kantorenmonitor regio Amsterdam 2007

Transcriptie

1 kantorenmonitor regio Amsterdam 2007 Gemeenten binnen de deelregio s Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere, Zuid Kennemerland en IJmond. vooral kantoorruimte betrokken door kleinere gebruikers Door een grote dynamiek werd in 2006 op de kantorenmarkt in de regio Amsterdam (Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere, Zuid Kennemerland en IJmond) m² kantoorruimte betrokken. Daarmee werd nog meer kantoorruimte in gebruik genomen dan in de voorgaande jaren ( m² in 2005 en m² in 2004). Met m² had de overige zakelijke dienstverlening in 2006 het grootste aandeel (22 procent) in de betrokken kantoorruimte. Daarvan betrof m² (een aandeel van 10 procent) adviesen ontwerpactiviteiten. Ook werd veel kantoorruimte betrokken door de financiële sector ( m², een aandeel van 14 procent), informatie- en communicatietechnologie ( m², een aandeel van 13 procent), bouw, handel en industrie ( m², een aandeel van 13 procent) en rechtskundig/ accountants ( m², een aandeel van 10 procent). ( 1 )

2 Amsterdam; Zuideramstel: Baker & McKensey Amsterdam; Slotervaart: PriceWaterhouseCoopers In 2006 werd in Amsterdam m² kantoorruimte betrokken. Dat komt neer op een regionaal aandeel van 64 procent. Vooral in de sectoren media en reclame (77 procent), overheid (76 procent) en financieel (72 procent) lag de nadruk sterk op Amsterdam. Bij de overige zakelijke dienstverlening had Amsterdam een beperkt aandeel (49 procent) en werd vooral in Meerlanden (18 procent) en Almere (15 procent) kantoorruimte betrokken. Amsterdam; Oost-Watergraafsmeer: Fortis De ingebruikname door kantoorgebruikers kleiner dan m² bereikte in 2006 zowel in Amsterdam ( m²) als in de overige regiogemeenten ( m²) een recordniveau met tweederde van de totale ingebruikname. De ingebruikname als gevolg van grootschalige verhuizingen groter dan m² binnen en naar de regio viel in 2006 sterk terug. In Amsterdam betrof het de verhuizing van Price WaterhouseCoopers en NCR naar Slotervaart (Riekerpolder), Fortis Bank naar Oost-Watergraafsmeer (Amstelstation), British Telecom (Amstel III) en ING (Centrumgebied) binnen Zuidoost, Baker & McKensey naar Zuideramstel (Zuidas), Dienst Werk en Inkomen binnen Noord (Cornelis Douwesterrein), en De Telefoongids (Sloterdijk I) naar Westpoort. In de overige regiogemeenten betrof het de uitbreiding van USG People in Almere (Zakencentrum) en verhuizing van Athlon Car Lease naar Almere (Veluwezoom), Woonzorg Nederland naar Amstelveen (Kronenburg), en Carlson Wagons Lits naar en binnen Diemen (Bergwijkpark). Almere; Zakencentrum: USG People ( 2 )

3 Zaanstad; Zaandam: kantoren in Verkadecomplex Amsterdam; Zuideramstel: diverse gebruikers WTC-toren sterke groei kantoorgebruik kleinere gebruikers maar inkrimping grotere gebruikers De kantorenmarkt is vooral een vervangingsmarkt. De ingebruikname in 2006 van m² (7½ procent) leidde in de regio tot een groei van het totale gebruik van kantoorruimte met m² (1 procent). Dat is meer dan in de voorgaande jaren ( m² in 2005 en m² in 2004). De ontwikkeling verloopt in Amsterdam tegengesteld aan de rest van de regio. In Amsterdam is de groei van het kantoorgebruik teruggelopen van m² in 2004 naar m² in 2005 en m² in In de overige regiogemeenten daalde het kantoorgebruik in 2004 nog met m², werd in 2005 een groei gerealiseerd van m², en nam de groei in 2006 verder toe tot m². Binnen Amsterdam zijn de verschillen groot. Het kantoorgebruik nam vooral toe in de stadsdelen Zuideramstel ( m²), Zeeburg ( m²) en Slotervaart ( m²), maar daalde in Zuidoost ( m²), Centrum ( m²) en Oud Zuid ( m²). In de overige regiogemeenten nam het gebruik vooral toe in Almere ( m²), Zaanstad ( m²) en Amstelveen ( m²). Tegenover een groei van activiteiten in de zakelijke dienstverlening stond een inkrimping van activiteiten bij de sterk in Amsterdam geconcentreerde financiële sector door uitplaatsing van automatiseringswerkzaamheden binnen Nederland en naar het buitenland. Het terugvallen van de groei in Amsterdam is dan ook grotendeels het gevolg geweest van inkrimping van het kantoorgebruik bij grote ondernemingen. Het kantoorgebruik van ondernemingen kleiner dan m² nam in Amsterdam en in de overige regiogemeenten juist sterk toe. Door de inkrimping bij grote ondernemingen is de groei van het kantoorgebruik in de regio in 2006 flink achtergebleven bij de nationale economische groei die vorig jaar juist sterk aantrok. Haarlem; Oost: RSM Niehe en Lancée Amsterdam; Oost-Watergraafsmeer: herbestemming Europahuis ( 3 )

4 Amsterdam; Bos en Lommer: leegstand in plaats van omzetting veel kantoorruimte omgezet naar andere functies In 2006 werd aan de regionale voorraad m² toegevoegd door omzetting vanuit andere functies naar kantoorruimte. Door omzetting naar andere functies en door sloop werd een recordoppervlak van m² aan de voorraad kantoorruimte onttrokken. Per saldo leidde de functiewijziging in de regio daarmee vorig jaar tot een onttrekking aan de voorraad van m². Onttrekking aan de voorraad vond met m² grotendeels plaats in Amsterdam (vooral in Oost/ Watergraafsmeer, Centrum, Zuideramstel en Slotervaart), Amstelveen en Haarlem. Daarbij vond vooral transformatie plaats naar onderwijs, voorzieningen (musea en hotels) en wonen, en werd verouderde kantoorruimte gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouwontwikkelingen. leegstand vooral buiten Amsterdam gedaald Tussen 2000 en 2005 nam de leegstand in de regio sterk toe van 2 naar 19 procent van de voorraad. In 2005 nam de leegstand niet verder toe. Vorig jaar daalde de leegstand in de regio naar 18 procent van de voorraad. Omdat in 2006 minder kantoorruimte werd opgeleverd dan per saldo aan de voorraad werd onttrokken kromp de voorraad met m². Door de groei van het kantoorgebruik met m² daalde de leegstand daarom met m². Van de regionale voorraad van 11½ miljoen m² kantoorruimte stond januari 2007 ruim m² leeg. Daarvan was voor m² (3½ procent van de voorraad) een huurder bekend en stond m² (14½ procent) leeg zonder dat hiervoor een huurder bekend was. In Amsterdam stond januari 2007 ruim m² kantoorruimte leeg. Omdat in Amsterdam zowel de voorraad als het kantoorgebruik met m² toenam, daalde de leegstand in 2006 niet. Het percentage leegstand bleef daarmee onveranderd op 18½ procent. Van de voorraad was 4½ procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 14 procent leeg zonder dat hiervoor een huurder bekend was. Binnen Amsterdam nam de leegstand in Zuideramstel ondanks een forse oplevering sterk af van 25½ naar 20 procent. Door onttrekkingen aan de kantorenvoorraad daalde de leegstand in Oost-Watergraafsmeer fors van 16½ naar 8 procent. In Zuidoost nam de leegstand mede door het afstoten van kantoorruimte in de financiële sector juist toe van 20½ naar 24½ procent. Amsterdam; Oost-Watergraafsmeer: sloop Wibauthuis ( 4 )

5 Haarlem; Oost: herbestemming belastingdienst Januari 2007 stond in de overige regiogemeenten m² kantoorruimte leeg. Door inkrimping van de voorraad met m² en een groei van het kantoorgebruik met m² liep de leegstand hier in 2006 terug met m² ofwel van 19½ procent naar 17 procent. Daarvan was 1½ procent verhuurd maar nog niet betrokken en 15½ procent onverhuurd. De leegstand (inclusief voorverhuurde leegstand) liep in Amstelland terug van 23 naar 20 procent, in Meerlanden van 18½ naar 17½ procent, in Zaanstreek van 22 naar 17½ procent, in Almere van 20½ naar 18 procent, in Zuid Kennemerland van 16 naar 15 procent, in IJmond van 16 naar 15 procent, en bleef in Waterland onveranderd op 11 procent. Van de onverhuurd leegstaande kantoorruimte in de regio had Amsterdam januari 2007 een aandeel van 58 procent. Vooral bij leegstand groter dan m² lag een grote nadruk op Amsterdam (een regionaal aandeel van 92 procent). bouwproductie neemt weer toe Met een oplevering van m² kwam in 2005 een eind aan de nieuwbouwgolf die de regio sinds 2000 overspoelde waarbij gemiddeld m² per jaar werd opgeleverd. In 2006 werd m² opgeleverd waardoor in de regio 1½ procent aan de voorraad werd toegevoegd. Daarvan betrof m² oplevering in de gemeente Amsterdam. Er werd vooral kantoorruimte opgeleverd in het Amsterdamse stadsdeel Zuideramstel (Zuidas). Voorts werd onder meer kantoorruimte opgeleverd in de stadsdelen Zeeburg (IJburg, Oostelijk Havengebied), Westpoort (Minervahaven, Havengebied, Teleport), Noord (Cornelis Douwesterrein, Hamerstraat), Slotervaart (Riekerpolder) en Zuidoost (Amstel III), alsmede in Almere. Met de sterk opgelopen leegstand werd een aantal jaren veel minder kantoorruimte in aanbouw genomen. In 2003 werd in de regio gestart met circa m², in 2004 met m² en in 2005 met m². Het afgelopen jaar is de bouw weer flink aangetrokken. Er werd gestart met de bouw van m² waarvan m² in Amsterdam en m² in Amstelveen. In Amsterdam werd onder meer kantoorruimte in aanbouw genomen in Zuideramstel (Zuidas: Symphony, De Brauw Blackstone Westbroek, stadsdeelkantoor), Noord (Shell, IDTV), Slotervaart (Riekerpolder: Atradius) en Oost-Watergraafsmeer (stadsdeelkantoor) en in de overige regiogemeenten onder meer Amsterdam; Zuidoost: vrijgekomen ABN AMRO ( 5 )

6 Amsterdam; Zeeburg: Cruquiuskwartier in Amstelveen (KPMG), Haarlemmermeer (Schiphol: Microsoft) en Haarlem (Mariastichting). Hierdoor was het kantooroppervlak in aanbouw januari 2007 weer opgelopen naar m² (waarvan m² in Amsterdam). Daarmee zal de voorraad in de regio worden uitgebreid met ruim 3 procent. Bovendien staan voor de komende jaren in de regio nog diverse projecten op stapel waarvan de start van de bouw voorzien is in 2007 of 2008 en waarvoor de toekomstige gebruikers grotendeels bekend zijn. In Amsterdam betreft het onder meer projecten in stadsdeel Zuideramstel (Zuidas: Akzo), Slotervaart (Riekerpolder: PriceWaterhouseCoopers en Mexx), Westpoort (Teleport: KPN; Sloterdijk I: De West), Zeeburg (Oostelijk Havengebied: Nieuw Europa; IJburg), Centrum (Zuidelijke IJ-oever: Gerechtshof), Noord (Hema), Osdorp (stadsdeelkantoor) en Oud West (stadsdeelkantoor). In de overige regiogemeenten gaat het onder meer om projecten in Haarlemmermeer (Marechaussee, Martinair, Dura Vermeer, Irdeto, Business Garden, Fokker Village), Zaanstad (stadskantoor); Almere (Zakencentrum), Haarlem (stadskantoor, Schalkwijk en stadion) en Beverwijk (stadskantoor). Als de oplevering hierdoor vanaf 2008 nog verder gaat toenemen, dan zal dit kunnen gaan leiden tot een forse vertraging van het herstelproces om het overaanbod op de kantorenmarkt te kunnen wegwerken. drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V. september 2007 Haarlemmermeer; Lijnden: Corendon Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de regio Amsterdam geregistreerd met gegevens over Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere en Zuid Kennemerland. Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in 2006 van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Daarmee wordt een beeld gegeven van de feitelijke ontwikkeling van ¼ van de nationale kantorenmarkt. Voor nadere gegevens: kantorenmonitor b.v. postbus ma amsterdam info@kantorenmonitor.nl ( 6 )