Woningmarkt op slot! Welke alternatieven resteren?

Transcriptie

1 Woningmarkt op slot! Welke alternatieven resteren? Rest-alternatieven bij het stimuleren van de woningmarkt. Jos Feijtel, 15 mei 2013; Congres de architect 1 Om kennis te maken: - 10 jaar wethouder - 7 jaar burgemeester - 4 jaar BZK - 6 jaar corporatiedirecteur - 8 jr dir. comm. projectontwikkelingbedr. - 2 jaar dir. PPS gebiedsontwikkeling - nu: zelfstandig adviseur joz.feijtel@gmail.com 2 joz.feijtel@gmail.com 1

2 De simpele aanpak: stimuleren. Eén woning extra van 2 ton: 1 ton extra voor rijk. CPB rekensom: impuls 1 miljard: arbeidsplaatsen - 0,5 milj. extra btw en lb. EIB: van der Laangelden: 300 miljoen impuls gaf 800 miljoen netto extra productiewaarde;waarvan 400 miljoen weer terug in de schatkist kwam! Winst voor het rijk! joz.feijtel@gmail.com 3 Hoe stimuleer je nieuwbouw? Nieuwbouw moet concurreren met bestaande bouw. Voorbeeld: stel: extra woningen door stimulans van euro per woning; Kosten: twee honderd miljoen. Extra omzet: 2 miljard. Opbrengst schatkist: 1 miljard. Winst schatkist: acht honderd miljoen. joz.feijtel@gmail.com 4 Dit is vloeken in de kerk. Schotten zijn waterdicht. joz.feijtel@gmail.com 2

3 Aanname: Blok blijft bladstil. AO 10 april jl.: geen nieuwe maatregelen: Geen generieke stimuleringsmaatregelen Geen verlaging BTW voor nieuwbouw R U S T Wel: onderzoek 1,7 miljard verdeling over corporaties. EIGENLIJK: UITZIEKEN Waterdichte schotten blijven. joz.feijtel@gmail.com 5 Woningmarkt april 2013 Nieuwbouw corpo/huursector staat op stationair ; Koopsector: prijzen nieuwbouw moeten meezakken met prijzen bestaande voorraad. nb:bulk-werking nb: tijdelijke 2 e Kamercie: ja bulk maar gemeenten en markt creëerden bewust schaarste!! voorspelling NVB: 2013: niet ; niet (EIB) maar slechts woningen (19/4/13) Heijmans 1 e kwartaal: 60 woningen verkocht. joz.feijtel@gmail.com 6 joz.feijtel@gmail.com 3

4 Bestaande woning Nieuwbouwwoning -waarde 2011: daling 2 jaar a 7% -voordeel ov bel.: 4% -waarde 2011: nadeel BTW: 2% -hogere kosten bb 2012 ( 2000) Waarde 2013: Waarde 2013:??? energiezuiniger Onder kostprijs zakken???? Halen we nog woningen in 2013? joz.feijtel@gmail.com 7 Scenario: uitzieken Prijs daalt door; Stuwmeer groeit (EIB/A dam-regio etc) Over x jaar woningnood! Scenario: stutten en steunen van Stef. Aanname: rijksbegroting is heilig: - schatkist wil niet geholpen worden; - welke knoppen blijven over? We weten dat we een tunnel moeten graven maar mogen niet de boorkop van 10 meter doorsnee gebruiken maar slechts een pincet. joz.feijtel@gmail.com 8 joz.feijtel@gmail.com 4

5 Pincet alternatieven resterende knoppen 1. BTW verlaging (alleen voor goedkope of starterwoningen) 2. Hypotheekverruiming (in relatie tot energiezuinige woningen) 3. doorstarterslening (lokaal/provinciaal) 4. grondprijzen verlagen 5. woningmarkt pers toepassen 6. corporaties: gemeentegaranties voor huurwoningen zonder onrendabele top 7. verhuurders heffing anders verdelen 8.derivatenblokkade omlaag 9. ontslakken 10.gemeentefonds anders verdelen 9 1.BTW verlagen Tegenargument: Weglekeffect naar woningen die ook zonder BTW gebouwd zouden worden (ook bij jaarproductie nul?) Generieke BTW verlaging niet haalbaar; Wellicht haalbaar: specifiek voor goedkope woningen (startersmarkt helpen/multiplier?) Voorbeeld Frankrijk: goedk. Won. in 5% tarief. 10 5

6 2. Hypoteekverruiming - niet generiek (tegen de stroom in) - in relatie tot alleen nieuwbouw: Vergelijk: -Huishouden koopt bestaande woning van 2 ton ofwel: bestaand van bijv. 50 jaar oud ofwel: nieuw en goed geisoleerd NU: bank: te lenen hypotheek is (bijna) gelijk. Toch lasten nieuwbouwwoning ca. 30% lager Oplossing: hogere hypotheek voor nieuwbouw! Nb: 70 minder energie pm = hypotheek joz.feijtel@gmail.com Doortarterslening lokaal Landelijk afgewezen Lokaal/provinciaal wel mogelijk voorbeelden: Arnhem Breda. werkt als startersregeling maar ook voor bezitters van eigen woning: -NHG grens; max aankoopprijs/deel renteloos etc. -Wel of niet regeling onderwater deel oude woning meenemen -Zelfbekostiging zodra het kan zoals bij starterslening; -Zie art. Volkskrant 20 april jl: onderuitputting. -EDE! joz.feijtel@gmail.com 12 joz.feijtel@gmail.com 6

7 4. Verlagen grondprijs Aantal knoppen voor prijsverlaging nieuwbouw klein en niet erg veel effect. Speciale locaties; Alles moet kloppen; Systeemwoning Effect toch gering: daarom resteert alleen grondprijs. Afboeken moet toch een keer. Westfries gezegde: afboeken: niet op kauwen, doorslikken! ( wat kost het om een jaar of zes geen rente te betalen als je niks doet?) joz.feijtel@gmail.com woningmarkt-pers toepassen. laat de spagaat niet verlammen: nu niks te verkopen en op termijn woningnood. Daarom voor de korte termijn: Voorzichtig met het vermorsen van dat kleine beetje vraag; Vraag zien te leiden: ALLEEN naar projecten die afzetbaar zijn. Afzetbaarheid enige criterium voor korte termijn (niet eigen grond eerst) Dat vereist overleg met ALLE partijen. joz.feijtel@gmail.com 14 joz.feijtel@gmail.com 7

8 6. Huurwoningen met gemeentegarantie Als WSW borgingsruimte te kort schiet : gemeentegarantie maar niet voor alle huurwoningen. Alleen: zonder onrendabele top. Dat kan wel! Garantie/ lenen door gemeente mag (Wet Fido) mits de gemeenteraad verklaart dat er een publiek belang is; ook verplichting tot schatkistbankieren en wet Hof staan niet in de weg. Of: verkoop van woningen door corporaties aan beleggers: 80% Woz waarde is mogelijk! joz.feijtel@gmail.com Verhuurdersheffing anders verdelen 1,7 miljard heffing op corporaties:leidt tot stilstand; Anders verdelen: korting op de heffing voor corporaties die meer investeren. klein infuus voor krimp corporaties joz.feijtel@gmail.com 16 joz.feijtel@gmail.com 8

9 8. Derivaten blokkade omlaag Corporaties met derivaten moeten veiligheidsbuffer aanhouden overeenkomend met effect van 2% rentedaling. 2% rentedaling zou inhouden: forse negatieve rente! 1% geeft ca. 1 miljard lucht joz.feijtel@gmail.com ONTSLAKKEN Alle goedbedoelde ambities en regels leiden tot torenhoge eisenpakketten aan woningen: dat werkt verlammend en sterk prijsverhogend. Dus ontslakken. Regels bovenop regels van europa of rijk: weg er mee; ontkoppen. Maar ook: veel minder rigide met regels omgaan. Geen fijnmazige stedenbouwkundig plannen meer. 8 pilotgemeenten gezocht. www. actieagendabouw.nl joz.feijtel@gmail.com 18 joz.feijtel@gmail.com 9

10 10. Gemeentefonds anders verdelen Gemeentefonds: 16 miljard elk jaar Zeer uitgebalanceerde verdeling Toch weeffoutje: hoe meer ozb waarde, hoe minder gf. Voorstel: 50 miljoen meer voor gemeenten met binnengemeentelijke taak. = 500 miljoen investeringsmogelijkheid. joz.feijtel@gmail.com 19 Optelsom 1 t/m 10 ca. 6 à 8 miljard Nb vergelijk de van der Laan impuls: 300 miljoen met effect 800 miljoen. joz.feijtel@gmail.com 20 joz.feijtel@gmail.com 10

11 Met de pincet gaat het niet zo snel maar uiteindelijk kom je er wel Dank u voor uw aandacht. Jos Feijtel joz.feijtel@gmail.com 21 joz.feijtel@gmail.com 11