Peter Bakker, Derk Jan Postema Vastgoedconferentie Utrecht, 16 november 2017
Agenda Vastgoedopgave zorgsectoren Macrobeeld ontwikkeling investeringen en financiering Trends en verwachtingen Bancaire financiering zorgvastgoed Trends Voorwaarden ongeborgde kredietverstrekking 2
De zorgsector 120000 Ontwikkeling totale zorguitgaven bedragen in EUR mln; bron: CBS (2017) 0,15 100000 80000 0,145 0,14 0,135 60000 0,13 40000 20000 0,125 0,12 0,115 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 0,11 Totale uitgaven aan zorg zorguitgaven in bbp% 3
De resultaten 45000 Ontwikkeling bekostiging zorguitgaven bedragen in EUR mln; bron: CBS (2017) 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Overheid AWBZ, WLZ Zvw vrijwillig, eigen betalingen 4
5
Geldstromen Zvw in 2016 Burgers Rijk zorgtoeslag 4,9 zorgtoeslag -4,9 Zorgaanbieders eigen betalingen -9,3 eigen betalingen 9,3 Zorgverzekeraarsfonds Rijksbijdrage 2,5 Rijksbijdrage -2,5 Zorgverzekeraars premie basis zvw -16,3 premie basis zvw 16,3 totaal -7,4 premie AV zvw -3,5 premie AV zvw 3,5 acad. Comp. 0,7 acad. Comp. -0,7 eigen risico -3,2 eigen risico 3,2 schadelast basis -41,7 schadelast basis 41,7 schadelast AV -3,7 schadelast AV 3,7 zorguitgaven -55,2 totaal 0,2 risicoverevening 22,5 risicoverevening -22,5 ziekenhuizen 23,3 genees- en hulpm. 9,0 0,1 wijkverpleging 3,2 eerstelijns 5,3 werkgevers zorgtoeslag 4,9 ink.afh.premie -21,0 ink.afh.premie 21,0 Rijksbijdrage 2,5 overige 7,0 totaal -27,4 totaal -21,0 totaal 0,3 6
Ontwikkeling financiële positie 40,0% Solvabiliteit in zorgsectoren 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 2014 2015 2016 minimaal 10,0% 5,0% 0,0% UMC Topklinisch Ov. ziekenhuizen GGZ GHZ VVT 7
Ontwikkeling financiële positie 3,50 Rente- en aflossingscapaciteit (DSCR) in zorgsectoren 3,00 2,50 2,00 1,50 2014 2015 2016 minimaal 1,00 0,50 0,00 UMC topklinisch alg. Ziekenhuis GGZ GHZ VVT 8
Ontwikkeling financiële positie 3,00% Rendement in zorgsectoren 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 2014 2015 2016 0,50% 0,00% UMC topklinisch alg. Ziekenhuis GGZ GHZ VVT -0,50% 9
Trends en ontwikkelingen Investeringsactiviteit teruggelopen, kleinschaliger nieuwbouw E-health/ domotica / epd Personeelsvraagstuk: dubbele vergrijzing Dure medicijnen Tekort aan (zorggeschikte) woningen Nieuw kabinetsbeleid: rustiger vaarwater Opgave nieuwe Hoofdlijnenakkoorden Intensivering verpleegzorg Financiële positie: zorgen over rendementen Concentratie en spreiding/ substitutie 10
CBS statline 6.000 Investeringen zorgsectoren CBS Statline juni 2017 in EUR mln 5.000 4.000 3.000 2.000 VVT GHZ GGZ Cat. ZH Alg. ZH UMC 1.000 0 2011 2012 2013 2014 2015 11
CBS statline 3.500 Afschrijvingen zorgsectoren CBS Statline juni 2017 in EUR mln 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 VVT GHZ GGZ Cat. ZH Alg. ZH UMC 500 0 2011 2012 2013 2014 2015 12
CBS statline 25.000 Opgenomen lange leningen CBS Statline juni 2017 in EUR mln 20.000 15.000 10.000 VVT GHZ GGZ Cat. ZH Alg. ZH UMC 5.000 0 2011 2012 2013 2014 2015 13
Financiering met lang vreemd vermogen 40.000 MVA, VVL CBS Statline juni 2017 in EUR mln 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 VVT GHZ GGZ Cat. ZH Alg. ZH UMC 5.000 0 MVA VVL 14
Bevindingen cijfers CBS Statline Jaarlijks wordt circa EUR 3,8 miljard geïnvesteerd Jaarlijkse afschrijvingen minstens EUR 3 miljard Boekwaardeverloop bleef constant omdat er ook veel zorgvastgoed werd afgestoten. Lang vreemd vermogen constant, aflossingen gelijk aan nieuwe leningen Verhouding balans (VVL/MVA) is 61%. Dit impliceert jaarlijkse kredietvraag EUR 2,3 mrd onder gelijkblijvende omstandigheden. Wat valt af te leiden uit de omzetcijfers en portefeuiillestanden van de banken? 15
Opgenomen lange financiering zorgsectoren 25.000 Portefeuilleverloop BNG Bank zorg lang UG in EUR mln 20.000 15.000 10.000 BNG Bank markt totaal 5.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 16
Waarvan geborgd 10.000 Portefeuilleverloop BNG Bank zorg (geborgd) lang UG in EUR mln 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 BNG S0 NWB WFZ 3.000 2.000 1.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 17
Jaarlijkse kredietverstrekking zorgsector 3.000 Ontwikkeling lange kredietvraag zorg Bedragen in EUR mln 2.500 2.000 1.500 BNG Bank markt totaal 1.000 500 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 18
Samenvattend beeld Jaarcijfers 2015 Totaal MVA 33,4 VVL 20,5 VVL/MVA 61% Investeringen 3,8 Geïmpliceerde financieringsvraag 2,3 Financiering: Banken 1,5 Overige 0,8 Eigen middelen 1,5 Totaal 3,8 19
Ontwikkeling bancaire financiering Investeringen en bancaire kredietverlening teruggelopen Investeringen van EUR 5,7 naar EUR 3,8 mrd Totale markt EUR 2,8 naar 1,5 mrd BNG Bank: van EUR 1,9 naar 0,8 mrd Lagere investeringen (en dus ook lagere financieringsvraag banken): Overcapaciteit door stelselwijziging (m.n. verzorgingshuizen) Lage rendementen Terughoudendheid banken vanwege risicoprofiel Nieuwbouw voortaan kleinschaliger Echter ook: concentratie/spreiding zorg en substitutie eerste lijn 20
Ontwikkeling bancaire financiering Sterker, door demografische ontwikkelingen zal behoefte aan nieuw zorgvastgoed weer toenemen. 21
Samenvattend Investeringen zijn tijdelijk gedaald Bodem vervangingsinvesteringen bijna EUR 4 mrd Financieringsvraag minstens EUR 2,3 mrd (waarvan EUR 1,5 mrd bancair) Behoefte zal op termijn weer toenemen door vervangings- én uitbreidingsinvesteringen. 22
Bancaire financiering zorgvastgoed Agenda Trends financiering zorgvastgoed Voorwaarden bancaire kredietverlening 23
Trends in financiering Clubdeals Rol WFZ (alleen relatief goede risico s en met andere bank(-en) die deel risico nemen) Concurrentie: alle banken terughoudender door hogere risicoprofiel, echter BNG relatief stabiele factor Actievere rol van Europese Investeringsbank Duurzaamheid steeds belangrijker Alternatieve financieringen: veel belangstelling, weinig van de grond gekomen. Voorbeelden: crowdfunding, Zorgobligatie Ratings van Rating Agencies. Voorbeelden: Elisabeth-Tweesteden Ziekenhuis, GGZ Noord-Holland-Noord 24
Krantenkoppen: 25
Voorwaarden bancaire kredietverstrekking Goede Business case incl. uitgebreide marktanalyse: rente en aflossingen moeten (terug)betaald kunnen worden Het Pijlermodel: 26
Aandachtspunten bij bancaire Kredietverstrekking door oa. snelle ontwikkelingen in zorgmarkt is voorspelbaarheid financials (nog) lastiger; Stabiliteit is gewenst ook politiek! Zekerheden noodzakelijk maar beperkt in waarde - Financieringsarrangementen hebben echter wel een lange looptijd! Gevolg: nog meer focus op eerste pijler en dan met name op marktanalyse en positionering. Dat biedt namelijk wel lange termijn perspectief! 27
Beoordelingskader Financierings behoefte Instelling Markt Bouwplan Overige aspecten Financials 28
Kredietrisicoanalyse De instelling Soort instelling Juridische structuur Strategie en beleid Management Interne organisatie 29
Kredietrisicoanalyse De markt - Positionering Demografische ontwikkelingen Onafhankelijk uitgevoerd marktonderzoek Concurrentie Marktaandeel Relatie met zorgverzekeraar(s) 30
Kredietrisicoanalyse Investering en financieringsbehoefte Duiden van de aard en omvang Mogelijkheid tot (gedeeltelijke) borging Bestemmingstoets: eventuele alternatieve aanwending gebouw Bouwplan/bouwproces Bestedingscontrole 31
Kredietrisicoanalyse Financials Beschikbaarheid van financiële verantwoordingsdocumenten en prognoses Scenarioanalyses (met o.a. krimpscenario) Validatie financieel model Compliance certificaten accountants Voldoen aan minimale voorwaarden financiële ratio s 32
Kredietrisicoanalyse Financiele ratio s Solvabiliteit: > 20% Liquiditeit: Debt Service Coverage Ratio >= 1,3 Exploitatie: Cure: EBITDA-marge >= 10% Care: personeelskostenratio < 75% (GGZ) en < 70% (V&V, GHZ) 33
Financiële ratio s Solvabiliteit: Eigen vermogen / balanstotaal > 20% DSCR: EBITDA / rente- en aflossingsverplichtingen >= 1,3 Genereert de instelling (na aantrekken financiering) voldoende kasstroom om de rente en aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen? EBITDA-marge 100%- (operationele kosten/bedrijfsopbrengsten) >= 10% Maximaal aandeel van de operationele kosten in de bedrijfsopbrengsten, bedoeld als efficiencymaatstaf. 34
Kredietrisicobeoordeling Overige aspecten Meerjarencontract Deel inbreng eigen vermogen Mate afdekking renterisico Zekerheden (1 e hypotheek) Aflossingsschema (lineair) 35