A.Visser

Transcriptie

1 Agendapunt commissie: steller telefoonnummer A.Visser agendapunt kenmerk datum raadsvergadering onderwerp Actualisatie bouwgrondexploitaties raad december 2013 aan de gemeenteraad A. Samenvatting Er is nog steeds sprake van zorgelijke ontwikkelingen op de woningmarkt die natuurlijk een nadrukkelijke relatie hebben met de bouwgrondexploitaties. Jaarlijks worden, conform de afspraak met u, de lopende bouwgrondexploitaties (complexen) 2 maal geactualiseerd. Hierbij treft u de actualisatie van alle bouwgrondexploitaties aan. De aanhoudend slechte marktomstandigheden en de alarmerende berichten van grote afboekingen op gronden in diverse gemeenten resulteerden in 2012 in een opdracht aan Fakton. Er werd een risicoanalyse uitgevoerd om het risico te kwantificeren voor de grootste grondexploitaties namelijk Lage Heide en Dommelkwartier. De methode Fakton is ook toegepast op de overige grondexploitaties. Een belangrijk vraagpunt is of ook nu de grondprijs moet worden verlaagd. We geven motieven aan om deze voor 2014 ongewijzigd te laten. Naast een actuele financiële stand per complex wordt een inschatting van de vermindering van het resultaat weergegeven. Met toepassing van de risicoberekening koerst Valkenswaard, hoewel substantieel lager, nog steeds op een positief resultaat op de grondexploitaties. Voor enkele projecten moet, op basis van de nu gehanteerde uitgangspunten, een voorziening worden getroffen. In de voorliggende actualisatie hebben wij de uitgangspunten van de woningmarktanalyse en structuurvisie deel B verwerkt. Al hoewel wij de uitgangspunten van de woningmarktanalyse waar mogelijk hebben verwerkt is de voorziene boeggolf van de woningbouw in de periode 2014 tot 2016 nog niet afgezwakt. Wij zijn van mening dat we door het toepassen van de risicoanalyse de financiële gevolgen van grondexploitaties voldoende zijn gewaarborgd in de te treffen voorzieningen. B. Voorgesteld besluit Wij stellen u voor om: a) de geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen; b) de rekenprijzen 2014 voor bouwgrond vast te stellen op: minimaal 380,00/m² voor vrije sector woningbouw; minimaal 304,00/m² voor sociale huur woningbouw; minimaal 150,00/m² voor bedrijventerrein; 95,00/m² voor snippergroen zijnde 25% van de minimale vrije sectorprijs; Overige grondprijzen op basis van een taxatierapport. c) de voorziening voor het complex Hoge Akkers te verhogen met naar ; d) de voorziening voor het complex Vlasakker te verhogen met naar ; e) voor het complex Carolusdreef 100 een voorziening te treffen van ;

2 f) voor het complex Kerkakkerstraat een voorziening te treffen van ; g) voor de complexen Lage Heide Wonen, Landgoederen en Natuur een gezamenlijke voorziening te treffen van ten laste van de Algemene Reserve; h) het complex Lage Heide industrie af te sluiten en de boekwaarde t.l.v. van de getroffen voorziening Lage Heide ( ) te brengen (boekwaarde ,27); i) de totale mutaties in de voorzieningen (beslispunt c t/m g) per saldo ten laste van de Algemene Reserve te brengen; j) de begroting dienovereenkomstig aan te passen. C. Inleiding Met u is in 2012 afgesproken om de bouwgrondexploitaties (of complexen) jaarlijks 2 maal te actualiseren. De voorliggende actualisatie geeft een overzicht van de lopende bouwgrondexploitaties in Tevens gaan wij in op de actuele grondprijzen t.b.v. woningbouw en industrieterreinen. Een belangrijke vraag is of de grondprijs moet worden verlaagd. In deze actualisatie is rekening gehouden met de aanbevelingen uit het rapport Fakton, november 2012 en oktober 2013, het raadsvoorstel Woningmarktanalyse (vastgesteld 26 september 2013) en Structuurvisie deel B (vastgesteld 28 november 2013). Als de gemeentelijke bouwgrondexploitaties worden aangepast conform bovenstaande rapporten en voorstellen heeft dit financiële consequenties voor het eindresultaat. De aanpassingen behelzen een andere fasering (vertraging in de ontwikkeling en afzet) en een fictieve bijstelling van de grondprijzen op basis waarvan een gewogen gemiddelde (= risico) is berekend. Op grond van deze wijzigingen zijn alle bouwgrondexploitaties van de gemeente doorgerekend. Na herberekening kunnen de risico s voor de gemeente worden beoordeeld. Als een complex negatief wordt loopt de gemeente een risico. Definitie risico: In de navolgende analyse van de complexen wordt het begrip risico gehanteerd wanneer een complex een negatief resultaat heeft, waardoor er een voorziening t.l.v. de Algemene Reserve getroffen moet worden. Als er op een complex minder winst wordt gemaakt maar het resultaat nog altijd positief blijft, noemen we dit geen risico. In de begroting 2014 hebben wij voor de dekking van de geplande investeringen immers geen rekening gehouden met geraamde winsten op de grondexploitaties. D. Wat willen we bereiken? Met de actualisatie van de bouwgrondexploitaties geven wij een actuele stand van zaken van alle lopende complexen en in voorbereiding zijnde complexen. Daarnaast hebben wij een risicoanalyse uitgevoerd om de risico s voor de gemeente in kaart te brengen en waar nodig maatregelen te treffen. 2

3 In de vastgestelde woningmarktanalyse (september 2013) zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd, die van invloed kunnen zijn op het resultaat van de bouwgrondexploitaties. Daarnaast is een uitgangspunt om d.m.v. herprogrammering en fasering om de boeggolf in de jaren van het woningbouwprogramma enigszins uit te vlakken. E. Wat gaan we er voor doen? 1. Gevolgen woningmarktanalyse. Onderstaande uitgangspunten zijn van invloed op de grondexploitaties. Na iedere uitgangspunt geven wij een beknopt overzicht van de gevolgen voor de grondexploitaties. Uitgangspunt 1. De gemeente streeft naar een evenwichtiger verdeling in het aanbod van nieuwbouw koopwoningen versus huurwoningen door nieuwbouw eengezins koopwoningen te herprogrammeren naar huurwoningen (eengezins en meergezins). Uitgangspunt 2. De gemeente streeft bij de herprogrammering van koop naar huur en bij nieuwbouw van huurwoningen naar levensloopbestendige huurwoningen, gelet op de vraagontwikkeling in de toekomst. Uitgangspunt 3. De gemeente streeft, aanvullend op uitgangspunt 1 (eengezins woningen), naar herprogrammering van (meergezins) koop naar (meergezins) huur bij projecten met een hoge strategisch-maatschappelijke relevantie, in dit geval vanwege de aantrekkelijkheid van het centrum en de toegangswegen. Uitgangspunt 4. De gemeente staat in beginsel open voor aanpassing van de randvoorwaarden binnen de contouren van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan, indien hiermee een project kan worden vlotgetrokken met een hoge strategisch-maatschappelijke relevantie (bepalend voor de beeldkwaliteit) en waarbij herprogrammering van koop naar huur aan de orde is. Hieronder geven wij per gemeente complex de mogelijkheden op korte termijn weer: Complex 14 Hoge Akkers: is alleen mogelijk, indien het bestemmingsplan wordt gewijzigd. De laatste uit te geven kavels zijn niet geschikt voor sociale woningbouw. Hierdoor is aanpassing in stedenbouwkundig plan noodzakelijk. Financiële gevolgen voor dit complex zijn op dit moment niet berekenen. 3

4 Complex 58 Biestven: In deze bouwgrondexploitatie zijn wij al uitgegaan van sociale woningbouw. Complex 60 Dommelkwartier: Deze exploitatie ligt even stil door de uitspraak van de Raad van State. Biedt wel de kans om het woningbouwprogramma aan te passen. Financiële gevolgen kunnen pas worden doorgerekend als nieuwe woningbouwprogramma bekend is. Complex 65 Lage Heide wonen: In de huidige geactualiseerde grondexploitatie is al rekening gehouden met 39 huurwoningen (opdrachtgever Woonbedrijf). Zonder het bestemmingsplan aan te passen kunnen er nog 26 koopwoningen eventueel omgezet worden naar sociale huurwoningen. Het eindresultaat van het complex Lage Heide wonen vermindert in dit geval met ca Het omzetten van koop naar huurwoningen kan niet zonder meer, omdat wij dan met de ontwikkelaar om tafel moeten om hierover overeenstemming te bereiken. Overigens ook in tijd kan dit niet snel, omdat de 26 woningen verspreid liggen over de planperiode. Voor alsnog hebben wij nog geen rekening gehouden in de voorliggende grondexploitatie met het omzetten van deze 26 woningen van koop naar huur. Wij nemen de omzetting ook niet mee in de risicoanalyse, omdat voor dit complex al een gewogen risicoanalyse is opgesteld met daarin gewijzigde grondprijzen. Uitgangspunt 6. De gemeente streeft bij de ontwikkeling van haar eigen locaties, die nog niet tot de harde plancapaciteit (vastgestelde bestemmingsplannen) behoren, naar realisatie van levensloopbestendige woningen in de sociale huursector, in samenwerking met woningcorporaties, of naar (liefst levensloopbestendige) huurwoningen in de vrije sector, in samenwerking met beleggers. Betreft herprogrammering van koop naar huur. Deze komt pas in de grondexploitaties tot uiting, indien er daadwerkelijk zicht op is en er überhaupt een grondexploitatie geopend is. Uitgangspunt 7. De gemeente geeft zelf het goede voorbeeld door nieuwe projecten (zachte plancapaciteit) op gemeentelijke eigendom met een substantieel aandeel eengezins koopwoningen pas na 2020 te faseren. Dit laatste geldt ook voor de fasering van locaties van derden met een substantieel aandeel eengezins koopwoningen, tenzij deze in een vergevorderd stadium van voorbereiding zitten en het stopzetten van de ontwikkeling om financiële redenen onverantwoord is (bijv. kansrijke schadeclaim of een aantoonbaar financieel doorslaggevend verlies met faillissement tot gevolg naar aanleiding van de koerswijziging). Betreft nieuwe en lopende projecten. Voor de nieuwe projecten zijn nog geen grondexploitaties geopend. Voor de lopende projecten: Dennenberg, Luikerweg 55 en Waalreseweg (LTS) is de fasering verschoven naar de periode na Fasering van locaties van derden is een proces van onderhandeling en hierbij heeft de markt ook zijn zelfregulerende werking. Immers de vraag naar woningen bepaalt de afzet. 4

5 Uitgangspunt 8. De gemeente zoekt in het overleg met ontwikkelaars naar wegen om het aanbod eengezins koopwoningen, dat gepland staat voor de periode , deels te faseren naar de periode vanaf 2016, zodat vraag en aanbod in dit segment beter op elkaar worden afgestemd. Feitelijk zal de markt het probleem van overprogrammering in dit segment zelf oplossen in de tijd, maar de gemeente kan minimaal inzetten op onderlinge afstemming in het op de verkoopmarkt zetten van de betreffende projecten. De gemeente biedt hierbij een platform voor de (beter op elkaar afgestemde) Stimulering. presentatie van de projecten via de website of een op te zetten woonwinkel. Complex Dommelkwartier heeft minimaal een jaar vertraging. Dit is doorgerekend in de grondexploitatie. Voor de risicoanalyse betekent dit dat de boeggolf zich: a. met minimaal een jaar verplaatst; b. hierdoor op zichzelf al wat meer spreiding door optreedt in uitgaande van de contracten; c. in de praktijk ook Lage Heide vertraagt, hetgeen juist de boeggolf in weer zal versterken. Op basis van bovenstaande zijn de gevolgen van de boeggolf in de risicoanalyse doorgerekend. Uitgangspunt 9. De gemeente staat in beginsel open voor aanbodgerichte stimulering ten aanzien van de sociale huursector, mits dit binnen de juridische (geoorloofde staatssteun) en de door ons eerder in de pilot Heiakker besloten financiële en randvoorwaardelijke marges blijft. Dit geldt zowel voor nieuwe projecten als voor herprogrammering van koop naar sociale huur, mits levensloopbestendig en door de raad per situatie geaccordeerd in verband met de financiële impact. Vergt per wijziging een raadsbesluit, waarbij ook de gevolgen voor de betreffende grondexploitatie doorgerekend worden en dit vervolgens bij de eerstvolgende actualisatie wordt verwerkt. In algemene zin melden we dat een verlaging van de grondprijs voor sociale huur zekerheid kan opleveren over daadwerkelijke inkomsten: 20% verlaging van de grondprijs kan worden afgezet tegen renteverlies bij niet verkoop en levert een termijn op waarna niet verkoop meer kost dan nu wegzetten in de sociale huur. Dit is per complex verschillend, mede i.v.m. de rente over de boekwaarde van een complex. 5

6 Uitgangspunt 10. Gelet op de bijdragen vanuit Rijk (50%) en Provincie (25%) aan het instrument startersleningen en gelet op de betekenis hiervan voor zowel nieuwbouw als de bestaande woningmarkt, wil de gemeente fors inzetten op het mogelijk maken van startersleningen ten behoeve van woningaanbod in zowel nieuwbouw als bestaande bouw. De gemeente kan hieraan zelf voorwaarden stellen. Een ruime interpretatie van de voorwaarden (zoals én nieuwbouw én bestaand) maakt een optimale benutting van de tijdelijke Provinciale regeling (3 jaar) met het op=op principe mogelijk ten gunste van de doelgroep die volgens onze Toekomstvisie aandacht behoeft. Aangezien de bijdrage van het Rijk (50 miljoen) in de loop van 2014 zou kunnen gaan opdrogen is het aan te raden op korte termijn van de regeling gebruik te gaan maken. Indien u instemt met de voorstellen uit het initiatiefvoorstel vanuit de werkgroep van de raad en kiest voor invoering van de starterslening, willen wij bij de uitwerking van de voorwaarden voor de starterslening graag gebruik maken van input vanuit en toetsing door de betreffende werkgroep. Kan de doorstroming op de woningmarkt bevorderen naast verkoop nieuwbouw in het lagere segment. Is in feite wel een risicobeperkende maatregel, maar deze wordt niet toegerekend aan de grondexploitaties en ook niet in de risicoanalyse. Het instrument startersregeling heeft geen invloed op het resultaat van de grondexploitaties. Uitgangspunt 13. Zoals gesteld bij uitgangspunt 12, houden wij vast aan de huidige grondprijzen. Desondanks zijn wij bereid om als gemeente een garantie te verstrekken aan de consument die bij de aankoop van een bouwkavel garandeert dat een eventuele verlaging van de grondprijs binnen 3 jaar na aankoop wordt terugbetaald aan de consument. Uitgangspunt 13 is via een amendement gewijzigd: garantieperiode is 10 jaar geworden. Betekent een risico bij grondprijsverlaging. In de risico analyse is reeds gerekend met fictieve lagere grondprijzen, waardoor enigszins rekening is gehouden met mogelijk verlaging van de grondprijzen.. Daadwerkelijke grondprijsverlaging levert dan feitelijk een lager resultaat op dan in de basisberekening is geraamd. 2. Gevolgen Structuurvisie deel B. In deze actualisatie zijn de afdrachten van de structuurvisie deel B verwerkt. De afdrachten vinden plaats op het moment dat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Voor de afdrachten, voor alsnog alleen bovenplanse kosten, verwijzen wij u naar de bijlage Afdrachten reserve Structuurvisie. De totale afdracht bovenplanse kosten bedraagt De resultaten van betreffende grondexploitaties verminderen door de voorgenomen afdrachten. 6

7 3. Complexen met kostprijsberekening in uitvoering. Begin 2013 hadden wij 21 bestemmingsplannen (=complexen) in exploitatie, te weten: T.b.v. woningbouwlocaties: Dennenberg, Hoge Akkers, Vlasakker, Emmalaan, Haagstraat 55, Waalreseweg (LTS), Bakkerstraat 73-79, Biestven, Kerkakkerstraat, Dommelkwartier, Luikerweg 55, Lage Heide Wonen, Landgoederen, Natuur, Eindhovenseweg 98, Waalreseweg Rede, Geenhovensedreef 20-22, Nieuwe Waalreseweg-Hazelaar, Kloosterpark, Rijt 2. T.b.v. bedrijventerrein: Lage Heide Industrie. In de loop van 2013 zijn daar nog 6 complexen in exploitatie genomen, te weten: Carolusdreef 100, Barentszstraat (loc. Hoeks), Maastrichterweg 249, Gertrudisdal, Waalreseweg 3 en Keersop (Tussentijds) Af te sluiten complexen In het coalitieprogramma staat aangegeven, dat voor het realiseren van nieuwe bedrijfsgrond primair wordt ingezet op de revitalisering van het bedrijventerrein Schaapsloop I. Het beoogde bedrijventerrein Lage Heide krijgt de voorlopige bestemming agrarisch, die alleen kan worden omgevormd naar bedrijvigheid als daar (groot)lokaal en/of regionaal behoefte aan is. Doordat de behoefte aan lokaal en/of regionaal industriegrond niet meer aanwezig is stellen wij u voor om het complex Lage Heide industrie af te sluiten en het verlies te nemen. Het verlies gaat ten laste van de getroffen voorziening Lage Heide. De verwachte boekwaarde op 1 januari 2014 is ,27. Van de overige 26 in exploitatie genomen complexen worden er in 2013 geen afgesloten. 5. Complexen zonder risico. De complexen zonder risico bestaan uit complexen waarbij alle bouwkavels al verkocht zijn, complexen, waarbij wij als gemeente alleen kostenverhaal toepassen en complexen waarbij geen bouwgrond wordt verkocht. 3.1 Gemeentelijke complexen waarbij alle bouwkavels al verkocht zijn. Bij de gemeentelijke complexen Emmalaan, Haagstraat 55 en Nieuwe Waalreseweg Hazelaar zijn alle bouwpercelen verkocht en zijn de koopsommen ontvangen. 3.2 Complexen met kostenverhaal zonder risico. Voor de complexen Eindhovenseweg 98, Waalreseweg Rede, Barentszstraat (loc. Hoeks), Geenhovensedreef 20-22, Maastrichterweg 249, Gertrudisdal 2, Kloosterpark, Rijt 2, Waalreseweg 3 en Keersop 17 zijn met de initiatiefnemers intentieovereenkomsten of anterieure exploitatieovereenkomsten gesloten en zijn de bijbehorende exploitatiebijdragen ontvangen. 3.3 Complexen zonder bouwgrond en zonder risico. Daarnaast wordt in het complex Lage Heide Natuur geen bouwgrond verkocht, waardoor er geen enkel risico is voor de gemeente. 7

8 6. Complexen met een (beperkt) risico. Voor een aantal complexen met een (beperkt) risico zijn een drietal scenario s doorgerekend conform de genoemde scenario s in het Fakton-rapport, d.d. november 2012 en een aanvullend advies van oktober Hieronder geven wij in het kort weer, welke scenario s er zijn. Snel marktherstel : Dit scenario schetst het beeld van een woningmarkt die vanaf heden weer in de lift zit. De grondprijzen blijven gelijk en de afzet van nieuwbouwwoningen trekt aan. Gematigde terugval markt : In dit scenario zet de huidige daling van afzet en prijzen op de woningmarkt door, ten opzichte van de huidige situatie. Dit betekent een vertraging in afzet (2 jaar) en een daling in grondprijzen (voor een periode van 4 jaar) ten opzichte van het door de gemeente beoogde scenario. Een vertraging heeft ook negatieve gevolgen voor de kosten van het ambtelijk apparaat. Volledige marktwijziging : Dit scenario gaat uit van een volledige wijziging van de woningmarkt. De verkoop van (nieuwbouw)woningen bereikt een dieptepunt zowel in verkooptijd (4 jaar) als in waarde en de grondprijzen dalen (4 jaar) substantieel verder. Volgens alle drie de scenario s is het resultaat op einddatum berekend. Het resultaat op einddatum wordt daarna teruggerekend naar de netto contante waarde van 1 januari Dit gebeurt om de resultaten van alle grondexploitaties onderling te kunnen vergelijken. Fakton heeft een percentage toegekend aan de kans dat de scenario s optreden. Dit leidt tot een gewogen scenario. Door het resultaat op netto contante waarde te vermenigvuldigen met het percentage wordt het gewogen resultaat bepaald. Het resultaat van de bouwgrondexploitatie minus het gewogen resultaat is dan het risicobedrag van de betreffende grondexploitatie. In het advies van oktober 2013 heeft Fakton aangegeven, dat de scenario s voldoende onderscheidend en evenwichtig zijn om toe te passen. De scenarioberekening is alleen van toepassing voor de grondexploitaties met een looptijd tot Voor de exploitaties na 2021 stellen zij voor om uit te gaan van het basisscenario, aangezien veel verder kijken op dit moment vrijwel onmogelijk is. Wel hebben zij aanbevolen om de percentages van scenario 2 en 3 enigszins te wijzigen. Scenario 2 gematigde terugval: van 70% naar 80%; Scenario 3 volledige marktwijziging: van 20% naar 10%. Deze wijziging motiveert Fakton doordat de markt aan het stabiliseren is, in sommige regio s zelfs een lichte stijging. Makelaars in Valkenswaard geven ook aan dat het aantal transacties wat lijkt toe te nemen, maar dat de prijs nog niet is uitgebodemd. Tegen de achtergrond van deze lichtpuntjes, vindt Fakton het verdedigbaar om de wegingsfactoren te wijzigen. 8

9 Tabel 2 geeft een willekeurig voorbeeld van een gewogen resultaat. Grondexploitatie Snel Gematigde Volledige actualisatie '13 marktherstel terugval markt Marktwijziging basis variant 1 variant 2 variant 3 Resultaat NCW Kans van optreden / weging 10% 80% 10% Gewogen resultaat NCW Tabel 2. Voorbeeld gewogen resultaat. Het risicobedrag van deze grondexploitatie bedraagt ( minus ). Netto contante waarde. De netto contante waarde (NCW) van een toekomstig bedrag aan geld over een tijdsperiode van n jaar en bij rentevoet p, is het bedrag dat uitgezet tegen samengestelde rente (= rente op rente) bij de genoemde rentevoet na de periode van n jaren het gegeven bedrag oplevert. Eenvoudig geformuleerd: de huidige waarde van een bedrag waarover je pas na een bepaalde periode de beschikking hebt. Voorbeeld: een resultaat van op 1 januari 2017 (= eindwaarde) met een rentepercentage van 4% is netto contant op 1 januari Complexen na Bij de vaststelling van de jaarrekening 2012 heeft de accountant nadrukkelijk aangegeven, dat de regels van commissie BBV met betrekking tot grondexploitaties gevolgd dienen te worden. De accountant wil dat bij geopende bouwgrondexploitaties een reëel en een stellig voornemen moet bestaan om in de nabije toekomst een grondexploitatie te realiseren. Concreet betekent de opmerking van de accountant dat o.a. deze grondexploitaties omgebogen moet worden naar een NIEGG locatie. NIEGG is niet in exploitatie genomen grondexploitatie. Eén van de voorwaarden is, dat de boekwaarde nooit hoger mag zijn dan de verwachte marktwaarde. Concreet zou e.e.a. inhouden, dat er dan eventueel bedragen afgeschreven dient te worden t.l.v. de Algemene Reserve. Wij stellen u voor om dit voor alsnog niet te doen, omdat we deze locaties wellicht eerder gaan ontwikkelen, indien het bestemmingsplan Dommelkwartier definitief niet doorgaat. Hieronder worden alle complexen met een beperkt risico behandeld. Complex Dennenberg Voor dit complex heeft u nog geen bestemmingsplan vastgesteld, daarnaast kan deze locatie pas volledig worden ontwikkeld, als de aanwezige sporthal is verplaatst naar een nieuwe locatie. Wij stellen u voor om deze locatie pas te ontwikkelen na Het resultaat met een bouwfasering na 2021 wordt op netto contante waarde 1 januari

10 Fakton heeft in het aanvullend advies aangegeven, dat het voor grondexploitaties na 2021 vrijwel onmogelijk is om een scenarioberekening te maken. Conclusie: Gelet op de verschuiving naar de periode na 2021 is het nu niet te kwantificeren wat het risico is, vooralsnog gaan wij uit van het resultaat op einddatum.. Complex Hoge Akkers. In de actualisatie van de bouwgrondexploitaties 2013 hebben wij voor dit complex een uitgifte van resterende bouwkavels (8 st.) opgenomen voor de jaren 2015/2016 met een resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2014 van Een doorrekening van de drie scenario s geeft een gewogen resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2014 van (negatief). Voor dit complex is al een voorziening getroffen van en deze moet verhoogd worden met naar In deze actualisatie hebben wij nog niet de gevolgen van uw motie van 27 juni 2013 verwerkt. In deze motie heeft u ons opgedragen dat de bloemencorsolocatie voor Crescendo gezocht moet worden in het plangebied van Hoge Akkers. Wij onderzoeken momenteel een aantal mogelijkheden binnen dit plan. Deze alternatieven gaan ten laste van het resultaat van het complex Hoge Akkers. U moet rekening houden met een vermindering van het resultaat op einddatum in een bandbreedte van tot Door het lagere resultaat zal ook de voorziening met eenzelfde bedrag verhoogd moeten ten laste van de Algemene Reserve. Het uiteindelijke alternatief wordt u met de financiële gevolgen ter besluitvorming voorgelegd. Conclusie: Voor dit complex zal de voorziening verhoogd moeten worden met een bedrag van ten laste van de Algemene Reserve. Dit project blijft risicovol. Complex Vlasakker Dit complex lag stil tot en met 2012, omdat de gemeente nog niet kon beschikken over de grond. Eind 2012 heeft de bewoner van het bestaande pand de woning verlaten en zijn wij overgegaan tot sloop. De grondverkoop van de kavel(s) is voorzien in Het resultaat op netto contante waarde 1 januari 2014 bedraagt (negatief). Een doorrekening van de drie scenario s geeft een gewogen resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2014 van (negatief). Voor dit complex is al een voorziening getroffen van en deze moet verhoogd worden met naar Conclusie: Voor dit complex zal de voorziening verhoogd moeten worden met een bedrag van ten laste van de Algemene Reserve. Dit project blijft risicovol. Complex Carolusdreef 100. Voor dit complex heeft u nog geen bestemmingsplan vastgesteld, maar wij willen in 2014 starten met de bestemmingsplanprocedure, omdat wij in onderhandeling zijn met verkoop van de aanwezige bouwgrond aan woningbouwcorporatie Woonbedrijf. Wij stellen u voor om deze locatie te ontwikkelen in Het resultaat op netto contante waarde 1 januari 2014 bedraagt Een doorrekening van de drie scenario s geeft een gewogen resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2014 van (negatief). Voor dit complex zal een voorzienig getroffen moeten worden van ten laste van de Algemene Reserve. Conclusie: Voor dit complex zal een voorziening getroffen moeten worden met een bedrag van ten laste van de Algemene Reserve. Dit project is beperkt risicovol. 10

11 Complex Waalreseweg LTS. Bij de vaststelling van het stedenbouwkundig ontwerp heeft besloten om deze locatie pas na 2021 te gaan ontwikkelen. Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp hebben wij een 1 e bouwgrondexploitatie opgesteld. Het resultaat met een bouwfasering na 2021 bedraagt op netto contante waarde per 1 januari Conclusie: Gelet op de verschuiving naar de periode na 2021 is het nu niet te kwantificeren wat het risico is, vooralsnog gaan wij uit van het resultaat op einddatum. Complex Bakkerstraat Dit betreft een particuliere ontwikkeling, waarbij wij als gemeente 227 m² gemeentegrond verkopen aan de ontwikkelaar. Hiervoor hebben wij een koopovereenkomst met de ontwikkelaar gesloten. Voor deze ontwikkeling is het bestemmingsplan onherroepelijk. De ontwikkelaar heeft de ontwikkeling voorlopig stilgelegd. De verkoopprijs is gebaseerd op basis van een taxatie op basis van de verwachte VON-prijzen van de geplande woningen, maar de VON-prijzen kunnen wijzigen. De ontwikkelaar kan besluiten om een andere ontwikkeling binnen het huidige bestemmingsplan te realiseren, waardoor hij geen gemeentegrond nodig heeft. De ontwikkelaar kan ook besluiten om de locatie helemaal niet te ontwikkelen, ook dan vervalt de geraamde opbrengst van de grondverkoop. In al deze gevallen zal de projectontwikkelaar opnieuw willen onderhandelen met de gemeente, hierdoor kan de opbrengst van de gemeente dalen of geheel wegvallen. Conclusie: Het netto contant geraamde resultaat van op 1 januari 2014 kan afnemen naar 0. Dit is geen risico, mede omdat we de geraamde winst nog niet hebben opgenomen in de begroting Complex Biestven. In de actualisatie van de bouwgrondexploitaties 2013 hebben wij voor dit complex een uitgifte van resterende bouwkavels (max. 10) opgenomen voor de periode met een resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2014 van Een doorrekening van de drie scenario s geeft een gewogen resultaat van netto contant op 1 januari 2014 van Conclusie: Op basis van het gewogen resultaat is er minder winst maar blijft er een te verwachten positief resultaat. Complex Kerkakkerstraat Voor dit complex is het bestemmingsplan samen met een exploitatieplan door u vastgesteld. Het betreft hier een bouwontwikkeling, waarvan wij gedeeltelijk eigenaar zijn (circa 52%). Een beoogd ontwikkelaar heeft voor dit plan een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen. Bij de vergunningverlening is een omissie ontstaan, doordat de omgevingsvergunning juridisch niet gekoppeld is aan het exploitatieplan. Hierdoor is het juridisch niet mogelijk om de verschuldigde exploitatiebijdrage te innen. Dit heeft een negatief effect op het eindresultaat van de bouwgrondexploitatie. Overigens zijn wij nog in onderhandeling met de beoogd ontwikkelaar voor de verkoop van onze bouwpercelen. 11

12 Het resultaat van de grondexploitatie hebben wij op basis van bovenstaande geraamd op (negatief) op netto contante waarde 1 januari Een doorrekening van de driescenario s geeft een gewogen resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2014 van (negatief). Conclusie: Voor dit complex zal een voorziening getroffen moeten worden met een bedrag van ten laste van de Algemene Reserve. Dit project is beperkt risicovol. Complex Dommelkwartier. Op 16 oktober 2013 heeft Raad van State uitspraak gedaan betreffende de ingestelde beroepen tegen het bestemmingsplan en beide exploitatieplannen Dommelkwartier. Raad van State heeft zowel het bestemmingsplan als beide exploitatieplannen vernietigd. Wij zijn in de voorliggende actualisatie er vanuit gegaan dat het plan Dommelkwartier met één jaar vertraging alsnog kan worden uitgevoerd. We zijn wel uitgegaan van dezelfde einddatum voor deze grondexploitatie ( ). Het resultaat van de herberekening sluit met een positief resultaat op einddatum 1 januari 2021 van , dit is netto contant op 1 januari Een doorrekening van de drie scenario s geeft een gewogen resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2014 van Conclusie: Op basis van het gewogen resultaat is er minder winst maar blijft er een te verwachten positief resultaat. Complex Luikerweg. Voor dit complex heeft u nog geen bestemmingsplan vastgesteld. In de actualisatie van de bouwgrondexploitaties 2013 hebben wij voor deze locatie een uitgifte van bouwkavels opgenomen voor na het jaar 2021 met een resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2014 van Conclusie: Gelet op de verschuiving naar de periode na 2021 is het nu niet te kwantificeren wat het risico is, vooralsnog gaan wij uit van het resultaat op einddatum. Complex Lage Heide Wonen. Op basis van het Fakton rapport en de huidige verkoopcijfers hebben wij de fasering van de bouwgronduitgifte opgerekt t/m Daarnaast hebben wij voorzichtigheidshalve in de actualisatie rekening gehouden met de financiële kaders van de overdracht woonwagens aan Woningbelang. Eén van de kaders is het inbrengen om niet van de woonwagenlocatie bij de overdracht van de woonwagens naar Woningbelang. Voor de woonwagenlocatie was een opbrengst geraamd van Uiteraard hebben wij ook nog resterende verkoop van de bouwgrond aangepast aan de huidige situatie. Deze voornaamste wijzigingen resulteren op einddatum 1 januari 2020 in een positief resultaat van Dit is netto contant op 1 januari Daarnaast is rekening gehouden met een hogere exploitatiebijdrage van , conform de 1 e herziening van het exploitatieplan Lage Heide wonen (zoals behandeld wordt in de raad van december 2013) Een doorrekening van de drie scenario s geeft een gewogen resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2014 van (negatief). Conclusie: Op basis van het gewogen resultaat is dit complex risicovol en zal er een minimaal een voorziening van getroffen moeten worden. In paragraaf 8 van dit voorstel komen we hier nog op terug. 12

13 Complex Lage Heide Landgoed In de actualisatie van de bouwgrondexploitaties 2013 hebben wij voor dit complex een uitgifte van vijf bouwkavels voor een landgoed opgenomen voor de periode met een resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2014 van Een doorrekening van de drie scenario s geeft een gewogen resultaat van netto contant op 1 januari 2014 van Conclusie: Op basis van het gewogen resultaat is er minder winst maar blijft er een te verwachten positief resultaat. 7. Complexen zonder kostprijsberekening in voorbereiding (CZK-locaties). In het kader van de Wro is het kostenverhaal een belangrijke factor bij het vaststellen van een bestemmingsplan. Bij vaststelling van een bestemmingsplan dient het kostenverhaal verzekerd te zijn door middel van een anterieure overeenkomst of door het gelijktijdig vaststellen van een exploitatieplan. Het is dus zaak om vanaf het begin van een nieuwe ontwikkeling de kosten te monitoren in een bouwgrondexploitatie. Dit betekent dat vanaf het moment dat wij instemmen met een nieuwe ontwikkeling, er een bouwgrondexploitatie moet worden geopend, waarbij het vooraf nog niet mogelijk is om het resultaat te berekenen. De doelstelling is wel om de ontwikkeling minimaal budgettair neutraal te ontwikkelen. Deze complexen zijn omwille van het kostenverhaal geopend in de gemeentelijke administratie. In 2013 hebben we de onderstaande complexen zonder kostprijsberekening (CZK). CZK locaties van particulieren of zijnde geen woningbouwlocaties. De navolgende locaties zijn particuliere ontwikkelingen, waarbij we alleen kostenverhaal toepassen en geen grondverkopen plaatsvinden. Het betreft: Brakenstraat 6 12, Dommelseweg 46-52, Maastrichterweg 26, Dommelseweg , Sparrenlaan, Korenstraat 33, Valkenierstraat 43, Parkeren Willibrorduslaan, Maastrichterweg , Hoppenbrouwers 12, Leenderweg 72-74, Lindestraat 53, Maastrichterweg 255, Maastrichterweg 94, Nwe Waalreseweg , Bunderstraat 8, Kapellerpad 15, Schafterdijk 9 en Nieuwe Waalreseweg 199. Conclusie in relatie met het rapport: de gemeente loopt geen financieel risico. Gemeentelijke CZK locaties Voor de locaties Amundsenstraat, Barentszstraat 3, Molensteen en Emmalaan (gem.werf) zijn nog geen bestemmingsplanprocedures opgestart. Wel zijn er voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd. De boekwaarden van de gemeentelijke locaties bedraagt op 1 januari ,12. Als u besluit om deze locaties niet eerder dan 2021 te ontwikkelen bedragen de totale rentekosten (gerekend tot 1 januari 2021). Op basis van deze berekening bedragen de rentekosten per jaar Het uitgangspunt is echter dat de ontwikkeling van deze 4 CZK locaties minimaal budgettair neutraal wordt gerealiseerd, zodat de gemeente hier voor alsnog geen risico loopt. Conclusie in relatie met het rapport: de gemeente loopt vooralsnog geen financieel risico. 13

14 Af te sluiten CZK-locaties in Van de CZK-locaties wordt in 2013 de locatie, parkeren Willibrorduslaan, niet verder ontwikkeld en zal de gemeentelijke administratie worden gesloten. De boekwaarde, 8.597,78 (negatief), wordt verantwoord in de jaarrekening Complexen Lage Heide. Bij de vaststelling van de jaarrekening 2012 is een voorziening gevormd van voor alle deelcomplexen Lage Heide, inclusief Lage Heide industrie. Binnen deze voorziening is voorzichtigheidshalve rekening gehouden met een aanvullende risicobuffer van om het afzetrisico van de boeggolf op het aanbod in gemeentelijke en particuliere plannen in de periode op te vangen. Deze risicobuffer is berekend met een scenario dat het deelcomplex Lage Heide wonen de eerste drie jaar niet wordt ontwikkeld. Voor deze actualisatie hebben we de nieuwe resultaten van de deelcomplexen Lage Heide wonen, inclusief risicobuffer, Lage Heide landgoederen en Lage Heide natuur berekend. Het resultaat Lage Heide wonen wordt op netto contante waarde 1 januari (negatief). Dit bedrag bestaat uit negatief van het gewogen resultaat en een aanvullende risicobuffer van In overleg met Fakton hebben wij de risicobuffer doorgerekend met een scenario dat het deelcomplex Lage Heide wonen de eerste tweeënhalf jaar niet wordt ontwikkeld. Fakton motiveert de tweeënhalf jaar als volgt: Ondanks het verschuiven van een aantal gemeentelijke grexen naar de periode na 2020, het verschuiven van het plan Dommelkwartier met één jaar en het uitfaseren van o.a. Lage Heide is er nog steeds sprake van een boeggolf (t.o.v. de recent uitgevoerde marktanalyse). Deze boeggolf wordt mede verklaard door het aantal particuliere projecten in dezelfde planperiode. Wij concludeerden dan ook dat het nog steeds verstandig is om (net als vorig jaar) rekening te houden met een scenario waarin het deelcomplex Lage Heide even stilligt. Dit als een additionele risicobuffer op de 3 scenario s zoals reeds uitgewerkt naar analogie van vorig jaar. Er is geen aanleiding om dit te wijzigen. Wel is het zo dat we weer een jaar verder in de crisis zijn. Het blijft natuurlijk lastig om in te schatten wanneer precies en hoe we uit de crisis komen; zal ook afhankelijk zijn van regio/locatie/product. Volgens Fakton zijn er eerste voorzichtige signalen van herstel. In overleg met Fakton wordt er dit jaar gerekend met een iets kortere tijdspanne waarin Lage Heide wonen stil ligt, namelijk 2,5 jaar. In de onderstaande tabel is het verloop van de resultaten op netto contante waarde Lage Heide weergegeven. 14

15 Complex Einde Resultaat op netto Resultaat op netto Resultaat gebaseerd looptijd contante waarde 1 contante waarde 1 op gewogen januari januari resultaat of eindwaarde. - Lage Heide wonen Gewogen + risicobuffer - Lage Heide landgoederen gewogen - Lage Heide natuur eindwaarde - Lage Heide industrieterrein Sluiten in 2013 op boekwaarde t.l.v. voorziening 2013 boekwaarde - Lage Heide totaal Tabel 3 Overzicht resultaat n.c.w. complexen Lage Heide. 9. Winstneming c.q. treffen van voorzieningen. In Nederland is het goed koopmansgebruik dat verliezen meteen worden genomen zodra deze blijken (voorzichtigheidsprincipe) en dat winsten eerst mogen worden genomen als deze daadwerkelijk zijn behaald (realisatieprincipe). Tussentijdse winstneming is mogelijk op het moment dat onderdelen van een complex zijn afgerond. Voor eventuele verliezen worden tussentijds voorzieningen getroffen. Een wezenlijk verschil tussen Valkenswaard en een aantal gemeenten die fors hebben moeten afboeken op hun grondexploitaties is dat veel gemeenten de gecalculeerde (deels toekomstige) opbrengst van grondexploitaties al in hun begroting hebben verwerkt en bestemd. Bijstelling van deze berekeningen en dus opbrengsten leidt tot gaten in de begroting met alle problemen van dien. In Valkenswaard worden de verwachte positieve resultaten van de grondexploitatie niet bestemd, waardoor een lagere winst geen risico vormt. Voor negatieve grondexploitaties worden voorzieningen gevormd. In 2013 wordt voor het complex Emmalaan en Nieuwe Waalreseweg/Hazelaar een tussentijdse winst genomen van respectievelijk en De winstneming wordt verantwoord in de jaarrekening Voor complexen waarvoor een nadelig exploitatieresultaat wordt verwacht zijn voorzieningen getroffen. Tabel 4 geeft een overzicht van de reeds getroffen voorzieningen en van nog te treffen voorzieningen naar aanleiding van deze actualisatie van de grondexploitaties. 15

16 Complex Einde Voorziening per Mutatie 2013 Voorziening per looptijd 1 januari januari Hoge Akkers Vlasakker Carolusdreef Kerkakkerstraat Lage Heide* Lage Heide** Totaal Tabel 4: Overzicht getroffen voorzieningen en te treffen voorzieningen. * = afboeking boekwaarde Lage Heide industrie; ** = nieuwe gezamenlijke voorziening Lage Heide wonen na verwerking boekwaarde Lage Heide industrie. De voorziening Hoge Akkers moet verhoogd worden met naar een bedrag van Voor het complex Vlasakker moet de voorziening verhoogd worden met naar een bedrag van Voor de complexen Carolusdreef 100 en Kerkakkerstraat moet een voorziening getroffen van respectievelijk en De hoogte van deze voorziening zijn gebaseerd op de risicoanalyse van de complexen. Voor de complexen Lage Heide kan de gezamenlijke voorziening met een bedrag van verlaagd worden naar Grondprijzen. Elk jaar wordt u in de gelegenheid gesteld om de rekenprijzen voor bouwgrond vast te stellen. De wijziging van deze rekenprijzen heeft consequenties voor de resultaatberekeningen en de stortingen in de voorzieningen. In maart 2013 heeft u de rekenprijzen voor bouwgrond van woningbouwlocaties en bedrijvenlocaties vastgesteld op: minimaal 380,00/m² voor vrije sector woningbouw; minimaal 304,00/m² voor sociale huur woningbouw; minimaal 150,00/m² voor bedrijventerrein; 95,00/m² voor snippergroen zijnde 25% van de minimale vrije sectorprijs; Overige grondprijzen op basis van een taxatierapport. 16

17 Grondprijzen 2014: Een belangrijke vraag voor deze actualisatie is of de grondexploitaties nu moeten worden geactualiseerd met een verlaagde grondprijs. Met ander woorden: moet Valkenwaard nu formeel de grondprijs verlagen of is het in beeld brengen van de financiële consequenties van een aanhoudend slechte woningmarkt en een mogelijk toekomstig lagere grondprijs in risicoberekeningen op dit moment toereikend? Wij hebben de lagere grondprijs verwerkt in de risicoanalyse. Diverse gemeenten, ook in de directe omgeving van Valkenswaard, verlaagden hun grondprijzen of zijn van plan dat te gaan doen. Hoewel de prijzen op de woningmarkt, dus ook in Valkenswaard, al een tijdje dalen, is de gemeente afgelopen jaar in staat gebleken gronden te verkopen voor de vastgestelde grondprijs ( 380,00/m2). Fakton ziet in een aantal regio s een stabilisatie en soms een lichte stijging van de VON-prijzen. Echter in de regio Valkenswaard verwacht Fakton dat de grondprijs nog niet is uitgebodemd. Het gaat zowel om bouwgrond voor projectbouw als om particuliere kavels voor vrije sector bouw. Bij de vaststelling van het raadsvoorstel marktanalyse heeft u ingestemd met het vasthouden van de grondprijzen (uitgangspunt 12). Conform uw besluit van 27 september 2013 stellen wij u voor om de grondprijzen 2014 onveranderd te laten t.o.v F. Financiën In deze paragraaf geven wij de financiële gevolgen van de actualisatie bouwgrondexploitaties in twee tabellen weer. In tabel 5 geven wij de resultaten van alle actieve bouwgrondexploitaties op einddatum en in tabel 6 geven wij de resultaten van de risicoanalyse op de netto contante waarde op 1 januari Tenslotte geven wij een conclusie van de risicoanalyse. 17

18 Complexnaam Kolom A Kolom B Kolom C Grondexploitatie Begroting 2014 Grondexploitatie Resultaat actualisatie 2012 op einddatum resultaat op einddatum einddatum Dennenberg Hoge Akkers Vlasakker Carolusdreef 100 niet opgenomen Emmalaan * Haagstraat Waalreseweg 45 (LTS) Bakkerstraat Biestven Kerkakkerstraat* Dommelkwartier Luikerweg Lage Heide wonen Lage Heide landgoederen Lage Heide natuur Eindhovenseweg Waalreseweg Rede Barentzstraat, loc. Hoeks niet opgenomen Geenhovensedreef Maastrichterweg 249 equidome niet opgenomen Nieuwe Waalreseweg-Hazelaar** Gertrudisdal 2 niet opgenomen Kloosterpark Rijt Waalreseweg 3 niet opgenomen Keersop 17 niet opgenomen Tabel 5. Overzicht resultaat op einddatum. * = exclusief winstneming in 2013 ** = exclusief winstneming in 2013 De verschillen in de diverse resultaten van de bouwgrondexploitaties (tabel 5) zijn te verklaren door: Het naar achteren schuiven in tijd van gemeentelijke grexen conform de aanbevelingen van de marktanalyse; Het verwerken van de afdrachten naar de reserve Structuurvisie ; Voor het complex Lage Heide wonen verkoop woonwagenlocatie om niet en een hogere exploitatiebijdrage vanuit het exploitatieplan Lage Heide 1 e herziening; Het nemen van winstnemingen voor de complexen Emmalaan en Nieuwe Waalreseweg Hazelaar; In deze actualisatie zijn een aantal nieuwe grondexploitaties opgenomen, o.a. de grondexploitatie Carolusdreef 100 en diverse particuliere ontwikkelingen. 18

19 Complexnaam Kolom A Kolom B Kolom C Kolom D Grondexploitatie Grondexploitatie Gewogen resultaat Actualisatie actualisatie 2013 netto contante 2013 waarde resultaat op einddatum NCW NCW zie bijlage Verschil B-C NCW Dennenberg* na 2020 Hoge Akkers Vlasakker Carolusdreef Emmalaan I geen bouwgrond Haagstraat geen bouwgrond Waalreseweg 45 (LTS) na 2020 Bakkerstraat Biestven Kerkakkerstraat* Dommelkwartier Luikerweg na 2020 Lage Heide wonen* Lage Heide landgoederen* Lage Heide natuur* geen bouwgrond Eindhovenseweg kostenverhaal Waalreseweg Rede kostenverhaal Barentzstraat, locatie Hoeks kostenverhaal Geenhovensedreef Maastrichterweg 249, equidome Nieuwe Waalreseweg- Hazelaar kostenverhaal kostenverhaal geen bouwgrond Gertrudisdal kostenverhaal Kloosterpark kostenverhaal Rijt kostenverhaal Waalreseweg kostenverhaal Keersop kostenverhaal Totaal` Tabel 6 Overzicht risico s bouwgrondexploitaties. 19

20 * = Complexen Lage Heide financieel één complex. Aandachtspunten bij tabel 6: In de kolom Actualisatie 2013 (kolom A) zijn de resultaten op einddatum van de betreffende grondexploitatie vermeld. De bedragen in de kolommen B en C zijn de resultaten op netto contante waarde op 1 januari Dit om de bedragen van de individuele grondexploitaties onderling te kunnen vergelijken. In de kolom Grondexploitatie actualisatie 2013 (kolom B) zijn de bedragen vermeld van de laatste actualisatie van de betreffende grondexploitatie op basis van aangepaste fasering conform marktanalyse en afdrachten aan het fonds Ontwikkelingsreserve Structuurvisie. Deze actualisatie heeft na het opstellen van de begroting 2014 plaats gevonden. Het totaal van de kolom D is het totaal bedrag van de lagere winst op de exploitaties ten opzichte van het resultaat op netto contante waarde 1 januari Conclusie risicoanalyse: Voor het complex Hoge Akkers moet de bestaande voorziening van verhoogd worden met een bedrag van tot De verhoging van deze voorziening wordt ten laste gebracht van de Algemene Reserve. Voor het complex Vlasakker moet de bestaande voorziening van verhoogd worden met een bedrag van tot De verhoging van deze voorziening wordt ten laste gebracht van de Algemene Reserve. Voor het complex Carolusdreef 100 moeteen voorziening worden getroffen van ten laste van de Algemene Reserve. Voor het complex Kerkakkerstraat moeteen voorziening worden getroffen van ten laste van de Algemene Reserve. Alle andere bouwgrondexploitaties blijven positief. Wel bestaat de mogelijkheid als de geschetste scenario s uitkomen dat er op deze bouwgrondexploitaties minder winst wordt gemaakt dan geraamd. Het geraamde resultaat van de grondexploitaties van (netto contant 1 januari 2014) kan hierdoor met verminderen naar , maar blijft positief. In de begroting 2014 hebben wij voor de dekking van de geplande investeringen geen rekening gehouden met geraamde winsten op de grondexploitaties. Een lagere winst heeft dan ook geen gevolgen. Evenals voorgaande jaren wordt de winst pas genomen als deze daadwerkelijk is gerealiseerd (voorzichtigheidsprincipe). Voor de complexen Lage Heide wonen, landgoederen en natuur wordt de gezamenlijke voorziening van verlaagd met tot ten laste van de Algemene Reserve (zie tabel 4).Daarbij is rekening gehouden met het afsluiten van Lage Heide Industrie (boekverlies) en met de aanvullende risicobuffer voor Lage Heide wonen i.v.m. de boeggolf. Consequenties voor de liquiditeit Doordat de uitgifte van de bouwkavels achter blijft bij de planning worden de verkoopopbrengsten later ontvangen, terwijl de kosten deels wel worden gemaakt. Dit heeft consequenties voor de liquiditeitspositie van de gemeente. Mede hierdoor moeten we aanvullende leningen aantrekken. De hogere rentelasten worden betrokken bij de bestuursrapportage. 20

21 Gevolgen Algemene Reserve: In de onderstaande tabel geven wij de gevolgen van de voorliggende actualisatie grondexploitaties weer voor de Algemene Reserve. Winstnemingen 2013 t.g.v. Algemene Reserve Complex Emmalaan Complex Nieuwe Waalreseweg/Hazelaar Mutaties voorzieningen t.l.v. Algemene Reserve Complex Hoge Akkers Complex Vlasakker Complex Carolusdreef Complex Kerkakkerstraat Complex Lage Heide Negatief saldo t.l.v. Algemene Reserve Tabel 7. Gevolgen Algemene Reserve. Nadere toelichting op de mutatie van de voorziening Lage Heide ten laste van de Algemene Reserve: Het afsluiten van Lage Heide industrie leidt tot een boekverlies van Dit verlies wordt ten laste van de voorziening gebracht. De stand van de voorziening bedraagt daardoor De actualisatie van de grondexploitaties van Lage Heide wonen, landgoederen en natuur inclusief de risicobuffer i.v.m. boeggolf leidt tot een benodigde voorziening van Dat betekent dat de voorziening verhoogd moet worden met Deze verhoging komt ten laste van de Algemene R/eserve Opgemerkt wordt dat de Algemene Reserve, mede door de actualisatie van de grondexploitaties en door reeds genomen besluiten, in 2015 onder het minimum niveau van zal zakken. G. Vervolgstappen De eerstvolgende actualisatie van de bouwgrondexploitaties vindt plaats in juni 2014 t.b.v. de begroting Een tweede actualisatie vindt plaats in december 2014 t.b.v. de jaarrekening Daarnaast worden de bouwgrondexploitaties betrokken bij de tussentijdse bestuursrapportages. H. Communicatie -- I. Bijlage(n) -- J. Ter inzage liggende stukken - calculaties bouwgrondexploitaties. - overzicht afdrachten aan reserve structuurvisie. 21