Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk

Transcriptie

1 Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk

2 Agenda 1. Opening 2. Leegstand in Nederland 3. Leegstand in Amsterdam 4. Stellingen 5. Einde presentatie 2

3 CV Gregor Heemskerk Management bedrijfsterreinen: Delft, Almere, Amstel Business Park Management kantorenlocaties: Zuidas, Gouda Momenteel: directeur Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling BV Expertise Twynstra Gudde Al 45 jaar onafhankelijk management en adviesbureau Adviesgroepen Gebiedsontwikkeling en Vastgoed Regionale programmering kantoren i.o.v. regio Haaglanden Nationale Kantorenmarktonderzoek (jaarlijks) Het Nieuwe Werken, regionale samenwerking 3

4 Maatschappelijk debat leegstand Leegstand is structureel: toekomstige economische groei zorgt niet voor afname (Twynstra Gudde, DTZ Zadelhoff, ABN AMRO, DNB, etc.) Invloed Het Nieuwe Werken Centrumlokaties versus perifere lokaties Monofunctionale lokaties versus multifunctionele lokaties Leegstand trekt leegstand aan Er zullen op termijn probleemgebieden ontstaan: verlaten en verloederd 4

5 Wat is een kantoor? 5

6 Naar een werkelijke waarde Markt (vraag en aanbod) imperfect: prijsverschil oud en nieuw kantoor nu relatief gering Kortingen en incentives versluieren werkelijke waarde Substantiele vermindering leegstand alleen mogelijk door onttrekking (vermindering voorraad) Hiervoor is waarderen van de werkelijke waarde noodzaak Verliezen moeten vroeg of laat worden genomen 6

7 7

8 Voorraad kantoren Twee richtingen: 1. Verminderen huidige voorraad kantoren Gaan alleen eigenaren over 2. Voorkomen toevoegen nieuwe kantoren aan voorraad Te drastisch is niet gewenst i.v.m. vervangingsvraag / kwalitatieve vernieuwingsvraag Hoe om te gaan met grote nieuwbouwcapaciteit in vigerende bestemmingsplannen? En zelfrealisatie? 8

9 Oplossingen verminderen leegstand Bouwstop Afboeken Opkoopfonds Minister Schultz: oplossingen op lokaal en regionaal niveau Leegstandheffing / tax / fiscale maatregelen Nieuwbouwcapaciteit in regionaal verband verminderen Herontwikkeling van bestaande voorraad 9

10 Actoren NEPROM, VNG, ministerie, Metropoolregio / PLABEKA, etc. Iedere actor heeft vanuit zijn eigen rol/belang prikkels om niets aan de leegstand te hoeven doen en vooral naar andere actoren te wijzen. Toch hebben alle actoren een maatschappelijke verantwoordelijk En de eigenaar? Zij zijn vaak anoniem en versplinterd: Staan op afstand (vastgoedbeheer is uitbesteed) Veel buitenlandse beleggers Particuliere beleggers Vastgoed niet als core business (pensioenfondsen, overheid) Huurder? Heeft wat te kiezen. Maar ook last van negatieve omgeving 10

11 Waar leidt leegstand toe? Er staan gebouwen leeg: hoe erg is dat? Vestigingsklimaat, leefbaarheid, (gevoel van) sociale onveiligheid, verloedering, verpaupering, olievlekeffect, speculanten, malafide ondernemers, criminaliteit, etc Zijn deze gevolgen al merkbaar? 11

12 12

13 Stelling: dé oplossing is niet nabij Wat echt helpt: verminderen voorraad Hoge boekwaarde verhindert alternatieve aanwending Aantasten eigendomsrecht is (zeer) zwaar middel, dat wordt alleen ingezet als er écht grote problemen zijn Wel kopen ontwikkelaars plekken met marktpotentie voor herontwikkeling De leegstand zal lange tijd blijven toenemen 13

14 Tegengaan maatschappelijke effecten Mengen wonen / werken Toevoegen voorzieningen Cie Stroink: Ruilverkaveling Onteigening Kraken Huurders concentreren (Deel)gebieden zonder kansen laten versterven 14

15 Amsterdam 15

16 Situatie Regio Amsterdam per Het aanbod in de regio Amsterdam telt op 31 maart 2011 circa m². Dat is het hoogste niveau ooit. Binnen Amsterdam bedraagt het aanbod ongeveer m². Het aantal objecten in aanbod van 500 m² of meer in regio Amsterdam bestaat momenteel uit 548. (bron: Colliers) 16

17 Metropoolregio 17

18 Kantorenleegstand x m² Ontwikkeling kantorenmarkt Metropoolregio Amsterdam bij stagnerende groei kantoorgebruik '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 20% 16% 12% 8% 4% -300 m² saldo functiewijziging/raming 2011 en 2012 m² oplevering/januari 2011 in aanbouw 18 % leegstand 31/12 Kantorenmonitor BV %

19 Kantoorruimte opgeleverd of januari 2011 in aanbouw in Metropoolregio Amsterdam 700 x m² [2011] [2012] Amsterdam Amstelland Meerlanden Zaanstreek Waterland Almere Zuid Kennemerland IJmond Gooi en Vechtstreek Lelystad 19 Kantorenmonitor BV 2011

20 400 Kantorenleegstand x m² Ontwikkeling van de kantorenmarkt in 2010 in Metropoolregio Amsterdam Amsterdam overig regio metropoolregio nieuwbouw omzetting tot kantoor omzetting van kantoor groei voorraad groei gebruik groei leegstand 20 Kantorenmonitor BV 2011

21 PLABEKA Arthur van Dijk (vzt): In de Metropoolregio Amsterdam ligt nu het voorstel om ruim 1,7 miljoen m2 kantoorruimten aan plannen te schrappen. Dit komt boven op de 3,5 miljoen m2 plannen voor kantoorruimten die in 2005 al geschrapt is. Voor de resterende nog te ontwikkelen terreinen worden hoge eisen gesteld aan de duurzaamheid. Ook wordt leegstand actief aangepakt. Veel van het bestaande aanbod van kantoren voldoen niet meer aan deze tijd: qua duurzaamheid, ligging of aanpasbaarheid aan de nieuwe manier van werken. Daarom wordt de markt gestimuleerd om 1 miljoen m2 aan structureel leegstaande incourante kantoorgebouwen te transformeren om op de leegstandnorm van 8% te komen die nodig is voor de doorstroming op de kantorenmarkt. 21

22 Situatie Amsterdam Grootste voorraad van NL Grote dynamiek, conjuctuur gevoelig. Dus bij econ. groei relatief grote opname kantooroppervlak Hoge beleggingswaarde per m2 kantoor Veel marktpotentie bij transformatie: wonen, broedplaatsen, studentenwoningen Toch is hoeveelheid broedplaatsen en studentenwoningen ook in Amsterdam eindig Van Poelgeest: toeëigenen leegstaande kantoren Wie is leading bij herontwikkeling / transformatie? 22

23 Stellingen (landelijke problematiek) 1. De leegstand blijft groeien want het probleem is niet urgent genoeg voor maatregelen die écht impact hebben 2. Het opheffen van het kraakverbod heeft een positief effect op de leefbaarheid 3. Laat (deel)gebieden zonder potentie / kansen versterven: de overheid moet er niet in investeren 23

24 Einde presentatie Gregor Heemskerk Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde. 24