INHOUD. Woord vooraf... v. Knelpunten bewijs en geldigheid van de mondelinge huurovereenkomst Joris Swennen... 1

Transcriptie

1 INHOUD Woord vooraf v Knelpunten bewijs en geldigheid van de mondelinge huurovereenkomst Joris Swennen I. Eerste knelpunt: Wat is een mondelinge huurovereenkomst? II. Tweede knelpunt: Is de mondelinge huur overeenkomst geldig in het gemene huurrecht, het woning huur recht, het handelshuurrecht en het pachthuur recht? A. Geldigheid volgend uit artikel 1714 BW B. Geldigheid ondanks tegen strijdige bepaling in de wet Geldigheid van de mondelinge woninghuurovereenkomst a. Ratio legis b. Procedure tot omzetting c. Conclusie één: de mondelinge woninghuurovereenkomst is geldig d. Conclusie twee: de mondelinge woninghuurovereenkomst is geldig, maar niet slim e. Toepassing van de wet in de tijd f. Implicaties inzake indexatie van de huurprijs g. Studentenkamers Geldigheid van de mondelinge pachtovereenkomst III. Derde knelpunt: Hoe bewijst men een mondelinge huurovereenkomst in het gemene huurrecht, het woning huur recht, het handelshuurrecht en het pachthuur recht? A. Inleiding B. Gemeenrechtelijk bewijsregime van de mondelinge huurovereenkomst Bewijs van het bestaan van de huurovereenkomst a. Huurovereenkomst zonder begin van uitvoering b. Huurovereenkomst met begin van uitvoering Bewijs van de modaliteiten van de mondelinge huurovereenkomst Bewijs van een mondelinge aanvulling bij een schriftelijke huurovereenkomst ix

2 IV. C. Afwijkende bewijsregimes van de mondelinge huurovereenkomst Artikel 25 W.Kh Artikel 3 Pachtwet Vierde knelpunt: Wat zijn de gevolgen van het ontbreken van een plaats beschrijving en vulgariserende bijlage bij de mondelinge huurovereenkomst? Knelpunten op het kruispunt van het huurrecht en het familiaal vermogensrecht Indra Arteschene I. Wat is het familiaalvermogens rechte lijk statuut van het huurrecht resp. het verhuurde goed? II. Wat is de impact van de bescherming van de voornaamste gezinswoning (art. 215 BW)? III. Wat is de link tussen de familiaal rechte lijke bestuursregels en de drie huur regimes? IV. Wat zijn de praktische implicaties van de interferentie tussen het huurrecht en het familiaal vermogensrecht? A. In hoofde van de verhuurders Artikel 215 BW in hoofde van gehuwde of wettelijk samenwonende verhuurders Wie is bevoegd om de huurovereenkomst te sluiten? Wie staat in voor de inning van de huurgelden? Wie moet toestemmen bij handelshuurhernieuwing? Wie kan de huurovereenkomst opzeggen? B. In hoofde van de huurders Artikel 215 BW in hoofde van gehuwde of wettelijk samenwonende huurders Wie is bevoegd om de huurovereenkomst te sluiten? Wie staat in voor de betaling van de huurgelden en eventuele huurschade? Wie kan afstand doen van het recht op stilzwijgende wederinhuring? Wie kan het huurcontract opzeggen? Aan wie moet de verhuurder de opzegging betekenen? V. Besluit Knelpunten voor vrije beroepers in het huurrecht Thomas Soete I. Eerste knelpunt: vrije beroepers en handelshuur II. Tweede knelpunt: Het gemeen huur recht van toepassing op de vrije beroeper x

3 A. Duur B. Opzeg C. Hernieuwing D. Pluraliteit van vrije beroepers E. Werken en uithangbord F. Fiscale gevolgen G. Bijzonder geval: quid als de vrije beroeper in het kader van een huurovereenkomst naar gemeen recht na aanvang van de huurovereen komst zijn hoofdverblijfplaats in het goed vestigt? H. Voldoende waarborg? III. Derde knelpunt: conventionele toepassing van de HHW IV. Vierde knelpunt: conventionele toepassing van de WHW en een korte vergelijking met de conventionele toepassing van de HHW V. Vijfde knelpunt: vrije beroepsactiviteit in het kader van woninghuur zonder expliciet akkoord verhuurder A. Eerste hypothese: verhuurder gaat akkoord met bestemmingswijziging B. Tweede hypothese: de huurder wijzigt de bestemming van het goed eenzijdig Eenvoudige bepaling van bewoning Bepaling van uitsluitende bewoning Expliciet verbod op vrije beroepsactiviteit Verbod op handelsactiviteit C. Sanctie D. Bewijs VI. Zesde knelpunt: huurovereenkomst met het oog op zowel vrije beroeps activiteit als woonst A. Kwalificatie B. Enkele opmerkingen VII. Zevende knelpunt: de doorwerking van mede-eigendomsrechtelijke verbodsbepalingen naar de vrije beroeper-huurder A. Verschillende bedingen B. Tegenstelbaarheid van de mede-eigendoms rechtelijke bepalingen ten aanzien van de vrije beroeper-huurder VIII. Besluit Knelpunten informatie- en adviesplichten bij overdracht van een gehuurd goed Katrien Van Steenkiste I. Eerste knelpunt: Ondertekening II. Tweede knelpunt: Registratie III. Derde knelpunt: Opzegging xi

4 IV. Vierde knelpunt: Waarborg V. Vijfde knelpunt: Energieprestatie certificaat VI. Zesde knelpunt: Elektrische instal laties Knelpunten huur en goederenrecht Nicolas Carette en Jennifer De Weggheleire I. Knelpunten huur en (gewone) mede-eigendom A. Algemeen B. Knelpunt: Wat zijn de bevoegdheden van de mede-eigenaars t.a.v. de onverdeelde zaak en hoe verhouden deze bevoegdheden zich tot de huurovereenkomst? Onderscheid huur en het recht van gebruik en genot met betrekking tot de onverdeelde zaak Huur vs. daden van behoud en voorlopig beheer Huur vs. daden van beheer en beschikking Huur- of pachtovereenkomst gesloten tussen medeeigenaars onderling II. Knelpunten huur en vruchtgebruik A. Knelpunt 1: Huur- of pachtovereenkomst toegestaan door de vruchtgebruiker Kan de vruchtgebruiker een huur- of pachtovereenkomst sluiten met betrekking tot het in vruchtgebruik gegeven onroerend goed? Is de blote eigenaar gebonden door de huurovereenkomst wanneer het vruchtgebruik een einde heeft genomen door het overlijden van de vruchtgebruiker? B. Knelpunt 2: Huur- of pachtovereenkomst toegestaan door de blote eigenaar Wat is het lot van de huur- of pachtovereenkomst die door de blote eigenaar werd toegestaan? III. Knelpunten huur en burenhinder A. Knelpunt 1: Kan een (onder)huurder een vordering op grond van burenhinder instellen? Algemeen Kan een (onder)huurder een medehuurder aanspreken op grond van burenhinder? Kan een (onder)huurder zijn verhuurder aanspreken op grond van burenhinder? B. Knelpunt 2: Kan een (onder)huurder worden veroordeeld op grond van burenhinder? C. Knelpunt 3: Kan de verhuurder nog een vordering wegens burenhinder instellen? xii

5 1. Algemeen Kan een verhuurder een vordering op grond van burenhinder instellen tegen zijn huurder? D. Knelpunt 4: Kan een verhuurder (nog) worden veroordeeld op grond van burenhinder? Knelpunten huurwaarborg en uithuiszettingen Diewertje Castelein I. Wat zijn de klassieke zekerheden? A. Voorrecht van de niet betaalde verhuurder Wettelijke grondslag a. Toepassingsgebied b. Op welke goederen heeft het voorrecht betrekking? c. Wat is het voorwerp van het voorrecht? d. Wat is de rang van het voorrecht? e. Welke rechtsmiddelen staan ter beschikking? Stofferingsplicht (art BW) a. Ratio legis b. Wat houdt de stofferingsplicht in? c. Wat zijn de alternatieve zekerheden? d. Sanctie B. Voorrecht op actief van waarborgrekening Algemeen a. Wat is de rechtsgrond en het voorwerp van het voorrecht? b. Wiens verantwoordelijkheid is het om de waarborg effectief te storten op een geïndividualiseerde rekening?. 184 c. Waarvoor geldt het voorrecht? Rang van het voorrecht op het actief van de waarborgrekening? II. Wat zijn de contractuele zekerheden? A. Waarborg Algemeen Artikel 10 WHW a. Toepassingsgebied b. Wat is het maximumbedrag voor de huurwaarborg? c. Wat zijn de drie mogelijkheden voor de huurwaarborg? Doelstellingen Knelpunten a. Problemen voorafgaand aan de toepassing van artikel 10 WHW b. Keuzerecht van de huurder xiii

6 c. Protest van de eigenaars d. Protest van de financiële instellingen e. Alternatieve waarborgvormen f. Cumul g. Verhuren onder een ander wettelijk stelsel Besluit III. Uithuiszettingen IV. Wat zijn mogelijke alternatieven? A. Federaal niveau Huurwaarborgfonds Recente wetsvoorstellen B. Op Vlaams niveau Fonds ter preventie van uithuiszettingen a. Wat zijn de doelstellingen van het Fonds? b. Wat wordt de samenstelling van het Fonds? c. Financiering d. Wat zijn de voorwaarden voor een beroep op het Fonds?. 214 e. Wat zijn de mogelijke knelpunten? Huurpremies en -toelagen V. Besluit Knelpunten huur- en faillissementsrecht Tom Toremans I. Eerste knelpunt: Wanneer is de beëindi ging van de verhuring nood zakelijk voor de vereffening van het faillisse ment? A. Artikel 46 Faill.W B. Wanneer belet een huurrecht de vereffening van de faillissementsboedel? C. Wanneer bezwaart een huurrecht de vereffening van de faillissementsboedel op abnormale wijze? II. Tweede knelpunt: Zijn huuroverdracht beperkende clausules bestand tegen het faillissement van de huurder? III. Derde knelpunt: Zijn de schulden ontstaan naar aanleiding van de beëindi ging van een (tijdelijke) voort gezette huur, schulden in of van de boedel? IV. Vierde knelpunt: Is een uitzettings ver goeding verschuldigd als de curator de lopende handelshuur overeenkomst beëindigt en kan de huurder zijn retentierecht uitoefenen? V. Vijfde knelpunt: Is de opzegging van de huurovereenkomst van onbepaalde duur een alternatief voor de toepassing van artikel 46 Faill.W.? xiv

7 VI. Zesde knelpunt: Is de vordering tot niet-tegenwerpelijkverklaring van benadelende verhuringen een alternatief voor of een aanvulling van artikel 46 Faill.W.? VII. Zevende knelpunt: Welke invloed heeft het faillissement op de bijzondere huurprocedures? VIII. Achtste knelpunt: Kan de verhuur der de handelshuurhernieuwing weigeren wegens het faillissement van de huurder? IX. Negende knelpunt: Kan de verhuurder zich wegens het faillissement verzetten tegen huuroverdracht door de gefailleerde handelshuurder?. 244 X. Tiende knelpunt: Is er een ongelijke behandeling van de hoofdelijk aansprakelijke handelshuuroverdrager in de situatie waarin de overnemer al dan niet failliet gaat? XI. Elfde knelpunt: Is de bezettings vergoeding toegekend naar aanleiding van de huurontbinding bevoorrecht? Bronnen van verbod op discriminatie bij particuliere huur Lior Ziv I. Eerste knelpunt: Hoe zijn anti discrimina tie normen van toepassing op particuliere huur? II. Tweede knelpunt: Welke invloed heeft de zesde staatshervorming op de toepas baar heid van de federale antidiscrimi natie wetten op particuliere huur? III. Derde knelpunt: Wanneer wordt een huuraanbieding (op Facebook) beschouwd als publiek? IV. Vierde knelpunt: Welke hogere antidiscriminatienormen hebben horizontale werking? A. Artikelen 10 en 11 van de Grondwet B. Artikel 26 BUPO-Verdrag C. Artikel 18 VWEU juncto vrij verkeer van werknemers D. Algemeen beginsel van EU-recht juncto Richtlijn 2000/ E. Artikel 1 Protocol 12 EVRM V. Vijfde knelpunt: Welke bronnen van discriminatieverbod kunnen van toepassing zijn op de inleidende casus? VI. Conclusie Knelpunten op het kruispunt van het huurrecht en het fiscaal recht Pieter Brulez I. Ten geleide: Wat zijn de fiscaal rechtelijke gevolgen van het sluiten van een huurovereenkomst? A. Algemeen B. Bijzonder geval: gemeubelde verhuur xv

8 II. Eerste knelpunt: Hoe wordt huur fiscaalrechtelijk gedefinieerd? A. Verwijzing naar het burgerlijk recht of autonome definitie? B. Wat zijn de implicaties van die fiscale definitie voor complexe overeen komsten? III. Tweede knelpunt: Wat zijn de fiscaal rechtelijke implicaties van het onder scheid tussen gemene huur, woning huur en handelshuur? A. Wat is de link tussen het fiscaalrechtelijk onderscheid tussen privatief en profes sioneel gebruik enerzijds en de verschillende huurregimes anderzijds? B. Wat zijn de gevolgen van een gemengd gebruik? C. Wat indien de huurder de bestemming wijzigt in weerwil van een contractuele clausule? D. Wat zijn de gevolgen indien de huurder een tweede verblijfplaats aftrekt als beroeps kost? IV. Derde knelpunt: Welke middelen staan de fiscale administratie ter beschik king indien contractpartijen de fiscale huurdefinities naast zich neerleggen? A. Fiscale behandeling van huurinkomsten als incentive voor fiscale creativiteit B. Keuze van de minst belaste weg met mogelijkheid tot fiscale herkwalificatie V. Vierde knelpunt: Kan de fiscale last contractueel verschoven worden? VI. Vijfde knelpunt: Wat zijn de fiscale implicaties van vooruitbetaalde en achterstallige huur? VII. Zesde knelpunt: Wat zijn de fiscaal rechtelijke implicaties van werken aan het gehuurde goed? A. In hoofde van de verhuurder In de loop van de huurovereenkomst Bij beëindiging van de huurovereenkomst B. In hoofde van de huurder Knelpunten verhuur van studentenkamers, vakantie woningen, tweede verblijven en gemeubelde appartementen op korte termijn Nele Hoekx I. Algemeen A. Regime en duur Eerste knelpunt: Bestaat er bijzondere wetgeving voor deze verschillende soorten huur van korte duur? Tweede knelpunt: Kan de Woninghuurwet van toepassing zijn op deze soorten huur? Derde knelpunt: Welke bijzondere bepalingen gelden bovenop het gemeen huurrecht of de Woninghuurwet? xvi

9 B. Duur Vierde knelpunt: Zijn de partijen vrij de duur van hun korte huur te bepalen? Vijfde knelpunt: Kan een van de partijen dit soort huur voortijdig opzeggen? C. Prijs, kosten en waarborg Zesde knelpunt: Kunnen de partijen vrij hun prijs bepalen? Zevende knelpunt: Kan de gemeentebelasting ten laste worden gelegd van de huurder? Achtste knelpunt: Kan de waarborg meer dan één maand huur bedragen? II. Gemeubileerde appartementen A. Negende knelpunt: Moet de huur van de meubelen bij de huur van een gemeubileerd appartement apart geregeld worden? B. Tiende knelpunt: Kunnen de partijen vrij de duur van de huur van een gemeubileerd appartement kiezen? C. Elfde knelpunt: Moet een plaats beschrijving worden opgemaakt bij de huur van een gemeubileerd appartement? III. Studentenkamers en gemeenschaps huizen A. Twaalfde knelpunt: Kan een student wiens kamer niet aan alle kwaliteitsvereisten voldoet, de ontbinding van het contract vragen? B. Dertiende knelpunt: Kan een studentenkamer bestemd worden tot hoofdverblijfplaats? C. Veertiende knelpunt: Kan de gemeente belasting heffen op de huur van studenten kamers? D. Vijftiende knelpunt: Is de huurder van een gemeenschapshuis aansprakelijk voor de schade die zijn onderhuurders aan het goed berokkenen? E. Zestiende knelpunt: Aan welke kwaliteits normen moeten de kamers van een gemeen schapshuis voldoen wanneer de verhuurder zelf niet verhuurt aan studenten? IV. Tweede verblijven, vakantiewoningen en hotelkamers A. Zeventiende knelpunt: Welk huurregime is van toepassing op de huur van tweede verblijven? B. Achttiende knelpunt: Kan een huurder zijn hoofdverblijfplaats hebben op een toeristisch logies? C. Negentiende knelpunt: Wat zijn de gevolgen voor de huurovereenkomst wanneer de verhuurder het decreet betreffende het toeristische logies niet naleeft? Recente bibliografie huur ( ) Overzicht 10 jaar Knelpunten xvii