Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Juli 2010 Riekerpolder, Amsterdam West. Lage opname kantoorruimte in eerste helft 2010

Transcriptie

1 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Juli 2010 Riekerpolder, Amsterdam West Lage opname kantoorruimte in eerste helft 2010 In de eerste helft van 2010 heeft de kantorenmarkt in de regio Amsterdam een weinig dynamisch verloop laten zien. Met een opname van m² kantoorruimte belooft dit jaar niet veel beter te worden dan 2009 toen de opname in het eerste half jaar m² bedroeg en er over geheel 2009 een opname van m² kantoorruimte werd gerealiseerd. Amsterdam Zuidoost is een positieve uitzondering op die trend en laat gedurende de laatste jaren een constant hoog opnameniveau zien. Ook nu staat dit deelgebied bovenaan en is met m² goed voor ruim 31% van de totale opname in de regio Amsterdam. Qua gebiedsaantrekkelijkheid voor gebruikers wordt het onderscheid in kantorenlocaties binnen Zuidoost steeds duidelijker zichtbaar. 72% van de opname vond plaats in het centrumgebied (rondom de ArenA Boulevard). 58% van de opname van kantoorruimte in Amsterdam Zuidoost is zelfs terug te brengen tot één enkel object, namelijk het Atlas ArenA complex. Na renovatie van grote gedeelten van dit complex en het uitbreiden van faciliteiten met onder andere een kinderdagverblijf en een restaurant is dit object zeer aantrekkelijk gebleken. Uiteraard speelt de bereidheid van de eigenaar om ruimhartig incentives te geven ook een rol. Lage opname kantoorruimte in eerste helft 2010 Aanbod en leegstand op historisch hoog niveau Huurprijzen onder druk Beleggingsmarkt: Lagere aanvangsrendementen als gevolg van beperkt aanbod Toekomstverwachting

2 Alkmaar Zaandam Haarlem Den Haag Rotterdam Utrecht Huurindex/rent index/ Miet index Regio Geïndexeerde huurprijs van Geïndexeerde huurprijs van Regio gemiddelde Stadsdeel/gemeente Hoogste huur ( per m²/p.jr) Voorraad m 2 Opname m 2 tot Aanbod m 2 per Leegstand m² Leegstand % voorraad Centrum ,07% Noord ,26% West ,94% Oost ,92% Zuidoost ,50% Zuid ,85% Zuidas ,55% Buitenveldert ,48% Totaal Amsterdam ,8% Diemen ,69% Amstelveen ,02% Hoofddorp ,41% Schiphol/SchipholRijk ,04% Totaal overige gemeenten ,3% Totaal regio Amsterdam ,03%

3 Noord West Centrum Zuid Zuidas Buitenveldert Schiphol/Schiph.-Rijk Amstelveen Oost Diemen Zuidoost Hoofddorp/Badhoevedorp Amsterdam Zuidoost Almere Amersfoort Ten Thirty, Amstelveen

4 Na Zuidoost volgen de deelgebieden Zuidas en Amsterdam West met respectievelijk m² en m² opname van kantoorruimte. Tot op heden zijn in Amsterdam Zuid, Buitenveldert en Diemen nog geen kantoortransacties waargenomen. Ondanks de lage opnamecijfers mag aangenomen worden dat er in het komende half jaar meer beweging te zien zal zijn, aangezien er op dit moment voor ruim m² vraag aan kantoorruimte in de markt is uitgezet. In de eerste helft van 2010 is er slechts 1 grote transactie geweest, namelijk die van de Royal Bank of Scotland (RBS), die m² kantoorruimte zal gaan betrekken in de UN Studio op de Zuidas. Verder zijn er geen partijen geweest die meer dan m² gehuurd hebben. Andere noemenswaardige transacties zijn o.a. die van de Gemeente Amsterdam, die m² huurt in Bruggebouwen Noord aan de Bos en Lommerweg te Amsterdam West, FanU die het oude pand van de Brandweer Amsterdam Amstelland zal betrekken aan de Weesperzijde 99 (4.600 m²) te Amsterdam Oost en Kyocera Mita, die m² heeft gehuurd in Business Garden Rose aan de Kruisweg te Hoofddorp. In Amsterdam Zuidoost heeft American Express International Inc. haar intrek genomen in gebouw Amerika (4.850 m²), deel uitmakend van Atlas ArenA aan de Hoogoorddreef en verhuist het Academisch Medisch Centrum (AMC) met m² naar Trinity Building C aan de Pietersbergweg. Aanbod en leegstand op historisch hoog niveau Het aanbod van kantoorruimte in de regio Amsterdam is op dit moment op historisch hoog niveau met een totaal aanbod van m². De oorzaken zijn duidelijk, relatief weinig vraag en een veel te hoge productie van nieuwe kantoorruimten in de afgelopen jaren. Daarnaast is de Amsterdamse kantorenmarkt nog immer hoofdzakelijk een verplaatsingsmarkt. Gelukkig worden nieuwbouwontwikkelingen steeds minder op de markt gebracht. Waar in 2004 een record van m² aan nieuwbouw gepland stond, bedraagt het aanbod van nieuwbouwontwikkelingen in de eerste helft van 2010 niet meer dan m². Bedacht moet worden dat deze m² officieel volgens onze definitie niet tot het aanbod behoort. Nu de Gemeente Amsterdam naar aanleiding van de kredietcrisis en het instorten van de kantorenmarkt heeft besloten te stoppen met een groot deel van alle bouwprojecten lijkt het er op dat in ieder geval aan de ongebreidelde nieuwbouw een einde gaat komen en er eindelijk gehoor wordt gegeven aan de oproep uit de markt om dit te doen. Leegstandsbestrijding begint immers met een beperkt aanbod van kantoorruimte. The Curve, Amsterdam Noord Huurprijzen onder druk Als gevolg van de huidige marktsituatie zijn de nominale huurprijzen onder druk komen te staan, hoewel er slechts beperkt lagere huurprijzen gevraagd worden. Wel is waar te nemen dat de hoogte van de incentives in de vorm van huurvrije perioden en/of bijdragen in de inrichting op een aantal locaties is toegenomen. In een enkel geval bedragen deze bijna 30% van de totale huurverplichting. Om de nominale huurprijzen op niveau te houden zijn er veelal wel aanpassingen en/of renovaties van kantoorruimten noodzakelijk. Gezien echter de grote verschillen in de waardering voor diverse deelgebieden van de regio Amsterdam, moet er vastgesteld worden dat dergelijke aanpassingen en/of renovaties niet in alle deelgebieden zin hebben. In die deelgebieden waar zich slechts zeer beperkt vraag voordoet en vrijwel geen transacties plaatsvinden, zal een renovatie immers vaak niet tot het gewenste resultaat leiden. Toren B, Amsterdam Zuidoost Eind 2009 werd het hoogste leegstandspercentage sinds 1984 genoteerd met 15,2%. Deze negatieve tendens heeft zich in de eerste helft van 2010 doorgezet, waardoor nu met een leegstand van m² een leegstandspercentage van 16% van de totale kantorenvoorraad in de regio Amsterdam bereikt is. De leegstandspercentages binnen de regio zijn erg verschillend, met slechts 6,1% leegstand in Amsterdam Centrum en ruim 31% in Schiphol/Schiphol-Rijk. Beleggingsmarkt: Lagere aanvangsrendementen als gevolg van beperkt aanbod In onze kantorenvisie van begin dit jaar berichtten wij over het herstel van de nationale beleggingsmarkt, dat in 2008 is ingezet en gedurende 2009 blijvend verbeterd is. Deze trend heeft in het eerste half jaar van 2010 doorgezet. Met name vanuit de Duitse open en gesloten vastgoedfondsen is de belangstelling groter dan een jaar geleden. Als gevolg van de lage rente en de overwegend slecht renderende alternatieve beleggingsmogelijkheden zijn de vastgoedfondsen waarin de particulieren kunnen participeren weer in populariteit toegenomen. Duitse gesloten fondsaanbieders, die zich een aantal jaren nauwelijks op de Nederlandse markt hebben laten zien, zijn weer terug. De belangstelling gaat overwegend uit naar nieuwe kantoorgebouwen met solide huurders met een eerste huurperiode van minimaal 10 jaar. Kenmerkend daarbij is dat men ten opzichte van een aantal jaar geleden

5 Regio Amsterdam Kantorenvisie Regio Amsterdam juli 2010 Regio Amsterdam - Huurprijzen m Aanbod Opname ,5% Regio Amsterdam - Leegstandspercentage 8% Regio Amsterdam - Prime yields 15% 12,5% 6% 10% 7,5% 4% 5% 2% 2,5% 0% 0% tot 30 juni 2010 Zuid Zuidas Centrum Buitenveldert Zuidoost Schiphol/Schiphol-Rijk Amstelveen Hoofddorp West Oost Noord Diemen Hoogste huur per m²/p.jr Gemiddelde huur per m²/p.jr 2008 Leegstandspercentage Prime yields

6 over het algemeen kritischer is over de locatie en de kwaliteit van de huurder. Voor de niet-equity kopers is 2010 een moeilijk jaar. De financieringsinstellingen zijn nog immer terughoudend en financieringen boven 50% LTV zijn niet eenvoudig te verkrijgen. De instabiliteit van de Duitse open fondsen, waarover wij al eerder berichtten, heeft zich recent weer duidelijk geopenbaard. Als gevolg van een aangekondigde mogelijke wetswijziging, waarin onder andere is opgenomen een categorische afschrijving ter grootte van 10% van de taxatiewaarde van het vastgoed en een lock-up periode voor de aandeelhouder van twee jaar, heeft een enorme uitstroom van kapitaal plaatsgehad. Tegen deze maatregelen zijn de Duitse open fondsen massaal in het geweer gekomen en inmiddels zijn de signalen zo dat de wijzigingen in de initieel voorgestelde omvang het naar alle waarschijnlijkheid niet gaan halen. Thans lijkt de rust weer enigszins te zijn teruggekeerd maar de houding van de open vastgoedfondsbelegger blijft wel grillig. Overigens achten wij een zekere mate van afroming van de taxatiewaarde niet irreëel, omdat bij de waarderingen geen rekening wordt gehouden met het feit dat bij verkoop overdrachtsbelasting verschuldigd is. Aanvangsrendementen voor eersteklas, aan solide huurders voor 10 jaar verhuurde kantoren op de beste locaties in de Randstad begeven zich thans tussen 6% en 6,75% VON. Toekomstverwachting Op basis van de huidige marktsituatie en de bekende vraag in de markt, zal het jaar 2010 zeer waarschijnlijk nog niet het zo gewenste herstel van de markt brengen. De opnameniveaus zullen min of meer gelijk zijn aan die van het jaar Als de aangekondigde vermindering van nieuwbouwproductie ook daadwerkelijk gehandhaafd zal worden, zal het aanbod van kantoorruimte in ieder geval niet meer toenemen. Afgewacht zal moeten worden of er inderdaad functiewijzigingen van kantoorruimten plaats kunnen vinden, waardoor deze aan de voorraad en het aanbod onttrokken kunnen worden. Wij verwachten dan ook dat het hoge aanbod vooralsnog zal blijven en daarmee de druk op de huurprijzen. Park 20I20, Hoofddorp Van GooluElburg 2010 Dit rapport wordt uitsluitend gepubliceerd voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel de in dit rapport verstrekte informatie en gepresenteerde opvattingen en prognoses met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld werden, aanvaardt Van GooluElburg geen enkele wettelijke aansprakelijkheid voor enigerlei schade voortvloeiende uit de inhoud van dit rapport. Als algemeen rapport vertegenwoordigt de verstrekte informatie niet noodzakelijkerwijze de opvattingen van Van GooluElburg met betrekking tot bepaalde objecten of projecten. Gehele of gedeeltelijke vermenigvuldiging van dit rapport is toegestaan met verwijzing naar Van GooluElburg Vastgoedspecialisten. Realisatie: Corporate Media BV, Amsterdam, juli 2010.