Marktwaarde incourant vastgoed

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Marktwaarde incourant vastgoed"

Transcriptie

1 Marktwaarde incourant vastgoed Wie het weet, mag het zeggen Amsterdam School of Real Estate Master of Science in Real Estate opleiding drs. P.L.J.M. van der Geer RT Begeleiders drs. P.G.M. van Wetten (ASRE) ir. D. van Vugt MRE RT (FGH Bank NV) Nieuwegein, augustus 2006

2 Te weten wat men weet en te weten wat men niet weet, dat is kennis Confucius Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 2

3 Voorwoord Wat een heerlijk gevoel om na geruime tijd van grote inspanning mijn master thesis, die in het kader van de postdoctorale MSRE opleiding is geschreven, te kunnen presenteren! De titel luidt: Marktwaarde incourant vastgoed, Wie het weet, mag het zeggen De vastgoedmarkt is het afgelopen decennium steeds professioneler geworden. Dit heeft tot consequentie dat het belang van het waarderen van vastgoed eveneens sterk is toegenomen. Daarnaast is er een groeiende behoefte aan transparantie en eenduidigheid. De combinatie van deze ontwikkelingen en het in mijn ogen ontbreken van een goede handleiding voor het waarderen van incourant vastgoed zijn voor mij aanleiding geweest me in dit onderwerp verder te verdiepen. In deze master thesis zal ik op basis van een literatuurstudie en een enquête onder een dertigtal vastgoeddeskundigen trachten een bijdrage te leveren aan de discussie betreffende het waarderen van incourant vastgoed. Uiteraard ben ik iedereen die een bijdrage heeft geleverd aan het tot stand komen van deze master thesis zeer erkentelijk. Enkele namen die ik in dit kader graag wil noemen zijn mijn begeleiders drs. Paulus van Wetten en ir. Dirk van Vugt MRE. Daarnaast ben ik mijn broer Rob dankbaar voor zijn bijdrage aan zowel inhoudelijke zaken als de vormgeving. Tenslotte wil ik graag mijn gezin bedanken voor de steun en het vertrouwen waar ik altijd op kon rekenen. Paul van der Geer Nieuwegein, augustus 2006 Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 3

4 Inhoudsopgave Voorwoord...3 Inhoudsopgave Inleiding Aanleiding Probleemstelling Opzet van het onderzoek Opbouw rapport Kenmerken en waardebepalende factoren vastgoed Inleiding Kenmerken van vastgoed(markt) Verplaatsbaarheid Liquiditeit Heterogeniteit Transparantheid Waardebepalende factoren vastgoed(markt) Macro-economische factoren Meso-economische factoren Micro-economische factoren Locatie Object Privaatrechtelijke aspecten Publiekrechtelijke aspecten Huursituatie Courantheid Samenvatting & conclusie Waarderen van commercieel vastgoed Inleiding Doel waardebepaling Waarderingsmethoden Comparatieve benadering Inkomstenbenadering BAR-methode NAR-methode DCF-methode Draagkrachthuurmethode GOP-methode Kostenbenadering Residuele benadering Kwaliteiten waarderingsmethoden Samenvatting & conclusie Aandelenwaarderingen Inleiding Doel waardebepaling Waarderingsmethoden Marktgeoriënteerde modellen DCF-modellen...31 Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 4

5 4.3.3 Optiewaarderingsmodellen Speciale gevallen Samenvatting & conclusie Incourant vastgoed Inleiding Verschillen incourant en courant vastgoed Specifieke eigenschappen Geringe verhandelbaarheid Weinig referentietransacties Soorten incourant vastgoed Bruikbaarheid waarderingsmethoden Comparatieve benadering Inkomstenbenadering Kostenbenadering Residuele benadering Keuze waarderingsmethode Samenvatting & conclusie Bepalen van de marktwaarde van incourant vastgoed Inleiding Herontwikkelingen Onvergelijkbare incourante objecten Vergelijkbare incourante objecten Determinanten DCF-methode Scenario s Model Samenvatting & conclusie De deskundigen Inleiding Onderzoek Rangschikking Methoden Definitie incourant Samenvatting & conclusie Conclusie & aanbevelingen...57 Literatuurlijst...60 Bijlage...62 Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 5

6 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Ter afronding van de MSRE-opleiding is deze master thesis geschreven. Deze dient een logische aanvulling te vormen op het gekozen profiel. Gezien mijn dagelijkse praktijk als taxateur van commercieel vastgoed is de keuze voor het profiel Valuation een logische. Binnen dit profiel staan vraagstukken betreffende de economische benadering van waarde centraal. Vele taxateurs hebben dagelijks te maken met talrijke vastgoedwaarderingen, die qua doelstelling, gehanteerde waardebegrippen en gebruikte methoden sterk van elkaar kunnen verschillen. Voor de vaststelling van de hoogte van de opstalverzekering van een onroerende zaak gelden compleet andere uitgangspunten dan voor de waardering van een groot, verhuurd beleggingsobject ten behoeve van bijvoorbeeld de ROZ/IPD index 1. Zo wordt in het eerste geval een herbouwwaarde 2 verlangd op basis waarvan een verzekeringspremie vastgesteld wordt. In het geval van deelname aan een vastgoedindex wordt periodiek een opgave van de marktwaarde 3 in verhuurde staat gevraagd. Daarnaast kunnen de gebruikte methoden verschillen. In het eerste geval zal gebruik worden gemaakt van de vervangingswaarde. Voor taxaties ten behoeve van de bovengenoemde index zijn de BAR/NAR-methode 4 en de DCF-methode 5 toegestaan (Hordijk, 1996). Om de onderlinge vergelijkbaarheid en daarmee de transparantie van de waarderingen voor de ROZ/IPD index te vergroten, zijn er ook vaste afspraken waaraan iedere taxateur zich dient te houden. Een voorbeeld hiervan is dat er een vast percentage kosten koper van 7% wordt gehanteerd. Naast deze verschillen hebben taxaties ook een duidelijke overeenkomst. Het gaat om het vaststellen van de waarde met in achtneming van een aantal uitgangspunten en veronderstellingen. Om de marktwaarde van onroerende zaken te kunnen bepalen, is het van belang dat er voldoende referentietransacties zijn. Dit market evidence maakt het mogelijk het te waarderen object te vergelijken met objecten die recentelijk verkocht of verhuurd zijn. Op de aandelenmarkt vindt dagelijks een groot aantal transacties plaats, waardoor de prijsvorming een duidelijke zaak is. Er zijn immers voldoende referenties voorhanden die goed vergelijkbaar zijn. Voor de onroerend goed markt geldt echter dat het aantal soortgelijke transacties beperkt is, de onderlinge vergelijkbaarheid, door het unieke karakter van vastgoedobjecten, vaak moeilijk is en de markt (te) ondoorzichtig waardoor transacties niet altijd geheel te doorgronden zijn. Om toch te komen tot een betrouwbaar waardeoordeel betreffende vastgoedobjecten is men derhalve aangewezen op een waardering door een hiervoor gekwalificeerd persoon, een gecertificeerde taxateur. 1 Deze vastgoedindex is in eerste instantie bedoeld voor institutionele beleggers die de performance van hun onroerend goed willen meten en vergelijken met een benchmark. 2 Het bedrag dat op peildatum benodigd is om een object te herbouwen of een object met een gelijk economisch nut te bouwen. 3 Zie voor een definitie van het begrip marktwaarde Aan elkaar verwante methoden die de waarde berekenen door de bruto c.q. netto huur te kapitaliseren tegen een marktconform bruto c.q. netto aanvangsrendement; zie en Discounted CashFlow (DCF-) methode: de waarde wordt bepaald door alle kasstromen die gedurende de beschouwingsperiode plaatsvinden tegen een marktconforme disconteringsvoet contant te maken; zie Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 6

7 Hij zal een gecalculeerde inschatting maken van de prijs die onder bepaalde, vooraf geformuleerde veronderstellingen, gerealiseerd kan worden. Hierbij wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij transacties die (recent) hebben plaatsgevonden en vergelijkbaar zijn of zijn te maken met het bewuste object. Taxeren is immers vergelijken 6. Voor courant commercieel vastgoed geldt dat vergelijking met referentietransacties over het algemeen mogelijk is, mits er voldoende transacties hebben plaatsgevonden die op de één of andere wijze vergelijkbaar (te maken) zijn met het te taxeren vastgoedobject. Veel lastiger wordt het als het gaat om incourante objecten. Alvorens hierop verder wordt ingegaan is het goed het begrip incourant vastgoed nader te beschouwen. Incourant betekent letterlijk niet gangbaar; niet of moeilijk verkoopbaar (Van Dale, 2005). Het komt er op neer dat de courantheid een maatstaf is voor de specificiteit en verhandelbaarheid van een object. De definitie die in deze master thesis gehanteerd zal worden, luidt als volgt: Incourant vastgoed betreft onroerende zaken die dusdanig specifiek zijn dat de verhandelbaarheid zeer gering is. Deze geringe verhandelbaarheid heeft als consequentie dat het aantal transacties dat plaatsvindt erg beperkt is, waardoor gesteld zou kunnen worden dat incourant vastgoed onroerende zaken betreft waarvan onvoldoende referenties beschikbaar zijn om via directe vergelijking een marktwaarde te bepalen. Het kernprobleem betreffende incourante vastgoedobjecten is het ontbreken van voldoende referentieobjecten. Hierdoor is het taxeren van incourant onroerend goed op basis van vergelijking vaak buitengewoon lastig en ondoorzichtig. Het is belangrijk onderscheid te maken tussen incourante objecten die per definitie niet vergelijkbaar zijn (zoals olieraffinaderij, vliegveld, maar ook een ambachtelijke klompenmakerij) en objecten die als geheel niet vergelijkbaar zijn, maar waarvan bepaalde elementen wel vergeleken kunnen worden (onder andere benzinestations, hotels en vakantieparken). Hierbij is directe vergelijking niet mogelijk, maar zijn er wel aanknopingspunten om de markt te betrekken in de waardering van dit soort vastgoed. Verder kan opgemerkt worden dat weinig bekend is over de wijze waarop taxateurs dergelijke waarderingen uitvoeren en kan thans niet bepaald worden of er sprake is van eenduidigheid Probleemstelling De branche betreffende het commercieel onroerend goed is het afgelopen decennium sterk in professionaliteit toegenomen. Met deze ontwikkeling is ook de rol van de taxateur veranderd. Naast het feit dat een goede onderbouwing niet langer achterwege kan blijven, is ook het belang van vastgoedwaarderingen toegenomen. 6 Het vergelijken vormt een essentieel onderdeel van een taxatie. Het te taxeren object zal in eerste instantie aan de hand van het referentiekader van de taxateur vergeleken worden met voor hem bekende onroerende zaken. Dit kan op pandniveau zijn, maar ook op het niveau van elementen of onderdelen van een onroerende zaak. 7 In hoofdstukken 5 en 6 zullen de waardering van deze twee categorieën incourant vastgoed uitgebreid aan de orde komen. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 7

8 Op de meest recente versie van de Provada 8 sprak Martin Stijnenbosch zijn bezorgdheid uit over het toenemende belang van incourant vastgoed. Naar zijn mening dient dit probleem snel aangepakt te worden (www.propertynl.com). Figuur 1.1 Artikel nieuwsbrief PropertyNL 16 juni 2006 Dit artikel onderstreept de actualiteit van incourant vastgoed. Door het toenemende belang hiervan wordt het ook steeds belangrijker om de waarde van dergelijke objecten objectief te kunnen vaststellen. Waar het eigenlijk op neerkomt is dat het referentiekader dat een taxateur of vastgoeddeskundige wel heeft bij de waardering van courant vastgoed minder houvast biedt in geval van het waarderen van incourante objecten. De problematiek van het taxeren van commercieel vastgoed, in combinatie met de toenemende behoefte aan eenduidigheid en transparantie van taxaties in het algemeen, zijn aanleiding geweest om deze master thesis te schrijven over het waarderen van incourant vastgoed. De probleemstelling van deze master thesis is opgebouwd uit drie onderdelen en luidt als volgt: 1. Is er een (objectieve) methode die gebruikt kan worden bij het op systematische wijze bepalen van marktwaarde van incourant vastgoed? 2. Hoe ziet deze methode eruit? 3. Op welke wijze kan deze toegepast worden in de praktijk? De bovenstaande probleemstelling is gericht op het bepalen van de marktwaarde van incourant vastgoed. Marktwaarde is eigenlijk een verzamelnaam voor vele waardebegrippen die de waarde van het vastgoed baseren op wat de (vrije) markt bereid is voor het vastgoed te betalen. Van Gool, Jager en Weisz (2001) hanteren de onderstaande definitie van het begrip marktwaarde: Marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een onroerende zaak op een bepaald moment door middel van een zakelijke transactie tussen een willige verkoper en een willige koper verkocht kan worden, waarbij betrokken partijen goed geïnformeerd zijn en zorgvuldig en zonder dwang handelen. 8 De Provada is een vastgoedbeurs voor professionals. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 8

9 Verder wil ik trachten een bescheiden bijdrage te leveren aan het vergroten van de uniformiteit, vergelijkbaarheid en transparantie aangaande de waardering van incourant vastgoed. 1.3 Opzet van het onderzoek Het eerste gedeelte van deze master thesis betreft een literatuurstudie waarin de kenmerken van vastgoed en de wijze van waarderen worden geanalyseerd. Daarnaast wordt de parallel getrokken met aandelenwaardering. Vervolgens worden de specifieke kenmerken van incourant vastgoed beschreven. Ook wordt bepaald welke van de eerder beschreven taxatiemethoden in aanmerking komen voor het waarderen van incourant vastgoed en in welke specifieke gevallen. Hierna zal een keuze gemaakt moeten worden voor een methode of een combinatie van methoden die gebruikt kunnen worden bij waardering van incourant vastgoed. Het is de intentie een aanzet voor een model te maken dat hierbij gebruikt kan worden. Ook zal de mening van een aantal vastgoeddeskundigen worden verwerkt in deze master thesis. Uiteindelijk zal het bereikte resultaat vergeleken worden met de eerder geformuleerde doestelling. Op basis hiervan zal een terugkoppeling gemaakt worden. 1.4 Opbouw rapport Het literatuuronderzoek is opgesplitst in drie hoofdstukken. In hoofdstuk 2 worden enkele in het oog springende kenmerken van vastgoed besproken. Daarnaast zullen verschillende variabelen die van grote invloed zijn op de waarde van vastgoed en dus een voorname plaats innemen bij de waardering van commercieel vastgoed onder de aandacht worden gebracht. In hoofdstuk 3, dat het tweede gedeelte van het literatuurgedeelte vormt, wordt op basis van de gevonden literatuur, het waarderen van commercieel vastgoed besproken. Zaken die hierbij centraal staan, zijn de prijsvorming van onroerende zaken, de taxatie op zich en welke methoden hierbij worden gebruikt. In hoofdstuk 4 wordt een uitstapje gemaakt naar het waarderen van aandelen. De achterliggende reden hiervan is dat aandelenwaarderingen en taxeren van vastgoed diverse overeenkomsten hebben, waardoor het wellicht tot nieuwe inzichten leidt die behulpzaam kunnen zijn bij het waarderen van incourant vastgoed. In dit hoofdstuk wordt het proces op hoofdlijnen uit de doeken gedaan. Op basis van voornoemde literatuurstudie en mijn eigen praktijkervaring zal in hoofdstuk 5 nader gekeken worden naar het waarderen van incourant vastgoed. De kenmerkende verschillen tussen courant en incourant vormen het vertrekpunt van dit hoofdstuk. Dan zullen er twee categorieën incourant vastgoed onderscheiden worden die beide een andere aanpak vereisen. Verder zullen de methoden die in de voorliggende hoofdstukken behandeld zijn, op hun bruikbaarheid bij het waarderen van incourant vastgoed beoordeeld worden. Vervolgens zal de keuze worden gemaakt in welke situatie welke methode(n) gebruikt moet(en) worden. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 9

10 In hoofdstuk 6 zal het schema dat in het voorgaande hoofdstuk aan de orde is geweest verder uitgewerkt worden. Het doel hiervan is te komen tot een soort leidraad die op systematische wijze aangeeft op welke wijze een bepaald incourant vastgoedobject gewaardeerd zou moeten worden. Daarnaast worden de verschillende methoden aan de hand van een praktijkvoorbeeld toegelicht. Het streven hierbij is om dit op een zo objectief mogelijke wijze te doen. Na het opstellen van de richtlijnen betreffende het waarderen van incourant vastgoed zal in hoofdstuk 7 de visie van diverse prominente vastgoeddeskundigen uit de doeken worden gedaan. Hiertoe zijn zij gevraagd naar hun persoonlijke definitie van incourant vastgoed en welke methode zij in bepaalde specifieke gevallen gebruiken voor de waardering hiervan. De resultaten hiervan zijn verwerkt in dit hoofdstuk. Hoofdstuk 8 is het afsluitende hoofdstuk waarin terugkoppeling plaatsvindt. Is het mogelijk gebleken een (objectieve) methode te ontwikkelen op basis waarvan incourant vastgoed op een systematische wijze gewaardeerd kan worden en hoe ziet deze methode er dan uit? Wat zijn vermeldenswaardige zaken die gedurende dit proces naar boven zijn gekomen en welke lessen kunnen hieruit getrokken worden? Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 10

11 2 Kenmerken en waardebepalende factoren vastgoed 2.1 Inleiding Alvorens het waarderen van (incourant) vastgoed te behandelen, zal worden stilgestaan bij een aantal in het oog springende kenmerken van vastgoed. Daarnaast zullen de meest belangrijke waardebepalende factoren van vastgoedobjecten worden toegelicht. Doel hiervan is om de context waarin het waarderen van incourant vastgoed zich afspeelt duidelijk te krijgen. 2.2 Kenmerken van vastgoed(markt) Onderstaand zullen enkele belangrijke aspecten kort worden toegelicht. Deze specifieke kenmerken zijn een onderdeel van de waardebepaling van vastgoedobjecten. Dit geldt zowel voor courante als voor incourante onroerende zaken. De aspecten die kort toegelicht worden, zijn: 1. Verplaatsbaarheid; 2. Liquiditeit; 3. Heterogeniteit; 4. Transparantheid Verplaatsbaarheid Een voor de hand liggend, maar daardoor niet minder belangrijk kenmerk is dat vastgoed niet verplaatsbaar is. Hierdoor is een vastgoedobject sterk gebonden aan de locatie. Daarbij komt dat het voor een individuele eigenaar of gebruiker bijna ondoenlijk is de kwaliteit hiervan significant te verbeteren. Het feit dat de locatie een dermate grote rol speelt bij de waarde van een vastgoedobject maakt het kwetsbaar voor ontwikkelingen in de directe omgeving. Daarnaast beïnvloedt het de onderlinge vergelijkbaarheid tussen objecten negatief, omdat de referenties feitelijk alleen gezocht zouden moeten worden in de directe omgeving van het te waarderen object of op een goed vergelijkbare locatie Liquiditeit Door de levendige handel die dagelijks plaatsvindt op de beursvloer zijn aandelen liquide 9 te noemen. Op de markt voor (commercieel) vastgoed vinden veel minder transacties plaats doordat het aantal potentiële gegadigden veel kleiner is. Daarnaast zijn de transactiekosten (overdrachtsbelasting en bijkomende kosten) bij een vastgoedtransactie hoog. Dit betekent dat het liquide maken van vastgoed over het algemeen een lange(re) periode in beslag neemt. 9 Aandelen zijn immers desgewenst relatief snel om te zetten in liquide middelen, doordat er voldoende vraag en aanbod is. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 11

12 2.2.3 Heterogeniteit Vastgoed is heterogeen; ieder object is uniek door de ligging, bouwwijze, verhuursituatie en dergelijke. Hierdoor zijn de beschikbare referenties vaak niet één op één te gebruiken. Omdat de panden verschillend zijn, zullen eerst de verschillen geëlimineerd moeten worden, waarna de overeenkomsten tussen de objecten overblijven. Op basis hiervan kan dan vergelijking plaatsvinden Transparantheid De vastgoedmarkt is erg ondoorzichtig. Ten eerste beschikken niet alle partijen die actief zijn op de vastgoedmarkt op het zelfde moment over dezelfde informatie. Ten tweede is de informatie vaak onvolledig. Ten derde kan de bovengenoemde heterogeniteit van vastgoed genoemd worden als medeoorzaak voor de ontransparante vastgoedmarkt. 2.3 Waardebepalende factoren vastgoed(markt) De factoren die de waarde van een vastgoedobject direct of indirect beïnvloeden, kunnen op verschillende manieren worden gecategoriseerd. Onderstaand zullen eerste enkele macro-economische factoren worden besproken. Vervolgens zal gekeken worden naar de vastgoedsector in zijn geheel (meso-economisch niveau) en tenslotte zal een aantal onroerende zaak gebonden factoren (micro-economisch) worden toegelicht Macro-economische factoren De stand van de economie is een belangrijke factor voor de vastgoedmarkt in het algemeen. Enkele zaken die in dit kader genoemd kunnen worden, zijn: inkomensontwikkeling; rentestand; werkgelegenheid; toekomstverwachtingen; overheidsbeleid. Opgemerkt dient te worden dat vele factoren in meer of mindere mate met elkaar gecorreleerd zijn, waardoor het effect van een verandering van één grootheid invloed kan hebben op diverse grootheden. Tevens geldt dat deze in veel gevallen buiten de invloedsfeer liggen van de belanghebbenden van het vastgoedobject. Gezien de complexiteit van deze materie en de doelstelling van deze master thesis zullen deze zaken niet verder uitgewerkt worden. Het is slechts bedoeld om een indruk te krijgen welke factoren, vaak indirect, een rol spelen bij de prijsvorming van onroerende zaken. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 12

13 2.3.2 Meso-economische factoren De meso-economie heeft betrekking op een bedrijfstak als geheel. In dit geval betekent het dat de ontwikkelingen in de vastgoedbranche centraal staan. Voorbeelden van zaken die in dit kader een rol kunnen spelen, zijn: De verhouding tussen vraag en aanbod van beleggingsobjecten; Prijsontwikkelingen in verschillende segmenten van de vastgoedmarkten; Verwachte marktgroei van de beleggingsmarkt en gebruikersmarkt; Trends in de vastgoedmarkt. Ondanks dat deze factoren, evenals in eerstgenoemde categorie, een belangrijke rol spelen binnen de waardeontwikkeling van vastgoed, zijn dit zaken die op de achtergrond meespelen bij de waardering van een specifiek object. Zij scheppen een kader waarbinnen de waardeontwikkeling plaatsvindt Micro-economische factoren De micro-economische factoren zijn factoren die direct van invloed zijn op de waarde van het bewuste vastgoedobject. In de volgende paragrafen zal een selectie van de factoren die van betekenis zijn voor de waarde van een object worden besproken. In tegenstelling tot de vorige twee categorieën zijn dit zaken die bij elke taxatie van een nieuw object weer bepaald moeten worden Locatie De locatie is in veel gevallen de belangrijkste waardebepalende factor van een vastgoedobject. Doordat een onroerende zaak niet verplaatsbaar is en de omgeving vaak niet of nauwelijks te beïnvloeden is door een belanghebbende (bijvoorbeeld eigenaar of gebruiker), wordt er veel waarde gehecht aan een goede locatie. Hierbij dient overigens wel opgemerkt te worden dat het gaat om de kwaliteit van de locatie in relatie tot het doel waarvoor het gebruikt wordt. Zo zal een hoogwaardig nieuwbouw kantorenpark bij de op- en afritten van belangrijke snelwegen (zoals bijvoorbeeld Papendorp) een prima locatie zijn voor kantoorontwikkelingen, maar een matige locatie voor woningbouw. Belangrijke factoren bij de beoordeling van een locatie zijn de specifieke eigenschappen hiervan, de (directe) omgeving en zaken als de bereikbaarheid in combinatie met het parkeerbeleid. Kortom hoe beter de locatie geschikt is voor het beoogde gebruik hoe beter de locatie gekwalificeerd wordt Object Met het object wordt hier bedoeld de onroerende zaak in zijn geheel, te weten de grond met de zich daarop bevindende opstallen. Dit betekent dat de onroerende zaak feitelijk bestaat uit twee delen; de grond en de opstallen. Aangaande de grond spelen de volgende zaken, naast de locatie natuurlijk, een rol bij de waardebepaling: Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 13

14 Omvang en vorm van de kavel Met betrekking tot de omvang kan opgemerkt worden dat in geval van gelijke kwalificaties van de grond een grotere kavel een hogere waarde zal hebben. Over de vorm kan gemeld worden dat in veel gevallen een vierkant of rechthoekige kavel het meest gewild is omdat een perceel van een dergelijke vorm over het algemeen het meest efficiënt bebouwd of gebruikt kan worden. Bodemgesteldheid Een ander aspect is de milieukwaliteit van de bodem. In de meest ideale situatie geldt dat er sprake is van schone grond. Op dergelijke grond zijn milieutechnisch geen belemmeringen voor het gebruik. Het is ook mogelijk dat de grond niet schoon is, maar wel geschikt voor het beoogde gebruik. Dat betekent dat er nu geen sanering plaats hoeft te vinden, maar in het geval dat men de grond voor andersoortig gebruik wil aanwenden, moeten er wellicht wel maatregelen worden getroffen. Tenslotte is er de situatie dat de bodem niet geschikt is voor het gewenste gebruik en dat er eerst gesaneerd zal moeten worden. Het zal duidelijk zijn dat de waardetechnische consequenties afhankelijk zullen zijn van de exacte situatie. Betreffende de opstallen zijn er eveneens diverse factoren die van invloed (kunnen) zijn op de waarde van de onroerende zaak. Onderstaand zullen diverse zaken worden toegelicht. Soort object De meest gebruikte hoofdcategorieën in dit kader zijn: bedrijfsruimte, kantoorruimte, winkelruimte en woonruimte. Uiteraard zijn ook combinaties hiervan of variaties hierop mogelijk. De kwaliteiten die wenselijk zijn voor een object hangen in sterke mate af van het soort object waar het over gaat. Aan kantoorruimte worden hele andere eisen gesteld dan aan een bedrijfsruimte. Omvang Dit is uiteraard van invloed op de waarde. Belangrijk hierbij is dat de omvang en het gewenste gebruik van het object bij elkaar moeten aansluiten. Een winkel van m2 in het hartje van een stad is bijvoorbeeld lastig verhuurbaar, omdat de omvang niet overeenkomt met hetgeen potentiële gebruikers zoeken. Technisch kwaliteiten Zaken die in dit kader genoemd kunnen worden zijn bouwaard, bouwkundige staat, opleveringsniveau en onderhoud. Afhankelijk van het soort gebruik 10 zijn hedendaagse gebruikers meer of minder kritisch over voornoemde aspecten van een pand dat ze in gebruik hebben of wellicht wensen te gaan gebruiken. 10 Een kantoorgebruiker stelt doorgaans meer eisen aan de technische kwaliteiten van het bij hem in gebruik zijnde kantoorpand dan een winkelier aan zijn winkelruimte. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 14

15 Functionaliteit In aansluiting op het voorgaande punt kan opgemerkt worden dat de mate van functionaliteit bijdraagt aan de waardering van een pand. Voor een eigenaar van een object is multifunctionaliteit een voordeel, aangezien het de wederverhuurbaarheid positief beïnvloedt. Voor de gebruiker is het met name belangrijk dat het object goed te gebruiken is voor het doel dat men voor ogen heeft. Milieu Indien in het pand schadelijke stoffen aanwezig zijn, zal dit de waarde negatief beïnvloeden. Hierbij kan gedacht worden aan het gebruik van asbest Privaatrechtelijke aspecten Het kadaster houdt een register bij waarin is opgenomen wie de eigenaar is van een onroerende zaak, wat de kadastrale aanduiding is en worden enkele bijzonderheden (zoals het bestaan van een recht van erfpacht, vruchtgebruik of opstal, aantekening artikel 55 Wet Bodembescherming of monumentenstatus) vermeld. In de notariële leveringsaktes, die ingeschreven worden bij het kadaster staan deze zaken maar ook erfdienstbaarheden en dergelijke beschreven. In veel gevallen zullen de eventuele bepalingen nauwelijks of geen invloed hebben op de waarde van de onroerende zaak, maar in enkele gevallen kunnen er wel grote gevolgen aan verbonden zijn. In het geval dat er bijvoorbeeld een recht van vruchtgebruik om niet is gevestigd dat pas eindigt bij het overlijden van degene ten gunste van wie dit recht is gevestigd, zal dit grote gevolgen voor de waarde van de betreffende onroerende zaak kunnen hebben. Pas na het overlijden van de houder van het recht van vruchtgebruik kan de eigenaar weer volledig over het pand beschikken. Tot die tijd zal de eigenaar waarschijnlijk wel opdraaien voor de exploitatielasten, maar geen inkomsten genieten. Het is daarom belangrijk de privaatrechtelijke aspecten goed te onderzoeken Publiekrechtelijke aspecten Naast voornoemde zaken zijn er ook publiekrechtelijke aspecten waarvan het bestemmingsplan het bekendste is. Hierin wordt geregeld welk gebruik er op een bepaalde locatie is toegestaan, onder welke voorwaarden en wat niet. Aangezien een bestemmingsplan bindend is, kan het een grote invloed op de waarde van een onroerende zaak hebben. Andere publiekrechtelijke aspecten zijn gemeentelijke of regionale structuurplannen, streekplannen en planologische kernbeslissingen Huursituatie Met name voor beleggingspanden is de waarde mede afhankelijk van het feit of het pand verhuurd is, tegen welke condities en aan welke partij. Voor deze categorie vastgoedobjecten bepalen de huurinkomsten een groot gedeelte van het rendement dat de belegger maakt. Verder kan opgemerkt worden dat thans historisch hoge prijzen worden betaald voor panden die goed verhuurd zijn. Dit is dan ook de reden waarom dit item onderdeel dient te zijn van de waardebepaling. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 15

16 2.3.9 Courantheid Tenslotte verdient de term courantheid nog enige aandacht. De courantheid wordt bepaald door de mate waarin een onroerende zaak te verhuren of verkopen is en geldt als maatstaf voor het aantal transacties dat plaatsvindt. Er kan derhalve gesteld worden dat naarmate er meer referenties beschikbaar zijn voor een object en er kennelijk meer transacties hebben plaatsgevonden, hoe couranter het object is. Vastgoedobjecten met een goede courantheid hebben een lager risicoprofiel, waardoor men bereid zal zijn een hogere prijs te betalen. 2.4 Samenvatting & conclusie Vastgoed heeft in vergelijking tot bijvoorbeeld aandelen een aantal zeer specifieke kenmerken. Ten eerste is vastgoed niet verplaatsbaar. De locatie en haar specifieke eigenschappen zullen derhalve van grote betekenis zijn bij de vaststelling van de waarde. Daarnaast kan gesteld worden dat vastgoed illiquide is. Doordat het aantal potentiële kopers voor een vastgoedobject veel geringer is dan bijvoorbeeld bij aandelen en door de hoge transactiekosten die gepaard gaan met een vastgoedtransactie vinden er relatief weinig transacties plaats. Door de heterogeniteit van vastgoedobjecten is het vaak lastig objecten direct met elkaar te vergelijken. In de meeste gevallen zijn er geen identieke referentieobjecten en zullen er correcties toegepast moeten worden om vergelijking mogelijk te maken. De objecten zullen ontdaan moeten worden van de verschillen, waarna slechts overeenkomsten resteren. Vervolgens kan vergelijking plaatsvinden. Als laatste werd de niet-transparante vastgoedmarkt genoemd. Dit heeft zijn neerslag op de hoeveelheid aan activiteiten die op de vastgoedmarkt plaatsvindt. Daarnaast houdt deze ondoorzichtigheid het negatieve imago waar deze bedrijfstak regelmatig mee worstelt in stand. De waardebepalende factoren van een vastgoedobject zijn in drie niveau s opgesplitst, namelijk macro-, meso- en micro-niveau. Voorbeelden van macro-economische grootheden die van invloed zijn op de waarde van vastgoedobjecten, zijn het algemene economische klimaat, de rentestand en het vertrouwen in de toekomst. Dit zijn allemaal zaken die door een individu niet te beïnvloeden zijn. De meso-factoren betreffen in tegenstelling tot de hiervoor besproken categorie alleen de vastgoedbranche. Deze twee groepen scheppen het kader waarbinnen de taxatie moet worden uitgevoerd. De micro-economische factoren betreffen één bepaald vastgoedobject. Zaken die in dit kader genoemd worden zijn: locatie, object, privaat- en publiekrechtelijke zaken, huursituatie en courantheid. Deze laatste eigenschap is bij incourant vastgoed per definitie gering. De reden van het incourant zijn van een object zal gelegen zijn in het feit dat minimaal één van voornoemde waardebepalende factoren negatief afwijkt van de standaard, waardoor de verhuur- of verkoopbaarheid gering is. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 16

17 3 Waarderen van commercieel vastgoed 3.1 Inleiding Na in het vorige hoofdstuk stil te hebben gestaan bij kenmerkende eigenschappen van vastgoed en waardebepalende factoren, zal nu het waarderen van vastgoed in het algemeen behandeld worden. Eerst zullen diverse doelen voor het verrichten van een waardebepaling de revue passeren. In paragraaf 4 zullen de waarderingsmethoden ingedeeld worden in categorieën die in de daarop volgende paragrafen nader worden beschouwd. Vervolgens wordt een overzicht gepresenteerd waarin belangrijke kenmerken per besproken methode overzichtelijk gerangschikt zijn. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een samenvatting en conclusie. 3.2 Doel waardebepaling Aan de waardering van commercieel vastgoed kunnen vele redenen ten grondslag liggen. Het is van eminent belang om deze redenen te kennen en te (kunnen) doorgronden alvorens men start met een waardebepaling. De uitgangspunten en veronderstellingen die gehanteerd worden, dienen namelijk in overeenstemming te zijn met het doel waarvoor getaxeerd moet worden. Aangezien deze zaken per doelstelling fors kunnen verschillen en tot beduidend andere waarden kunnen leiden, is het belangrijk een goed inzicht in de achtergrond van de waardering te krijgen. Enkele veel voorkomende redenen voor waardebepaling zijn: Nemen van investeringsbeslissing Om een goede afweging te kunnen maken tussen al dan niet te investeren is het van belang de financiële consequenties hiervan vooraf te overzien. Hiertoe dient minimaal een waardering gemaakt te worden. Door een waardering uit te (laten) voeren worden de financiële consequenties van bijvoorbeeld het wel of niet renoveren voor het nemen van de beslissing inzichtelijk gemaakt. Financiering Alvorens een financier aangeeft of hij het betreffende object wil financieren en tegen welke condities, zal er eerst een waardering moeten plaatsvinden van het onderpand. Dit onderpand dient namelijk als zekerheid voor de financier in het geval de eigenaar van het object zijn verplichtingen jegens de financier niet nakomt. Verslaglegging Voor de verslaglegging die volgens algemeen aanvaardde accounting principes uitgevoerd dient te worden, moet periodiek de waarde van het vastgoed worden vastgesteld, hetgeen kan door middel van een taxatie In het kader van IFRS (International Financial Reporting Standards) dient conform IAS 40 (International Accounting Standards) beleggingsvastgoed bij voorkeur gewaardeerd te worden op marktwaarde. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 17

18 Fiscale doeleinden Voor het bepalen van belastingen, heffingen en dergelijke zal het vastgoed dat het betreft gewaardeerd moeten worden Waarderingsmethoden In de literatuur worden vele waarderingsmethoden beschreven. Om de samenhang tussen de methoden enerzijds en de verschillen anderzijds te benadrukken, worden de verschillende methoden ingedeeld worden in een aantal categorieën. Hierbij dient opgemerkt te worden dat zowel de categorieën als de exacte indeling per auteur verschillen. Dit komt mede doordat de scheiding tussen de categorieën arbitrair is of dat bepaalde methoden in meer categorieën tegelijk ingedeeld zouden kunnen worden. Na kort de meest essentiële kenmerken van een categorie besproken te hebben, wordt aangegeven wat de belangrijkste methoden zijn die tot deze categorie behoren en worden deze methoden kort toegelicht. Op basis van de indelingen in categorieën zoals toegepast door onder andere Johnson c.a. (2000) en Scarlett (2000), zal in dit kader de volgende indeling in benaderingen gehanteerd worden: 1. Comparatieve benadering; 2. Inkomstenbenadering; 3. Kostenbenadering; 4. Residuele benadering. 3.4 Comparatieve benadering De meest gebruikte methode voor de waardering van vastgoed is de comparatieve benadering. Deze is gebaseerd op vergelijking van een object waarvan de waarde bepaald dient te worden met vergelijkbare objecten waarvan, bij voorkeur recente, transactiegegevens bekend zijn. De overeenkomsten en verschillen tussen de objecten worden geanalyseerd en er wordt een waarde aan toegekend. Vaak gebeurt dit bij commercieel vastgoed op basis van vierkante meters 13. Door de referenties te corrigeren voor de verschillen, blijven alleen de overeenkomsten over en kan de waarde bepaald worden (Van Wetten, 1996). Een belangrijke voorwaarde om deze benadering te kunnen toepassen, is dat er voldoende (recente) referentietransacties 14 zijn van vergelijkbare objecten. Dit betekent dat de comparatieve benadering eigenlijk alleen bruikbaar is bij (redelijk) courante objecten 15. Een aantal voordelen van deze methode is dat het eenvoudig toepasbaar is, de basis vormt voor vele taxaties en de acceptatie van deze methode groot is. 12 De hoogte van de belastingheffing is in diverse gevallen gekoppeld aan de waarde van het vastgoed. Dit geldt bijvoorbeeld voor de afrekening met de fiscus inzake een vastgoedtransactie van box I naar box III, voor de onroerende zaakbelasting en voor de belastingheffing die in het kader van het successierecht betaald moet worden als gevolg van het overlijden van iemand die een ander vastgoed nalaat. 13 Voor kosten is de maatstaf meestal BVO (Bruto Vloeroppervlakte) en bij marktprijzen van commercieel vastgoed is dit veelal VVO (Verhuurbare Vloeroppervlakte). 14 Vaak ook market evidence genoemd. 15 Gezien de gehanteerde definitie van incourant vastgoed in 1.1 is deze methode niet bruikbaar voor incourant vastgoed. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 18

19 Enkele factoren die deze benadering complexer maken dan het op het eerste gezicht lijkt, zijn het feit dat het aantal recente referentietransacties vaak beperkt is, dat de vergelijkbaarheid bemoeilijkt wordt door de heterogeniteit van vastgoedobjecten en dat het verhaal achter de transacties in sommige gevallen niet geheel duidelijk wordt door de beperkte transparantie van de vastgoedmarkt 16. Beoordeling welke referenties geschikt zijn om in een waardering te betrekken en hoe groot de correcties als gevolg van verschillen tussen objecten moeten zijn, worden aan de beoordeling van de taxateur overgelaten. Dit kan nadelige gevolgen hebben voor de uniformiteit en onderlinge vergelijkbaarheid, hetgeen niet wenselijk is. 3.5 Inkomstenbenadering De inkomstenbenadering gaat uit van de veronderstelling dat een vastgoedobject een zelfstandig inkomen moet kunnen genereren. De inkomsten kunnen aan de hand van onderstaande methoden omgezet worden in de waarde van het te waarderen object (BAR-, NAR- en DCF-methode). Daarnaast zal de draagkrachthuurmethode, die op een indirecte manier de markthuur benadert, besproken worden. Tenslotte zal de GOP-methode, die gebruikt wordt bij het waarderen van exploitatiegebonden vastgoed, worden toegelicht BAR-methode Bij gebruik van de Bruto AanvangsRendement (BAR)-methode wordt de marktwaarde van een object wordt bepaald door de bruto markthuur op jaarbasis te delen door een Bruto AanvangsRendement (BAR) en de contante waarde (CW) van de correcties te verrekenen 17. In formule: Marktwaarde = Bruto markthuur BAR - CW (correcties) De bruto markthuur is de op dat moment geldende huurwaarde. Deze wordt bepaald door middel van vergelijking met referentietransacties die (recent) hebben plaatsgevonden en kan afwijken van de feitelijk betaalde huurprijs. De te hanteren BAR wordt eveneens aan de hand van market evidence vastgesteld. Aangezien de BAR de toekomstverwachtingen van de beleggers weerspiegelt, zijn diverse macro-, meso- en micro-economische factoren, zoals rentestand, verhouding tussen vraag en aanbod op de beleggersmarkt en kwaliteiten van het object 18 van invloed op de hoogte van de rendementen. De correcties die in de formule genoemd worden, bestaan onder andere uit het verschil tussen de markthuur en de feitelijk betaalde huurprijs gedurende de resterende contractsperiode, achterstallig onderhoud, aanvangsleegstand en verrekening van kosten koper. 16 Zie ook 2.2 Kenmerken van vastgoed(markt). 17 Volgens onder andere Van Gool e.a. (2001) en Van Bosse e.a. (2005). 18 Zie 2.3 Waardebepalende factoren vastgoed(markt). Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 19

20 Een voordeel van de BAR-methode is dat het een methode is die door professionele vastgoedpartijen wordt gebruikt bij bepaling van de marktwaarde van beleggingsobjecten. De reden van dit veelvuldige gebruik is, naast het feit dat die gemakkelijk toe te passen is, gelegen in de toenemende beschikbaarheid van referentiemateriaal. Vele vastgoedpartijen hebben tegenwoordig via onder andere nieuwsbrieven en websites van PropertyNL en Vastgoedmarkt 19 vrijwel direct toegang tot vele (referentie)transacties die hebben plaatsgevonden. Ondanks dat deze methode er overzichtelijk en goed bruikbaar uitziet, is er wel voorzichtigheid geboden. In de praktijk blijken er diverse zaken te zijn waar rekening mee gehouden dient te worden om een goede marktwaarde te kunnen bepalen. Door het weggeven van incentives 20 zal de bruto huur die de eigenaar feitelijk ontvangt na verrekening van deze financiële compensaties, afwijken van de opgegeven bruto huur. Ook kan er verwarring bestaan of de BAR vrij op naam of kosten koper is. Daarnaast is het belangrijk even stil te staan bij de situatie waarin de markthuur afwijkt van de feitelijk betaalde huurprijs (bruto huur). In de dagelijkse praktijk kan hier op twee manieren mee omgegaan worden. De meer theoretisch onderlegden (zoals taxateurs) rekenen met de markthuur en corrigeren de marktwaarde met de contante waarde van het verschil tussen de huurprijs en de markthuur dat nog gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst bestaat. De meer praktisch ingestelde partijen rekenen veelal met de feitelijk betaalde huurprijs en gaan dan voorbij aan de markthuur. Hiermee wordt het vaststellen van de markthuur aan de hand van referentietransacties 21 vermeden. Indien zorgvuldig wordt omgegaan met de referentiegegevens en men geen verwarring laat bestaan over hoe men omgaat met voornoemde zaken is de BARmethode in veel gevallen een prima methode om een marktwaarde te bepalen, mits er voldoende referenties beschikbaar zijn NAR-methode Deze methode is een uitgebreidere versie van de hiervoor besproken BARmethode. Deze verfijning zit in de exploitatielasten van het object die bij de netto aanvangsrendement (NAR)-methode in mindering worden gebracht op de bruto markthuur. Resultante hiervan is de netto huur. De NAR-methode houdt in dat de marktwaarde van een object wordt bepaald door de bruto markthuur minus exploitatielasten te delen door een netto aanvangsrendement (NAR) en de contante waarde (CW) van de correcties te verrekenen. In formule: Marktwaarde = Bruto markthuur - exploitatielasten NAR - CW (correcties) 19 Respectievelijk en 20 Zoals huurkortingen, inrichtingsbijdragen of andere tegemoetkomingen. 21 vergelijkbaar met 3.4. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 20

21 De volgende componenten maken deel uit van de exploitatielasten: Onderhoudskosten; Onroerende zaakbelasting (eigenaarsgedeelte); Assurantiepremie; Beheerskosten; Rioolrecht en waterschapslasten; Erfpachtscanon (indien van toepassing). Hoewel deze methode nauwkeuriger lijkt dan de BAR-methode, is dit niet zondermeer het geval. Van de meeste referentietransacties zijn alleen de huurprijs en de transactieprijs bekend en niet de exploitatielasten. De BAR is dus te bepalen door de huurprijs te delen door de transactieprijs. Om echter de gerealiseerde NAR te berekenen dienen de exploitatielasten ingeschat te worden. Aangezien in de meeste gevallen niet alle relevante informatie over dit object bekend is bij degene die dit object als referentie wil gebruiken, brengt dit onnauwkeurigheid met zich mee. Aan de andere kant dient opgemerkt te worden dat door de steeds betere informatie over exploitatielasten 22 en het feit dat de NAR-methode wordt gebruikt binnen bijvoorbeeld de ROZ/IPD-index, de betrouwbaarheid van de NAR-methode toeneemt DCF-methode De discounted cashflow (DCF)-methode is een waarderingsmethode waarbij alle (ingeschatte) toekomstige cashflows 23 die binnen de beschouwingsperiode zullen plaatsvinden, vermeerderd met de eindwaarde 24 van het object, contant worden gemaakt naar heden. De marktwaarde wordt verkregen door de contante waarden bij elkaar op te tellen. Om het inzicht in deze methode te vergroten is het goed eerst stil te staan bij de determinanten die binnen deze methode een belangrijke rol spelen, te weten: Inkomsten; Uitgaven; Bijzondere kasstromen; Eindwaarde; Disconteringsvoet; Beschouwingsperiode. De inkomsten bestaan normaal gesproken uit huurinkomsten 25 zoals vastgelegd in een huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder. De inkomsten op het moment dat de waardering gemaakt wordt, zijn bekend. Voor de daarop volgende jaren (gedurende de beschouwingsperiode) zullen deze inkomsten ingeschat moeten worden. Hierbij zal gekeken worden naar welke indexering de komende jaren te verwachten is en naar de verhouding tussen de feitelijke huuropbrengst 22 Onder andere door boekjes als de Vastgoed Exploitatiewijzer. 23 Hiermee worden zowel inkomende als uitgaande kasstromen bedoeld. 24 De ingeschatte waarde van het vastgoedobject aan het einde van de beschouwingsperiode. 25 Bij deze benadering wordt uitgegaan van de eigenaar van het vastgoed en wordt huur gezien als inkomsten en niet uitgaven. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 21

22 en de markthuur. Indien deze niet aan elkaar gelijk zijn, wordt in de regel verondersteld dat de huurinkomsten na eerstvolgende expiratie van de huurovereenkomst bijgesteld zullen worden tot marktniveau 26. De uitgaven bestaan in eerste instantie uit de exploitatielasten zoals behandeld in betreffende de NAR-methode. Ook deze lasten zullen voor de gehele beschouwingsperiode moeten worden ingeschat 27. Voorbeelden van bijzondere kasstromen zijn: uitgaven als gevolg van ontstane leegstand 28, renovatiekosten, de afkoop van de canonverplichting als gevolg van een erfpachtsituatie, maar ook opbrengsten als gevolg van de verkoop van een zelfstandig gedeelte van het betreffende vastgoed 29. De eindwaarde is de (rest)waarde die het vastgoedobject aan het einde van de beschouwingsperiode heeft conform de inschatting van de taxateur. Aangezien in de meeste gevallen de beschouwingsperiode 10 jaar of langer is, ligt de eindwaarde (redelijk) ver in de toekomst. Het bepalen hiervan is derhalve geen eenvoudige zaak. Er zijn verschillende methoden om de eindwaarde in te schatten (Van Gool e.a., 2001; Van Bosse e.a., 2005) 30, namelijk: De grond-opstalmethode; Exit yield methode of aanvangsrendement-methode; Waardeontwikkelingsmethode; Huidige waarde methode; Rendementswaarde-methode of DCF-methode. De grond-opstalmethode splitst de onroerende zaak in een grond- en een opstalcomponent. Van beide onderdelen wordt de waardeontwikkeling tot het einde van de beschouwingsperiode ingeschat. Voor de grond zal dit normaliter een stijging inhouden en op de opstal zal waarschijnlijk worden afgeschreven. Vervolgens worden deze twee componenten weer bij elkaar opgeteld om de eindwaarde te berekenen. De exit yield methode (of aanvangsrendementmethode) houdt in dat de eindwaarde wordt ingeschat aan de hand van de BAR-methode. Als huur wordt de geprognosticeerde eerste jaarhuur die de nieuwe eigenaar zou krijgen in geval van verkoop gedeeld door de BAR, die marktconform is voor een object van die leeftijd en dat uitrustingsniveau. De resultante van deze deling is de eindwaarde. Bij gebruik van de waardeontwikkelingsmethode wordt voor het betreffende vastgoedobject de verwachte ontwikkeling van de waarde ingeschat. Aan de hand hiervan wordt de huidige waarde gedurende de beschouwingsperiode geïndexeerd 31 met dit percentage om te komen tot de eindwaarde. 26 Bij expiratie van de huurovereenkomst zullen partijen met elkaar nieuwe afspraken moeten maken. Het meest logisch is hierbij te veronderstellen dat deze afspraken marktconform zullen zijn. 27 Dit gebeurt veelal door indexering van de huidige exploitatielasten gedurende de beschouwingsperiode. 28 Hierbij kan gedacht worden aan promotie- en verhuurkosten, incentives, maar ook servicekosten die gedurende de leegstandsperiode ten laste komen van de eigenaar. 29 Bijvoorbeeld de verkoop van een leeggekomen woning als onderdeel van een uitpondproject. 30 Beide auteurs gebruiken dezelfde methoden, maar hanteren in enkele gevallen andere benamingen. 31 Dit kan zowel positief als negatief zijn. Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 22

23 De huidige waarde methode is een methode waarbij het betreffende object wordt vergeleken met een soortgelijk object dat ouder is om vast te stellen wat de veroudering voor waardetechnische gevolgen heeft. Zodra dit is uitgezocht kan de eindwaarde worden berekend. Bij het gebruik van de rendementswaarde-methode of DCF-methode wordt om de eindwaarde te bepalen de beschouwingsperiode met een bepaalde periode verlengd. De contante waarde van deze extra cashflows wordt gelijk gesteld aan de eindwaarde. Een probleem hierbij is dat de cashflows voor een langere periode ingeschat moeten worden en het dus een erg bewerkelijke methode is. Eén van de belangrijkste determinanten is de disconteringsvoet waartegen alle cashflows contant moeten worden gemaakt. Deze disconteringsvoet is het door de markt gewenste rendement en dient een afspiegeling te vormen van het te lopen risico. Doorgaans wordt de disconteringsvoet bepaald door het effectieve rendement op staatsleningen te vermeerderen met een opslag. Deze opslag kan opgebouwd worden uit een vastgoedopslag, sectoropslag en objectopslag. De vastgoedopslag dient het risico dat vastgoed heeft in relatie tot andere beleggingscategorieën te weerspiegelen. In de sectoropslag worden de risico s die de verschillende vastgoedsectoren 32 met zich meebrengen tot uitdrukking gebracht. De objectopslag is een objectspecifieke opslag die alleen voor dat object geldt en per object verschilt. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat het vaststellen van met name deze risico-opslagen een lastige zaak is. Er is nauwelijks (goede) informatie bekend over de verschillende opslagen doordat er weinig transparantie en geen uniformiteit zijn 33. De beschouwingsperiode is de periode gedurende welke het te waarderen object wordt gevolgd en de cashflows worden ingeschat. In veel gevallen wordt een periode van minimaal tien jaar aangehouden door marktpartijen. In principe zou de lengte van de beschouwingsperiode geen invloed mogen hebben op de waarde van het vastgoedobject. Wel is het belangrijk te zien wat de gevolgen zijn van een langere of een kortere beschouwingsperiode. Bij een relatief korte periode zullen de cashflows redelijk goed in te schatten zijn, maar is tevens het aandeel van de (onzekere en lastig te bepalen) eindwaarde veel groter dan bij een langere beschouwingsperiode het geval is. Maar bij een langere periode zijn de cashflows weer een stuk lastiger in te schatten. Bij het maken van de keuze voor een beschouwingsperiode is het van belang te kijken naar de gebeurtenissen die naar verwachting de komende jaren gaan plaatsvinden. Indien de komende tien jaar waarschijnlijk nauwelijks bijzondere dingen gebeuren omdat er een langlopende huurovereenkomst is en het pand nagenoeg nieuw is, kan het verstandig zijn een langere beschouwingsperiode te nemen om zaken als mutaties, renovatie en dergelijke inzichtelijk te kunnen maken en het niet te moeten verstoppen in de eindwaarde. Enkele voordelen van deze methode zijn het feit dat de cashflows inzichtelijk worden gemaakt en dat het geen momentopname is, zoals de BAR- en NARmethode, maar een lange beschouwingsperiode heeft. 32 De belangrijkste vastgoedsectoren zijn: kantoren, winkels, bedrijfsruimten en woningen. 33 Voor een uitgebreide behandeling van de DCF-methode en bepaling van de disconteringsvoet zie ASRE master thesis van A.F. van Hulst: De disconteringsvoet voor Taxaties: DV-tax; Een nadere kennismaking Marktwaarde incourant vastgoed - drs. P.L.J.M. van der Geer RT 23

Leidraad Taxeren Bijzonder Beheer Bedrijfsmatig Vastgoed

Leidraad Taxeren Bijzonder Beheer Bedrijfsmatig Vastgoed Inleiding Gezien de huidige markt en te verwachten ontwikkelingen is het een toegevoegde waarde als de taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed in staat is om in zijn rapportage naast de Marktwaarde bijzondere

Nadere informatie

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS Bedrijfsmatig Vastgoed Opzet van de praktijktoets De Praktijktoets Bedrijfsmatig Vastgoed bestaat uit twee toetsonderdelen en vindt plaats op twee afzonderlijke toetsmomenten/-dagen.

Nadere informatie

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing Joris Tensen 1560387

Nadere informatie

Taxatierapport. Taxatierapport Moerdijkregeling. Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van:

Taxatierapport. Taxatierapport Moerdijkregeling. Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van: Taxatierapport Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van: Object: te Moerdijk AKKOORD BURGEMEESTER: DATUM: Pagina 1 van 21 INHOUDSOPGAVE 1 OPDRACHT...

Nadere informatie

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Introductie Vanaf 1 januari 2011 is het verplicht voor NHG zaken om ook taxaties in het kader van Bijzonder Beheer te laten valideren. Het is dan ook

Nadere informatie

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex November 2002 1 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 2. Gekozen waardebegrip... 3 3. Toegestane taxatie methoden/modellen... 3 4. De conventionele methode, gebaseerd

Nadere informatie

Q&A Handboek Marktwaardering

Q&A Handboek Marktwaardering Q&A Handboek Marktwaardering Jaarrekening... 1 Oppervlakte... 1 Complex... 2 Splitsing daeb/niet daeb... 2 Model BOG/MOG... 2 Model parkeren... 2 Objectgegevens... 3 Mutatiekans... 3 Eindwaarde... 4 Contante

Nadere informatie

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 College VU Amsterdam Taxeren van kantoren drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 1 Taxeren 2 1. Theorie 2. Praktijk 1. Theorie 3 1. Theorie 1a. Theorie Wat is waarde? 4 1b. Doel 1c. Waardebegrip

Nadere informatie

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming

Nadere informatie

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker Huurwaardebepaling gemeente Tilburg 9 april 2015 Marion Bakker Portefeuille team Gebouwen Ca. 186 permanente gebouwen Ca. 400.000 m² bruto vloeroppervlak Ca. 30 miljoen huurinkomsten per jaar Ca. 437 miljoen

Nadere informatie

EINDTERMEN TOETSMATRIJS EN CESUUR PRAKTIJKTOETS WONEN

EINDTERMEN TOETSMATRIJS EN CESUUR PRAKTIJKTOETS WONEN EINDTERMEN TOETSMATRIJS EN CESUUR PRAKTIJKTOETS WONEN Eindtermen, toetsmatrijs en cesuur praktijktoets Wonen versie 1.2 (juli 2013) 1 Opzet van de praktijktoets Elke kandidaat krijgt een praktijktoets

Nadere informatie

De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties:

Nadere informatie

TMI taxatie rapport - overzicht

TMI taxatie rapport - overzicht TMI taxatie rapport - overzicht IPD Type VVO stuks huur/m2 % huur Waarde kantoren 3.940 150 86,64% 591.000 parkeren binnen 30 450 1,98% 13.500 overige ruimtes 913 85 11,38% 77.605 Totaal 4.853 30 140 100%

Nadere informatie

Wethouder van Financiën en Stadsbeheer

Wethouder van Financiën en Stadsbeheer Wethouder van Financiën en Stadsbeheer Sander Dekker Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van de Commissie Bestuur De voorzitter van de Commissie Ruimte Uw brief

Nadere informatie

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst

Nadere informatie

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Waardepeildatum 1 januari 2007 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2007 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse

Nadere informatie

Nota aan burgemeester en wethouders

Nota aan burgemeester en wethouders Nota aan burgemeester en wethouders Vergadering: 19-11-2013 Portefeuillehouder: mw. A.J.A. van de Ven Onderwerp Verkoop bloot eigendom van bedrijfspanden en losse garages Samenvatting Op 16 december 2008

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V.

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. VERONDERSTELLINGEN Vraagprijs 2.500.000 (pand en inventaris). Inkomsten: In totaal 40 kamers; Bezetting kamers: T1 45%, T2 52%, T3 63%, vanaf T4 en verder 68%;

Nadere informatie

ons kenmerk bijlage(n) datum 08.5550 RK 21 november 2008

ons kenmerk bijlage(n) datum 08.5550 RK 21 november 2008 Nyenrode Real Estate Center de heer prof.dr. T.M. Berkhout MRE MRICS de heer prof.dr. A.C. Hordijk Straatweg 25 3621 BG Breukelen ons kenmerk bijlage(n) datum 08.5550 RK 21 november 2008 betreft: Reactie

Nadere informatie

Markthuur kapitalisatie Bruto huur. Markthuur. Huurinkomsten exclusief leeg 672.840. Leegstand. Markthuur eigenaar/gebruiker

Markthuur kapitalisatie Bruto huur. Markthuur. Huurinkomsten exclusief leeg 672.840. Leegstand. Markthuur eigenaar/gebruiker TMI rapport - NAR IPD Type VVO stuks huur/unit % huur markthuur kantoren 3.940 125 81,26% 492.500 bedrijfsruimte 562 125 11,59% 70.250 parkeren binnen 30 450 2,23% 13.500 overige ruimtes 351 85 4,92% 29.835

Nadere informatie

downloadbaar document, behorende bij bijlage I

downloadbaar document, behorende bij bijlage I Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van

Nadere informatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie Datum: Versie 25 mei 2009 Bijlage(n): 1. Inleiding De kredietcrisis

Nadere informatie

Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld?

Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld? In dit document vindt u antwoorden op onderstaande vragen 1. Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld? 2. Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt? 3. Taxatieverslag 4. Hoe wordt de waarde van mijn pand vastgesteld

Nadere informatie

Delta Industrieweg 9 te Stellendam

Delta Industrieweg 9 te Stellendam Delta Industrieweg 9 te Stellendam 1 VRIJBLIJVENDE VERHUUR / VERKOOPINFORMATIE DELTA INDUSTRIEWEG 9 TE STELLENDAM TE HUUR / TE KOOP Betreft : Circa 690 m² bedrijfsruimte en 370 m² kantoorruimte op een

Nadere informatie

DE EINDWAARDE, WAAR OF NIET WAAR?

DE EINDWAARDE, WAAR OF NIET WAAR? DE EINDWAARDE, WAAR OF NIET WAAR? EEN ONDERZOEK NAAR DE ONDERBOUWING VAN DE EXIT YIELD BIJ DE WAARDERING VAN WONINGCOMPLEXEN VOLGENS DE DCF METHODE Afstudeerscriptie Master Real Estate Naam : Mw. J.F.M.

Nadere informatie

Guidance Note Taxatie erfpacht.

Guidance Note Taxatie erfpacht. Guidance Note Taxatie erfpacht. 1. Inleiding. Deze Guidance Note geeft een richtlijn, zoals bedoeld in PV 1.1.6, voor de meest gangbare taxaties die in geval van erfpacht worden opgesteld. De volgende

Nadere informatie

Achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud Achterstallig onderhoud De risico s en de invloed op de waarde van vastgoed Ing. A.M. Bilderbeek Amsterdam School of Real Estate Masteropleiding MSRE valuation Begeleider drs. L.B. Uittenbogaard April

Nadere informatie

TE GEBRUIKEN WAARDEBEGRIPPEN BIJ TAXATIE VAN ONROEREND GOED; januari 2001

TE GEBRUIKEN WAARDEBEGRIPPEN BIJ TAXATIE VAN ONROEREND GOED; januari 2001 TE GEBRUIKEN WAARDEBEGRIPPEN BIJ TAXATIE VAN ONROEREND GOED; januari 2001 Inleiding Dit overzicht behandelt voornamelijk de definiëring van de meest voorkomende waardebegrippen, voor zover het gebruik

Nadere informatie

WAARDERING PER BESTEMMING. Bepaling "normwaarden" ten behoeve van nieuwe bestemmingen in het buitengebied Rijssen-Holten

WAARDERING PER BESTEMMING. Bepaling normwaarden ten behoeve van nieuwe bestemmingen in het buitengebied Rijssen-Holten WAARDERING PER BESTEMMING Bepaling "normwaarden" ten behoeve van nieuwe bestemmingen in het buitengebied Rijssen-Holten Uitgebracht aan: Gemeente Rijssen-Holten, Mevrouw W. Weis en mevrouw A. Brinkhuis

Nadere informatie

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC Inleiding Om een solide financiële basis onder het Multifunctioneel Centrum (hierna: MFC) te realiseren is gezocht naar aanvullende partners. Inmiddels zijn de deelnemende

Nadere informatie

*A * Memo. onderwerp Impliciete subsidies grond en vastgoed. kenmerk A datum 12/08/

*A * Memo. onderwerp Impliciete subsidies grond en vastgoed. kenmerk A datum 12/08/ Memo ** onderwerp afzender M. Langerak datum 12/08/2015 afdeling Ruimte kenmerk e-mail m.langerak@zuidplas.nl 1. Inleiding Impliciete of verkapte subsidieverlening komt onder meer tot stand als de gemeente

Nadere informatie

Corporatie Taxaties Een gestroomlijnd proces

Corporatie Taxaties Een gestroomlijnd proces Corporatie Taxaties Een gestroomlijnd proces Joosje Lugard 21 december 2016 drs. Joosje Lugard MSRE MRICS RT National director 16 jaar werkzaam DTZ/ Verantwoordelijk voor woningwaarderingen Ervaring met

Nadere informatie

Voorbeeldstraat 1 17-12-2014

Voorbeeldstraat 1 17-12-2014 Voorbeeldstraat 1 17-12-2014 Pagina 1/11 Inhoudsopgave 1. Huidige situatie 2. Rendementsverloop 3. Toelichting Box 3 heffing 3.1 Oude methode: Box 3 heffing 3.2 Nieuwe methode: Box 3 heffing 4. Uw huidige

Nadere informatie

TAXATIERAPPORT Commercieel Vastgoed MODEL 2002.1

TAXATIERAPPORT Commercieel Vastgoed MODEL 2002.1 Bij dit taxatierapport behoort het Normblad TAXATIERAPPORT Commercieel Vastgoed MODEL 2002.1 --------------------------------------------------------------------- A. OPDRACHT/OPNAME Datum opdracht Naam

Nadere informatie

Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie.

Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie. Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie. Beklaagde heeft in het kader van de financiering en verkrijging van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor een koper

Nadere informatie

DESKUNDIGENADVIES. Ondergetekende:

DESKUNDIGENADVIES. Ondergetekende: 1380.64-D3/gbr/i DESKUNDIGENADVIES Ondergetekende: ing. J.P.A.M. Broekmans RT RMT, registermakelaar-taxateur, verbonden aan Gloudemans, gevestigd Hintham 117c, 5246 AE Rosmalen, Postbus 455, 5240 AL Rosmalen

Nadere informatie

Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht H.. ' '.. I .',, ...I ..'

Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht H.. ' '.. I .',, ...I ..' ..' H.. ' '.. %.',,...... Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht d Erfpacht is het recht op het 'vol genot. iet onroerend goed van iemand anders. Voor dat recht moet de erfpachter een vergoeding betalen

Nadere informatie

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor verkoop Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde huurwoningen verwijst de richtlijn voor woningcorporaties (RJ 645) naar de richtlijn

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

Specialisten die alles op waarde weten te schatten

Specialisten die alles op waarde weten te schatten Specialisten die alles op waarde weten te schatten www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff Inzicht in de waarde van vastgoed Het taxeren van onroerend goed is het zo goed mogelijk rationaliseren van een marktgevoel.

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE KOOP UNIEK GESITUEERD BEDRIJFSPAND MET KANTOREN NIJENDAL 26, 3972 KC DRIEBERGEN

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE KOOP UNIEK GESITUEERD BEDRIJFSPAND MET KANTOREN NIJENDAL 26, 3972 KC DRIEBERGEN VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE KOOP UNIEK GESITUEERD BEDRIJFSPAND MET KANTOREN NIJENDAL 26, 3972 KC DRIEBERGEN VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE KOOP UNIEK GESITUEERD BEDRIJFSPAND MET KANTOREN NIJENDAL

Nadere informatie

Taxatierapport. Commercieel Vastgoed. Fakkelstede 1, Fakkelstede 1, 3430 DC Nieuwegein Opgesteld op datum: 26-10-2011 door: NVM

Taxatierapport. Commercieel Vastgoed. Fakkelstede 1, Fakkelstede 1, 3430 DC Nieuwegein Opgesteld op datum: 26-10-2011 door: NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed Fakkelstede 1, Fakkelstede 1, 3430 DC Nieuwegein Opgesteld op datum: 26-10-2011 door: NVM A Opdracht / opname Naam opdrachtgever NVM Adres opdrachtgever Fakkelstede

Nadere informatie

De huurprijsherziening van winkelruimte: hoe werkt het?

De huurprijsherziening van winkelruimte: hoe werkt het? De huurprijsherziening van winkelruimte: hoe werkt het? Inleiding Al sinds 1980 biedt de wet de mogelijkheid de huurprijs van winkelruimte te herzien. Met de laatste grote wetswijziging in 2003 is de regeling

Nadere informatie

Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht

Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht 28 mei 2015 Inleiding Deze grondprijzenbrief geeft uitvoering aan de Nota Grondbeleid 2013 waarin het grondbeleid en de te hanteren instrumenten zijn vastgelegd.

Nadere informatie

TAXATIERAPPORT. Ondergetekenden:

TAXATIERAPPORT. Ondergetekenden: 1371.119-T1d1/gbr/a 1371.119-T1d1 Boxtel TAXATIERAPPORT Ondergetekenden: ing. J.P.A.M. Broekmans RT, taxateur en mr. G.F.M. Bakkers, jurist bestuursrechtelijk schadevergoedingsrecht, verbonden aan Gloudemans,

Nadere informatie

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Kapitalisatiefactor

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Kapitalisatiefactor Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Kapitalisatiefactor Waardepeildatum 1 januari 2008 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2008 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de

Nadere informatie

Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed

Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed Vastgesteld 19 november 2015 Vervangt de versie van 30 september 2015 Postbus 42530 3006 DA Rotterdam 010-212 46 85 info@nrvt.nl www.nrvt.nl

Nadere informatie

Integraal Vastgoedrekenen 21 & 22 september 2016

Integraal Vastgoedrekenen 21 & 22 september 2016 Integraal Vastgoedrekenen 21 & 22 september 2016 Uw docenten: Naam: Functie: Jeroen de Jong sr. Gebiedseconoom Bedrijf: Basisboek Vastgoedrekenen (2 e druk, 2015) Naam: Functie: André Deleroi sr. Taxateur

Nadere informatie

Nota gronduitgifte en grondprijzen. Inleiding

Nota gronduitgifte en grondprijzen. Inleiding Inleiding Deze nota is bedoeld om het beleid rondom de uitgifte van grond en opstallen en de prijsbepaling daarvan vast te leggen. Dit is een uitwerking van de nota Grondbeleid die in 2006 door uw raad

Nadere informatie

Vastgoedrekenen. Welkom 1-4-2015. Den Haag, 2 april 2015. Uw docenten: FGH Bank, een brede kijk op vastgoed

Vastgoedrekenen. Welkom 1-4-2015. Den Haag, 2 april 2015. Uw docenten: FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Vastgoedrekenen Den Haag, 2 april 2015 Welkom FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Uw docenten: Naam: Functie: Bedrijf: Ing. M. Chris de Ruiter MRE MRICS RT Directeur Vastgoedwaardering Naam: Functie:

Nadere informatie

Taxatie-instructie Koopgarant

Taxatie-instructie Koopgarant Taxatie-instructie Koopgarant 1 oktober 2016 1. Inleiding Deze taxatie-instructie is met name afgestemd op de situatie dat de woningcorporatie of ontwikkelaar eigenaar is van de grond en ten behoeve van

Nadere informatie

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand (de gevolgen van de invoering van Basel II) 13 maart 2007 Aart Hordijk / Bert Teuben ROZ vastgoedindex Basel II: Kredietrisico Kans op wanbetaling

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op

Nadere informatie

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR KANTOOR SUITES

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR KANTOOR SUITES VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR 1 e HOGEWEG 198, ZEIST KANTOOR SUITES VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR 1 e HOGEWEG 198, ZEIST KANTOOR SUITES Algemeen: Het kantoorgebouw Het Witte Huis is

Nadere informatie

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK IN VOGELVLUCHT 23 NOVEMBER 2015 WELKOM 1. Voorstellen presentatoren/moderatoren 2. Technische zaken (beeld/geluid) 3. Werkwijze vragen 4. Enquête aan het eind PROGRAMMA 1.

Nadere informatie

Gemeente Utrecht mevrouw mr. M.C. Don prof. dr. R.N.G. van der Paardt - belastingadviseur. fiscale aspecten omzetten erfpacht naar vol eigendom

Gemeente Utrecht mevrouw mr. M.C. Don prof. dr. R.N.G. van der Paardt - belastingadviseur. fiscale aspecten omzetten erfpacht naar vol eigendom Memorandum AAN T. A. V. VAN D A T U M 3 juli 2015 Gemeente Utrecht mevrouw mr. M.C. Don prof. dr. R.N.G. van der Paardt - belastingadviseur B E T R E F T fiscale aspecten omzetten erfpacht naar vol eigendom

Nadere informatie

BOMBAYSTRAAT 89-91 TE ROTTERDAM

BOMBAYSTRAAT 89-91 TE ROTTERDAM BOMBAYSTRAAT 89-91 TE ROTTERDAM 1 VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE KOOP Betreft : Representatieve bedrijfsruimte van circa 130 m² met circa 85 m² kantoorruimte gelegen aan de Bombaystraat 89-91 op het

Nadere informatie

Taxatierapport. Zuid-Schalkwijkerweg 12 te 2034 JE Haarlem

Taxatierapport. Zuid-Schalkwijkerweg 12 te 2034 JE Haarlem Taxatierapport Zuid-Schalkwijkerweg 12 te 2034 JE Haarlem Tiede de Boer Heemstede, januari 2013 2 Inhoudsopgave Opdracht... 3 Kadastrale gegevens... 4 Bestemmingsplan... 5 Omschrijving... 6 Milieugegevens

Nadere informatie

Nota huurprijzen voor gemeentelijk vastgoedaccommodaties

Nota huurprijzen voor gemeentelijk vastgoedaccommodaties Nota huurprijzen voor gemeentelijk vastgoedaccommodaties Gemeente Velsen Directie Beheer & Ontwikkeling Afdeling Gebiedsontwikkeling Datum Vastgesteld door de gemeenteraad op Inhoud Hoofdstuk 1. Inleiding...

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds BV investeert in kleinschalig commercieel vastgoed, voornamelijk in kantooren bedrijfspanden. Het

Nadere informatie

Taxatieverslag Woningen

Taxatieverslag Woningen Locatie woning Da Costastraat 94 H 1053 ZS Taxatieverslag Woningen WOZ-objectnummer 036300072828 Dagtekening taxatieverslag 03-09-2015 Waardepeildatum 01-01-2015 Toestandspeildatum 01-01-2015 Vastgestelde

Nadere informatie

Gemeente Lingewaard. Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Lingewaard 15INT00561

Gemeente Lingewaard. Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Lingewaard 15INT00561 15INT00561 Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Lingewaard Gemeente Lingewaard De grondprijzenbrief 2015 geeft de door de gemeente Lingewaard gehanteerde methodiek weer voor grondwaardebepaling voor bouwrijpe

Nadere informatie

Sliedrecht, 12 maart 2013 Versie 0.3. Beknopte Handreiking onroerende-zaaktransacties

Sliedrecht, 12 maart 2013 Versie 0.3. Beknopte Handreiking onroerende-zaaktransacties Sliedrecht, 12 maart 2013 Versie 0.3 Beknopte Handreiking onroerende-zaaktransacties Inhoud blz. 1 Inleiding...2 2 Doel en status...2 3 Aard en omvang gemeentelijk vastgoed...2 4 Richtlijnen bij de aan-

Nadere informatie

Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes.

Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes. Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes. Inleiding. In de loop der jaren is een groot aantal grondstrookjes die eigendom zijn van de gemeente Weert bij overeenkomst in gebruik gegeven aan particulieren.

Nadere informatie

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

IJburglaan te Amsterdam

IJburglaan te Amsterdam te Amsterdam TE KOOP IJburg Kantoor-/winkelruimte Te koop 103 m² Prijs: 125.000,- v.o.n. MAKELAAR: Erik Reijn RT M. 06 551 95 689 E. erik@broersma.nl 1 Algemeen De kantoor-/winkelruimten in Blok 17 zijn

Nadere informatie

Model Taxatieverslag Woningen

Model Taxatieverslag Woningen Model Taxatieverslag Woningen Locatie woning Straatnaam Huisnummer Postcode Woonplaats * 1 Foto getaxeerde woning WOZ-objectnummer Waardepeildatum 1 januari 20.. Toestandspeildatum 1 januari 20.. Vastgestelde

Nadere informatie

Woning in plaats van winkel: een financiele beschouwing

Woning in plaats van winkel: een financiele beschouwing Woning in plaats van winkel: een financiele beschouwing 04 February 2013 De transformatie van winkelstraten financieel beschouwd De snelle groei van online winkelen, de filialisering van winkelcentra,

Nadere informatie

PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V.

PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. 2007: VERDER HERSTEL RESULTATEN. - Huuropbrengst + 19,6 % (van 9,1 naar 10,8 miljoen) - Bezetting gebouw van 63% naar 81,5% - Resultaat van 8.276.000 naar 12.643.000

Nadere informatie

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 1. Netto-omzet 2013 Aviation Consumer Products & Services (in EUR 1.000) Aviation Security Concessies Parkeren Overige Havengelden 492.801 270.961

Nadere informatie

Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT S-HERTOGENBOSCH. Nunspeet 24 april 2014,

Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT S-HERTOGENBOSCH. Nunspeet 24 april 2014, Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT S-HERTOGENBOSCH Nunspeet 24 april 2014, Betreft: Aanvulling op het taxatierapport d.d. 26-04-2013 Geachte mevrouw Van Erp, U

Nadere informatie

Versie 15 maart 2007. Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. 15 maart 2007. Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1

Versie 15 maart 2007. Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. 15 maart 2007. Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex 15 maart 2007 Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1 1. Inleiding... 3 2. Soorten, externe en interne taxaties en frequentie... 4 3. Waardebegrip en benaderingswijzen...

Nadere informatie

AAR OF NIET W W AARDE: AAR?

AAR OF NIET W W AARDE: AAR? ARTIKEL F.P.H. (Frank) Aalbers MSc ing. J. (Jan) Veuger MRE FRICS Sinds de val van Lehman Brothers in september 2008, AANLEIDING Eindwaarde is het verwachte bedrag dat op de laatste dag van de beschouwde

Nadere informatie

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag > Retouradres Postbus 20201 2500 EE Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Directie Algemene Fiscale Politiek Korte Voorhout 7 2511 CW Den Haag Postbus

Nadere informatie

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling.

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling. Artikel Het in bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen Model taxatieverslag woningen wordt vervangen door het Model taxatieverslag woningen

Nadere informatie

1 Discounted Cash Flow (DCF)

1 Discounted Cash Flow (DCF) 1 Discounted Cash Flow (DCF) Naast de BAR-methode (huurwaardekapitalisatiemethode) wordt vaak de discounted cash flow-methode (DCF-methode) gehanteerd voor de waardering van vastgoed. De DCF-methode is

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Sutton 3. Apeldoorn. Meer informatie op www.hhmakelaars.nl.- 055-5218176

Sutton 3. Apeldoorn. Meer informatie op www.hhmakelaars.nl.- 055-5218176 Sutton 3 Apeldoorn Sutton 3 te Apeldoorn Kenmerken Te koop of te huur Vraagprijs Huurprijs BTW Kantoorruimte 895.000,- k.k. 95,- per m² per jaar BTW belast Oppervlakte Circa 650m² In units vanaf Circa

Nadere informatie

Bepaling van het canonpercentage

Bepaling van het canonpercentage Bepaling van het canonpercentage 1. Inleiding De Gemeente Amsterdam bereidt een nieuw erfpachtsysteem voor woningen voor dat gelijktijdig moet voldoen aan eisen van marktconformiteit, stabiliteit, eenvoud

Nadere informatie

Grondprijzenbrief 2015

Grondprijzenbrief 2015 Grondprijzenbrief 2015 Inleiding De grondprijzenbrief 2015 geeft de door de gemeente Ede te hanteren prijzen weer voor gronden die in Ede door de gemeente worden uitgegeven met verschillende bestemmingen.

Nadere informatie

21 september 2010 Corr.nr , FZ Nummer 28/2010 Zaaknr

21 september 2010 Corr.nr , FZ Nummer 28/2010 Zaaknr 21 september 2010 Corr.nr. 2010-51.197, FZ Nummer 28/2010 Zaaknr. 277311 Voordracht van Gedeputeerde Staten aan Provinciale Staten van Groningen betreffende de afkoop van het huurcontract met het ABP betreffende

Nadere informatie

Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van het verkijgen van (hypothecaire) financiering Maximaal te behalen punten: 1

Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van het verkijgen van (hypothecaire) financiering Maximaal te behalen punten: 1 Examen: Praktijktoets Wonen versie 2017 Toetsnummer: 75-00 Agglomeratie: Wonen Examen datum: 10 oktober 2016 A. Opdracht/opname Maximaal te behalen punten: 0 (nog te verdelen punten 0) 1 Maximaal te behalen

Nadere informatie

AWM. Arcadis Waarde Moment ARCADIS Imagine the result

AWM. Arcadis Waarde Moment ARCADIS Imagine the result AWM Arcadis Waarde Moment ARCADIS 2011 1 Imagine the result Dia 2 ARCADIS 2011 Aanleiding Eisen IFRS Eisen Basel 3 Behoefte aan beter onderbouwde waarderingsmethode Vastgoedwaardering belangrijker voor

Nadere informatie

HALFJAARVERSLAG. AEFIDES Vastgoed IX CV te GRONINGEN. Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011

HALFJAARVERSLAG. AEFIDES Vastgoed IX CV te GRONINGEN. Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011 HALFJAARVERSLAG AEFIDES Vastgoed IX CV te GRONINGEN Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011 INHOUD Pagina HALFJAARVERSLAG 1 Resultaat over 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011 3 2 Balans per 30 juni

Nadere informatie

De Raad van Toezicht Rotterdam geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

De Raad van Toezicht Rotterdam geeft de volgende uitspraak in de zaak van: Taxatie. Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Klager en zijn ex-vrouw hebben beklaagde gevraagd om i.v.m. boedelscheiding hun woning te taxeren. Klager meent dat beklaagde als redelijk handelend taxateur

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds III BV

ER Capital Vastgoedfonds III BV ER Capital Vastgoedfonds III BV Halfjaarverslag 2010 September 2010 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds III BV heeft een pand met drie huurders te Veenendaal in haar bezit. Alle drie de huurders

Nadere informatie

HUURVERHOGINGSBELEID GELIBERALISEERDE WONINGEN 2016-2019

HUURVERHOGINGSBELEID GELIBERALISEERDE WONINGEN 2016-2019 Inhoud 1. Inleiding... 2 2. Wettelijk kader... 2 3. Vorig beleid... 2 4. Aanvullend beleid: huurverhogingsbeleid geliberaliseerde huurwoningen... 2 4.1 Uitwerking... 2 4.2 Afbakening beleid... 3 5. Slotbepalingen...

Nadere informatie

W.A. Scholtenlaan 25 Doorwerth

W.A. Scholtenlaan 25 Doorwerth W.A. Scholtenlaan 25 Doorwerth Situatie Algemeen: Verwarming: - c.v.-ketel Details Inhoud (circa) : 1.868 m³ Perceeloppervlakte : perceeloppervlak m² Vloeroppervlakte (ca.) : 500 m² Bouwperiode (ca.) :

Nadere informatie

Randstad Randstad 20 25, Almere-Stad Almere. Huurprijs: 3.490,- per maand

Randstad Randstad 20 25, Almere-Stad Almere. Huurprijs: 3.490,- per maand Randstad 20 25 Huurprijs: 3.490,- per maand Algemene Informatie TE HUUR Randstad 2025 te Almere-Stad Kantoorpand van uitstekende kwaliteit op zichtlocatie Ligging: Het kantoorpand is gelegen op een zichtlocatie

Nadere informatie

TE KOOP/TE HUUR. Van Reeuwijkstraat 32 7731 EH Ommen

TE KOOP/TE HUUR. Van Reeuwijkstraat 32 7731 EH Ommen TE KOOP/TE HUUR Van Reeuwijkstraat 32 7731 EH Ommen ALGEMEEN Keurig en instapklaar kantoorpand op een kleinschalig kantorenpark in het centrum van Ommen. Gelegen nabij het gemeentehuis en diverse voorzieningen.

Nadere informatie

116 De Pensioenwereld in 2015

116 De Pensioenwereld in 2015 12 116 De Pensioenwereld in 2015 Verslaggeving & communicatie 117 Meer inzicht nodig in evenwichtige belangenbehartiging bij uitvoeringskosten Auteurs: Myrna van Engelen en Tristan Helsloot Pensioenfondsen

Nadere informatie

Vrijblijvende objectinformatie

Vrijblijvende objectinformatie Vrijblijvende objectinformatie Wezep, Clematisstraat 2 Object Het (voormalige) post- en bestelkantoor met terrein en ondergrond, gelegen aan de Clematisstraat 2 te Wezep, aan de rand van het winkelcentrum

Nadere informatie

Meetinstructie. Aannemelijke oorzaak van verschil in gemeten woonoppervlak. Kleine slordigheidjes in presentatie. Beweerdelijk te hoge waardering.

Meetinstructie. Aannemelijke oorzaak van verschil in gemeten woonoppervlak. Kleine slordigheidjes in presentatie. Beweerdelijk te hoge waardering. Meetinstructie. Aannemelijke oorzaak van verschil in gemeten woonoppervlak. Kleine slordigheidjes in presentatie. Beweerdelijk te hoge waardering. Beklaagde taxeert in opdracht van klaagster een appartement.

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw

Nadere informatie

!"#$%&'()$*+),-'%."/*0#)1.2*3..4%.1*56* 5*7.8)."-*596:*

!#$%&'()$*+),-'%./*0#)1.2*3..4%.1*56* 5*7.8).-*596:* !"#$%&'()$+),-'%."/0#)1.23..4%.156 57.8)."-596: ;.."#.8+),-'%."/0#)1.? 9##:"&51&;&5(?..5("&//&@-4/&/##%$#;;&5A"-4#%5..;21)$=#51&",-4/#;&51&/#$(&5? '&5(".@&@-::-5:-50#)1.5.,-49&('&5(");&59&(B#@C&"/?

Nadere informatie