Een contractvorm voor meerwaarde

Transcriptie

1 Een contractvorm voor meerwaarde PRAKTIJKCASUS INTERNATIONALE SCHOOL EINDHOVEN (DBFMO)» Martie Jacobs Directeur OPPS Content» Introductie Praktijkcase: Internationale School Eindhoven» Keuze voor PPS DBFMO» Leerervaringen:» Afweging DB» Afweging F» Afweging MO» Afweging meerwaarde: verduurzaming en versnelling 2 1

2 Internationale School Eindhoven» Kenmerken locatie» 9,5 ha» Gebied binnen Landelijk Strijp» Bestemming terrein: onderwijs, extensieve sport en extensieve recreatie» Buitengebied en Ecologische Hoofdstructuur» Twee percelen: Militaire Kazerne en Duitse Woningen» Gebouwen deels Rijksmonument en deels van Cultuurhistorisch Belang» Grondwatersanering» Detectie en bomruiming 3 Internationale School Eindhoven» Partners: Gemeente Eindhoven en Stichting primair en voortgezet Onderwijs Zuid-Nederland» Samenwerking gemeente: Kinderstad en PSV» Huisvesting (renovatie en nieuwbouw) en dienstverlening voor de ISE voor kinderen van 0 tot 19 jaar, inclusief een ontmoetingscentrum voor de internationale gemeenschap in de voormalige De Constant Rebecque Kazerne te Eindhoven (rijksmonument).» Commerciële exploitatie Duitse Woningen (optie)» DBFMO met looptijd 30 jaar» Concurrentiegerichte dialoog» Richtprijs 47 mio NCW» De school is sinds de herfst van 2013 in gebruik 4 2

3 Keuze voor PPS DBFMO» Afweging traditioneel of PPS?» Financiële meerwaarde uitkomsten PPC» Kwalitatieve meerwaarde unieke locatie en behoud Rijksmonument» Complexe opgave» Bestaande locatie beschermde flora en fauna» Bestaand complex renovatie en nieuwbouw» Onzekere leerlingenontwikkeling flexibiliteit» Samen huisvesten 2 scholen integratie klassikale en projectmatige onderwijsvormen» Gebouwen Rijksmonument functionaliteit versus kosten» Rekening houden met 3 fasen aanbesteding, uitvoering en aansprakelijkheid na oplevering» Verschillende belangen school en gemeente» Betrokkenheid medewerkers werken met outputspecificaties, langdurig en vertrouwelijk proces 5 Keuze voor PPS DBFMO» Kansen» Calculeren op innovatie concurrentiegerichte dialoog» Commerciële exploitatie Duitse Woningen extra opbrengsten» Keuze is bepalend voor afweging door marktpartij energie- en installatieconcept» Levenscycluskosten prevaleren boven investeringskosten.» Kijk naar toekomstige ontwikkelingen houd rekening met nieuwe onderwijsvormen en ICT-toepassingen» Tijdig betrekken partijen» Vooraf kaders meegeven bestemmingsplan onherroepelijk» Commissie Ruimtelijke Kwaliteit betrekken geen bezwaren vergunning» Rijksdienst Cultureel Erfgoed betrekken geen bezwaren vergunning 6 3

4 Leerervaringen 7 Meerwaarde PPS 8 4

5 Overwegingen DB-componenten» Positief» Gebruik maken van creativiteit van de marktpartijen, dit is hun core business» Integrale, slimme en realistische ontwerpoplossingen» Aarzelingen» Werken met prestatie-eisen» Invloed op ontwerp» Langdurig en vertrouwelijk proces» Beschikbare tijd van gebruiker» Kennis en ervaring bij gebruiker en bij kleinere marktpartijen 9 Leerervaringen ISE wel DB» Koppeling van ambitie» Verwachting in uitvraag» Belofte in de bieding» Resultaat in realisatie (en exploitatie)» Betrekken partijen» Gebruikers bij functionaliteitsbeschrijvingen» Marktpartijen invloed op uitvraag» Proces» Integraal aanbestedingsproces» Traditioneel uitvoeringsproces» Ontwerpvergoeding te laag in verhouding tot de uitvraag 10 5

6 Overwegingen F-component» Positief» Lage faalkosten» Geen uitloop op (bouw)planning» Uit handen geven risico s» Banken als waakhond voor nakoming en realisatie beoogde kwaliteit» Aarzelingen» Financiering is niet de core business van een bouwer, het kost hen ook veel moeite, tijd en geld» Hoge transactiekosten» Gemeente kan geld zelf goedkoper lenen 11 Leerervaringen ISE niet F» De tenderkosten» Onervarenheid kleinere marktpartijen met de F is onderschat en heeft veel tijd gekost» Een DBFMO legt te veel beslag op de liquiditeit, bedrijfsvoering en manuren» Het geloof in de DBFMO is er, echter de F-component maakt het erg complex» Verhouding tussen grootte en kosten het project op de ondergrens van uitvoerbaarheid» Uitstellen van de Due Dilligence en het ontbreken van de noodzakelijkheid om externe adviseurs in te huren, heeft veel geld bespaard» De kosten zouden nog verder omlaag kunnen door eerder te gunnen» Financiering i.r.t. faillissement aannemer: de redding van het project door financiers?!» Het budget» De commerciële exploitatie van Duitse Woningen was een optie waar de banken moeite mee hadden» De opbrengstverwachtingen van opdrachtgever waren hoog en bleken niet realistisch» De markt lost niet de financiële problemen van opdrachtgever op, zorg voor een betaalbare uitvraag 12 6

7 Overwegingen MO-componenten» Positief» Levenscyclus denken wordt geborgd, afweging investering versus onderhoudskosten» Langjarige betrokkenheid en verantwoordelijkheid marktpartij» Stimuleren innovaties / duurzame oplossingen» Aarzelingen» School is normaliter in exploitatie erg zuinig en is gewend om hier creatief mee om te gaan (bijv. inzet ouders en conciërge, verhuren van voorzieningen)» Langetermijn samenwerking: Huwelijk van 30 jaar! Hoe flexibel?» Eigenaarschap: is het jouw school of die van de marktpartij? 13 Leerervaringen ISE wel M(O)» Volledige M» Duurzame oplossingen en minder verstoringen» Financiële omvang en voorspelbare onderhoudsuitgaven» Afgeslankte O» Alleen gebouwgebonden diensten, o.m. schoonmaak en energie gezien financiële omvang en voorspelbare uitgaven» Niet de servicegebonden diensten, o.m. catering en beveiliging gezien de verwevenheid met het primaire proces en de gewenste flexibiliteit» Creëren eigenaarschap» Gebouw went, matige dienstverlening niet!» Goede afspraken maken hoe hier invulling aan kan worden gegeven. 14 7

8 Afwegingskader Afweging meerwaarde: verduurzaming en versnelling» De onderwijssector maakt andere afwegingen voor contractvorm en proces dan andere overheidspartijen.» Goede voorbereiding en gedegen afwegingen vooraf zijn essentieel, geen enkel project is hetzelfde ook niet binnen dezelfde sector. Invloed stakeholders tijdens ontwerp en bouw Risico OG» Langjarige betrokkenheid van marktpartijen bij de realisatie en exploitatie is een win-win voor beide partijen (o.m. continuïteit en verantwoordelijkheid voor geleverde prestaties).» Geïntegreerde contractvormen dwingen tot integrale samenwerking tussen partijen en leiden tot integrale en innovatieve ontwerpoplossingen.» Voorspelbare exploitatielasten voor grote posten (o.m. onderhoud, energie en schoonmaak). E&B Traditioneel D&B DBM DBME DBMo Andere kennis, kunde en capaciteit interne organisatie vereist Risico ON Markt komt met slimme oplossingen DBFMO Integraal Veel zekerheiden & Voorspelbare exploitatie kosten 16 8

9 Bedankt! PPS MEERWAARDE VOOR GEBRUIKERS EN OMGEVING» Martie Jacobs OPPS - 2e Dorpsstraat AB Zeist - T info@opps.nl - 9