Taxeren volgens de DCF-methode MARKTCONFORME DISCONTERINGSVOET. SBV, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Taxeren volgens de DCF-methode MARKTCONFORME DISCONTERINGSVOET. SBV, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde"

Transcriptie

1 MARKTCONFORME DISCONTERINGSVOET Taxeren volgens de DCF-methode SBV, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde ir. Jens J.J. Osinga scriptiebegeleider: drs. G.A. Vos Deift, augustus 2000

2 INHOUDSOPGAVE Blad Samenvatting I. AANLEIDING, ONDERZOEKSVRAAG EN AANPAK 1.l Aanleiding 1.2 Onderzoekcvraag 1.3 Afbakening van het onderzoek 1.4 Onderzoeksaanpak 2. THEORETISCH KADER 2.Mruto aanvangsrendement 2.2 Netto aanvangsrendement 2.3 Intern rendement of disconteringsvoet 2.4 Relatie BAR, NAR, IRR 2.5 Risicopremie BAR, NAR, IRR 3. TAXATIES MET DCF 3.1 Hoe gaan marktpartijen om met DCFlrisicopremie 3.2 De praktijk van DCF-taxaties 3.3 Voorbeeld marktwaarde-taxatie met DCF-methode 3.4 Vergelijking theoretische risicopremies 4. RISICOPREMIE ONROEREND GOEDBELEGGING 4.1 Inventarisatie onde~oek risicopremie 4.2 Additioneel data onderzoek 4.3 Toets uitkomsten theorie en praktijk 5. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 5.1 Conclusies 5.2 Aanbevelingen 6. OVERZICHT BIJLAGEN blad 2

3 SAMENVATTING Taxeren van commercieel onroerend goed, om de marktwaarde in verhuurde staat te kunnen vaststellen, geschiedt veelal up basis van de bruto- of netto aanvangsrendement methude. Het ûïùiû aan~anysrenderneni (ijakj veri~regen uit recente transacties in de markt, wordt onder voorwaarden van vergelijkbaarheid, toegepast als 'market evidence' voor de taxatie. Het BAR wordt vaak genoemd bij de melding van transacties in vakbladen als de Vastgoedmarkt. Ook worden regelmatig de gemiddelden van het BAR in een heel of half jaar gepubliceerd in vakbladen en in Het Financieele Dagblad, waarbij een onderscheid wordt gemaakt naar verschillende soorten onroerend goed. Met als doel een zo nauwkeurig mogelijke taxatie van de marktwaarde (in Nederland de onderhandse verkoopwaarde genoemd) van een object te kunnen uitvoeren, zijn in deze studie de mogelijkheden onderzocht om een taxatie uit te voeren middels de discounted cashflow methode (DCF) onafhankelijk van de aanvangsrendement methode. Een van de belangrijkste variabelen in de DCF-methode is de marktconforme disconteringsvoet. Vanuit een theoretisch kader zijn de verbanden tussen de waarderingsmethoden vergeleken die gebaseerd zijn op inkomsten, dat zijn de BAR, NAR en DCF-methode. De disconteringsvoet is opgebouwd uit een deel risicovrij rendement dat gelijk wordt gesteld aan de rente op langlopende staatsobligaties en een deel risicopremie. Met behulp van een enquête is een inventarisatie gemaakt van het gebruik van de DCFmethode en de toegepaste marktconforme disconteringsvoet. Aan de hand van een voorbeeldtaxatie worden vanuit het theoretisch kader de verschillen in risicopremie tussen de methoden verklaard. Er zijn tot op heden al vele onderzoeken gedaan naar de hoogte van de risicopremie. Deze onderzoeken betreffen A-l kantoren of onroerend goed portefeuilles. Een aantal worden beschreven en geanalyseerd. Met name de groeiverwachting is bij de taxatie van de marktwaarde van grote invloed. De groei wordt over een zeer lange periode gelijk (meer dan 50 jaar) geacht aan de inflatieontwikkeling. Voor perioden van 26 of 13 jaar blijken de gemiddelden van huurgroei sterk af te wijken van de inflatie in die perioden. De gevonden gemiddelde risicopremies over lange perioden variëren tussen 1,3% en 2,4%. Over kortere perioden worden veel hogere maar ook lagere premies gevonden. Een verschil in hoogte van risicopremie als gevolg van verschillende categorieën wordt inzichtelijk gemaakt door A-1 kantoren en de categorie kantoren bij de ROZ -index te vergelijken. Een verband tussen macro-economische cijfers en risicopremie wordt voor de korte termijn niet aangetoond. Omdat risicopremies of marktconforme disconteringsvoeten in Nederland (nog) niet gepubliceerd worden zoals het BAR, zal een taxatie van de marktwaarde met behulp van de DCF-methode voorlopig nog 'market evidence' nodig hebben van de BAR methode. blad 3

4 l. AANLEIDING, ONDEIIZOEKSVRAAG EN AANPAK Taxeren van commercieel onroerend goed, om de marktwaarde in verhuurde staat te kunnen vaststellen, geschiedt veelal op basis van de bruto- of netto-aanvangsrendement methode ofwel de BAR'- of NAR*-methode. Als in Nederland een commercieel onroerend goed wordt verkocht, wordt veelal het (bruto-) aanvangs-rendement genoemd. Van alle kengetallen van een belegging in onroerend goed is de investering bij aankoop inderdaad zeer belangrijk. Het BAR is een zeer bruikbare en belangrijke indicator welke wordt gebruikt als criterium voor aan- of verkoopbeslissingen. Voor professionele vastgoedbeleggingsinstellingen is het belangrijkste criterium voor een aankoopbeslissing echter het rendement op de investering. Dit rendement is niet alleen afhankelijk van de investering bij aankoop (BAR) maar ook van de opbrengsten en kosten (cashflows) in de tijd daarna waaronder de opbrengst bij verkoop (eindwaarde). Desondanks wordt de marktstemming van direct commercieel onroerend goed (OG) aangegeven met het BAR met dien verstande dat onderscheid wordt gemaakt naar een drietal sectoren onroerend goed, te weten kantoren, winkels en bedrijfsruimten en dat daarnaast vaak onderscheid wordt gemaakt in twee geografische zones binnen Nederland nl. de 'Randstad' en 'buiten de Randstad' waarbinnen 'beste locaties' en 'overige locaties' onderscheiden worden. Als cashflows en eindwaarde van een onroerende zaak redelijk goed kunnen worden ingeschat, dan kan met behulp van een 'marktconforme' disconteringsvoet (objectief) de marktwaarde vastgesteld worden. Deze disconteringsvoet kan worden gedefinieerd als de door de markt vereiste disconteringsvoet k3. Hierbij wordt nadrukkelijk dus niet de disconteringsvoet als rendementseis van een belegger (subjectief) voor het vaststellen van de zogenaamde 'investeringswaarde' mee bedoeld. De begrippen 'rendementseis van een belegger' en 'investeringswaarde' worden beschouwd als subjectieve criteria bij het voornemen een onroerende zaak aan te kopen of daar in te investeren. De aanleiding voor de probleemstelling of onderzoeksvraag voor deze scriptie is aan te geven als: Zijn er mogelijkheden om de disconteringsvoet ~dcf ofwel de rendementseis van de markt te schatten bij taxaties van objecten die worden uitgevoerd met behulp van de DCF-methode? Kan op basis van de theorie van financiële markten een risicopremie voor het beleggen in onroerend goed bepaald worden? Wordt de theorie op basis van historische kengetallen ondersteund en is een eventuele risicopremie in de praktijk toe te passen voor enkelvoudige objecten enlof OG sectoren of is er zoveel inzicht in transacties, dat uit de geanalyseerde transacties de marktdisconteringsvoet Ydcf kan worden afgeleid? 1 BAR= Y bruto = Markthuur iaar 1 totale investering t=o 2 NAR= Y netto = Markthuur iaar 1 - Kosten iaar I = N011 totale investering t=o totale investering t=o 3 Totale investering t=o = NO11 + N NOln l+ydcf l+ Ydcf 1 + Ydcf is rendementseis van de markt of internal rate of return (IRR) blad 4

5 1.3 Afbakening van het onderzoek Het onderzoeksgebied wordt beperkt door vanuit een financiële invalshoek op zoek te gaan naar 'de risicopremie voor het beleggen in onroerend goed'. Hierbij is de risicopremie te definiëren als het verschil tussen het rendement bij beleggen in onroerendgoed door de markt en het te realiseren rendement in 'risicoloze beleggingen' zoals bijvoorbeeld Nederlandse staatsleningen. Vanuit de theorie kan worden afgeleid wat het verband is tussen BAR, NAR en IRR. Met een vereenvoudigd voorbeeld van een taxatie van een kantoorpand kunnen de verbanden worden geïllustreerd tussen de verschillende taxatie-methoden en het verband tussen BAR, NAR en IRR. Met onroerend goed wordt in deze scriptie bedoeld: nieuwe of nagenoeg nieuwe kantoorpanden geheel verhuurd aan derden, in Nederland (A-7 kantoren). Als in deze scriptie taxatiemethoden worden vergeleken en als bij het taxeren gebruik wordt gemaakt van de DCF-methode, wordt uitgegaan van een theoretische- en of een financiële benadering van de onroerend goedmarkt. Naast inzichtelijk maken wat het verband is tussen de verschillende taxatiemethoden BAR, NAR en DCF zal op basis van empirisch onderzoek, gezocht worden naar verbanden met behulp van historische cijfers. Over een periode van 1974 Urn 1999 zijn cijfers bekend van macro-economische cijfers zoals risicovrij effectief rendement staatsobligaties, inflatie, groei werkgelegenheid, groeiprognose economie. Daarnaast zijn cijfers van het BAR van A-l kantoren bekend uit deze periode. Vanwege niet te achterhalen gehanteerde definities van BAR en NAR in het verleden zullen deze cijfers met de nodige voorzichtheid gebruikt moeten worden. De BAR cijfers zijn beschikbaar als gemiddelden van transacties met eventueel een range. Er zijn geen cijfers beschikbaar van enkelvoudige objecten over een lange periode. Van de laatste 5 jaar zijn cijfers vastgesteld op objectniveau op basis van taxaties verstrekt door de deelnemers aan de ROZIIPD index. In 1994 is in Nederland de ROZ /IPD Nederlandse vastgoed index van start gegaan. Over de jaren 1995 t/m 1999 zijn de resultaten op een hoog aggregatieniveau bekend met een onderscheid naar kantoren, winkels, woningen, bedrijfsonroerend goed en onroerend goed met gemengd gebruik. 1.4 Onderzoeksaanpak Het onderzoek is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2: In dit deel wordt het theoretisch kader uit eengezet. Met behulp van de financiële markt benadering is theoretisch de risicopremie van onroerend goed (OG) onderzocht. Er wordt ingegaan op wat de bestaande literatuur alsmede recente publicaties vertellen over de verschillende taxatiemethoden en wat de theoretische verbanden zijn tussen de verschillende methoden. Er wordt een theoretische minimale invoer aan variabelen geschetst voor de taxatiemethoden BAR, NAR en DCF met de onderlinge verbanden. Op deze wijze is getracht voor iedere methode de risicopremie van de onroerend goed belegging in het door de markt geëiste rendement te onderscheiden. Hoofdstuk 3: In dit hoofdstuk is antwoord gegeven op de volgende vragen. Wat is de praktijk voor wat betreft de toepassing van de DCF-methode bij taxaties en op welke wijze wordt de marktconforme disconteringsvoet vastgesteld voor het bepalen van de marktwaarde. Als een disconteringsvoet wordt geconstrueerd, hoe wordt dan de risicopremie vastgesteld?

6 Wat is de praktijk van taxaties bij taxatieladviesbureaus of beleggers in OG ten behoeve van het taxeren van de marktwaarde bij gebruikmaking van de DCF-methode. Middels een enquête is de stand van zaken in de praktijk verkend met vragen zoals: a m Wordt getaxeerd met behulp van de DCF methode? Hoe wordt de marktconforme disconteringsvoet vastgesteld? Wat is de basis van het door de markt gewenste rendement en wordt een risicopremie voor het beleggen in OG vastgesteld? De respons geeft een goed beeld van hoe het in de praktijk van vandaag is gesteld met het gebruik van de DCF-methode en de marktconforme disconteringsvoet. Voor een vereenvoudigde taxatie van een kantoorpand wordt een waardeberekening uitgevoerd middels de DCF-methode waarbij het BAR op t=o gebruikt wordt als 'market evidence'. De theoretisch risicopremie in het bruto- en netto aanvangsrendement wordt vergeleken met de risicopremie in de disconteringsvoet Ydcf die gebruikt wordt in de DCF methode. In gegaan wordt op de verschillen en de belangrijkste oorzaken daarvan. Met name de (huur)groei blijkt over de beschouwde perioden ongelijk aan de (gemiddelde) inflatie. Hoofdstuk 4: In dit hoofdstuk is een inventarisatie gemaakt van enkele publicaties waarin de risicopremie centraal staat. In zijn publicatie in 1994 doet Prof. dr. B. Kruijt verslag van zijn onderzoek naar de risicopremie op basis van het BAR van A-l kantoren over de periode Hij vindt een gemiddelde over deze periode van 1,36%. In reactie op deze publicatie heeft ir. W.J.N. Rust een artikel gepubliceerd waarin hij concludeert dat op basis van een vergelijking tussen aanvangsrendementen en kapitaalmarktrente er geen risicopremies te berekenen zijn. Rust komt tot de conclusie dat er bepaalde onroerend goedkarakteristieken zijn op basis van kenmerken en locatie van dat OG. In de scriptie van J.P. Hildering wordt een beknopte samenvatting van de onderzoeken van G.R. Brown aangetroffen. Brown concludeert dat de gemiddelde risicopremie van OG in een goed gediversificeerde portefeuille over een lange termijn ongeveer 2% moet bedragen. Analoog aan de methode zoals toegepast door Kruijt zijn risicopremies berekend, niet door uit te gaan van de reële rente in een bepaald jaar, maar door het gemiddelde van het NAR (afgeleid uit het BAR) over de periode als basis te nemen. Immers het BAR is 'market evidence' waar alle marktinvloeden en informatie in zit. De afwijking in een bepaald jaar van het gemiddelde geeft de marktstemming weer waarop de groeiverwachting is gebaseerd. Op basis van deze groeiverwachting is een disconteringsvoet geconstrueerd en is een risicopremie af te leiden. Het gemiddelde over de periode is nog lager dan door Kruijt gevonden. Om het bruto- en netto aanvangsrendement te vergelijken met bekende macroeconomische kengetallen uit de periode van 1974 tot 1999 zoals de kapitaalmarktrente, de inflatie c.q. de reële rente, is gebruik gemaakt van gegevens die beschikbaar zijn bij het CBS en het CPB. Hoofdstuk 5: Conclusies en aanbevelingen Op basis van de theoretische verbanden tussen de verschillende op inkomsten gebaseerde waarderingsmethoden, blijkt dat correcties nodig zijn voor een goede vergelijking van risicopremies. Met als doel een nauwkeurige waardevaststelling blijken aannamen zoals groeiverwachting is ongeveer gelijk aan de inflatieverwachting niet te kloppen. Bekende macro-economische kengetallen lijken minder van invloed dan lokale kenmerken en groeiverwachtingen. De reeks van cijfers van rendementen van de ROZ-index over de periode is nog veel te kort om conclusies aan te verbinden voor wat betreft risicopremies. De cijfers betreffen immers een klein stuk van de onroerend goed cyclus met slechts stijging van markthuur en waardegroei. Met de combinatie van BAR-cijfers uit het verleden zijn wel scenario's denkbaar. Naast de publicatie van het BAR zouden ook bijbehorende risicopremies entof marktconforme disconteringsvoeten vermeld kunnen worden. Voor taxaties met de DCF-methode blijft bij gebrek deze informatie en nog een te korte reeks ROZ-data, de noodzaak om het 'market evidence' te gebruiken van BAR-taxaties blad 6

7 2. THEORETISCH KADER - In dit hoofdstuk wordt het theoretisch kader geschetst. Vanuit de bedrijfseconomische invalshoek zijn in hoofdzaak de volgende drie taxatigoenaderingen te onderscheiden: Comperatieve benadering Kostenbenadering Inkomstenbenadering De taxatiemethoden welke uitgaan van de inkomstenbenadering zijn: n Bruto aanvangsrendement-methode (BAR) met rendement Yb Netto aanvangsrendement-methode (NAR) met rendement Yn Discount Cash Flow-methode (DCF) met rendement Ydcr Om te kunnen vergelijken tussen de verschillende methoden is een definitie van rendement nodig. Definitie rendement: met rendement wordt bedoeld het effectief rendement of totaal rendement jaar 1 = huur iaar l - kosten iaar l+ waardeveranderina in iaar 1 Investering t=o Het netto-aanvangsrendement 'Yn' is gedefinieerd als: de netto opbrengsten uit huur (N011 is Net operational income in jaar 1 = brutohuur jaar 1 - kosten jaar l ) als percentage van de prijs W welke in de vastgoed beleggingsmarkt uit transacties kan worden afgeleid. In formulevorm Yn = N011 / W of in een waardemodel W = N011 1 Yn. De kapitalisatiefactor of pricetearnings ratio is: W / N011 = 11 Yn Als Gordon's constante groeimodel wordt gebruikt kan de relatie als volgt geschreven worden: waarde W =N011 / (Ydcf-g). De kapitalisatiefactor bij constante groei is dan: W 1 N011 = l 1 (Ydcf-g). Hieruit volgt dat het netto aanvangsrendement Yn = Ydcf-g. Het totaalrendement of total return bestaat uit het direct rendement (netto huuropbrengsten) en het indirecte rendement (waardegroei): Ydcf = Yn + g 2.1 Bruto aanvangsrendement De veronderstellingen die opgesloten zijn in deze methode van waarderen zijn velen. Definitie BAR voor het vaststellen van de 'onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat': met: Yb = bruto-yield = brutoaanvangsrendement Hp = bruto markthuur W = marktwaarde De formule impliceert een oneindig lange kasstroom c.q. huurinkomsten blad 7

8 - De factor 1Nb is de brutokapitalisatiefactor (KFb) voor een annuïteit met een eeuwig durende looptijd. De factor is afgeleid uit een formule die wel rekening houdt met de veelal beperkte looptijd: waarbij: KFb = brutokapitalisatiefactor = 1Nb Yb = bruto-yield of bruto rendementswoet n = beleggingsperiode Eenvoudig is in te zien dat pas bij een beleggingsperiode van 40 jaar een benadering van het BAR (in dit geval 7,8%) wordt bereikt door Yb met een aftvijking van 5%. Indien wordt uitgegaan van een hogere BAR zal de aíwijking kleiner zijn. Het (aanvangs)rendement is in de praktijk veelal lager dan het totale rendement over een bepaalde periode. Er wordt meestal gerekend op toekomstige waardestijging o.a. als gevolg van huurstijging. Het theoretisch verband kan als volgt worden weergegeven indien wordt afgezien in verschillen in eindwaarde: /BAR (waargenomen in de markt) = 'geëist bruto rendement' - 'verwachte huur groei' Hoe groot de huurgroei is dan wel het veronderstelde 'geëiste rendement', blijkt niet uit het BAR zoals dat bekend is in de markt. Het verband impliceert een oneindig lange, constante groei. Voor het bepalen van de onderhandse verkoopwaarde zijn het geldende uit de markt afgeleide BAR en de brutomarkthuurwaarde de minimale input. De hoogte van het BAR geeft het heersende marktsentiment weer voor de betreffende min of meer homogene groep van onroerend goed. - - J l.,.," ~ I ,.." object ~ 8,2% tobiect I 310 ooni 8 LLOLI [gemlddeid I 1 8,1%( voorbeeld analyse t.b.v. 'market evidence' BAR - blad 8

9 Het BAR als resultante van gerealiseerde transacties wordt als 'market-evidence' gebruikt als input om gelijksoortige objecten te vergelijken en te waarderen. Het eigenaardige van de methode is dat de brutomarkthuurwaarde voor het eerste jaar als input in het waarderingsmodel zeer goed kan worden geschat (veelal nauw gerelateerd aan een nieuw of lopend huurcontract en veel publicaties van recente huurtransacties) en dat voor het BAK wordt teruggegrepen naar gerealiseerde transacties in het (recente) verleden. Er wordt dus terug in de tijd gekeken voor het marktniveau en eventueel geëxtrapoleerd voor uit te voeren taxaties. Verschillen tussen objecten, ook binnen een min of meer homogene groep, blijven natuurlijk bestaan. Afhankelijk van locatie(-schaarste), uitrusting en uitstraling van het kantoor en, zeer belangrijk, de kwaliteit van de huurder en de lengte van het huurcontract zal het BAR af kunnen wijken van een gemiddelde. Het effectieve rendement is evenwel niet zichtbaar. Netto aainvasagsressdement De veronderstellingen die opgesloten zijn in de netto-aanvangsrendement-methode van waarderen zijn voor een groot deel gelijk aan die van de BAR-methode met dit verschil dat uitgegaan wordt van de netto huuropbrengst in het Ie jaar. Dit impliceert dat naast de opbrengsten de kosten bekend moeten zijn. Een aantal exploitatiekosten zoals onroerende zaakbelastingen, rioolrecht, opstalverzekering en beheer zijn goed in te schatten of zonder meer bekend. Dat geldt in mindere mate voor BTW, servicekosten en de onderhoudskosten die in hoge mate afhankelijk zijn van het gebruik, de toegepaste materialen en de leeftijd van de gebouwonderdelen. Als definitie voor het NAR voor het vaststellen van de ' onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat': met: Yn = netto-yield = netto aanvangsrendement jaar 1 N011 = (bruto jaarhuurprijs jaar l - kosten jaar 1) = netto opbrengst jaar l W = marktwaarde op t=o De formule impliceert een oneindig lange netto kasstroom c.q. huurinkomsten minus kosten. Het netto (aanvangs)rendement is veelal lager dan het effectieve rendement. Er wordt meestal gerekend op toekomstige waardestijging als gevolg van huurstijging. Het verband kan als volgt worden weergegeven: NAR (geëist of herleid uit BAR) = 'geëist netto rendement' - 'verwachte huurgroei' of met: W = marktwaarde op t=o N011 = (jaarhuurprijs jaar l - kosten jaar l) = netto opbrengst jaar l Ydcf = totaalrendement per jaar g = verwachte groei per jaar object ) ~ 7,0%1 8,2% aemiddeid 1 la)0%1 13.9% ~I - - > f1 A1-8.4OA l- '"l -Y - '-l voorbeeld analyse t.b.v. 'rnarket evidente' NAR," I I I --, blad 9

10 Hoe groot de huurgroei dan wel het geëiste netto rendement' is, blijkt niet uit het NAR zoals dat bekend is in de markt. Het verband impliceert een oneindig lange constante groei net zoals bij de BAR-methode. Het NAR wordt in Nederland niet gehanteerd voor het aangeven van het heersende marktsentiment. Wel wordt het naast het BAR genoemd om het directe rendement voor het jaar van aan.keop aan te gevefl. Ook wordt het NAR gebruikt om een investeringsmogelijkheid te toetsen of een investering te effecturen op een geëist minimaal direct rendement (= NAR). De minimale input is het NAR, de brutomarkthuurwaarde en de kosten. Het NAR geeft een nauwkeuriger en explicieter beeld van het directe rendement doordat de kosten reeds op de brutohuuropbrengst in mindering zijn gebracht. Een lagere yield betekent voor een taxatie een grotere gevoeligheid op de uitkomst dan bij toepassing van het BAR. Naast de uitgangspunten die in de BAR en de NAR gelden, zijn in de BCF- methode een paar zeer essentiële variabelen van belang. In hoofdzaak zijn dit: De veranderingen (stijgingen enlof dalingen van kasstromen) in de tijd m De looptijd n, over welke periode wordt de belegging aangehouden en dus het IRR berekent De waarde aan het einde van de looptij'd: weind op t=n De disconteringsvoet Ydcf of het interne rendement IRR Formule: W = N08i + N W eind (dak) ('lak);! (i*k)3 (i+k)n ((il*k)n I waarbij: W = marktwaarde op t=o N011 =brutomarkthuur Hp jaar l minus exploitatiekosten in het eerste jaar n = beleggingsperiode k = Ydcf is het vereiste rendement door de markt Markthuur, en exploitatiekosten zijn bekend net als bij de NAR methode. De veranderingen in de netto kasstroom als gevolg van huur- en kostenstijgingen moeten worden ingeschat evenals een eindwaarde bij verkoop. object l object 2 object 3 object ' blad 10

11 In de markt zijn echter geen disconteringsvoeten bekend van transacties. Het effectieve rendement Ydcf wordt in Nederland niet gehanteerd voor het aangeven van het heersende marktsentiment. Het IRR wordt gebruikt om een investeringsmogelijkheid te toetsen of een investering te effectueren op een geëist minimaal effectief rendement. De inpiit i het Ydcf, de Urut~ma:kthüü~~;ââiYen de expioiiaiiekoslen, de veranderingen in de tijd (groei), de looptijd en de groei van de waarde. Indien overigens een (zeer) lange looptijd wordt aangenomen, kan de eindwaarde als input achterwege woraen gelaten. De invloed van de eindwaarde op de uitkomst neemt namelijk af met het toenemen van de looptijd. Het IRR als cijfer op zich geeft een nauwkeurige opgave van het te verwachten effectieve rendement. Afwijkingen in het rendement Ydcf ontstaan in de praktijk in hoofdzaak door het verschil in inzicht van toekomstverwachtingen van: de gemiddelde groei van de netto kasstroom de waardeontwikkeling en levensduur van het object de verhouding van de grond en opstalwaarde daarnaast bestaan verschillen in: het betalingsschema: bijvoorbeeld eenmaal, halverwege het jaar versus bij vooruitbetaling per kwartaal de mate van financiering met vreemd vermogen (kleverige) het geldende fiscale regime voor bepaalde marktpartijen Het IRR geeft geen beeld van het directe rendement of van het waardeniveau, ook al is de huurwaarde bekend. Hoe hoger de disconteringsvoet, des te groter wordt het risico ingeschat op afwijkingen op het scenario van de te verwachten kasstromen c.q. de eindwaarde. blad 11

12 2.4 Relestic? BAR, NAR, IIWR Theoretisch is het verband tussen BAR en NAR als volgt: BAR x [huur-ex~l. kosten) =NAR of BAR = NAR x huur huur (huur -expl. kosten) en de relatie tussen NAR en IRR: NAR = IRR - groei(verwachting) of Yn= Ydcf -g. De constante groei geldt zowel voor de netto kasstroom als de waarde. Resumerend zijn in onderstaande tabel voor de drie methoden de minimale invoer en de onderlinge relaties samengevat. BAR Brutomarkthuur Bruto-aanvangsrendement NAR I~rutomarkthuur I HR H P Yb; Hp/Yb = I Waarde t=o I /Netto kasstroom IN01 = HD-exal 1 ) Netto-aanvangsrendement (Yn; Nol /Yn = 1 Waarde t=o i DCF Brutomarkthuur Igroei huur Exploitatiekosten (groei kosten Looptijd (holding period) waardegroei (ontwikkeling) Eindwaarde HP g7 Expl 92 n 93 biiv. Weind =H~=Io I Yexit I waarde l Nol11 Ydcfl + N0121 Ydcf NOln! Ydcf n tabel onderlinge relaties methoden BAR, NAR en DCF met minimale invoer Waarde t=o l In de minimaal noodzakelijke invoerdata ontbreekt de (verwachte) inflatie! 2.5 Risicopremie BAR, NAR, IRR Bij taxaties die gebruik maken van de BARINAR-methode is een eventuele risicopremie verdisconteerd in het aanvangsrendement dat gehanteerd wordt voor directe kapitalisatie van de markthuur c.q. het Nol. Het aanvangsrendement wordt verkregen uit transacties uit het recente verleden. Een risicopremie wordt bij de methoden niet expliciet gemaakt. Bij taxaties die gebruik maken van de DCF-methode is de risicopremie begrepen in de disconteringsvoet k. Het totaalrendement of total return zoals eerder beschreven bestaat uit het direct rendement (netto huuropbrengsten) en het indirecte rendement (waardegroei): Ydcf =Yn+g of Ydcf = NAR + groei. Het totaalrendement kan ook beschreven worden uit de sommatie van de risicovr~e rente -r- de risicopremie voor de belegging in vastgoed of in nominale termen: ~ dcf = kf + rpre of Ydcf = kfr + i + rpre. blad 12

13 Met: kf = risicovrije rentevergoeding op langlopende staatsobligaties kfr = reële risicovrije rente op langlopende staatsobligaties i = inflatie rpre = risicopremie voor het beleggen in vastgoed (deze risiccpremie is =pg&=u" uit: re:yc;eding vûûï het illiqüide kdrd/iieï Van OU, vergoeding voor beperkte transparantie markt etc.) Het NAR kan worden beschreven in nominale termen: Yn = kf +rpre - g of Yn = (kfr + rpre) - (g - i) en derhalve rpre = Yn - kfr + g - i. Indien wordt aangenomen dat de gemiddelde groei g in de onroerendgoedmarkt globaal overeenkomt met de inflatie i (theoretisch alleen mogelijk bij evenwicht tussen vraag en aanbod en huurcontracten met jaarlijkse inflatieaanpassing), kan de risicopremie als volgt worden geschreven: rpre = Yn - kfr. Dus de risicopremie OG belegging (indien groei = inflatie)is: NAR - reële rente of a BARx(huur-expl)/huur-reëlerenteof Ydcf - inflatie - risicovrije reële rente = Ydcf - risicovrije rente Is er in absolute termen een verschil in risicopremie OG (rpre) tussen de verschillende methoden? Volgens de hiervoor beschreven relaties bestaat er geen verschil. Naar aanleiding van het vorenstaande zijn twee opmerkingen op zijn plaats. 1. De waarde van commercieel OG wordt ontleend aan de toekomstige gebruiksmogelijkheden. Deze gebruiksmogelijkheden leveren cashflows op. Voor een taxatie op t=o zullen deze cashflows verdisconteerd moeten worden. Als zeker is dat de cashflows zullen optreden op te verwachten tijdstippen dan is de disconteringsvoet gelijk aan de nominale risicovrije rente kf = Yn + g (want rpre =O). Als er onzekerheid over bestaat zal daar een risicovergoeding rpre tegenover moeten staan. De disconteringsvoet zal dan kf = Yn + g + rpre bedragen. Indien de groei van de cashflows en waardeontwikkeling (t.b.v. de eindwaarde) gelijk wordt aangenomen aan de inflatie dan geldt voor de disconteringsvoet: kf = Yn +i of kfr = Yn respectievelijk kf =Yn +i+rpre of b r = Yn + rpre 2. De aanname dat de groei gelijk is aan de inflatie behoeft enige nuancering. Over zeer lange perioden, stel meer dan 50 jaar, is uit onderzoek gebleken dat Gordon's groeimodel, dat uitgaat van n = m, toegepast kan worden, oftewel dat huur- en waardegroei gelijk zijn aan de inflatie. Over relatief korte perioden geldt de aanname dat de inflatie gelijk is aan de groei niet zoals in paragraaf 3.4 zal blijken. Marktconforme disconteringsvoet. taxeren volgens de DCF-methode blad 13

14 3. TMATIES ME"ïCF 3.1 Hoe gaan marktpartijen om met DCFlrisicopremie Om in kaart te brengen wat de st=inc!?ie zakeri is net betrekkiny tot he: gebruik van de DCF-methode t.b.v. een taxatie van de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, is een aantal mensen werkzaam bij taxatieladviesbureaus of beleggingsinstellingen een aantal vragen voorgelegd. 1. Van welke waarderingsmethoden wordt gebruik gemaakt bij het bepalen van de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat bepaald? (marktwaarde volgens definitie ROZ, bijvoorbeeld BAR, NAR en DCF) 2. Wordt bij toepassing van de DCF-methode gebruik gemaakt van een standaardmodel? bijvoorbeeld ARGUS, REMS, Dyna, eigen model) 3. Zo ja, welke minimale input aan variabelen wordt nodig geacht? 4. Wordt een marktconforme disconteringsvoet gebruikt? Hoe wordt de disconteringsvoet vastgesteld? 5. Wordt een risicopremie onderscheiden? 6. Wordt een eventuele risicopremie opgebouwd uit verschillende onderdelen? 7. Hoe wordt een eindwaarde vastgesteld? (bijvoorbeeld contante waarde van langdurige cashflow zonder groei of contante waarde van gedeeltelijk afgeschreven opstal + grond) 8. Wat voor holding-period wordt aangehouden? (wordt afgeweken van de veel toegepaste 10-jaarsperiode ROZ-IPD richtlijn van minimaal 10 jaar) 9. De verschillen in het bruto-netto traject kunnen zeer groot zijn. Wat zijn de minimaal op te voeren exploitatielasten oftewel welke posten worden daar in opgenomen? 10. Worden voor een cashflowreeks verschillende scenario's bepaald? (bijvoorbeeld, optimistisch, neutraal, pessimistisch) l l. Hoe wordt de gemiddelde huurgroei (indien van toepassing) voor verschillende scenario's bepaald? 12. Wordt de waarde vastgesteld met de DCF-methode als uitkomst getoetst aan de uitkomst van een andere taxatiemethode, bijvoorbeeld NAR of BAR? 13. Worden transacties gebruikt voor de invoer van een DCF teneinde inzicht te verkrijgen in de disconteringsvoet of eventueel te onderscheiden risicopremie? 14. Kunt u zich voorstellen dat in de toekomst (ook) het IRR wordt genoemd om de marktstemming van OG weer te geven?

15 3.2 De praktijk van DCF-taxaties Uit de antwoorden van zeven internationaal opererende taxatie/makelaar/adviesbureaus en twee beleggingsinstellingen blijkt dat er één geen gebruik maakt van de DCF-methode bij taxaties. De volledige respons van de overigen is in bijlage opgenomen. De volgende benaderingen van de marktconforme disconteringsvoet ~ dcf worden in de praktijk gebruikt. - Ydcf = Rente 10 jarige staatobligaties op t=o + risico-opslag aan de hand van risicomatrix met objectgebonden- en inkomsten risico's - Ydcf = rente 10 jarige staatsobligaties basispunten - k wordt herleid uit transacties en referentieobjecten (combinatie van bekende gegevens en aannamen) - Ydcf = 7% volgens ROZ richtlijn - Ydcf = 9% op basis van leverage vanuit verhouding eigen en vreemd vermogen met een doelstelling van 15% of meer rendement op het eigen vermogen. - Ydcf = gemiddelde kapitaalmarktrente (over de laatste x kwartalen) + categorieopslag (soort OG)+ risico-opslag (kwaliteit gebouw); deze laatste benadering is uit literatuur gehaald Van de acht reacties wordt in zes gevallen een risicopremie als onderdeel van de disconteringsvoet gebruikt. De risicopremies worden veelal onderscheiden voor het feit dat de belegging OG betreft of als categorie en voor het object zelf, al of niet met gebruikmaking van een risicomatrix. Twee maal wordt geen aparte risicopremie onderscheiden. De eindwaarde wordt in zes van de acht reacties vastgesteld aan de hand van de huurwaarde in het laatste jaar van de looptijd en deze te kapitaliseren met een exit-yield. Dit is te beschouwen als een taxatie aan het einde van de looptijd. Twee maal wordt voor de eindwaarde een veronderstelde cashflow na de looptijd contant gemaakt. Voor de looptijd wordt vier maal l O jaar aangehouden, twee maal 15 jaar en één keer 20 jaar. Overigens blijkt de looptijd voor sommigen te kunnen variëren met een voorkeur voor 15 jaar. Voor de exploitatiekosten worden de gebruikelijke posten genoemd waarbij 4% als minimum (zonder onderhoudslasten voor de eigenaar) en 10 tot 25% als maximum worden aangegeven. Er worden geen verschillende scenario's onderscheiden voor de cashflowreeks. De markthuurgroei wordt vastgesteld aan de hand van de marktsituatie ter plaatse waarbij rekenschap wordt gegeven van de (gemiddelde) inflatie. Indien alleen BAR-taxaties worden uitgevoerd (met de DCF-methode als controle) wordt de markthuurgroei niet vastgesteld. Een waardebepaling met behulp van de DCF-methode wordt in alle gevallen getoetst met het markt-barinar. In drie van de acht reacties worden transacties gebruikt voor de invoer van het DCFmodel om meer inzicht te verkrijgen in de disconteringsvoet en risicopremie. In drie reacties wordt aangegeven dat ook een marktconforme disconteringsvoet wordt genoemd in de toekomst om de marktstemming weer te geven, soms in combinatie met het BAR. In vijf reacties wordt dat niet voorstelbaar geacht door gebrek aan standaardisatie, teveel variabelen en gebrek aan definities. Uit de respons zijn een aantal conclusies te trekken. Indien bij een taxatie t.b.v. de marktwaarde de voorkeur wordt gegeven aan de DCFmethode met gebruikmaking van de toekomstige opbrengsten (cashflows) wordt in de praktijk voor de discontering gebruik gemaakt van een rendement, gebaseerd op wat locaal gebruikelijk wordt verondersteld, veelal in relatie met een rendement op staatsobligaties al of niet gedeeltelijk gespecificeerd met opslagen of een vast percentage. Deifi, augustus 2000 blad 15

16 Het gebruik van de DCF-methode ten behoeve van markbaarde-taxaties lijkt breed ingevoerd. Ook is duidelijk dat geen sprake is van enige uniformiteit of standaardisering bij het gebruik van de DCF-methode. Er wordt altijd gebruik gemaakt van de koppeling van het DCF scenario met het NAR of het DAR op t=û, dit kan input zijn of eindcontrole. Dit toont aan dat de marktconforme disconteringsvoet niet eenduidig wordt verondersteld. De marktconforme disconteringsvoet die wordt toegepast bestaat uit risicovrije rente rf + opslagen (risicopremie), welke zijn afgeleid uit eigen risicomatrices of referentiesltransacties, soms uit 7% volgens een richtlijn van de ROZ. Deze laatste interpretatie is overigens een ROZ richtlijn voor het contant maken van incidentele kosten of opbrengsten bij BARINAR taxaties. De 7% is dus geen marktconforme disconteringsvoet. Op basis van het bijhouden van referenties en transacties met bijbehorende disconteringsvoeten (en BARINAR), al of niet in de vorm van een risicomatrix, kan geconcludeerd worden dat risicopremies in een bepaalde range bekend zijn waarbij een soortgelijke affiniteit voor marktstemming en kwaliteit van het object (en huurders) wordt gevormd als bij het BAR het geval is. Overigens geeft het BAR direct een marktsentiment voor een bepaald soort OG, terwijl een disconteringsvoet eerst gecorrigeerd zal moeten worden voor de risicovrije rente. Deze laatste kan namelijk behoorlijk variëren. Dat er geen verschillende scenario's voor de cashflows en de markthuurgroei worden gemaakt, lijkt voor de hand te liggen; het gaat immers om de hoogst mogelijke opbrengst op t=o, het moment van waarderen. Voor de markthuurgroei wordt naar de inflatieverwachting (en overige verwachtingen van het CPB en CBS met cpi) en de lokale marktsituatie in aanmerking genomen. Het gebrek aan voorstellingsvermogen dat in de toekomst ook de disconteringsvoet wordt genoemd om de marktstemming in OG weer te geven, wordt veroorzaakt door onvoldoende openheid van de markt (veelal nog steeds onderhandse verkoop van beleggingsobjecten), het gebrek aan uniforme definities en uitgangspunten (dit geldt trouwens ook nog steeds voor de definities van het BAR en het NAR). Met gebruik van de DCF-methode wordt een voorbeeld gegeven van een kantoorgebouw op A-l locatie (prime office) met meerdere huurders. Uitgangspunt voor het gebruikte model dat in bijlage l is opgenomen, is het model gebruikt door de heer ing. A.E.W. de Clerq Zubli MBA MRE ARICS. 3.3 Voorbeeld marktwaarde-taxatie met DCF-methode Wordt de basis van commerciële waarde onderschreven dat de marktwaarde op t=o wordt bepaald door het toekomstige nut? Dan zullen de toekomstige cashflows ook contant gemaakt moeten worden met een markt-irr indien bij de taxatie t.b.v. de marktwaarde-taxatie de voorkeur wordt gegeven aan de DCF-methode. Deze markt-irr zal een inschatting van het marktsentiment moeten weergeven op t=o. De gehanteerde uitgangspunten linvoerdata zijn als volgt: Huurinkomsten = , verwachte huurwaarde = markthuur op t=o is ; in verband met verschillende mutatiedata voor huurverhogingen zijn de inkomsten in het le jaar: ; Groei inkomsten (gl) gemiddeld per jaar geschat op: 2,5%/ jaar; Exploitatielasten uitgedrukt in % van de huurwaarde 10% (= in jaar l); geschatte huurderving met marketing-, huurcourtage en mutatiekosten variabel en voor het Ie jaar , totaal jaar1 = ; Groei exploitatiekosten (g2) per jaar geschat op: 3,0%/jaar; Delf?, augustus 2000 blad 16

17 Looptijd = holding-period n = 10 jaar; groei waarde (93) = 0,91% (saldo van 38% grondwaarde met 4,0%, 62% opstalwaarde met O, l %, verkoopkosten 1,5%) Eindwaarde berekend met behulp van de brutohuur in het 1Oe jaar met een exit-yield van 8,8%; de eindwaarde bedraagt ; Totaalrendement = disconteringsvoet Ydcf = 8,35%. In dit voorbeeld wordt in verband met de 'market evidence' het 10 jarige DCF scenario gekoppeld aan het BAR op t=o. Het BAR (von) is na marktanalyse berekend op 7,55%. De risicopremie bij de toegepaste Ydcf van 8,35% en een kapitaalmarktrente van 5,35% op t=o bedraagt 3,0% of 300 basispunten. Hoe kan deze risicopremie vanuit de theorie worden verklaart? Financieel economische ontwikkelingen op macroniveau zijn: economische groei is 3,5% gemiddeld voor de komende 10 jaar rente op (langlopende) staatsobligaties in Nederland is 5,35% op t=o inflatie is 2,5% gemiddeld voor de komende 10 jaar. m reële rente op t=o: 5,35% - 2,5% = 2,85% Om de risicopremie van 3% te kunnen kwalificeren, wordt eerst een vergelijking gemaakt van de risicopremie zoals deze voor de NAR en de DCF-methode wordt bepaald. Op het eerste gezicht zijn de risicopremies als volgt (schuin gedrukt de variabele die kan variëren): 1. De risicopremie volgens de NAR-methode is als volgt: rpre = NAR - kfr - i + g = ,85% -2,5% + 2,5% = 6,74% -2,85% = 3,9%. 2. De risicopremie volgens de DCF-methode is: rpre = ~ dcf - kf = 8,35% - 5,35% = 3,0%. Het verschil in risicopremie (3,9% en 3,0%) wordt grotendeels verklaard door onderstaande oorzaken: Het moment van betalen. In het DCF-model worden de jaarlijkse cashflows geacht halverwege het jaar te vallen. In de berekening van het NAR wordt de cashflow van het Ie jaar geacht aan het begin van het jaar te vallen. Realistischer is het NAR te corrigeren omdat de netto opbrengst van jaar l niet op t=o valt, maar ongeveer halverwege het jaar (gelijk als in de DCF-methode). Het gecorrigeerde NAR (NARcorr) of het directe rendement bedraagt als gevolg van het latere moment van betaling Ie jaar dan 6,47%. De groei van de netto cashflows. In het model is uitgegaan van 2,5% groei per jaar van de huurinkomsten. De groei is een van de belangrijkste factoren die invloed heeft op de disconteringsvoet k. De groei van de exploitatielasten bedraagt echter 3%. Dat is hoger dan de 2,5% stijging van de inkomsten. De correctie in de premie als gevolg van dit verschil is klein (0,1%). De stijging van de netto cashflow bedraagt 2,4%. De waarde moet volgens de theorie (Gordon's groeimodel) een gelijke stijging hebben als de kasstroom. In de praktijk zal onder andere door veroudering (in de berekening 2,5% per jaar) van het opstal en de verkoopkosten aan het einde van de looptijd (1,5% van de waarde), de waardeontwikkeling geen gelijke tred houden met eventuele cashflowgroei. De in het model berekende eindwaarde is dan ook lager als gevolg van een gemiddelde waardestijging van 0,9% per jaar. De waardegroei op jaarbasis van het object blijft 1,5% achter (2,4% - 0,9%) bij cashflowgroei. Naar aanleiding van bovenstaande oorzaken komt duidelijk naar voren dat een gewogen groeivoet van zowel netto cashflows als van de waarde nodig is om de risicopremies vergelijkbaar te maken. Na de bovenstaande correctie zijn de risicopremies als volgt: 1. De risicopremie volgens de NAR-methode is: rpre = NARcorr - kfr - i + g = ,85% -2,5% + 1,9% = 6,47% - 2,85% -2,5% +1,9% = 3,0%. 2. De risicopremie volgens de DCF-methode is: rpre = ~ dcf - kf = 8,35% - 5,35% = 3,0%. Delft. augustus 2000 blad 17

18 Niet in het theoretisch kader genoemde invloeden zoals ontwikkelingen op mes0 en microniveau zijn: Markthuur (c.q. huurcontracten en de lengte daarvan): 3,37 jaar Kwaliteit van de huurders = goed Ontwikkelingen vraag en aanbod van OG: \/o!doende vraag op Korte termijn, op miadellange termijn evenwicht. Overheidsbeleid: stimulering economische ontwikkelingen: geen belemmeringen Deze invloeden zijn in de cashflows en de huurgroei verwerkt. 3.4 Vergelijking theoretische risicopremies Uit het DCF-taxatievoorbeeld in 3.3 blijkt dat de hoogte van de disconteringsvoet ~ dcf en daarmee de risicopremie als onderdeel van de disconteringsvoet beïnvloed wordt door: l. Betalingstnoment 2. Groei NO1 als resultante van huurgroei en groei exploitatie kosten 3. Groei waarde (in combinatie met de looptijd n geeft dit de waarde op t=n) 4. De rente op risicovrije staatsobligaties Van belang is na te gaan welke variabelen in de verschillende methoden de grootste invloed hebben op de uitkomst van de taxatie en de theoretisch af te leiden risicopremie. De genoemde verschillen in risicopremie tussen de twee methoden NAR en DCF uit de vorige paragraaf, geven aan dat betalingsmoment van de cashflows, de groei van de cashflows en de waardegroei c.q. de eindwaarde een grote invloed hebben op de disconteringsvoet ~ dcf en daarmee op de risicopremie. ad l Betalinosmsmeni methode BARINAR versus DCF-methode Om de risicopremies uit de verschillende methoden te kunnen vergelijken zal voor de BAR /NAR-methode eerst het effectieve directe rendement bepaald moeten worden. In de praktijk wordt de huur per kwartaal vooruit betaald en niet op t=o voor de gehele bruto cashflow van jaar 1. Als we er van uitgaan dat de betalingen van de exploitatiekosten zo gelijkmatig mogelijk over het gehele jaar plaatsvinden, dan is een redelijke benadering van het moment van de gehele betaling van de netto cashflow halverwege het l e jaar (dit is dezelfde benadering die in de DCF-methode wordt toegepast). Dat betekent dat het effectieve directe rendement op t=o berekent kan worden met het contant maken van de netto cashflow over een periode van een half jaar met disconteringsvoet k. Indien bijvoorbeeld de disconteringsvoet ~ dcf 8,35% is, dan is de correctie 4, l %. In formule: NARcorr = NAR l (l-t.k)%. Dit betekent dat er in absolute termen toch een verschil in risicopremie bestaat afhankelijk van de gebruikte methode. ad 2 Huuraroei In de theorie is sprake van eén groeipercentage voor netto cashflows en waarde. In de praktijk zijn er verschillende groeipercentages zoals uit het taxatievoorbeeld blijkt. Om het juiste groeipercentage te kunnen gebruiken voor het vaststellen van het effectieve rendement, zowel direct als indirect, moet een gewogen gemiddelde bepaald worden. In het voorbeeld bedraagt het gewogen gemiddelde 1,9% per jaar bij een looptijd van 10 jaar. Om over een langere periode een indruk te krijgen van het groeipercentage, is onderzocht wat de huurgroei is geweest in de periode van A-l kantoren in Nederland. De huurgroei kan bij benadering gelijk gesteld worden aan de groei van de netto cashflows (1). blad 18

19 ,4% 27,9% 155,0% 5,5% 1,9% 3,7% Inflatie versus tophuurgroei A-l kantoren Randstad 27,55% 46,15% 90,0% 1,9% 3,0%: 2,5% -3,56% 1,05% -1,17% Voor ket gemiddelde groeipercentage van huurinkomsten wordt in de praktijk veelal aansluiting gezocht met de jaarlijkse gemiddelde inflatiecorrectie. De reden hiervoor is dat bij het aangaan van een huurovereenkomst bijna altijd wordt opgenomen dat de huuraanpassing jaarlijks plaatsvindt volgens de Consumentenprijsindex (CPI) reeks CPI- Werknemers Laag (1990 =100) zoals door het Centraal Bureau voor de Statistiek (C.B.S.) wordt vastgesteld. Huurcontracten worden meestal voor een periode van 5 jaar of langer overeengekomen. Ma de contractperiode wordt voor beide partijen overeengekomen dat een herziening van de huur naar markthuurwaarde mogelijk is. Over een langere termijn kan de gemiddelde huurgroei met de gemiddelde inflatie worden vergeleken. Dit is gedaan voor de tophuren van A-l kantoren in de Randstad. Voor de periode (de laatste I3 jaren) blijkt de gemiddelde huurgroei ca. l % boven de gemiddelde inflatie van 1,9% te liggen p voor de periode inflatie-index versus huurgroei-index A-l kantoren Randstad Geconstateerd wordt dat over een relatief langere periode van 26 jaar de gemiddelde huurgroei 2,5% op jaarbasis is bij een gemiddelde inflatie van 3,7% per jaar. De conclusie is dat de huurgroei dus ruim een procent achterblijft bij de inflatie (over deze periode). Een zelfde vergelijking is gemaakt voor een specifieke toplocatie de Zuid-as in A'dam. Inflatie versus tophuurgroei kantoren Zuid-as te Amsterdam blad 19

20 Voor de specifiek locatie Zuid-as te Amsterdam is de periode voor 1987 minder relevant, het begrip 'Zuid-as' was toen nog niet als zodanig bekend en er is geen sprake van verschillen met A-l locaties Randstad. Duidelijk blijkt echter wel dat voor alle (sub-) perioden sprake is van huurgroei, in de tweede helft jaren 90 zelfs spectricu!uir voor de periode inflatie-index versus huurgroei-index kantoren Zuid-as De gemiddelde huurgroei over de periode bedraagt. gemiddeld 6,2% per jaar en dat is ruim 4% boven de gemiddelde inflatie per jaar. Geconcludeerd kan worden dat op basis van genoemde cijfers over de betreffende perioden, de aanname dat de inflatie gelijk aan de huurgroei is voor betreffende perioden van 13 of 26 jaar, moet worden verworpen. Bedacht moet worden dat het hier om de beste locaties in de Randstad gaat met zelfs een unieke locatie als de Zuid-as. Indien wordt uitgegaan van gemiddelde kantoorhuren in Nederland, dan vallen de groeicijfers lager uit. De schatting van de huurgroei is dus zeer afhankelijk van de lokale marktsituatie. Ex~loitatiekosten De aanname dat de exploitatiekostengroei stijgt met de inflatie kan worden verklaard met het gegeven dat circa de helft van de kosten bestaan uit loonkosten ten behoeve van onderhoud die alleen al door prijscompensatie de inflatie volgen. Ook de overige kosten als materiaal en gebruik van materieel en verzekeringen stijgen met minimaal de inflatie. Heffingen van lagere overheden als onroerende zaakbelastingen, rioolrecht en waterschapslasten hebben de laatste jaren een grotere groei dan de inflatie laten zien. Veelal zullen de exploitatiekosten op lange termijn dus harder stijgen dan de huur die op lange termijn achterblijft bij de inflatie. De hogere stijging van de exploitatiekosten dan de stijging van de brutohuur heeft een relatief kleine invloed op de groei van de netto cashflow (gnioi), die echter wel een lagere groei heeft dan de brutohuur. In onderstaande tabel is aangegeven hoe groot deze invloed is uitgedrukt in het verschil tussen de bruto huurgroei en de groei van de netto cashflow bij verschillen van 0,25% tot 1 % en dat bij verschillende hoogte van exploitatiekosten van 20% tot 8% van de brutohuur. tabel met afwijking g ~oi als gevolg van hogere groei expl. kosten dan groei brutohuur - blad 20

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex November 2002 1 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 2. Gekozen waardebegrip... 3 3. Toegestane taxatie methoden/modellen... 3 4. De conventionele methode, gebaseerd

Nadere informatie

De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties:

Nadere informatie

1 Discounted Cash Flow (DCF)

1 Discounted Cash Flow (DCF) 1 Discounted Cash Flow (DCF) Naast de BAR-methode (huurwaardekapitalisatiemethode) wordt vaak de discounted cash flow-methode (DCF-methode) gehanteerd voor de waardering van vastgoed. De DCF-methode is

Nadere informatie

TMI taxatie rapport - overzicht

TMI taxatie rapport - overzicht TMI taxatie rapport - overzicht IPD Type VVO stuks huur/m2 % huur Waarde kantoren 3.940 150 86,64% 591.000 parkeren binnen 30 450 1,98% 13.500 overige ruimtes 913 85 11,38% 77.605 Totaal 4.853 30 140 100%

Nadere informatie

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS Bedrijfsmatig Vastgoed Opzet van de praktijktoets De Praktijktoets Bedrijfsmatig Vastgoed bestaat uit twee toetsonderdelen en vindt plaats op twee afzonderlijke toetsmomenten/-dagen.

Nadere informatie

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing Joris Tensen 1560387

Nadere informatie

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand (de gevolgen van de invoering van Basel II) 13 maart 2007 Aart Hordijk / Bert Teuben ROZ vastgoedindex Basel II: Kredietrisico Kans op wanbetaling

Nadere informatie

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Waardepeildatum 1 januari 2007 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2007 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V.

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. VERONDERSTELLINGEN Vraagprijs 2.500.000 (pand en inventaris). Inkomsten: In totaal 40 kamers; Bezetting kamers: T1 45%, T2 52%, T3 63%, vanaf T4 en verder 68%;

Nadere informatie

4 november 2015. Nationale conferentie Gebouw automatisering

4 november 2015. Nationale conferentie Gebouw automatisering 4 november 2015 Nationale conferentie Gebouw automatisering Welke eisen m.b.t. investeringen gebouw automatisering om aantrekkelijk te zijn voor beheer (sneak preview) 25-6-2015 25-6-2015 I II III Wie

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

Markthuur kapitalisatie Bruto huur. Markthuur. Huurinkomsten exclusief leeg 672.840. Leegstand. Markthuur eigenaar/gebruiker

Markthuur kapitalisatie Bruto huur. Markthuur. Huurinkomsten exclusief leeg 672.840. Leegstand. Markthuur eigenaar/gebruiker TMI rapport - NAR IPD Type VVO stuks huur/unit % huur markthuur kantoren 3.940 125 81,26% 492.500 bedrijfsruimte 562 125 11,59% 70.250 parkeren binnen 30 450 2,23% 13.500 overige ruimtes 351 85 4,92% 29.835

Nadere informatie

PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V.

PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. 2007: VERDER HERSTEL RESULTATEN. - Huuropbrengst + 19,6 % (van 9,1 naar 10,8 miljoen) - Bezetting gebouw van 63% naar 81,5% - Resultaat van 8.276.000 naar 12.643.000

Nadere informatie

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 College VU Amsterdam Taxeren van kantoren drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 1 Taxeren 2 1. Theorie 2. Praktijk 1. Theorie 3 1. Theorie 1a. Theorie Wat is waarde? 4 1b. Doel 1c. Waardebegrip

Nadere informatie

Vastgoedrekenen. Welkom 1-4-2015. Den Haag, 2 april 2015. Uw docenten: FGH Bank, een brede kijk op vastgoed

Vastgoedrekenen. Welkom 1-4-2015. Den Haag, 2 april 2015. Uw docenten: FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Vastgoedrekenen Den Haag, 2 april 2015 Welkom FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Uw docenten: Naam: Functie: Bedrijf: Ing. M. Chris de Ruiter MRE MRICS RT Directeur Vastgoedwaardering Naam: Functie:

Nadere informatie

DCFA themabijeenkomst

DCFA themabijeenkomst DCFA themabijeenkomst 25 april 2013 Waarderen in crisistijd José de Wit RA RV Programma Introductie Prijs / waarde Invloed crisis op waarderen? Valkuilen bij waarderen Prijs Transactie onderhandelen over

Nadere informatie

Q&A Handboek Marktwaardering

Q&A Handboek Marktwaardering Q&A Handboek Marktwaardering Jaarrekening... 1 Oppervlakte... 1 Complex... 2 Splitsing daeb/niet daeb... 2 Model BOG/MOG... 2 Model parkeren... 2 Objectgegevens... 3 Mutatiekans... 3 Eindwaarde... 4 Contante

Nadere informatie

Guidance Note Taxatie erfpacht.

Guidance Note Taxatie erfpacht. Guidance Note Taxatie erfpacht. 1. Inleiding. Deze Guidance Note geeft een richtlijn, zoals bedoeld in PV 1.1.6, voor de meest gangbare taxaties die in geval van erfpacht worden opgesteld. De volgende

Nadere informatie

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker Huurwaardebepaling gemeente Tilburg 9 april 2015 Marion Bakker Portefeuille team Gebouwen Ca. 186 permanente gebouwen Ca. 400.000 m² bruto vloeroppervlak Ca. 30 miljoen huurinkomsten per jaar Ca. 437 miljoen

Nadere informatie

Agenda. Wie is De Hooge Waerder?

Agenda. Wie is De Hooge Waerder? 1 Agenda 1. Wie is De Hooge Waerder? 2. Wat is mijn bedrijf waard? 3. Is uw bedrijf verkoopklaar? Vestigingen Wie is De Hooge Waerder? 2 Wie is De Hooge Waerder? Divisies: op alle vestigingen zijn alle

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

Uitgangspunten en adviessamenvatting

Uitgangspunten en adviessamenvatting Uitgangspunten en adviessamenvatting Amsterdam, 24 april 2015 Geachte heer de Groot en mevrouw de Groot, Het is ons een genoegen hierbij een samenvatting te geven van de uitgangspunten die bepalend zijn

Nadere informatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie Datum: Versie 25 mei 2009 Bijlage(n): 1. Inleiding De kredietcrisis

Nadere informatie

Uitgangspunten en adviessamenvatting

Uitgangspunten en adviessamenvatting Uitgangspunten en adviessamenvatting Amsterdam, 24 april 2015 Geachte heer de Groot en mevrouw de Groot, Het is ons een genoegen hierbij een samenvatting te geven van de uitgangspunten die bepalend zijn

Nadere informatie

Verdieping DCF en Financiering

Verdieping DCF en Financiering Verdieping DCF en Financiering Actualiteiten BV 2014 Dag 1 1 KPE bv Bassin 120 6211 AK Maastricht tel. (043) 325 77 10 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen

Nadere informatie

Training Marktwaarde Woningcorporaties. Het routeboek van de te nemen stappen.

Training Marktwaarde Woningcorporaties. Het routeboek van de te nemen stappen. Training Marktwaarde Woningcorporaties Het routeboek van de te nemen stappen. Marktwaarde in verhuurde staat Onderscheiden worden de volgende type vastgoed: Woningen BOG Parkeerplaatsen Herontwikkelingsprojecten:

Nadere informatie

Regeling parameters pensioenfondsen. Artikel 1. Artikel 2. Regeling parameters pensioenfondsen

Regeling parameters pensioenfondsen. Artikel 1. Artikel 2. Regeling parameters pensioenfondsen Regeling parameters pensioenfondsen Regeling van de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid van 19 december 2006, nr. AV/ PB/2006/102565b, tot vaststelling van de parameters voor pensioenfondsen

Nadere informatie

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Introductie Vanaf 1 januari 2011 is het verplicht voor NHG zaken om ook taxaties in het kader van Bijzonder Beheer te laten valideren. Het is dan ook

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be)

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be) HET RENDEMENT 20-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Bidderstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds BV investeert in kleinschalig commercieel vastgoed, voornamelijk in kantooren bedrijfspanden. Het

Nadere informatie

Beoordeling van investeringsvoorstellen

Beoordeling van investeringsvoorstellen Beoordeling van investeringsvoorstellen C2010 1 Beoordeling van investeringsvoorstellen Ir. drs. M. M. J. Latten 1. Inleiding C2010 3 2. De onderneming C2010 3 3. Investeringen G2010 3 4. Selectiecriteria

Nadere informatie

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK IN VOGELVLUCHT 23 NOVEMBER 2015 WELKOM 1. Voorstellen presentatoren/moderatoren 2. Technische zaken (beeld/geluid) 3. Werkwijze vragen 4. Enquête aan het eind PROGRAMMA 1.

Nadere informatie

Marktwaarde incourant vastgoed

Marktwaarde incourant vastgoed Marktwaarde incourant vastgoed Wie het weet, mag het zeggen Amsterdam School of Real Estate Master of Science in Real Estate opleiding drs. P.L.J.M. van der Geer RT Begeleiders drs. P.G.M. van Wetten (ASRE)

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds III BV

ER Capital Vastgoedfonds III BV ER Capital Vastgoedfonds III BV Halfjaarverslag 2010 September 2010 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds III BV heeft een pand met drie huurders te Veenendaal in haar bezit. Alle drie de huurders

Nadere informatie

Mogelijke onderwerpen voor het netwerk Vastgoedeconomen, fiscalisten en planeconomen

Mogelijke onderwerpen voor het netwerk Vastgoedeconomen, fiscalisten en planeconomen Mogelijke onderwerpen voor het netwerk Vastgoedeconomen, fiscalisten en planeconomen BBV en afschrijvingen Het BBV kent verschillende onderwerpen. Eén van de onderwerpen heeft betrekking op de waardering

Nadere informatie

Nota huurprijzen voor gemeentelijk vastgoedaccommodaties

Nota huurprijzen voor gemeentelijk vastgoedaccommodaties Nota huurprijzen voor gemeentelijk vastgoedaccommodaties Gemeente Velsen Directie Beheer & Ontwikkeling Afdeling Gebiedsontwikkeling Datum Vastgesteld door de gemeenteraad op Inhoud Hoofdstuk 1. Inleiding...

Nadere informatie

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor verkoop Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde huurwoningen verwijst de richtlijn voor woningcorporaties (RJ 645) naar de richtlijn

Nadere informatie

1 november 2011 Examenhal (18:30 21:30)

1 november 2011 Examenhal (18:30 21:30) Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen Naam: Studentnummer: Tentamen Financiering voor Vastgoedkunde Antwoordsuggesties 1 november 2011 Examenhal (18:30 21:30) Omcirkel het meest juiste antwoord bij de Multiple

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Kostprijsdekkende huur Gemeentelijk vastgoed 20/10/2012 1

Kostprijsdekkende huur Gemeentelijk vastgoed 20/10/2012 1 Kostprijsdekkende huur Gemeentelijk vastgoed 1 WELKOM Opening Utrecht: Arthur van Loon: adviseur vastgoedfinanciën portefeuillemanagement 2 Huur definities en begrippen Huurprijs: Wikipedia: De vergoeding

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Waardebepaling winkelcentra in een ander licht

Waardebepaling winkelcentra in een ander licht 1996 Waardebepaling winkelcentra in een ander licht J. Zimmer anders moeten laten meewegen in het hele proces en het zal ook meer dan nu het geval is mogelijk moeten worden om technisch op zich nog goede

Nadere informatie

Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden. Datum: mei 2013 (concept)

Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden. Datum: mei 2013 (concept) Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden Datum: mei 2013 (concept) 1. Vraagstelling: Door de commissie Ruimte is gevraagd een exitstrategie De Meerlanden uit te werken d.w.z. 1. verkoop aandelen De Meerlanden

Nadere informatie

Het belang van het Toelatingsmemorandum en het verschil tussen Initial Business en Geneba

Het belang van het Toelatingsmemorandum en het verschil tussen Initial Business en Geneba Amsterdam, 14 juli 2014 Geachte heer/mevrouw, Ten vervolge op onze brief van 7 juli 2014, waarin wij uiteenzetten welke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden sinds het nieuwe management van Geneba Properties

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

Essentiële Beleggersinformatie 2012

Essentiële Beleggersinformatie 2012 1 Essentiële Beleggersinformatie 2012 Inhoudsopgave Doelstelling en beleggingsbeleid 3 Risico- en opbrengstprofiel 3 Kosten 4 In het verleden behaalde resultaten 5 Praktische informatie 6 2 Essentiële

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

Versie 15 maart 2007. Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. 15 maart 2007. Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1

Versie 15 maart 2007. Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. 15 maart 2007. Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex 15 maart 2007 Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1 1. Inleiding... 3 2. Soorten, externe en interne taxaties en frequentie... 4 3. Waardebegrip en benaderingswijzen...

Nadere informatie

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd belastingsderving (saldo HRA en EWF) tot 13,8 miljard doen toenemen in 2011. Daarbij is geen rekening gehouden met het drukkende effect van de rentestijging op de prijs van de woningen. 3 Effect van varianten

Nadere informatie

Advies Commissie Parameters

Advies Commissie Parameters Advies Commissie Parameters Voorstel tot herziening van verwachte rendementen Sprenkels&Verschuren Maart 2014 Copyright 2014 Sprenkels & Verschuren. Geen enkele reproductie van het document of een deel

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

HALFJAARVERSLAG. AEFIDES Vastgoed IX CV te GRONINGEN. Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011

HALFJAARVERSLAG. AEFIDES Vastgoed IX CV te GRONINGEN. Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011 HALFJAARVERSLAG AEFIDES Vastgoed IX CV te GRONINGEN Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011 INHOUD Pagina HALFJAARVERSLAG 1 Resultaat over 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011 3 2 Balans per 30 juni

Nadere informatie

EValuation Capital Management B.V. Postbus 79005 1070 NB AMSTERDAM. Tussentijdse cijfers 1 januari tot en met 30 juni 2015

EValuation Capital Management B.V. Postbus 79005 1070 NB AMSTERDAM. Tussentijdse cijfers 1 januari tot en met 30 juni 2015 Postbus 79005 1070 NB AMSTERDAM Tussentijdse cijfers 1 januari tot en met 30 juni 2015 INHOUD Pagina TUSSENTIJDSE CIJFERS 1 JANUARI TOT EN MET 30 JUNI 2015 Samenstellingsverklaring 2 Algemeen 3 TUSSENTIJDSE

Nadere informatie

DIM VASTGOED: NETTOWINST OVER EERSTE DRIE MAANDEN 2005 USD 5,6 MILJOEN

DIM VASTGOED: NETTOWINST OVER EERSTE DRIE MAANDEN 2005 USD 5,6 MILJOEN 15 april 2005 DIM VASTGOED: NETTOWINST OVER EERSTE DRIE MAANDEN 2005 USD 5,6 MILJOEN DIM Vastgoed N.V. heeft over de eerste drie maanden van het boekjaar 2005 een nettowinst na belastingen behaald van

Nadere informatie

HET BOUWDEEL TUSSEN LEVENSDUUR EN KOSTEN VAN STICHTINGSKOSTEN NAAR EXPLOITATIEKOSTEN

HET BOUWDEEL TUSSEN LEVENSDUUR EN KOSTEN VAN STICHTINGSKOSTEN NAAR EXPLOITATIEKOSTEN HET BOUWDEEL TUSSEN LEVENSDUUR EN KOSTEN VAN STICHTINGSKOSTEN NAAR EXPLOITATIEKOSTEN Janssen REM Consulting INTRODUCTIE EN KENNISMAKING ONS AANBOD Uitvoeren van Levensduur analyses Het bieden van softwareoplossingen

Nadere informatie

Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten

Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten Inhoudsopgave pagina Jaarrekening Balans per 31 december 2010 2 Algemene toelichting 3 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 4 Grondslagen

Nadere informatie

Nota aan burgemeester en wethouders

Nota aan burgemeester en wethouders Nota aan burgemeester en wethouders Vergadering: 19-11-2013 Portefeuillehouder: mw. A.J.A. van de Ven Onderwerp Verkoop bloot eigendom van bedrijfspanden en losse garages Samenvatting Op 16 december 2008

Nadere informatie

MFC Heerewaarden Investering en exploitatiekosten Datum: 27 mei 2014 Opdrachtgever: Gemeente Maasdriel Auteur: Wendie Hardeman en Edwin van de Voort

MFC Heerewaarden Investering en exploitatiekosten Datum: 27 mei 2014 Opdrachtgever: Gemeente Maasdriel Auteur: Wendie Hardeman en Edwin van de Voort MFC Heerewaarden Investering en exploitatiekosten Datum: Opdrachtgever: Auteur: 27 mei 2014 Gemeente Maasdriel Wendie Hardeman en Edwin van de Voort Inleiding In de periode februari mei 2014 is door en

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

Kanttekeningen bij de Begroting 2015. Paragraaf 4 Financiering

Kanttekeningen bij de Begroting 2015. Paragraaf 4 Financiering Kanttekeningen bij de Begroting 2015 Paragraaf 4 Financiering Inhoud 1 Inleiding... 3 2 Financieringsbehoefte = Schuldgroei... 4 3 Oorzaak van Schuldgroei : Investeringen en Exploitatietekort... 5 4 Hoe

Nadere informatie

Voorbeeldstraat 1 17-12-2014

Voorbeeldstraat 1 17-12-2014 Voorbeeldstraat 1 17-12-2014 Pagina 1/11 Inhoudsopgave 1. Huidige situatie 2. Rendementsverloop 3. Toelichting Box 3 heffing 3.1 Oude methode: Box 3 heffing 3.2 Nieuwe methode: Box 3 heffing 4. Uw huidige

Nadere informatie

Regeling particuliere beleggingsverzekeringen De Goudse

Regeling particuliere beleggingsverzekeringen De Goudse Regeling particuliere beleggingsverzekeringen De Goudse De Goudse heeft kennis genomen van de Aanbeveling van de Ombudsman Financiële Dienstverlening van 4 maart 2008. Aanvullend daarop heeft zij een aantal

Nadere informatie

De RJ is hierbij bijzonder geïnteresseerd in het antwoord op de vraag of u deze ontwerp- Interpretatie nuttig vindt.

De RJ is hierbij bijzonder geïnteresseerd in het antwoord op de vraag of u deze ontwerp- Interpretatie nuttig vindt. RJ-Uiting 2005-5 Ten geleide De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft het verzoek ontvangen van het Koninklijk NIVRA d.d. 29 december 2004 om een uitspraak te doen over de verwerking van terugkoopverplichtingen

Nadere informatie

Informatie ten behoeve van het deponeren van de rapportage bij het Handelsregister

Informatie ten behoeve van het deponeren van de rapportage bij het Handelsregister Informatie ten behoeve van het deponeren van de rapportage bij het Handelsregister Informatie ten behoeve van het deponeren van de rapportage bij het Handelsregister Classificatie van de rechtspersoon

Nadere informatie

Breguetlaan 2 Oude Meer BUILDING INFORMATION

Breguetlaan 2 Oude Meer BUILDING INFORMATION Breguetlaan 2 Oude Meer Een bedrijvencomplex bestaande uit een kantoor met drie bouwlagen en een bedrijfshal met twee bouwlagen. Het bedrijvencomplex is nagenoeg verhuurdechter kan er 480 m² kantoorruimte

Nadere informatie

Module: Aanpassing kruispunt

Module: Aanpassing kruispunt Module: Aanpassing kruispunt Invullen van de tool In de onderstaande tabel staat een toelichting op de in te vullen gegevens. Onderdeel Invoervariabelen Meerkosten beheer- en onderhoud Reductie reistijd

Nadere informatie

HALFJAARVERSLAG. C.V. S2 Vastgoed VI te Groningen

HALFJAARVERSLAG. C.V. S2 Vastgoed VI te Groningen HALFJAARVERSLAG C.V. S2 Vastgoed VI te Groningen Over de periode 1 januari 2012 t/m 30 juni 2012 Doordat er geen halfjaarverslag is gemaakt over 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011 zijn in dit verslag geen

Nadere informatie

Publicatierapport 2013/2014. Handelsregister Kamer van Koophandel voor Brabant, dossiernummer 56156006

Publicatierapport 2013/2014. Handelsregister Kamer van Koophandel voor Brabant, dossiernummer 56156006 Coöperatie HSLnet u.a. Jan Deckersstraat 29 5591 HN Heeze Publicatierapport 2013/2014 Handelsregister Kamer van Koophandel voor Brabant, dossiernummer 56156006 Vastgesteld door de Ledenraad d.d. 19 januari

Nadere informatie

!"#$%&'()$*+),-'%."/*0#)1.2*3..4%.1*56* 5*7.8)."-*596:*

!#$%&'()$*+),-'%./*0#)1.2*3..4%.1*56* 5*7.8).-*596:* !"#$%&'()$+),-'%."/0#)1.23..4%.156 57.8)."-596: ;.."#.8+),-'%."/0#)1.? 9##:"&51&;&5(?..5("&//&@-4/&/##%$#;;&5A"-4#%5..;21)$=#51&",-4/#;&51&/#$(&5? '&5(".@&@-::-5:-50#)1.5.,-49&('&5(");&59&(B#@C&"/?

Nadere informatie

Obligaties een financieringsinstrument en een beleggingscategorie

Obligaties een financieringsinstrument en een beleggingscategorie Obligaties een financieringsinstrument en een beleggingscategorie Mr A. van Dijk RBA 1 Inleiding Wat zijn obligaties? Kenmerken Rendement Risico Obligatiesoorten 2 Kenmerken van Obligaties Vordering Vaste

Nadere informatie

ACTUALISATIE MKBA ASBESTDAKEN

ACTUALISATIE MKBA ASBESTDAKEN ACTUALISATIE MKBA ASBESTDAKEN Datum: 28januari 2015 Onze ref. NL221-30019 Deze rapportage geeft de resultaten weer van de actualisatie van de maatschappelijke kosten-baten analyse (MKBA) daken en gevelpanelen,

Nadere informatie

Verbindingsweg 36-A, 2061 EL Bloemendaal

Verbindingsweg 36-A, 2061 EL Bloemendaal Verbindingsweg 36-A, 2061 EL Bloemendaal Deze informatie is met zorg samengesteld. Desondanks kunnen hieraan geen rechten worden ontleend. HUURINFORMATIE BEDRIJFS/WINKELRUIMTE Adres Object Oppervlakte

Nadere informatie

RJ-Uiting 2013-17: Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen Lopende Kosten Factor

RJ-Uiting 2013-17: Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen Lopende Kosten Factor RJ-Uiting 2013-17: Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen Lopende Kosten Factor Ten geleide RJ-Uiting 2013-17 bevat wijzigingen van Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen (2013) als gevolg van een aanpassing

Nadere informatie

P E R S B E R I C H T

P E R S B E R I C H T Rotterdam, 13 februari 2004 P E R S B E R I C H T DIM VASTGOED: OVER BOEKJAAR 2003 TOTAALRENDEMENT 13,7% DIM Vastgoed NV heeft in 2003 een totaalresultaat behaald van USD 11.697.000, overeenkomend met

Nadere informatie

Te huur. Keizersgracht 16B-E, Eindhoven

Te huur. Keizersgracht 16B-E, Eindhoven Te huur Keizersgracht 16B-E, Eindhoven Gelegen in het centrum van Eindhoven Uitstekende bereikbaarheid Zelfstandige verdiepingen www.dtz.nl Het kantoorgebouw is gelegen in het centrum van Eindhoven, aan

Nadere informatie

Rapport onderbrengen DRU panden in een BV. Dru panden onderbrengen in een B.V. Financiële verkenning

Rapport onderbrengen DRU panden in een BV. Dru panden onderbrengen in een B.V. Financiële verkenning Bijlage 8 Rapport onderbrengen DRU panden in een BV Dru panden onderbrengen in een B.V. Financiële verkenning 11 maart 2014 Inhoudsopgave blz. 1. Inleiding en leeswijzer 3 1.1 Inleiding 3 1.2 Leeswijzer

Nadere informatie

Examen PC 2 vak Cash Management

Examen PC 2 vak Cash Management Examen PC 2 vak Cash Management Instructieblad Betreft: examen: PC 2 leergang 6 onderdeel: CAS datum: 19 december 2013 tijd: 16.00 17.30 uur Deze aanwijzingen goed lezen voor u met uw examen start Aanwijzingen:

Nadere informatie

downloadbaar document, behorende bij bijlage I

downloadbaar document, behorende bij bijlage I Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van

Nadere informatie

HALFJAARVERSLAG. AEFIDES Vastgoed XIV CV te Groningen. Over de periode 1 januari 2010 t/m 30 juni 2010

HALFJAARVERSLAG. AEFIDES Vastgoed XIV CV te Groningen. Over de periode 1 januari 2010 t/m 30 juni 2010 HALFJAARVERSLAG AEFIDES Vastgoed XIV CV te Groningen Over de periode 1 januari 2010 t/m 30 juni 2010 INHOUD Pagina HALFJAARVERSLAG 1 Resultaat over 1 januari 2010 t/m 30 juni 2010 3 2 Balans per 30 juni

Nadere informatie

Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid. 4 maart 2013

Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid. 4 maart 2013 Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid 4 maart 2013 Aanleiding Het woonakkoord verminderd de investeringscapaciteit van woningcorporaties Het WSW wil dat de schuld per woning niet teveel oploopt

Nadere informatie

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Door de centralisering van het gemeentelijk vastgoed neemt de behoefte aan transparantie en professionalisering sterk toe. Een van de concrete initiatieven om de transparantie

Nadere informatie

Toepassen van Adjusted Present Value

Toepassen van Adjusted Present Value Toepassen van Adjusted Present Value Blz. 1 van 8 In deze bijdrage wordt ingegaan op het berekenen van economische waarde. Naast de bekende discounted cash flow (DCF) methode wordt ook wel gebruik gemaakt

Nadere informatie

Bijlage - Omvang Bruto EMU-schuldreductie

Bijlage - Omvang Bruto EMU-schuldreductie Bijlage - Omvang Bruto EMU-schuldreductie 1. Inleiding Het brutoschuldbegrip is een internationale standaard. Financiële marktpartijen en kredietbeoordelaars maken internationale vergelijkingen op basis

Nadere informatie

HALFJAARVERSLAG. AEFIDES Vastgoed XIV CV te Groningen. Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011

HALFJAARVERSLAG. AEFIDES Vastgoed XIV CV te Groningen. Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011 HALFJAARVERSLAG AEFIDES Vastgoed XIV CV te Groningen Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011 INHOUD Pagina HALFJAARVERSLAG 1 Resultaat over 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011 3 2 Balans per 30 juni

Nadere informatie

Renpart Vastgoed Holding VII N.V.

Renpart Vastgoed Holding VII N.V. Renpart Vastgoed Holding VII N.V. Tussentijdse rapportage over de periode 25 januari tot en met 30 juni 2007 Renpart Vastgoed Holding VII N.V. Voor úw rendement tussentijdse rapportage over de periode

Nadere informatie

Systematiek berekening huurprijzen gemeentelijk vastgoed. Rekenkamercommissie Amstelveen

Systematiek berekening huurprijzen gemeentelijk vastgoed. Rekenkamercommissie Amstelveen Rekenkamercommissie Amstelveen Systematiek berekening huurprijzen gemeentelijk vastgoed Rekenkamercommissie Amstelveen Vastgesteld op 28 januari 2010 Inleiding Via één van de raadsfracties is de rekenkamercommissie

Nadere informatie

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd Risico pariteit Risico pariteit is een techniek die wordt ingezet om de risico s in een beleggingsportefeuille te reduceren. Sinds 2008 heeft risico pariteit om drie redenen veel aandacht gekregen: 1.

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Te huur. Keizersgracht 16B-E, Eindhoven. Gelegen in het centrum van Eindhoven Uitstekende bereikbaarheid Zelfstandige verdiepingen. www.dtz.

Te huur. Keizersgracht 16B-E, Eindhoven. Gelegen in het centrum van Eindhoven Uitstekende bereikbaarheid Zelfstandige verdiepingen. www.dtz. Keizersgracht 16B-E, Eindhoven Gelegen in het centrum van Eindhoven Uitstekende bereikbaarheid Zelfstandige verdiepingen Het kantoorgebouw is gelegen in het centrum van Eindhoven, aan de rand van het kernwinkelgebied.

Nadere informatie

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014 Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014 Portfolio Management Ostrica BV Januari 2014 Rendementsverwachtingen Ostrica 2014 In dit document wordt een onderbouwing gegeven van de rendementsverwachtingen

Nadere informatie

Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap

Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap 1 Rekenen met procenten, basispunten en procentpunten... 1 2 Werken met indexcijfers... 3 3 Grafieken maken en lezen... 5 4a Tweedegraads functie: de parabool...

Nadere informatie

BIJLAGE B BIJ ONTWERP X-FACTORBESLUIT

BIJLAGE B BIJ ONTWERP X-FACTORBESLUIT Nederlandse Mededingingsautoriteit BIJLAGE B BIJ ONTWERP X-FACTORBESLUIT Nummer: 101847-57 Betreft: Bijlage B bij het besluit tot vaststelling van de korting ter bevordering van de doelmatige bedrijfsvoering

Nadere informatie

BEDRIJFSWETENSCHAPPEN. 2. De investeringsbeslissing en de verantwoording ervan

BEDRIJFSWETENSCHAPPEN. 2. De investeringsbeslissing en de verantwoording ervan BEDRIJFSWETENSCHAPPEN Hoofdstuk 2: INVESTERINGSANALYSE 1. Toepasbare beoordelingsmethodes 1.1. Pay-back 1.2. Return on investment 1.3. Internal rate of return 1.4. Net present value 2. De investeringsbeslissing

Nadere informatie

Nota Grondprijzen 2014 (vastgesteld door burgemeester en wethouders op 20 maart 2014)

Nota Grondprijzen 2014 (vastgesteld door burgemeester en wethouders op 20 maart 2014) NOTA GRONDPRIJZEN 2014 (vastgesteld door burgemeester en wethouders op 20 maart 2014) Maart 2014 Inhoudsopgave Inleiding 4 Grondprijzen 2014 1. Algemeen 5 2. Woningbouw 5 3. Bedrijfsterreinen 5 4. Kantoren

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Rente op kapitaalmarkt naar laagterecord. Slechtste eerste kwartaal op Damrak voor aandelen

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Rente op kapitaalmarkt naar laagterecord. Slechtste eerste kwartaal op Damrak voor aandelen Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB03-063 2 april 2003 9.30 uur Rente op kapitaalmarkt naar laagterecord In het eerste kwartaal van 2003 is de rente op de kapitaalmarkt gedaald tot het laagste

Nadere informatie