INHOUD. Voorwoord... v. Waarderen van ondernemingen. Concepten in het kader van onteigeningen Roger Tiest... 1

Transcriptie

1 INHOUD Voorwoord v Waarderen van ondernemingen. Concepten in het kader van onteigeningen Roger Tiest Waarderingsbeginselen Toepassingen bij onteigening Afdeling 1. Analyse en basisgegevens Due diligence A. Juridische informatie B. Interne financiële informatie C. Administratieve organisatie D. Commerciële informatie E. Technische informatie F. Sociale informatie G. Fiscale informatie H. Milieu-informatie I. Diverse rechten en verplichtingen J. Groepsbelangen Waardecorrecties A. Waarderingsprincipes B. Activa en passiva Beperkte herwaardering Aanpassing van waarderingsregels Alternatieve waarderingsregels C. Resultaten D. Fiscale tarieven en voorzieningen Principe Tarief Budgetten en prognoses Variabelen A. Rentevoet Risicoloze belegging Risicovergoeding B. Risicoperiode Beperkte termijn vii

2 2. Onbeperkte periode Berekeningsschema Afdeling 2. Waarderingsmethodes Vermogenswaarde A. Boekhoudkundig eigen vermogen B. Substantiële waarde C. Boekwaarde D. Vervangingswaarde E. Liquidatiewaarde Rendementswaarde A. Winst B. Cashflow C. Methode van de eeuwige rente D. Periode Kasstroommethode (D.C.F.) A. Principes B. Cashflowberekeningen C. Periode EBIT A. Berekening B. Periode Gemengde methodes A. Vermogensbestanddeel B. Rendementsbestanddeel C. Standaardmethode Basisformule Flexibele formule Budgettering Besluit De gevolgen van een wetsovertreding voor de onteigeningsvergoeding Jan Ghysels Afdeling 1. Probleemstelling: het rechtmatig belang Algemeen Het rechtmatig belang in stedenbouwzaken Het rechtmatig belang in het gemeen aansprakelijkheidsrecht Het rechtmatig belang bij een onteigeningsvergoeding Besluit Afdeling 2. Het principe van de billijke schadeloosstelling Algemeen De aansprakelijkheid van de onteigende voor eigen daad viii

3 Afdeling 3. Nuanceringsgronden Niet vergund wil niet zeggen niet vergunbaar Wat met verworven rechten en het vermoeden van vergunning? Het is niet omdat de administratie zegt dat er vergunningsplicht is, dat die er ook is A. Slechte raad B. Helihavens C. De oprichting van een school D. Onvoorspelbare regels Het stilzitten, het gedogen door de overheid Verjaring A. Foutaansprakelijkheid B. Stedenbouwmisdrijf C. De verjaring van de door de rechtbank bevolen herstelmaatregel Minnelijke schikking Zelfs in geval van onwettigheid kan er toch nog een vergoeding volgen. 77 Afdeling 4. Besluit Problematiek bij stopzetting of herlokalisatie van een onderneming bij onteigening. Bedrijfskrediet, zekerheden en huur (handelshuur en gemene huur) Dirk Meulemans en Isabelle Suy Afdeling 1. Inleiding Afdeling 2. Huur Toepassingsgebied A. Handelshuur De overeenkomst moet een huurovereenkomst zijn De huurovereenkomst moet betrekking hebben op een onroerend goed of op een gedeelte ervan Het onroerend goed moet hoofdzakelijk gebruikt worden voor een kleinhandel of een ambachtsbedrijf Het onroerend goed moet gebruikt worden voor een kleinhandel of een ambachtsbedrijf De verhuurder moet akkoord gaan met de handelsbestemming van het gehuurde goed B. Gemene huur C. Principe van de vrijwillige onderwerping Vrijwillige verkoop A. Inleiding B. Voorkooprechten C. Tegenwerpelijkheid van lopende huur aan de koper ix

4 1. Algemeen Gemeen huurrecht Handelshuur Gerechtelijke onteigening A. De beëindiging van de huurovereenkomst B. Tijdstip beëindiging C. Tijdstip ontruiming pand D. Tussenkomst huurder onteigeningsprocedure Schadevergoeding A. Verlies van genotsrecht B. Verhuiskosten C. Verlies plaatsgebonden cliënteel en stoornis bij uitoefening beroeps- of handelsactiviteit D. Verbouwings- en verbeteringswerken E. Huurwaarborg Afdeling 3. Bedrijfskredieten Toepassingsgebied Vrijwillige verkoop Gerechtelijke onteigening Schadevergoeding A. Beëindiging krediet B. Pandwissel Kosten Pand op de handelszaak C. Nieuw krediet Gewijzigde marktomstandigheden Vrijwillige verkoop Onteigening Problemen en schadeposten bij gehele of gedeeltelijke herlokalisatie van ondernemingen door onteigening Martin Denys Afdeling 1. Problemen De kennis en de bewijslast van de bedrijfsschade ligt bij de onteigenaar Alternatieve vestigingsplaatsen Een onteigening is geen verkoop Nieuwbouwwaarde Herlokalisatie Een onteigend bedrijf: onderneming in moeilijkheden Bodemverontreiniging Meerwaarden en herinvestering Stilstandschade en fiscale aangifte Bedrijfsonteigening / Parasitaire mededinging en steunmaatregelen x

5 10. Uitsluiting van wederoverdracht? Personeelsproblemen Afdeling 2. Schadeposten Kosten bij hervestiging Kosten bij definitieve sluiting Bedrijfsschade in de landbouw A. Vergoeding voor gebouwen Gebouwen die zullen afgebroken worden of tenminste verdwijnen Gebouwen die blijven bestaan op het overblijvende gedeelte. 119 B. Vergoeding voor beplantingen C. Uitrustingswerken D. Stro E. Bemesting F. Nà-vette G. Vooruitgedane bewerkingen H. Verbeteringswerken aan de grond (staat van netheid) I. Verbeteringswerken aan afsluitingen, waterhuishouding, exploitatiewegen, gebouwen en bouwwerken J. Verlies bij overijlde verkoop of overinvestering van dieren, materieel en alaam K. Genotsderving (inkomstenverlies) gedurende de periode die nodig is om een vervangingsgoed te vinden L. Vergoeding wegens splitsing van bedrijf minderwaarde van de overblijvende gronden M. Jachtrechten N. Morele schade O. Echt drempelgeld Bedrijfsschade bij commerciële onteigeningen A. Als eigenaar Verlies van het eigendomsrecht Vervangingswaarde Wederbeleggingsvergoeding Blokkeringsschade Verhuisvergoeding Vergoeding wegens de minderwaarde van het overblijvende gedeelte Publiciteit, adreswijziging etc Inrichtingskosten Vergoeding voor morele of sentimentele schade Wachtintresten Stilstandschade Verlies van het handelsfonds (cliënteelvergoeding) B. Als huurder xi

6 Waardering van bedrijfsschade, een praktische benadering Hans Vanroose en Robert Palmans Afdeling 1. Situering Afdeling 2. Inleiding Voorafgaand Geen minnelijk akkoord De gevolgen van het niet tot een akkoord komen Afdeling 3. De deskundige De aanstelling van de deskundige De beëdigd landmeter-expert De rechter en de deskundige Afdeling 4. De onderzoeksverrichtingen Het doel van het deskundigenonderzoek De rol van de deskundige in onteigenings zaken De inhoud van het deskundigenverslag De waarde van het deskundigenverslag Afdeling 5. De begroting van de onteigenings vergoeding De onteigeningsvergoeding Wat te beschouwen als bedrijfsschade? Te vergoeden schadeposten Waardevermindering van het overblijvende bedrijfsgedeelte Afdeling 6. De uitvoering van het deskundigenonderzoek Voorbereiding van het onderzoek Het plaatsbezoek De plaatsbeschrijving Het onderzoek naar schadeposten bij bedrijfsschade Begroting van bedrijfsschade De deskundige en het onderzoek naar de bedrijfsschade De kosten van het deskundigenonderzoek naar de bedrijfsschade Enkele toepassingsgebieden Afdeling 7. Besluit xii