Straatman Koster advocaten

Transcriptie

1 PT Finance Bouw- en Vastgoedcursus Nieuwe contractvormen voor het managen van projecten Door: Thijs Straatman en Wilfried Koster Zeist, 12 juni 2014

2 Doel bijeenkomst Nieuwe contractvormen in vogelvlucht Reflectie vanuit praktijkervaringen Hoog tempo! Discussie over dagelijkse problemen 1

3 Onderwerpen Nieuwe contractvormen Klassieke taakverdeling met nieuwe risicoverdeling Nieuwe contractvormen Nieuwe taakverdeling (met dito risicoverdeling) 2

4 Klassieke taakverdeling (1) Opdrachtgever stelt bestek op Aannemer voert uit Wantrouwen Alle risico s over de schutting Spel om meerwerk en termijnsverlenging Keiharde concurrentie 3

5 Klassieke taakverdeling (2) Andere risico-verdeling: Ketenintegratie-contracten NEC3 contract Deze contracten zijn gebaseerd op vertrouwen En de organisatie van een gemeenschappelijk belang 4

6 Ketenintegratie-contract Open begroting Post Onvoorzien / risicoreservering Post Marktwerking / inkoop Beide posten beheerd door de Projectaccountant Mee en tegenvallers op beide posten worden 50/50 gedeeld Uitzondering: mee- en tegenvallers m.b.t. rente en BTWwijzigingen 5

7 NEC3 New Engineering Contract Sinds 1994 toegepast in Angelsaksische wereld Alsnog hot in NL vanwege toepassing bij ICC te Den Haag Het Targetcontract (ECC-C) is één van de opties binnen NEC3 6

8 NEC3 Het Targetcontract: De opdrachtnemer ontwerpt en bouwt voor targetprijs Alle gemaakte kosten worden inzichtelijk gemaakt op basis van een open boek Een onder- of overschrijding van de targetprijs wordt volgens een verdeelsleutel gedeeld tussen opdrachtgever en opdrachtnemer Gemeenschappelijk belang efficiënte oplossingen en optimalisaties 7

9 Ketenintegratie / NEC3 Gedachte van Risicofonds / risksharing is niet nieuw Alliancing Gezamenlijk beheerde risicopost Met name bij technologisch innovatieve projecten Systeem werkt alleen als partijen elkaar echt vertrouwen Lange-termijn relaties / repeat players Woningbouwcorporaties 8

10 Nieuwe taakverdeling (1) Design & Build Bouwteam (Co-design & Build) Design, Build & Finance Design, Build & Maintain Design, Build, Finance & Maintain Design, Build, Finance, Maintain & Operate Concessie 9

11 Nieuwe taakverdeling (2) Design = ook Engineering Maintain = Gebouw- en installatieonderhoud Operate = Facilitaire diensten + Energie Concessie = ook exploitatie vh werk 10

12 Nieuwe taakverdeling (3) Centrale kenmerken: Opdrachtnemer doet al het nodige om zorg te dragen voor de beschikbaarheid van het object Resultaatsverantwoordelijkheid behoudens zeer extreme situaties Overeenkomst sui generis (aanneming, opdracht, huur, bruikleen, dienstverlening financiering etc.) Langlopend contract (tussen 20 en 30 jaar) 11

13 Nieuwe taakverdeling (4) Achterliggende idee: Opdrachtgever kan zich richten op kerntaak Life-cycle optimalisatie Lagere kosten / minder kans op budgetoverschrijding Één-loket-gedachte (geen interface-risico s) Afrekenen op basis van geleverde prestaties Eenduidige beloningsstructuur Systeem van boetes/bonussen voorkomt gang naar de rechter / arbiter 12

14 DBFM(O) contracten tot nu toe Hoofdzakelijk toegepast door de Rijksoverheid Infra HSL-Zuid, A59, Tweede Coentunnel, A12, A15, SAA (A1, A6, A9) Utiliteitsbouw Ministerie van Financiën, Montaigne-lyceum, Kromhout kazerne, Nationaal Defensiemuseum, Hoge Raad 13

15 DBFM(O) contracten tot nu toe Toepassing door lagere overheden Special projects Infra Hart van Zuid Rotterdam, Westluidense Poort Tiel, Internationale school Eindhoven, Brede school Joure Op gebiedsniveau concessies Food Center Amsterdam, Rijnhaven Rotterdam 14

16 DBFM(O) contracten tot nu toe In praktijk kristalliseren twee configuraties uit: DBFMO met als basis Rijksbrede Modelovereenkomst DBFMO Huisvesting (RGD) DBMO met als basis UAV-GC 15

17 DBFMO (1) Uitgangspunten DBFMO contract: Oprichting SPV Projectfinanciering Verhouding vreemd/eigen vermogen is hoog Terugbetaling vreemd vermogen geheel uit cashflow (geen hypotheekrecht of andere zekerheid) Eigen vermogen SPV kortlopend extern gefinancierd tot oplevering Werk 16

18 17

19 DBFMO (3) Veel potentieel aan meerwaarde De incentives zijn optimaal afgesteld Transactiekosten! 18

20 DBMO (1) Uitgangspunten DBMO contract: Geen SPV Geen Projectfinanciering Betaling loopt iets achter op realisatie / onderhoud Basis is UAV-GC, inclusief Meerjarig Onderhoud en met separate Dienstverleningsovereenkomst 19

21 DBMO (2) Uitgangspunten DBMO contract: Hybride betalingsmodule Bedrag ontwerp en uitvoering: conform UAV-GC Bedrag Dagelijks onderhoud + bedrag Niet dagelijks onderhoud (Maintenance reserve account) + bedrag diensten: conform systematiek Modelovereenkomst RGD; Bruto / Netto beschikbaarheidsvergoeding 20

22 DBMO (3) Veel minder complexiteit / transactiekosten De incentives zijn iets minder optimaal afgesteld, maar wel behoud life-cycle optimalisatie Goedkoper? Meer marktwerking (grotere markt)? Geen strikte noodzaak back-to-back contractering Ook toepasbaar bij marktrisico s Variatie in looptijd (diensten) 21

23 WVTTK Discussie 22

24 Hartelijk dank voor de aandacht Thijs Straatman / Wilfried Koster t.straatman@straatmankoster.nl 12 juni 2014