AFSTUDEERONDERZOEK 3 NOVEMBER 2009 DE DOORVERKOOP EN PRIJSONTWIKKELING VAN SOCIALE HUURWONINGEN NA DE VERKOOP DOOR DE AMSTERDAMSE WONINGCORPORATIES

Transcriptie

1 AFSTUDEERONDERZOEK 3 NOVEMBER 2009 DE DOORVERKOOP EN PRIJSONTWIKKELING VAN SOCIALE HUURWONINGEN NA DE VERKOOP DOOR DE AMSTERDAMSE WONINGCORPORATIES DANIELLE BREURE OPLEIDING HOOFDMENTOR TWEEDE MENTOR GECOMMITTEERDE SUSTAINABLE HOUSING TRANSFORMATIONS HOUSING REAL ESTATE & HOUSING FACULTEIT BOUWKUNDE DRS. ANDRÉ MULDER DRS. KEES VAN DER FLIER IR. CHRISTOPH GRAFE AFSTUDEERSTAGE STAGEBEGELEIDER AMSTERDAMSE FEDERATIE VAN WONINGCORPORATIES DR. JEROEN VAN DER VEER 1/36

2 WONINGCORPORATIES BOUWEN BEHEREN VERHUREN VERKOPEN AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 2/36

3 WONINGCORPORATIES VERKOPEN DE VERKOOP VAN SOCIALE HUURWONINGEN MOET WONINGCORPORATIES IN STAAT STELLEN OM DE BENODIGDE INVESTERINGEN IN NIEUWBOUW EN STEDELIJKE VERNIEUWING TE DOEN AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 3/36

4 DE VERKOOP VAN SOCIALE HUURWONINGEN OP DE NEDERLANDSE WONINGMARKT AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 4/36

5 PROBLEEM HET IS ONDUIDELIJK WAT HET VERKOOPPATROON IS VAN SOCIALE HUURWONINGEN NA DE VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 5/36

6 ONDERZOEK EIGEN HAARD AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 6/36

7 ONDERZOEK EIGEN HAARD DE PRIJSONTWIKKELING VAN SOCIALE HUURWONINGEN LIGT HOGER DAN DE MARKTONTWIKKELINGEN AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE

8 DOEL VAN HET AFSTUDEERONDERZOEK INZICHT KRIJGEN IN DE DOORVERKOOP EN PRIJSONTWIKKELING VAN SOCIALE HUURWONIGEN NA DE VERKOOP DOOR DE AMSTERDAMSE WONINGCORPORATIES AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 8/36

9 DE AMSTERDAMSE WONINGMARKT AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 9/36

10 DE AMSTERDAMSE WONINGMARKT VERHUUR WONINGCORPORATIES PARTICULIERE VERHUUR KOOPWONINGEN AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 10/36

11 AMSTERDAMSE WONINGCORPORATIES AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 11/36

12 VERKOOPDOELSTELLINGEN INSPELEN OP DE GROEIENDE VRAAG NAAR KOOPWONINGEN IN DE STAD KANSEN BIEDEN VOOR STARTERS BETERE MIX TUSSEN HUUR EN KOOP VERGROTEN VAN DE BETROKKENHEID BIJ DE BUURT VERNIEUWING VAN DE WONINGPORTEFEUILLE INKOMSTEN VOOR INVESTERINGEN IN NIEUWBOUW EN STEDELIJKE VERNIEUWING AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 12/36

13 VERKOOPBELEID WONINGCORPORATIE VERKOOP SOCIALE HUURWONING ZITTENDE HUURDERS VERKOOP BIJ LEEGKOMST AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 13/36

14 VERKOOP VAN SOCIALE HUURWONINGEN ONDER HET CONVENANT VERKOOP AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 14/36

15 ONDERZOEKSVRAAG WAT IS HET AANDEEL DOORVERKOOP EN WAT ZIJN DE PRIJSONTWIKKELINGEN VAN SOCIALE HUURWONINGEN NA DE VERKOOP DOOR DE AMSTERDAMSE WONINGCORPORATIES EN IS HET VANUIT DE VERKOOPDOELSTELLINGEN WENSELIJK OM IN TE SPELEN OP DE DOORVERKOOP EN PRIJSONTWIKKELING? AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 15/36

16 ONDERZOEKSOPZET STAP 1 ONDERZOEKSVOORSTEL HET BEHARTIGEN VAN DE BELANGEN VAN DE VOLKSHUISVESTING IN HET ALGEMEEN EN DIE VAN HAAR LEDEN IN HET BIJZONDER AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 16/36 16/21

17 ONDERZOEKSOPZET STAP 1 ONDERZOEKSVOORSTEL STAP 2 LITERATUURONDERZOEK DE AMSTERDAMSE WONINGMARKT VERKOOP VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOELSTELLINGEN STAP 3 INTERVIEWS VERKOOPBELEID STAP 4 $ DATAONDERZOEK SOCIALE HUURWONINGEN PARTICULIERE WONINGEN KOOPSOM VERBETERINGEN IN DE WONINGKWALITEIT SPECULATIE VERKOOPBELEID AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 17/36 17/21

18 DATAONDERZOEK 1. KADASTEROVERZICHT ALLE VERKOPEN KADASTEROVERZICHT SELECTIE KADASTEROVERZICHT DOORVERKOOP KADASTEROVERZICHT DOORVERKOOP GEGEVENS OVER ALLE TRANSACTIES INCLUSIEF TRANSACTIES TUSSEN BELEGGER, ETC GEGEVENS VAN ENKEL APART VERKOCHTE WONINGEN KOPPELING OP DOORVERKOOP OP ADRESNIVEAU KOPPELING TUSSEN TRANSACTIES EN VERKOCHTE SOCIALE HUURWONINGEN AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 18/36

19 DATAONDERZOEK AANTAL PARTICULIERE VERKOOPTRANSACTIES AANTAL VERKOOPTRANSACTIES SOCIALE HUURWONINGEN PERCENTAGE VERKOOPTRANSACTIES SOCIALE HUURWONINGEN CENTRUM ,15 % WESTPOORT WESTERPARK ,12 % OUD-WEST ,90 % ZEEBURG ,03 % BOS EN LOMMER ,62 % DE BAARSJES ,10 % NOORD ,13 % GEUZENVELD-SLOTERMEER ,31 % OSDORP ,04 % SLOTERVAART ,62 % ZUIDOOST ,78 % OOST/WATERGRAAFSMEER ,90 % OUD-ZUID ,12 % ZUIDERAMSTEL ,63 % TOTAAL ,96 % AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 19/36

20 DATAONDERZOEK SOCIALE HUURWONINGEN PARTICULIERE WONINGEN AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 20/36

21 VERKOOPTRANSACTIES VLOEROPPERVLAKTE 63 M2 77 M2 AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 21/36

22 VERKOOPTRANSACTIES KOOPSOM , ,- AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 22/36

23 VERKOOPTRANSACTIES PRIJS PER VIERKANTE METER 2.597, ,- AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 23/36

24 DOORVERKOOP DOORVERKOOPPERCENTAGE 6,49 % < 6,73 % AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 24/36

25 DOORVERKOOP BINNEN ZES MAANDEN PERCENTAGE OP VERKOOPTRANSACTIES 1,14 % < 1,84 % PERCENTAGE OP DOORVERKOOP 17,12 % < 27,42 % AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 25/36

26 VERHUIS- EN DOORVERKOOPMOTIEVEN WIJZIGING IN DE HUISHOUDENSSAMENSTELLING SAMENWONEN MET PARTNER GEZINSUITBREIDING HUISHOUDENSOMSTANDIGHEDEN VERANDERING VAN WOONPLAATS VANWEGE WERK OF OPLEIDING WOONWENSEN MOGELIJKHEID TOT HET VERHUIZEN NAAR EEN KWALITATIEF BETERE WONING OF WOONOMGEVING AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 26/36

27 PRIJSONTWIKKELING PRIJSSTIJGING BIJ DOORVERKOOP 40,34 % < 43,86% AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 27/36

28 PRIJSONTWIKKELING PRIJSONTWIKKELING TEN OPZICHTE VAN DE MARKT 20,68 % > 20,49 % AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 28/36

29 OORZAKEN PRIJSSTIJGING KOOPSOM STEEKPROEFGEWIJS ONDERZOEK PARTICULIERE WONINGEN SOCIALE HUURWONINGEN VERSCHIL KOOPSOM , , ,- PRIJS PER VIERKANTE METER /m² /m² 206 /m² AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 29/36

30 OORZAKEN PRIJSSTIJGING VERBETERINGEN IN DE KWALITEIT VAN DE WONINGEN AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 30/36

31 OORZAKEN PRIJSSTIJGING SPECULATIE DOORVERKOCHTE SOCIALE HUURWONINGEN BINNEN ZES MAANDEN DOORVERKOPEN BINNEN ZES MAANDEN / VERKOOPTRANSACTIES DOORVERKOPEN BINNEN ZES MAAANDEN /DOORVERKOCHTE SOCIALE HUURWONINGEN 95 1,11 % 17,12 % VERKOOPBELEID STADSDELEN ANTI-SPECULATIEBEDING VERKOOP AAN ZITTENDE HUURDERS AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 31/36

32 CONCLUSIES WAT IS HET AANDEEL DOORVERKOOP EN WAT ZIJN DE PRIJSONTWIKKELINGEN VAN SOCIALE HUURWONINGEN NA DE VERKOOP DOOR DE AMSTERDAMSE WONINGCORPORATIES EN IS HET VANUIT DE VERKOOPDOELSTELLINGEN WENSELIJK OM IN TE SPELEN OP DE DOORVERKOOP EN PRIJSONTWIKKELING? AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 32/36

33 CONCLUSIES WAT IS HET AANDEEL DOORVERKOOP EN WAT ZIJN DE PRIJSONTWIKKELINGEN VAN SOCIALE HUURWONINGEN NA DE VERKOOP DOOR DE AMSTERDAMSE WONINGCORPORATIES EN IS HET VANUIT DE VERKOOPDOELSTELLINGEN WENSELIJK OM IN TE SPELEN OP DE DOORVERKOOP EN PRIJSONTWIKKELING? SOCIALE HUURWONINGEN PARTICULIERE WONINGEN DOORVERKOOP < DOORVERKOOP BINNEN ZES MAANDEN < PRIJSONTWIKKELING < PRIJSONTWIKKELING TEN OPZICHTE VAN DE MARKTONTWIKKELINGEN > AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 33/36

34 CONCLUSIES WAT IS HET AANDEEL DOORVERKOOP EN WAT ZIJN DE PRIJSONTWIKKELINGEN VAN SOCIALE HUURWONINGEN NA DE VERKOOP DOOR DE AMSTERDAMSE WONINGCORPORATIES EN IS HET VANUIT DE VERKOOPDOELSTELLINGEN WENSELIJK OM IN TE SPELEN OP DE DOORVERKOOP EN PRIJSONTWIKKELING? INSPELEN OP DE GROEIENDE VRAAG NAAR KOOPWONINGEN IN DE STAD KANSEN BIEDEN VOOR STARTERS BETERE MIX TUSSEN HUUR EN VERKOOP VERGROTEN VAN DE BETROKKENHEID BIJ DE BUURT INKOMSTEN VOOR NIEUWBOUW EN STEDELIJKE VERNIEUWING VERNIEUWING VAN DE WONINGPORTEFUEILLE AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 34/36

35 AANBEVELINGEN ANTI-SPECULATIEBEDING TEGENGAAN VAN SPECULATIE MET VOORMALIGE SOCIALE HUURWONINGEN VERKOOPVORMEN BETAALBAARHEID FINANCIELE OPBRENGSTEN AFSTUDEERPRESENTATIE 3 NOVEMBER 2009 DANIELLE BREURE 35/36

36 AFSTUDEERONDERZOEK 3 NOVEMBER 2009 DE DOORVERKOOP EN PRIJSONTWIKKELING VAN SOCIALE HUURWONINGEN NA DE VERKOOP DOOR DE AMSTERDAMSE WONINGCORPORATIES DANIELLE BREURE OPLEIDING HOOFDMENTOR TWEEDE MENTOR GECOMMITTEERDE SUSTAINABLE HOUSING TRANSFORMATIONS HOUSING REAL ESTATE & HOUSING FACULTEIT BOUWKUNDE DRS. ANDRÉ MULDER DRS. KEES VAN DER FLIER IR. CHRISTOPH GRAFE AFSTUDEERSTAGE STAGEBEGELEIDER AMSTERDAMSE FEDERATIE VAN WONINGCORPORATIES DR. JEROEN VAN DER VEER 36/36