kantorenmonitor Metropoolregio Amsterdam 2012 leegstand opnieuw toegenomen

Transcriptie

1 kantorenmonitor Metropoolregio Amsterdam 2012 Muiden Weesp Naarden Huizen Bussum Gooi Gooi- en Vechtstreek en Laren Vechtstreek Hilversum Wijdemeren leegstand opnieuw toegenomen In werd in de metropoolregio Amsterdam (de deelregio s Amsterdam,,,,,,,, Gooi- en Vechtstreek en ) mc kantoorruimte opgeleverd en per saldo mc door omzetting onttrokken. Omdat de voorraad met mc toenam en het gebruik van kantoorruimte met mc daalde, nam de leegstand in de metropoolregio met mc toe van 18 naar 19 procent van de voorraad van 14 miljoen mc. In Amsterdam nam de leegstand licht toe door een gedaald kantoorgebruik; in de overige regio gemeenten nam de leegstand fors toe door een omvangrijke oplevering in combinatie met een gedaald kantoorgebruik. fig. 1 kantoorgebruik en economische groei 8% 6% 4% 2% 0% % -4% Zaanstad, Inverdan, Stadhuisplein 100, Stadhuis nationale economische groei (bron CBS) betrokken in Amsterdam betrokken in overig regio betrokken in de metropoolregio groei gebruikin Amsterdam groei gebruik in overig regio groei gebruik in de metropoolregio De ontwikkeling van het kantoorgebruik hangt sterk samen met de economische groei. Door de recessie sloeg het gebruik van kantoorruimte in de metropoolregio om van een groei met 2 procent in naar een krimp met V procent in, 1 procent in en 1 procent in. ( 1 )

2 fig. 2 in betrokken kantoorruimte naar schaal gebruikers fig. 3 onverhuurde leegstand van kantoorruimte januari 2012 naar schaal < 500 m 2 < 500 m m m m m m m m m 2 > m > m Amsterdam Amsterdam Amsterdam, renovatie Apollolaan 15 (Apollo House), Allen & Overy Amsterdam, Hoekenrode (Nieuw-Amsterdam), wordt gedeeltelijk hotel en voorzieningen ingebruikname in Amsterdam sterk teruggevallen In de metropoolregio werd vorig jaar mc kantoorruimte in gebruik genomen. De ingebruikname was daarmee 19 procent lager dan in. In Amsterdam werd 33 procent minder betrokken; in de overige regiogemeenten 1 procent. Het regionaal aandeel van Amsterdam in de ingebruikname nam hierdoor af van 57 procent in naar 48 procent in. Tabel 1 betrokken kantoorruimte naar schaal gebruikers schaal m m m m m m 2 totaal Amsterdam overig regio metropoolregio In werd in de metropoolregio vooral kantoorruimte betrokken door overig zakelijk ( mc), bouw, industrie en handel ( mc), informatie- en communicatietechnologie ( mc), overheid ( mc), financiële sector ( mc) en advies en ontwerp ( mc). In de financiële sector lag met 79 procent van de ingebruikname de nadruk sterk op Amsterdam; met een aandeel van 8 procent van de ingebruikname werd in Amsterdam nauwelijks nog kantoorruimte door de overheid betrokken. In de metropoolregio daalde vooral het door kantoorgebruikers groter dan mc betrokken vloeroppervlak door een sterke terugval in Amsterdam. Van de ingebruikname groter dan mc in Amsterdam verhuisden de Royal Bank of Scotland en Vimpelcom binnen (as), Deutsche Bank van naar (gebied), betrokken Vodafone (vanuit Maastricht) en TomTom kantoorruimte in (erdokseiland), en betrok de Universiteit van Amsterdam kantoorruimte in (Weesperplein). In de overige gemeenten werd vooral kantoorruimte groter dan mc betrokken door de overheid: nieuwbouw door de gemeente Zaanstad (Inverdan), Haarlem (Raaks) en Heemskerk; gerenoveerde kantoorruimte door (Stadshart). Voorts werd nieuwe kantoorruimte betrokken in Haarlemmer meer (Beukenhorst-) door TNT, BSH en Asics; en gerenoveerde kantoorruimte door United Broadcast Facilities in Hilversum (Mediapark). ( 2 )

3 fig. 4 betrokken kantoorruimte Amsterdam, Claude Debussylaan (The Rock), Vimpelcom fig. 5 groei kantoorgebruik daling kantoorgebruik zowel in Amsterdam als in de overige regiogemeenten In was sprake van een daling van het totale gebruik van kantoorruimte in de metropoolregio met mc (1 procent). In Amsterdam daalde het kantoorgebruik met mc. In stadsdeel ( mc) was sprake van groei. Daartegenover staat vooral een daling van het kantoorgebruik in ( mc), ( mc) en ( mc). In de overige regiogemeenten daalde het kantoorgebruik met mc, met name in Amstelveen ( mc). gestage omzetting van kantoorruimte naar andere functies De afgelopen vier jaren zijn in de metropoolregio initiatieven genomen voor omzetting naar andere functies van in totaal bijna mc. Daarmee werd driekwart van de in deze jaren aan de voorraad toegevoegde nieuwbouw vereffend. Per saldo leidde de functiewijziging in de metropoolregio in tot een onttrekking aan de voorraad van mc. Aan de regionale voorraad werd mc toegevoegd door omzetting vanuit andere functies naar kantoorruimte, waarvan mc in Amsterdam (vooral in en ). Door omzetting naar andere functies en door sloop werd mc aan de voorraad kantoorruimte onttrokken, waarvan mc in Amsterdam (vooral in,, en ) en mc in de overige regiogemeenten (vooral in Zaanstad, Haarlem en ). Daarbij werd of wordt in de metropoolregio verouderde kantoorruimte gesloopt ( mc) om plaats te maken voor nieuwbouwontwikkelingen en heeft vooral transformatie plaats gevonden of gaat dit nog plaatsvinden naar wonen ( mc), hotels ( mc), winkels ( mc), medisch ( mc), kinder opvang (5.000 mc) en onderwijs (5.000 mc). Voor een deel van de panden moet feitelijke omzetting nog plaatsvinden. In afwachting van de benodigde Amsterdam, Herengracht /Keizersgracht , wordt hotel vergunningen of sloop worden deze niet meer als (lege) kantoorruimte in beschouwing genomen. leegstand in verder opgelopen Tussen 2000 en 2005 nam de leegstand in de metropoolregio sterk toe van 2 naar 18 procent van de voorraad om tot 2007 ongeveer op dit niveau te blijven, waarna de leegstand daalde naar 14V procent begin. Nadat de leegstand in en weer was opgelopen naar 18 procent is deze in verder op- ( 3 )

4 fig. 6 saldo omzetting van/naar kantoorruimte Haarlemmermeer, Schiphol-, Walaardt Sacréstraat (Gebouw 72), gesloopt fig. 7 voorraad naar bouwperiode t/m t/m t/m t/m in aanbouw Amsterdam, Centumgebied, De Passage 150 (The New Loft Office), Grant Thonton (2012) gelopen naar 19 procent. Omdat in de voorraad met mc toenam en het kantoorgebruik met mc daalde nam de leegstand toe met mc. Januari 2012 stond in de regio mc leeg. Van de voorraad was mc (1V procent) verhuurd maar nog niet betrokken en stond mc (17V procent) leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. In Amsterdam stond januari 2012 van de voorraad van 7V miljoen mc kantoorruimte mc leeg waarvan mc onverhuurd. Door oplevering van mc (1 procent) en omzetting van per saldo mc kromp de voorraad met mc (1 procent). Omdat het kantoorgebruik met mc (1 procent) kromp nam de leegstand in met mc toe van 16V naar 17 procent. Van de voorraad was 1V procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 15V procent leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. Binnen Amsterdam daalde de leegstand in en, maar steeg in,, en. In de overige regiogemeenten stond januari 2012 van de voorraad van 6V miljoen mc kantoorruimte mc leeg waarvan mc onverhuurd. Door oplevering van mc (2 procent) en omzetting van per saldo mc nam de voorraad toe met mc (1 procent). Omdat het kantoorgebruik met mc daalde (V procent) nam de leegstand met mc toe van 19 naar 20V procent. Van de voorraad was 1 procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 19V pro cent leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. De leegstand daalde in, maar steeg in,,,,, en. Het regionaal aandeel van Amsterdam in de onverhuurd leegstaande kan toorruimte liep terug van 51 procent januari naar 48 procent januari Vooral in de grotere kantoorgebieden staat veel kantoorruimte langdurig leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend is. Van de mc kantoorruimte in de metropoolregio die al langer dan 3 jaar leeg staat betreft dit in Amsterdam mc, mc, mc, mc, mc, mc en mc. In de overige regiogemeenten betreft het vooral Haarlemmermeer mc, mc, Diemen mc, Hilversum mc, Amstelveen mc, mc, Haarlem mc, Zaanstad mc en Ouder-Amstel mc. In Diemen stond 22 procent van de voorraad januari 2012 langer dan 3 jaar leeg. De onverhuurd leegstaande kantoorruimte in panden gebouwd tot en met 1980 staat ongeveer even lang leeg als kantoorruimte in panden uit de jaren tachtig, panden uit de jaren negentig, en panden die het afgelopen decennium zijn opgeleverd. ( 4 )

5 fig. 8 onttrekking in de metropoolregio naar uitvoeringsfase fig. 9 onttrekking van kantoorruimte in de metropoolregio naar functie gerealiseerd Amsterdam gerealiseerd overig regio in uitvoering Amsterdam in uitvoering overig regio in voorbereiding Amsterdam in voorbereiding overig regio sloop wonen hotel, restaurant winkel onderwijs medisch kinderopvang overig fig % ontwikkeling van de kantorenmarkt in de metropoolregio Metropoolregio Amsterdam overig regio 2 20% 1 0% betrokken opgeleverd leegstand eind december groei gebruik groei voorraad onverhuurde leegstand eind december, Zakencentrum, PJ Oudweg 4 (Carlton), Leaseplan nieuwbouw lijkt terug te gaan vallen Tussen 2000 en 2005 werd de regio overspoeld door een nieuwbouwgolf waarbij gemiddeld mc per jaar werd opgeleverd. Na drie jaren met een lagere oplevering werd in weer mc opgeleverd, mc in en mc in. Ten opzichte van de voorraad komt dit in neer op 1V procent. In Amsterdam werd in vooral kantoorruimte opleverd in ( mc in Amstel III) en ( mc op het erdokseiland). In de overige regiogemeenten werd vooral kantoorruimte opgeleverd in Haarlemmermeer ( mc in Beukenhorst, Schiphol en Hoofddorp ), Zaanstad ( mc in Inverdan), ( mc, vooral in -Stad), en Haarlem ( mc, vooral in het en Waarderpolder). Mede door de recessie en oplopende leegstand werd vorig jaar in de metropoolregio nog maar mc kantoorruimte in aanbouw genomen (waarvan mc in Amsterdam). Samen met de in de regio vóór in aanbouw genomen mc die nog niet was opgeleverd was begin 2012 in de metropoolregio mc in aanbouw. Ten opzichte van de voorraad komt dit neer op 1V procent. Deze panden worden in 2012 opgeleverd. Het betreft in Amsterdam onder meer kantoorruimte in (diverse gebouwen in Minervahaven, onder meer voor Tuvalu Media, Aegis Media, Rick Engelkes en Thonik), (Y-dock aan het IJ, grotendeels voor Gerechtshof en KLPD, en op het erdokseiland onder meer voor TomTom), (Piet Hein Buildings in het elijk Havengebied, Matrix 6 in Science Park), (samen met het Community College in de as) en (The New Loft Office in gebied). Voorts betreft het onder meer kantoorruimte in Haarlemmermeer (Marechaussee bij Schiphol, Schneider Electric, Sonion en Fox Vakanties in Beukenhorst-), Beverwijk (gemeentehuis in stations- ( 5 )

6 Haarlem, renovatie Houtplein 33, Provincie -Holland fig. 10 onverhuurde leegstand januari 2012 in de metropoolregio naar bouwperiode en periode leegstand t/m t/m t/m t/m 0 20% 40% 60% 80% 100% 5 of meer jaar 4-5 jaar 3-4 jaar 2-3 jaar 1-2 jaar 0-1 jaar. 11 ontwikkeling van de kantorenmarkt in de metropoolregio 30% 2 20% 1 0% betrokken opgeleverd leegstand eind december groei gebruik groei voorraad onverhuurde leegstand eind december gebied) en Huizen (Lidl in Het Plaveen). Vooralsnog lijkt er nog maar weinig kantoorruimte in aanbouw te worden genomen die in 2013 of 2014 zal worden opgeleverd. beperkte nieuwbouw en stimuleren van omzetting nodig De kantorenmarkt is al geruime tijd vooral een verplaatsingsmarkt geworden. Ondernemingen verhuizen niet meer zo vaak uit ruimtegebrek maar omdat ze in een ander (duurzamer) pand willen zitten, en laten dan ook op de oude plek vaak weer (even)veel kantoorruimte achter. Door een proces waarbij diverse grote ondernemingen geen vaste werkplek meer bieden en door inkrimping van het personeelsbestand (vooral bij de overheid en banken) is minder kantoorruimte nodig. Zo stoot de gemeente Amsterdam zo n mc kantoorruimte af. Daartegenover staat een voortgaande groei van het kantoorgebruik bij kleinschalige ondernemingen. Maar gezien de aanhoudende recessie moet voor 2012 rekening worden Hilversum, Catharine van Renesslaan 20, Sena gehouden met een stagnerende of dalende groei van het kantoorgebruik. Rekening houdend met de oplevering van 1V procent kantoorruimte die al in aanbouw was genomen en met 1 procent onttrekking zal de leegstand dit jaar nog verder gaan oplopen. Om het overaanbod van lege kantoorruimte weg te kunnen werken is een aantal jaren nodig met een combinatie van weinig maar duurzame nieuwbouw, het tegengaan van vestiging van (creatieve) kantoor gebruikers op bedrijfs terreinen, stimuleren van omzetting van kantoren naar andere functies, beperking van verkantorisering en herstel van de economische groei. Economische groei zal kunnen leiden tot een krapper wordende arbeidsmarkt en daarmee wellicht tot opwaardering van het bieden van vaste werkplekken omdat dat belangrijker wordt om personeel aan te kunnen trekken. drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V., juni 2012 Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de Metropool regio Amsterdam geregistreerd. Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Voor nadere gegevens: kantorenmonitor b.v. ad wagemakers pentagon 11 postbus ma amsterdam info@kantorenmonitor.nl ( 6 )