting 541 1.6. De onroerende voorheffing 546 1.6.1. Wat is de onroerende voorheffing? 546 1.6.2. Wie is de onroerende voorheffing verschuldigd? 546 1.6.3. De berekeningsgrondslag en het tarief van de onroerende voorheffing 547 1.6.4. De vrijstelling van onroerende voorheffing 547 1.6.5. De vermindering van onroerende voorheffing 548 1.6.6. Aanslag en betaling van de onroerende voorheffing 551 1.7. De belasting op het onroerend inkomen 552 1.7.1. De belasting op het inkomen van een woning die door de eigenaar verhuurd wordt 552 HOOFDSTUK 5 DE BETWISTINGEN 555 Trefwoordenregister WOLTERS KLUWER VASTGOEDZAKBOEKJE 2017 Inhoud 25