WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK

Transcriptie

1 WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK IN VOGELVLUCHT 23 NOVEMBER 2015

2 WELKOM 1. Voorstellen presentatoren/moderatoren 2. Technische zaken (beeld/geluid) 3. Werkwijze vragen 4. Enquête aan het eind

3 PROGRAMMA 1. Welkom 2. Stap 1 t/m Vragen 4. Enquête

4 STAP 1 TOT EN MET 10 Stap 1: Waarom marktwaarde? Stap 2: Waarderingshandboek (begrippen) Stap 3: Macro-economische parameters Stap 4: Woongelegenheden Stap 5: Maatschappelijk vastgoed/bedrijfsvastgoed Stap 6: Overig vastgoed: parkeervoorz./intramuraal vastgoed Stap 7: Basis en full-versie Stap 8: Dataverzameling/pakket Stap 9: Organisatie Stap 10:Communicatie

5 STAP 1 WAAROM MARKTWAARDE? Wat? Woningwet artikel 35 lid 2 BTIV artikel 29 Waarom? Transparantie Vergelijkbaarheid Professionalisering Consistentie tussen sturing en verantwoording Beter inzicht in besteding maatschappelijk bestemd vermogen Wanneer? dvi 2015 en Jaarrekening 2016 Waarderingsgrondslag voor scheiding DAEB/niet-DAEB

6 STAP 2 HANDBOEK: BEGRIPPEN Handboek modelmatig waarderen marktwaarde Geactualiseerde versie: begin december 2015 Basisversie (uniform): goede waardering op portefeuilleniveau Full versie (maatwerk): goede waardering op complexniveau

7 STAP 2 HANDBOEK: BEGRIPPEN (2) Waarderingsmethodiek = contante waarde van toekomstige marktconforme kasstromen (DCF-methode) Doorexploiteerscenario: Bij mutatie verhuur tegen maximaal realiseerbare huur Na 15 jaar eindwaarde op basis van kasstromen na jaar 15 Uitpondscenario: Bij mutatie verkoop tegen WOZ-waarde Na 15 jaar eindwaarde op basis van kasstromen na jaar 15 Marktwaarde = hoogste van de twee scenario s

8 STAP 2 HANDBOEK: BEGRIPPEN (3) Definitie marktwaarde (International Valuation Standards): Het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Definitie markthuur (International Valuation Standards): Het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, onder de voorwaarden van de huurovereenkomst in een marktconforme transactie zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder, waarbij elke der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

9 STAP 2 HANDBOEK: BEGRIPPEN (4) 4 objectsoorten: Woningen: egw, mgw, studenteneenheden, zorgeenheden (extramuraal) Maatschappelijk/bedrijfsmatig onroerend goed Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen Intramuraal zorgvastgoed Waarderingscomplexen: Vergelijkbare verhuureenheden: type, bouwjaar, locatie Als eenheid aan derde in verhuurde staat te verkopen

10 STAP 3 MACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS Prijsinflatie (jaarlijkse indexering; CPB/ECB) Contracthuur, maximale huur, markthuur, belastingen/verzekeringen Loonstijging (CPB) Beheerkosten, exclusief zakelijke lasten Bouwkostenstijging (CPB loonstijging) Onderhoud Leegwaardestijging (lange termijn inflatie) Verkoopopbrengst bij uitponden Verschillend per provincie en 4 grote steden (2015 en 2016)

11 STAP 4 WONINGEN OBJECTGEGEVENS Objectgegevens (verhuureenheid): Locatiegegevens, Woningtype, Bouwjaar Waarderingscomplex Oppervlakte (GBO) Zelfstandig of onzelfstandig DAEB/niet-DAEB WWS-punten Leegstand Actuele contracthuur WOZ-waarde Achterstallig onderhoud, bedrag Erfpacht, canon, einddatum, evt. afkoopbedrag Objectgegevens (waarderingscomplex): Mutatiekans Aangebroken of gesplitst complex Mate van verkoopbelemmering

12 STAP 4 WONINGEN MODELPARAMETERS Modelparameters: Leegwaarde (= WOZ-waarde t-1, geïndexeerd boekjaar) Markthuur: realiseerbare huur na mutatie, afgeleid van referentiewoning (tussen 3,25% en 10% leegwaarde) Markthuur referentiewoning: 6,18% leegwaarde, geschat o.b.v. NVM-cijfers Percentage verhoogd/verlaagd afhankelijk van: Leegwaardeklasse: (16 klassen) Bouwjaarklasse (6 klassen) Woningtype (2 typen) Oppervlakteklasse (6 klassen) COROP-gebied (40 gebieden)

13 STAP 4 WONINGEN MODELPARAMETERS (2) Referentiewoning (markthuur 6,18% leegwaarde) Kenmerken referentiewoning Klasse Leegwaarde Tussen en euro Bouwjaar 1990 en later Woningtype MGW Oppervlakte Tussen 100 en 149 m² COROP gebied Agglomeratie s-gravenhage Effect ander woningtype (EGW) = -0,20% Markthuur: 6,18% 0,20 = 5,98% leegwaarde

14 STAP 4 WONINGEN MODELPARAMETERS (3) Exploitatiekosten: Instandhoudingsonderhoud (15 jaar): normbedragen naar type woning en bouwjaar Mutatieonderhoud (15 jaar): één normbedrag per type woning: 608 tot 810 Achterstallig onderhoud: indien in MJOB, en niet al in WOZ Beheerkosten: één normbedrag per type woning: 339 tot 408 Belastingen/verzekeringen: excl. OZB 0,13% WOZ Verhuurderheffing: % WOZ-waarde voor zelfstandige woningen met huur onder liberalisatiegrens (per 1-1)

15 STAP 4 WONINGEN MODELPARAMETERS (4) Huurstijging: Jaarlijkse huurverhoging o.b.v. prijsinflatie voorgaand jaar Boven inflatoire huurverhoging gereguleerde woningen voor de jaren tot en met 2018 gesteld op 0,5% Huursprong bij mutatie: naar markthuur of maximale huur Bevriezing liberalisatiegrens: eerder markthuur en minder verhuurderheffing in de contante waarde Huurderving oninbaar: 1,0% Mutatiekans: Doorexploiteren: gemiddelde kans Uitponden: mutatiekans bij doorexploiteren + opslag

16 STAP 4 WONINGEN MODELPARAMETERS (5) Splitsingskosten: 500 per eenheid Verkoopkosten: 1,7% leegwaarde Erfpacht (eventueel canonbedrag of afkoopsom) Disconteringsvoet (gelijk in beide scenario s): Risicovrije rentevoet: 1,76% Vastgoed sectorspecifieke opslag: 4,90% Markt- en objectrisico (0,70%), afhankelijk van: Bouwjaarklasse Type verhuureenheid Regio Disconteringsvoet referentiewoning: 7,36%

17 STAP 4 WONINGEN MODELPARAMETERS (6) Eindwaarde Overdrachtskosten: 3% leegwaarde Overdrachtsbelasting: 2% Notaris- en kadasterkosten: 1% Overige punten: Bij studenten- en extramurale zorgeenheden alleen doorexploiteerscenario

18 STAP 5 BOG/MOG OBJECTGEGEVENS Objectgegevens, o.a.: bouwjaar van het verhuurcontract oppervlakte bvo oppervlakte vvo ingangsdatum huurcontract einddatum huurcontract markthuur indicatie verlenging huurcontract herzieningshuur

19 STAP 5 BOG/MOG MODELPARAMETERS Modelparameters: Markthuren Huurinkomsten en huurstijging Exploitatiekosten Instandhoudingskosten: 5/m 2 Mutatiekosten: Technisch: 10/m 2 Marketing: 14% van de markt(jaar)huur Achterstallig onderhoud Beheerkosten: 2,5% van de contracthuur Belastingen en verzekeringen: 0,32% WOZ Erfpacht

20 STAP 5 BOG/MOG MODELPARAMETERS (2) Disconteringsvoet Risicovrije rentevoet: 1,76% Vastgoedsector specifieke opslag: 4,9% Opslag markt- en objectrisico (referentie): 2,68% Bouwperiode: < 1960 Type contractvorm: BOG Regio: West Eindwaarde Overdrachtskosten: Belastingen: 6% Kosten: 1% Overige punten: alleen doorexploiteerscenario

21 STAP 6 OVERIG: PARKEERGELEGENHEDEN Objectgegevens Modelparameters: Leegwaarde Markthuren Huurinkomsten en huurstijging Exploitatiekosten Instandhoudingskosten: Parkeerplaats: 46/jaar Garagebox: 154/jaar Beheerkosten: Parkeerplaats: 25/jaar Garagebox: 35/jaar Belastingen en verzekeringen: 0,25% WOZ Verkoopkosten: 500

22 STAP 6 OVERIG: PARKEERGELEGENHEDEN (2) Erfpacht Disconteringsvoet Risicovrije rentevoet: 1,76% Vastgoedsector specifieke opslag: 4,9% Opslag markt- en objectrisico (referentie): 0,64% type vhe: parkeerplaats regio: West Eindwaarde Overdrachtskosten Overige punten: bij uitpondscenario (3 jaar DCF)

23 STAP 6 OVERIG: INTRAMURAAL VASTGOED Objectgegevens Modelparameters: Markthuren Huurinkomsten en huurstijging Exploitatiekosten Instandhoudingskosten: 8/m2 Achterstallig onderhoud Beheerkosten: 2,5% van de contracthuur Belastingen en verzekeringen: 0,37% WOZ Erfpacht

24 STAP 6 OVERIG: INTRAMURAAL VASTGOED (2) Disconteringsvoet Risicovrije rentevoet: 1,76% Vastgoedsector specifieke opslag: 4,9% Opslag markt- en objectrisico (referentie): 2,68% bouwperiode: < 1960 regio: West Eindwaarde Overdrachtskosten Belastingen: 2% Kosten: 1% Overige punten Alleen doorexploiteerscenario

25 STAP 7 BASIS- EN FULL VERSIE Basisversie: Op portefeuilleniveau een goed beeld van de waarde Op complexniveau mogelijk te hoge of te lage waarde Full versie: Voor elk complex de aannemelijke waarde T.b.v. beleidsbeslissingen op complexniveau (vastgoedsturing) Ondersteuning externe taxateur verplicht Taxateur kan o.b.v. pas toe of leg uit aanpassingen doen (onderbouwd en vastgelegd in taxatiedossier) Keuze taxateur/effect wisseling taxateur Doorontwikkeling handboek, uiteindelijk full versie?

26 STAP 8 DATAVERZAMELING/PAKKET Databestand of taxatiemanagementsysteem (TMS)? Op basis van welke criteria kies je? Welke pakketten zijn er? Prijzen?

27 STAP 9 ORGANISATIE Proces: Voor 1 juli 2016 dvi Scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB Jaarrekening 2016 Interne organisatie: Wie Tijdplanning: Wanneer beginnen Accountantscontrole: Hoe gaat dat in z n werk

28 STAP 10 COMMUNICATIE Boodschap Intern: medewerkers RvT Gemeente(n) Huurdersorganisatie(s)