G32: regie vereist vakmanschap Presentatie Jos Feijtel op 8 juni 2012 voor de Leergroep herprogrammering woningbouw

Transcriptie

1 G32: regie vereist vakmanschap Presentatie op voor de Leergroep herprogrammering woningbouw 5 jaar opbouwwerker 10 jaar wethouder 7 jaar burgemeester 4 jaar plv. DG openbaar bestuur (BZK) 6 jaar dir. Corporatie Woonplus Schiedam 8 jaar dir. Commerciele project ontwikkelaar (VBM Alkmaar) 2 jaar woningbouwregisseur Alkmaar (ZZP) 1,5 jaar dir. PPS/GEM Nieuwoverstad. Nu adviseur gem/reg./corpo s/faseren Ter kennismaking: 1

2 1. Leidt Faseren &Doseren tot eenzijdig bouwen? over korte en lange termijn; over afzetbaarheid en ambities. 2. Regie wie? Gemeenten/ontwikkelaars? Provincie? Bouwteam advies. 3. De case Overstad Alkmaar 4. Do s en Don ts. inhoud Bijdrage lange termijn ambities Positief Negatief Afzetbaarheid korte termijn Positief Negatief Plannen continueren/ versnellen / bouwen Plannen anders faseren Plannen herprogrammeren of woningen flexibiliseren Plannen herprogrammeren of schrappen Korte termijn versus ambities 2

3 ERG???? Veel gehoord: bouwen voor de vraag ontwricht woningvoorraad. Nieuwe eenzijdige wijken; Eenzijdigheid minder kwaliteit; OF TOCH NIET ERG?? Toevoeging per jaar max 1% = 440 woningen; Veel meer gespreid bouwen; Crisis: afzetbaarheid en kwaliteit bijna identiek; Desondanks: matrix gebruiken!!!! Toelichting op matrix Boeggolf leidt tot noodzaak regie Als gemeente het niet doet, zal de markt het doen (Crisis nog lang niet voorbij: bouwsector ijlt 2 a 3 jaar na) Indien regionale migratiestromen daartoe noodzaken: regionaal afstemmen; ROL PROVINCIE! Zonder afstemming gaat er veel geld verloren! Regie wie??. joz.feijtel@gmail.com 3

4 4

5 : europese aanbesteding/concurrentiegerichte dialoog/uiteindelijk één consortium C4 Fifty/fifty grex; recht van ontw. C4/grex 100 milj/10 milj subsidie ; 2010: scenario s: van full speed tot waakvlam 2011: sluitende grex / deelgrexen Geen winstperspectief/ 20 jaar wurgend Voorstel: niet langer binden; gemeente moet ruimte hebben te handelen naar bevind van zaken. Zelf regie! Stop: perpectief vegro 100 woningen. Afboeken nu net zoveel als over 5 jaar. Politieke kans! LEERASPECT: MEERWAARDE PPS RELATIEF Overstad: geschiedenis in notendop rationalisaties: nieuw en oud: geen masterplan maar schets. 5

6 Geen gebakken lucht: alleen afzetbare plannen; Scherper sturen op kosten: er is geen subsidie meer en corpo s en ontwikkelaars brengen geen geld mee! Dus ook minder bovenwijkse kosten toerekenen waar mogelijk; Plannen meer haalbaar maken door toekomstige onderhoudskosten gekapitaliseerd in te brengen; Ozb meeropbrengst deels kapitaliseren (let op GF) GF meeropbrengst deels kapitaliseren. Do s en Don ts (1) Plan faseerbaar/knipbaar maken. Niet persé langdurige contracten die als knellend worden ervaren. Situationeel contracteren. Samenwerking wel volwaardig. Zienswijzen van ontwikkelaar/corpo/investeren serieus nemen; Gezaghebbend tegenspel ontwikkelen; vereist vakmanschap. Do s en Don ts (2) 6

7 Stedenbouwers en planologen even naar de achtergrond; oude wegenpatronen zoveel mogelijk eerbiedigen; Geen eisen boven Bouwbesluit! Geen dogma s (30% sociaal/geen balkons binnenstad) Draagvlak in eigen organisatie regelen! (conferentie, excursie, markt gebruiken,etc) Gebruik maken van beproefde recepten (eerder gebouwde goed afzetbare betaalbare woningen b.v.); CONCLUSIE: verleiden tot kleine stapjes Do s en Don ts (3) Vragen??, adviseur Wonen. joz.feijtel@gmail.com Dank u voor uw aandacht 7

8 Discussie-stellingen Eline Swanink 1. De gemeente heeft de afgelopen jaren de regierol op zich genomen; nu is het de beurt aan een ander! 2. Door minder (maar wel de juiste) woningen in de verkoop te brengen, kunnen we meer woningen verkopen/produceren. 3. De patient (woningbouw) is nu doodziek en ligt op de operatietafel; dan helpen nieuwe beleidsnota s niet maar wel Faseren&Doseren. Durf op korte termijn te koersen. 8