Bouwberaad West-Brabant. 23 mei 2013 Gemeentehuis Gemeente Moerdijk

Transcriptie

1 Bouwberaad West-Brabant 23 mei 2013 Gemeentehuis Gemeente Moerdijk

2 Programma uur Opening uur Aftrap door Jean Pierre Schouw, voorzitter van het Bouwberaad uur Drie plenaire presentaties uur Pauze uur Twee parallelle sessies uur Sfeerimpressie van, met en door de zaal uur Vraaggesprek met bestuurders uur Slotwoord door Jean Pierre Schouw, voorzitter van het Bouwberaad uur Sluiting Bouwberaad West-Brabant 2

3 Fundamentele veranderingen op de woningmarkt Op weg naar een investeringskaart voor RWB? Moerdijk, 23 mei 2013 Anne van Eldonk

4 Inhoud De woningmarkt in vogelvlucht Prioriteren: naar een investeringskaart Maatregelen 4

5 1. DE WONINGMARKT IN VOGELVLUCHT

6 (Macro)ontwikkelingen Negatief: (Wereldwijde) schuldencrisis nog niet op zijn piek Forse bezuinigingen door Rijksoverheid Consumentenvertrouwen historisch laag Ondernemersvertrouwen laag Positief: Grote latente vraag naar woningen Innovatie in de markt neemt toe Onduidelijk: Hoe ontwikkelt de markt zich (effecten van vergrijzing en generatie Y) 6

7 Woningmarkt zwaar onder druk Verslechtering financierbaarheid Flinke deuk in consumentenvertrouwen / baanonzekerheid Hierdoor stagnatie in woningmarkt en wooncarrière voorlopig muurvast (verdampen overwaarde woningbezit en restschuldproblematiek) Vooruitzichten de komende 2 jaar zijn somber, nog geen zicht op herstel 7

8 Van een geïntegreerde naar een gesegmenteerde woningmarkt - Keten van transacties - Starter wil vroeg instappen - Gemiddelde woonduur 5 7 jaar - Met overwaardesprongen naar eindhuis - De piramide kan groeien - Een dubbeltje wordt niet snel een kwartje - Starter twijfelt met instappen - Gemiddelde woonduur > 7 jaar - Met inkomensgroei in één stap naar eindhuis - De piramide groeit nauwelijks 8

9 Gevestigde orde trekt zich terug -) ING REF, SNS trekken zich terug -) FGH, ABN AMRO, NIBC doen het nog wel -) BNG minder op voorgrond -) Nieuwe toetreders? Distressed Gebouwen Gronden Gemeenten Nationaal vs. Internationaal -) Achmea, Altera, Bouwinvest -) Public equity? -) Private equity? -) Pronam, Wonam, 1NoMij -) Wanneer toch weer buitenland? Wie krijgen nog geld? -) SNS, ASR, ING? -) Provast, Multi, MAB -) Bouwende ontwikkelaars -) Beleggende ontwikkelaars -) Corporaties?

10 Woningmarkt in transitie Partijen Partijen Markt & resources Gebieden Markt & resources Gebieden Partijen Doelen 10 Markt & resources Gebieden

11 Groei woningvoorraad Regio West -Brabant feitelijk e groei Bron: 'M onitor bevolking en wonen' (okt. 2012), prognose Provincie N oord-brabant verw a chte groei o.b.v. in a a nbouw genomen w oningen

12 DE INDICATOR TOTALE PLANCAPACITEIT' EN DE 'INDICATOR HARDE PLANCAPACITEIT G ra ve W oudrichem O osterhout Bergen op Zoom Helmond G eertruidenberg Heeze-Leende Sint-M ichielsgestel Nuenen c.a. La nderd M oerdijk Steenbergen Hilva renbeek G oirle Breda Bergeijk Eindhoven Dongen V eldhoven Boek el W erk enda m Cuijk O isterw ijk Drimmelen M a a sdonk La a rbeek O ss V eghel N O O RD-BRABAN T Ha lderberge V a lk ensw a a rd Schijndel Etten-Leur Ba a rle-n a ssa u Eersel Son en Breugel (2011) Bla del W a a lw ijk Aa lburg Ha a ren Reusel-De Mierden W oensdrecht Gilze en Rijen V ught Roosenda a l G emert-ba k el Best Rucphen Someren Alphen-Cha a m Deurne O irschot Uden G eldrop-m ierlo Sint Anthonis 's-hertogenbosch Cra nendonck Mill c.a. Tilburg Loon op Za nd Sint-O edenrode Box meer Zundert Bernheze W a a lre Heusden Box tel Asten indicator harde plancapaciteit indicator totale plancapaciteit Bron: opgaven gemeenten in de matrix Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente stand per 1 jan. 2012, bewerking provincie Noord-Brabant

13 Risicoanalyse plancapaciteit West -Brabant 2012 t/m 2016 Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan ( ); bewerking Provincie Noord-Brabant huur - a ppa rtementen - goedk oop; 9,7% k oop - grondgebonden - goedk oop; 7,7% huur - a ppa rtementen - duur; 1,3 % koop - duur (> ,-) koop - middelduur koop - g oedkoop (< ,-) huur - duur (> 665,-) huur - middelduur huur - g oedkoop (< 524,-) huur - grondgebonden - middelduur; 5,1% k oop - grondgebonden - duur; 2 0,2 % huur - grondgebonden - goedk oop; 5,7% k oop - a ppa rtementen - middelduur; 11,1% k oop - a ppa rtementen - duur; 4,9% Risicovol Beperk t risico k oop - a ppa rtementen - goedk oop; 2,9% huur - grondgebonden - duur; 0,9% Ka nsrijk k oop - grondgebonden - middelduur; 19,8% huur - a ppa rtementen - middelduur; 10,7% 13

14 Gevolgen grondexploitaties O p b r e n g s t e n o n d e r d r u k : a f z e t g r o n d o p b r e n g s t e n Twee componenten: Vertraging afzet: kwantitatieve en kwalitatieve mismatch Lagere grondopbrengsten (hefboomwerking) Anno 2008 Anno nu 14

15 Woningmarkt-analyse e e n ko r t e d i p Prijsdalingen t/m 2013 Goedkoop terug op prijsniveau 2008 in Duur in Kans van optreden scenario: 10% 15

16 Woningmarkt-analyse e e n l a n g e d i p Prijsdalingen goed koop t/m Duur t/m Goedkoop terug op prijsniveau 2008 in Duur in Kans van optreden scenario: 75% 16

17 Woningmarkt-analyse e e n s t r u c t u r e l e d i p Prijsdalingen goed koop t/m Duur t/m Geen prijscorrectie voor Duur laat nog langer op zich wachten. Kans van optreden scenario: 15% 17

18 2. PRIORITEREN DE INVESTERINGSKAART

19 De investeringskaart F a k t o n 19

20 Behoefte Woningmarkt - Woonmilieu - Eigendomsvorm - Type - Prijsklasse Vraag Planaanbod 20/80 regel Selectie projecten Aantal woningen Beslisinformatie Multi Criteria Analyse Markt Beleid / sociaal Economisch Financieel Flexibel/Exit

21 laag Score overige assen hoog Prioriteren r e n d e m e n t s m a t r i x A Financieel en maatschappelijk gewenst P1 B Maatschappelijk gewenst, financieel niet rendabel P7 B P4 A P5 C Maatschappelijk niet gewenst en financieel niet rendabel D Financieel gewenst, maatschappelijk geen prioriteit P2 P3 C P8 D P6-0 + Financieel 21

22 3. MAATREGELEN

23 Overwegingen vooraf Wat is het probleem en is dit probleem prioritair? Welke maatregel is het meest effectief: aanbod en/of vraaggerichte maatregel? Verlaagt de maatregel het risico? En van wie? Verlaagt de maatregel de kosten? En van wie? Verbetert de maatregel de financierbaarheid? En van wie? Staat het effect in verhouding tot de inspanning (financieel en capaciteit)? Wat doet gemeente; wat doet ontwikkelaar, corporatie en/of belegger? 23

24 Maatregelen Aanpassen beleidskaders (programmatisch, stedenbouw, duurzaamheid, omgeving, bestemmingsplan) Aanpassen verkoopvoorwaarden / uitgifteproces Stimuleringsmaatregelen (niet limitatief): (Tijdelijke) verlaging grondprijs Uitgifte in erfpacht (evt. met ingroeicanon) (Door)startersleningen Kopersleningen Overbruggingsgarantie Inruilgarantie Uitgifte in erfpacht (evt. met ingroeicanon) Maatschappelijk Gebonden Eigendom Stimulering scheefwoners verhuispremie Woonketting Groeikavel Etc. 24

25 FINANCIER VOOR MENSEN, WONEN & WIJKEN De Starterslening: modeverschijnsel of effectieve impuls voor de woningmarkt? Peter Boekelman (gemeente Etten-Leur) Pepijn Abbink (SVn) Zevenbergen, woensdag 23 mei 2013

26 INHOUD Presentatie Pepijn Abbink Over SVn Producten van SVn Kenmerken starterslening Starterslening in de Regio West-Brabant De getallen: Regio West-Brabant Peter Boekelman, Gemeente Etten-Leur

27 Over SVn Onafhankelijke financiële partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen actief in volkshuisvesting Oprichting op initiatief van Bouwfonds in 1996 Onafhankelijke stichting met maatschappelijke taak ± 350 deelnemende gemeenten, provincies en corporaties ± 240 Startersleningen

28 Producten van SVn: Starterslening Duurzaamheid/Energiebesparing Stimuleringslening Funderingsherstel / Particuliere woningverbetering Groot onderhoud VvE s Wijkontwikkeling

29 Kenmerken starterslening De Starterslening overbrugt het verschil tussen: de verwervingskosten woning de maximale lening op basis van NHG-normen 2e hypotheek Financiering met NHG Looptijd: maximaal 30 jaar Rentevaste periode: 15 jaar (SVn-rente) Eerste 3 jaar: renteloos en aflossingsvrij Tussentijds boetevrij aflossen altijd mogelijk Afsluitkosten: 1,5% voor particulier Beheerkosten: 0,5 % voor gemeente

30 Starterslening in de Regio West-Brabant Van de 19 gemeenten in de regio: 10 actieve startersleningen 2 (tijdelijk) gesloten ivm onvoldoende budget 2 overwegen om weer budget beschikbaar te stellen 2 wel deelnemer, geen starterslening 2 geen deelnemer, geen starterslening 1 nieuwe deelnemer => Etten-Leur

31 De getallen: regio West-Brabant Tot heden: ± 9,5 Miljoen verstrekt, ± 500 leningen Gemiddelde lening: ± ,= Totaal verstrekt in 2013: ± ,= (± 25 leningen) Totaal beschikbaar: ± ,= (± leningen) ± in de pijplijn (± 40 leningen) Max. starterslening gem. in regio ± ,= (laagst: ,=, hoogst: ,=)

32 Peter Boekelman, Gemeente Etten-Leur Beleidsmatige overwegingen Financiële overwegingen Effecten in de woningmarkt Deelname andere partijen Lokaal / Regionaal Aandachtspunten / Kansen Duurzaamheidslening

33 Beleidsmatige overwegingen Stimuleren verkoop bestaande en nieuwe woningen aan starters. Vaak onderdeel van omvangrijker pakket om starters betere slaagkans te bieden. Veel jonge koopstarters of terugkerende koopstarters hebben hulp nodig bij het verkrijgen van een woning in Aalburg (raadsvoorstel ) Voorkomen nadelige concurrentiepositie (Breda) Waarom geen starterslening? Prioriteit bij bevorderen doorstroming door strategische nieuwbouw (Drimmelen en tot voor kort ook EL).

34 Financiële overwegingen Uiteenlopende lokale redenen, vaak relatie met bijdrage rijk en provincie Diverse gemeenten zijn na stopzetten bijdragen rijk en provincie in 2010 en 2011 heel bewust door gegaan met verstrekken leningen. Enkele gemeenten hebben recent besloten te stoppen met verstrekken leningen.

35 Effecten in de woningmarkt Lening zorgt voor doorstroming omdat verkoper een volgende stap zet (niet duidelijk wat doorstroomeffect is) Instroom bevorderen (belang lokale demografie) Etten-Leur: deel impuls om duurdere nieuwbouw komend jaar af te zetten

36 Deelname andere partijen Corporaties Breda Rabobank Etten-Leur Ontwikkelaars (Tilburg) Provincie

37 Lokaal / Regionaal Vooral lokaal Een enkele gemeente biedt ook ruimte voor starters uit andere gemeenten Belang van het stimuleren dat meer mensen een woning in de gemeente kopen is, mede gezien de huidige economische omstandigheden, groter te achten dan het belang om alleen mensen die minimaal één jaar in de gemeente woonachtig zijn (Geertruidenberg)

38 Aandachtspunten / Kansen Provinciale bijdrage: regionaal sturen? Regionale kansen starters: waarom lokaal willen regelen? 2850 woningen tot te koop! Starterslening: wel of geen prijsopdrijving?

39 Duurzaamheidslening Etten-Leur de eerste gemeente in West-Brabant

40 VRAGEN? SVn Pepijn Abbink Gemeente Etten-Leur Peter Boekelman

41 Bredaas Bestek Werkgroep Doorstroming Doel: Stimulerende maatregelen door diverse partijen in te brengen, samen sterk = beweging in de markt

42 Werkgroep Doorstroming - Deelnemers werkgroep Doorstrooming - - Robbert Poell EHP Makelaardij - Cees van de Water van de Water makelaardij - Joep Willems Woonaccent makelaars - - Cees Kwaaitaal Bredabouw - Pim Frishert Dazure - Maurice Theeuwes Singelveste - Mark Wilderom Rasenberg - Christel Smeets BNA architecten - Ellen van Gils Rabobank Breda - - Bob Biesheuvel Gemeente Breda - - Hélène van den Boom Notaris de Partners - Hugo Brouwers, AlleeWonen - - Ans Ceelie, Centrale Huurdersvereniging Singelveste. - - Henk Schuiling Gemeente Breda - Henk Rothengatter, Hypotheker - - Pieter Ashman Van de Sande Makelaardij

43 Doorstroming bestaande bouw x x Starter Huis: Starter -35 jaar x Doorstroom Huis: voor Gezinnen met koopwoning Senior kan droomhuis kopen, want zijn huis is verkocht Huis:

44 Werkgroep Doorstroming Financiele vergelijking doorstromers. De uitgangsposities: 2 partners die samen een appartement hebben hetgeen destijds gekocht is voor kosten koper met een volledige hypotheek van Huidige inkomens resp 3500 en 2400 bruto per maand. Bij verkoop zal de verkoopsom zijn. Oftewel een restschuld van Deze mensen willen graag een grotere woning kopen en hebben geen of nauwelijks eigen middelen.

45 Werkgroep Doorstroming Zonder restschuld kunnen zij een woning kopen van welke ze kunnen financieren incl. kosten koper voor Conclusie: Ze willen graag verhuizen. Indien zij echter een krediet moeten afsluiten voor het tekort van dan wordt dit in de berekening van de financiering zwaar meegeteld namelijk 2% van het leenbedrag. Hierdoor daalt de leencapaciteit van deze mensen naar oftewel een koopsom van iets meer dan Conclusie: Deze mensen verhuizen niet.

46 Werkgroep Doorstroming Indien de restschuld van meegefinancierd kan worden in de nieuwe hypotheek van de aangekochte woning verandert het rekenmodel. Met een garantie op dit hypotheekdeel zal het voor een geldverstrekker aantrekkelijk zijn het bedrag mee te financieren. Maximale hypotheek Tekort oude pand Resteert te lenen Dit komt overeen met een koopsom van Stel dat de restschuld in 10 jaar afgelost wordt (fiscaal aftrekbaar) zal in dit voorbeeld de netto maandlast na 10 jaar van 1300 naar 1075 dalen. Conclusie: Het wordt weer aantrekkelijk om te verhuizen.

47 Werkgroep Doorstroming Probleem onderkennen 2500 woningen staan te koop in gemeente Breda (inclusief randgemeenten Teteringen, Bavel, Ulvenhout en Prinsenbeek). Bron NVM In Nederland heeft 16% van de woningen een theoretische restschuld. Bron Hypotheker Gemiddeld is de restschuld van deze woningen ,=. Bron Hypotheker 1,1 % van alle hypotheekhouders heeft een achterstand van 3 maanden of meer. Bron Hypotheker De woningmarkt van Breda is een afspiegeling van de landelijke woningmarkt. Bron NVM

48 Werkgroep Doorstroming Rekensom: 16% van 2500 woningen is 400 woningen met een restschuld welke te koop staan in Breda. De totale (theoretische) restschuld van die 400 woningen is (400 x ) 12 miljoen euro.

49 Werkgroep Doorstroming Gedachten werkgroep: Stel dat deze woningbezitters de vraagprijs verlagen waardoor de woningen wel verkocht worden en de restschuld meefinancieren op een nieuw pand (alleen doorstromen naar een koopwoning) Stel dat de nieuwe financier dit akkoord geeft op basis van Loan to Income op basis GHF/NHG normen, met een GemeenteGarantie van Breda erachter voor dat specifieke deel. In 10 jaar annuitair aflossen. Stel dat 20 % van deze groep (80 huishoudens) problemen zou kunnen gaan opleveren. (Erg hoog % gezien de huidige markt.) Dat betekent dat gemeente Breda een risico loopt van ca. 2,4 miljoen euro in aanvang hetgeen jaarlijks afneemt met het ingeloste annuitaire deel. Het risico kan verder nog beperkt worden door een eigen inbreng van 0,8% (NHG) van de koopsom van alle deelnemende woningen ingebracht door de particulieren zelf.

50 Werkgroep Doorstroming Wat krijgt de gemeente Breda hiervoor terug: Minimaal 400 extra verhuizingen in de gemeente Breda 65 % blijft in de gemeente Breda wonen. Bron NVM. Dat betekent dat er naast de 400 woningen nog 260 extra verhuizingen in de gemeente Breda plaatsvinden. Regionaal effect kan dit percentage verhogen. Omdat dit de nieuwbouw stimuleert zullen er meer woningen worden gebouwd. Aanname: Stel dat 25 % een nieuwbouw woning in gemeente Breda koopt. Dat betekent dat er 65 extra nieuwbouw woningen verkocht worden in de gemeente Breda. 65 woningen met een gemiddelde koopsom van ,= is ,=. 25% is de grondprijs: ,= aan extra grond uitgifte. Plus minder rente voor de grondkosten.

51 Werkgroep Doorstroming Neveneffecten: Toename werkgelegenheid Maatschappelijk effect Breda als aantrekkelijke regio Verhuis toename bij de woningcoöperaties

52 Werkgroep Doorstroming Naast de starterslening wordt een nieuw product geintroduceerd om de woningmarkt vlot te trekken met het treintjeseffect: Doorstroomlening met GemeenteGarantie Breda

53 Werkgroep Doorstroming Hoe ziet de Doorstroomlening met GemeenteGarantie Breda eruit: Verkoper: De woning wordt aangeboden met GemeenteGarantie Breda ongeacht of de koper gebruik maakt van de Doorstroomlening Verkoper betaalt altijd 0,8% aan Gemeentegarantie fonds De woning wordt aangeboden met: Vaste Koopsom onderbouwd met NWWI taxatierapport Bouwtechnokeuring met rapport Energie prestatielabel (EPA)

54 Werkgroep Doorstroming Hoe ziet de Doorstroomlening met GemeenteGarantie Breda eruit: Koper: De woning wordt met veel zekerheid aangeboden Restschuld is boven op de woonquote te financieren Doorstroomlening wordt in 10 jaar afgelost op basis van annuïteiten Rente is fiscaal aftrekbaar voor 10 jaar Regels voor het extra lenen moeten nog worden vastgesteld

55 Werkgroep Doorstroming Hoe ziet de Doorstroomlening met GemeenteGarantie Breda eruit: Geldverstrekker: Extra lening wordt in 10 jaar afgelost Gemeente Breda staat garant voor de extra lening Het aantal benodigde hypotheken neemt toe Belangrijk: Net zoals bij de starterslening zal de AFM ook extra ruimte moeten geven voor de doorstroomlening met GemeenteGarantie

56 Werkgroep Doorstroming Voortgang: Na overleg met de gemeente Breda via LinkedIn ook overleg in s Gravenzande, Vlaardingen, Venlo, Oosterhout en Etten-Leur Meerdere initiatieven samenvoegen, bv de doorstartlening voor nieuwbouw van Jos Feijtel en de verhuislening van de gemeente Amsterdam Kamervragen via lobbyist over doorstroomlening Minister voor Wonen en rijksdienst: starterslening is met behulp van SVn een uitermate goed instrument voor gemeenten om doorstroomlening in te zetten Overleg met commissie VROM van de NVM voor landelijke bekendheid Na overleg met wethouder B. Bergkamp wordt het plan verder uitgewerkt binnen de gelden die nu gereserveerd zijn in Breda

57 Doorstroming bestaande bouw Starter starterslening Huis: Starter -35 jaar Doorstroom Doorstroomlening met GemeenteGarantie Huis: voor Gezinnen met koopwoning Senior kan droomhuis kopen, want zijn huis is verkocht Huis:

58 Woningmarkt op slot! Welke alternatieven resteren? Rest-alternatieven bij het stimuleren van de woningmarkt. Jos Feijtel, 23 mei 2013; Bouwberaad West-Brabant 58

59 Om kennis te maken: - 10 jaar wethouder - 7 jaar burgemeester - 4 jaar BZK - 6 jaar corporatiedirecteur - 8 jr dir. comm. projectontwikkelingbedr. - 2 jaar dir. PPS gebiedsontwikkeling - nu: zelfstandig adviseur joz.feijtel@gmail.com 59

60 De simpele aanpak: stimuleren. Eén woning extra van 2 ton: 1 ton extra voor rijk. CPB rekensom: impuls 1 miljard: arbeidsplaatsen - 0,5 milj. extra btw en lb. EIB: van der Laangelden: 300 miljoen impuls gaf 800 miljoen netto extra productiewaarde;waarvan 400 miljoen weer terug in de schatkist kwam! Winst voor het rijk! joz.feijtel@gmail.com 60

61 Hoe stimuleer je nieuwbouw? Nieuwbouw moet concurreren met bestaande bouw. Voorbeeld: stel: extra woningen door stimulans van euro per woning; Kosten: twee honderd miljoen. Extra omzet: 2 miljard. Opbrengst schatkist: 1 miljard. Winst schatkist: acht honderd miljoen. joz.feijtel@gmail.com 61 Dit is vloeken in de kerk. Schotten zijn waterdicht.

62 Aanname: Blok blijft bladstil. AO 10 april jl.: geen nieuwe maatregelen: Geen generieke stimuleringsmaatregelen Geen verlaging BTW voor nieuwbouw R U S T Wel: onderzoek 1,7 miljard verdeling over corporaties. EIGENLIJK: UITZIEKEN Waterdichte schotten blijven. joz.feijtel@gmail.com 62

63 Woningmarkt april 2013 Nieuwbouw corpo/huursector staat op stationair ; Koopsector: prijzen nieuwbouw moeten meezakken met prijzen bestaande voorraad. nb:bulk-werking nb: tijdelijke 2 e Kamercie: ja bulk maar gemeenten en markt creëerden bewust schaarste!! voorspelling NVB: 2013: niet ; niet (EIB) maar slechts woningen (19/4/13) Heijmans 1 e kwartaal: 60 woningen verkocht. joz.feijtel@gmail.com 63

64 Bestaande woning Nieuwbouwwoning -waarde 2011: daling 2 jaar a 7% -voordeel ov bel.: 4% -waarde 2011: nadeel BTW: 2% -hogere kosten bb 2012 ( 2000) Waarde 2013: Waarde 2013:??? energiezuiniger Onder kostprijs zakken???? Halen we nog woningen in 2013? joz.feijtel@gmail.com 64

65 Scenario: uitzieken Scenario: stutten en steunen van Stef. Prijs daalt door; Stuwmeer groeit (EIB/A dam-regio etc) Over x jaar woningnood! Aanname: rijksbegroting is heilig: - schatkist wil niet geholpen worden; - welke knoppen blijven over? We weten dat we een tunnel moeten graven maar mogen niet de boorkop van 10 meter doorsnee gebruiken maar slechts een pincet. joz.feijtel@gmail.com 65

66 Pincet alternatieven resterende knoppen 1. BTW verlaging (alleen voor goedkope of starterwoningen) 2. Hypotheekverruiming (in relatie tot energiezuinige woningen) 3. doorstarterslening (lokaal/provinciaal) 4. grondprijzen verlagen 5. woningmarkt pers toepassen 6. corporaties: gemeentegaranties voor huurwoningen zonder onrendabele top 7. verhuurders heffing anders verdelen 8.derivatenblokkade omlaag 9. ontslakken 10.gemeentefonds anders verdelen 66

67 1.BTW verlagen Tegenargument: Weglekeffect naar woningen die ook zonder BTW gebouwd zouden worden (ook bij jaarproductie nul?) Generieke BTW verlaging niet haalbaar; Wellicht haalbaar: specifiek voor goedkope woningen (startersmarkt helpen/multiplier?) Voorbeeld Frankrijk: goedk. Won. in 5% tarief. 67

68 2. Hypoteekverruiming - niet generiek (tegen de stroom in) - in relatie tot alleen nieuwbouw: Vergelijk: -Huishouden koopt bestaande woning van 2 ton ofwel: bestaand van bijv. 50 jaar oud ofwel: nieuw en goed geisoleerd NU: bank: te lenen hypotheek is (bijna) gelijk. Toch lasten nieuwbouwwoning ca. 30% lager Oplossing: hogere hypotheek voor nieuwbouw! Nb: 70 minder energie pm = hypotheek joz.feijtel@gmail.com 68

69 3. Doortarterslening lokaal Landelijk afgewezen Lokaal/provinciaal wel mogelijk voorbeelden: Arnhem Breda. werkt als startersregeling maar ook voor bezitters van eigen woning: -NHG grens; max aankoopprijs/deel renteloos etc. -Wel of niet regeling onderwater deel oude woning meenemen -Zelfbekostiging zodra het kan zoals bij starterslening; -Zie art. Volkskrant 20 april jl: onderuitputting. -EDE! 69

70 4. Verlagen grondprijs Aantal knoppen voor prijsverlaging nieuwbouw klein en niet erg veel effect. Speciale locaties; Alles moet kloppen; Systeemwoning Effect toch gering: daarom resteert alleen grondprijs. Afboeken moet toch een keer. Westfries gezegde: afboeken: niet op kauwen, doorslikken! ( wat kost het om een jaar of zes geen rente te betalen als je niks doet?) joz.feijtel@gmail.com 70

71 5. woningmarkt-pers toepassen. laat de spagaat niet verlammen: nu niks te verkopen en op termijn woningnood. Daarom voor de korte termijn: Voorzichtig met het vermorsen van dat kleine beetje vraag; Vraag zien te leiden: ALLEEN naar projecten die afzetbaar zijn. Afzetbaarheid enige criterium voor korte termijn (niet eigen grond eerst) Dat vereist overleg met ALLE partijen. 71

72 6. Huurwoningen met gemeentegarantie Als WSW borgingsruimte te kort schiet : gemeentegarantie maar niet voor alle huurwoningen. Alleen: zonder onrendabele top. Dat kan wel! Garantie/ lenen door gemeente mag (Wet Fido) mits de gemeenteraad verklaart dat er een publiek belang is; ook verplichting tot schatkistbankieren en wet Hof staan niet in de weg. Of: verkoop van woningen door corporaties aan beleggers: 80% Woz waarde is mogelijk! joz.feijtel@gmail.com 72

73 7. Verhuurdersheffing anders verdelen 1,7 miljard heffing op corporaties:leidt tot stilstand; Anders verdelen: korting op de heffing voor corporaties die meer investeren. klein infuus voor krimp corporaties 73

74 8. Derivatien blokkade omlaag Corporaties met derivaten moeten veiligsbuffer aanhouden overeenkomend met effect van 2% rentedaling. 2% rentedaling zou inhouden: forse negatieve rente! 1% geeft ca. 1 miljard lucht joz.feijtel@gmail.com 74

75 9. ONTSLAKKEN Alle goedbedoelde ambities en regels leiden tot torenhoge eisenpakketten aan woningen: dat werkt verlammend en sterk prijsverhogend. Dus ontslakken. Regels bovenop regels van europa of rijk: weg er mee; ontkoppen. Maar ook: veel minder rigide met regels omgaan. Geen fijnmazige stedenbouwkundig plannen meer. 8 pilotgemeenten gezocht. www. actieagendabouw.nl joz.feijtel@gmail.com 75

76 10. Gemeentefonds anders verdelen Gemeentefonds: 16 miljard elk jaar Zeer uitgebalanceerde verdeling Toch weeffoutje: hoe meer ozb waarde, hoe minder gf. Voorstel: 50 miljoen meer voor gemeenten met binnengemeentelijke taak. = 500 miljoen investeringsmogelijkheid. joz.feijtel@gmail.com 76

77 Optelsom 1 t/m 10 ca. 6 à 8 miljard Nb vergelijk de van der Laan impuls: 300 miljoen met effect 800 miljoen. joz.feijtel@gmail.com 77

78 Met de pincet gaat het niet zo snel maar uiteindelijk kom je er wel Dank u voor uw aandacht. Jos Feijtel joz.feijtel@gmail.com 78

79 Pauze - succesvol lokaal maatwerk door Wijnand van der Velden (Somnium Real Estate) -Visualisering opgaven en plannen woningbouw tot 2018 Bouwberaad West-Brabant 79

80 Parallelle sessie 1 a. Woonmatch/CPO Moerdijkzaal b. Suc6-verhalen uit de regio Raadzaal Bouwberaad West-Brabant 80

81 Bouwberaad 23 mei 2013 Bouwberaad 2013 Presentatie Woonmatch 23 mei 2013

82 Woonlinie Woningcorporatie in het Land van Heusden en Altena en Bommelerwaard 4500 woningen in beheer 30 koop en huurprojecten in ontwikkeling Woonmatch ontwikkelt voor eigen ontwikkeling en voor licenties voor derden.

83 Woonlinie Woudrichem Zaltbommel

84 Ideevorming Jaren 30: De mooiste en gewildste woningen in Nederland Kenmerken: Grote woningen, kleine kavel, twee kappers naast vrijstaande en rijwoningen

85 Wijk of dorp

86 Wie zijn kopers?

87 En wat willen zij precies?

88 En zo werkt het!

89 Woonmatch Almkerk

90 Veel uitbreidingsmogelijkheden

91 Kavel verbreden Kavel diepte 25 meter Minimale Hoekwoning + 1,5 kavelbreedte meter Overige + 3,0 meter (2x) Optie: Kavel per meter breedte te vergroten = + 25 m 2 ( + 1, + 2, + 3 of + 4 m. breder)

92 Het resultaat

93 Toewijzen woningen

94 Verkavelen

95 Oude situatie: 16 woningen Werkendam

96 verkavelen met kopers

97 Na Woonmatch! 20 woningen Werkendam

98 Straatbeelden Werkendam

99 verkaveling Groot Ammers

100 Almkerk

101 Verkaveling nieuw Almkerk

102 Meerdere stijlen mogelijk

103 Woonmatch voorbeeld Zandweide Dussen

104 Bestaande verkaveling Dussen

105 Nieuwe mogelijke Woonmatch verkaveling Dussen

106 Voorbeeld Spelregels Spelregels voor kopers i.o.m. Gemeente Rij en hoekwoningen Maximaal 5 woningen per rij Achterpad bij de woningen Eventueel: Maximaal 2 rijen Twee onder een kap In basis rood metselwerk Als beide kopers willen kan deze ook wit gekeimd worden Afstanden tot aan perceelsgrenzen

107 Belangrijke zaken Bestemmingsplan Flexibel bestemmingsplan met veel ruimte om te schuiven met woningtypen Welstand commissie Op basis van een proefverkaveling dient welstand te toetsen, omdat het straatbeeld door de kopers bepaald wordt. Woningtypen liggen hierin wel vast Parkeren Parkeren op eigen terrein Op straat of in de zoekgebieden.

108 Zoekgebieden

109 Voordelen van Woonmatch Korte doorlooptijd planontwikkeling snelle start mogelijk Gevarieerd straatbeeld Ontzorgen kopers Aansluiten bij wensen kopers Start bouw bij 5/6 verkochte woningen Genereren bouwproductie Interactieve projectenwebsite Altijd aansluiting bij de vraag uit de markt.

110 REFERENTIES DIVERSE ONTWIKKELINGEN Almkerk: Den Doorn Werkendam: Werkensepolder Dussen: Zandweide Zeewolde: Match Hank: Roode Camer Zaltbommel: Binnenvergt Groot Ammers: Slagen van Graafland

111 VRAGEN??

112 Bouwberaad 2013 Donderdag 23 mei POSITIE Horizontaal: 6,66 cm van linkerbovenhoek Verticaal: 7,18 cm van linkerbovenhoek FORMAAT Hoogte: 9,08 cm Breedte: 12,12 cm

113 Programma Rene Maas, directeur Maas-Jacobs Wie is Maas-Jacobs? Kleinschalige regionale nieuwbouwontwikkeling Transformatie projecten Transformatie St. Annaklooster Zundert Edgar Bon, gemeente Zundert Conclusie, basis voor succesvolle ontwikkelingen w w w. m a a s j a c o b s. n l

114 Wie is Maas-Jacobs? Onze werkgebieden Maas-Jacobs Bouwbedrijf Woningbouw - appartementen - utiliteitsbouw Maas-Jacobs Vastgoed Maas-Jacobs Kunststof Kozijnen De kracht van Maas-Jacobs is de combinatie van bovengenoemde BV s, plus de mogelijkheid om te opereren als eindbelegger w w w. m a a s j a c o b s. n l

115 Regionale ontwikkelingen Amalialaantje, Bosschenhoofd Overname WSG Gefaseerd bouwen, per 2 st. 3 verkocht = 4 bouwen 8 halfvrijstaande woningen w w w. m a a s j a c o b s. n l

116 Regionale ontwikkelingen Boskriek, Alphen Origineel 3 vrije kavels Flexibel bestemmingsplan, vrijheid m.b.t. woningtypologie 3 verkocht = 4 bouwen 6 halfvrijstaande herenhuizen w w w. m a a s j a c o b s. n l

117 Regionale ontwikkelingen Keizershof, Chaam Overname van WSG Flexibel bestemmingsplan, bouwvlak + aantallen Gefaseerd bouwen 14 2/1 kap woningen, 5 geschakelde woningen w w w. m a a s j a c o b s. n l

118 Regionale ontwikkelingen Pinksterbloemlaan & Klaproos, Hoeven Starters woning Prijs, locatie en kwaliteit Parkje voor start bouw aangelegd 16 geschakelde woningen w w w. m a a s j a c o b s. n l

119 CPO - MO Collectief Particulier Opdrachtgeverschap - Mede Opdrachtgeverschap CPO: - Alphen 28 woningen In uitvoering - De Moer 16 woningen In uitvoering - Hoeven 12 woningen In uitvoering - Galder ca. 14 woningen In voorbereiding - Zundert ca. 20 woningen In voorbereiding MO: Voornamelijk bij transformatie w w w. m a a s j a c o b s. n l

120 Herbestemmen t Sas, Breda Voormalig torenpassage in het centrum van Breda Winnaar FGH vastgoedprijs 2004 Wonen, werken en ontspannen w w w. m a a s j a c o b s. n l

121 Transformatie Overakkerstraat, Breda Transformatie voormalig school Royale woningen ca m3 4 woningen MO Flexibiliteit w w w. m a a s j a c o b s. n l

122 Transformatie ZUID 104, Oosterhout Transformatie voormalige bedrijfshallen Samenkomen van creativiteit, innovatie en ambachtelijk vakmanschap Inspiration Centre Co- creatie huurders / kopers w w w. m a a s j a c o b s. n l

123 Historie St. Annaklooster Functies Het St. Annaklooster (1832) Een meisjesschool (1843) Een weeshuis (1858) Een internaat (1873) Leegstand vanaf (1999) 4 woningen w w w. m a a s j a c o b s. n l

124 Historie St. Annaklooster Eigendom Gekocht door Gemeente Zundert (1999) Tijdelijk gebruik door kunstenaars Gekocht door Thuisvester (2008) Gekocht door Maas-Jacobs Vastgoed BV (2011) 4 woningen w w w. m a a s j a c o b s. n l

125 Eerste plannen Thuisvester Oorspronkelijke fasering Fase I: Bestaand Annaklooster Appartementen Bibliotheek Fase II: 46 Parkappartementen, (in verkoop) Fase III: Nonnekeshof zorgappartementen, (opgeleverd) w w w. m a a s j a c o b s. n l

126 Transformatie Jarenlange leegstand, ernstig verval Koperdieven Vernielingen Nieuw plan Maas-Jacobs Houd meer rekening met de bestaande structuren van het gebouw Plan sluit beter aan bij de uitwerking Centrumvisie Plan heeft maatschappelijk veel draagvlak w w w. m a a s j a c o b s. n l

127 Het plan Een mix van functies Programma ontwikkeling vanuit het gebouw in plaats van vanuit de markt w w w. m a a s j a c o b s. n l Begane grond

128 Randvoorwaarden Maas-Jacobs Subsidie blijft gehandhaafd Gemeente is bereid grenzen van bestemmingsplan en bouwbesluit op te zoeken Voldoende ontheffing op het bouwbesluit door monumentale status Medewerking Brandweer, monumentencommissie en Heemkundige Kring Realiseren binnen budget Toestemming dienst Rijksmonumenten Plan dat past binnen de marktbehoefte Gemeente brengt Maas-Jacobs geen leges en plankosten in rekening (Maas-Jacobs gedeeltelijk eindbelegger) w w w. m a a s j a c o b s. n l

129 Bouwproces Oud en Nieuw w w w. m a a s j a c o b s. n l

130 Bouwproces Oud en Nieuw w w w. m a a s j a c o b s. n l

131 Bouwproces Oud en Nieuw w w w. m a a s j a c o b s. n l

132 Bouwproces Oud en Nieuw w w w. m a a s j a c o b s. n l

133 Bouwproces Oud en Nieuw w w w. m a a s j a c o b s. n l

134 In gebruik Vanaf september 2012 w w w. m a a s j a c o b s. n l

135 Gemeente Zundert, dhr. E. Bon - Pro-actieve houding van gemeenten is noodzakelijk om projecten van de grond te krijgen (signaleren, initiëren, faciliteren) - Pro-actieve houding van ontwikkelaars is noodzakelijk (maatschappelijk investeren, kennis lokale markten, out of the box thinking, lef, bereidheid risicodragend te investeren ondanks crisis) - Projecten maak je SAMEN (risico dragen, beperking plankosten, afspraken SMART vastleggen in overeenkomsten, elkaar aanspreken op afspraken en termijnen) - Draagt SAMEN verantwoordelijkheid over noodzakelijke producten (bestemmingsplannen, onderzoeken, tekeningen, overeenkomsten, beantwoording zienswijzen etc.) - Aanleveren van producten binnen afgesproken (korte) termijnen (20 werkdagen voor een overeenkomst) - Communicatie omtrent projecten doe je SAMEN - Partijen als Brandweer, Rijksdienst, Waterschap, Provincie, Monumentencommissie, Welstand, archeologie etc. etc. vanaf eerste overleg consulteren en mee laten denken. (BP en bouwvergunning wordt hierdoor slechts een hamerstuk) - VERTROUWEN en alle neuzen dezelfde kant op. w w w. m a a s j a c o b s. n l

136 Suggesties vanuit de markt Bestemmingsplan Flexibel bestemmingsplan m.b.t. woningtypen, aantal woningen en het bouwvlak Provinciaal + rijksbeleid volgen, beleidsnotitie van gemeente is hieraan ondergeschikt Anterieure overeenkomst Vooraf tijdsplanning Ambtelijke kosten, houding gemeenten Uniform tarief voor ambtelijke uren, begeleidingskosten, bouwkosten en legeskosten Pro- actieve houding vanuit gemeente, mee denken in oplossingen, niet enkel faciliterend optreden Transformatie Bij transformatie niet het huidige bouwbesluit als leidraad gebruiken Grotere vrijheid m.b.t. de bestemming van functies w w w. m a a s j a c o b s. n l

137 Parallelle sessie 2 c. Duurzaamheid: Een hogere verkoopprijs en een lagere maandelijkse woonlast? Raadzaal d. Organische gebiedsontwikkeling: naar een faciliterende overheid Moerdijkzaal Bouwberaad West-Brabant 137

138 Duurzaamheid als aanjager voor de haperende woningmarkt Gemeente Etten-Leur Kees Konings

139 Investeren in duurzaamheid met als doel: Een hogere verkoopprijs en lagere woonlasten

140 Agenda 1. Duurzaamheid en Gemeente Etten-Leur 2. EPA label en woonlasten 3. Duurzaamheid en vastgoedwaarde 4. Wat wil de burger? 5. Prestatiecontracten 6. Conclusie: Allemaal winnaars

141 1. Energiebesparing is hot Continu stijgende energielasten; met 120% gestegen in afgelopen 15 jaar Vermindering CO2 uitstoot Regeerakkoord, duurzaamheid blijft overeind Zelf energie generen, minder vraag naar, lagere prijs energie Vele (burger)initiatieven: Campagne 10 voor Energie, Project Energieambassadeurs Zonnepanelen, wie is er niet mee bezig? Allerlei slimme meters: passie voor energiebesparing

142 Duurzaamheid is ook comfort Energiezuinig huis is comfortabel Schoenmakershoek Etten-Leur: geen gas, warmtepompen met koeling in de zomer Etten-Leur: Europees warmtepompstad 2012 Vloerverwarming en dus geen radiatoren Maar, een lagere energielast is ook comfort

143 Duurzaamheidsheidsfonds Etten-Leur Raadsbesluit Etten-Leur: voor duurzaamheidsleningen Minimaal 2 labelstappen en u ontvangt een goedkope duurzaamheidslening (3% lager dan markt) Regering als verdubbelaar: 150 mln. voor energiebesparing Via SVN, naast startersleningen ook duurzaamheidsleningen

144 2. Epa label is de (toekomstige) basis Tijdelijke vergissing overheid, gaat er zeker komen Bestaande voorraad: veel Epa G en F Vb. eengezinswoning van G naar B, ongeveer Overgang naar label A bestaande bouw: te grote investering Epa Label en extra financiering bij banken: label A label A label A eerste inschatting van EPA label, bespaartips, campagne meer met minder

145 Lagere woonlasten 1. HR ketel Investering Extra hypotheek/ onderhoud 175 Minder gasverbruik 250 Woonlast -/ Zonnepanelen Investering Extra hypotheek 200 Minder electraverbruik 260 Woonlast -/- 60 Extra: Subsidie mogelijk (15%) Eigen geld, lagere rente

146 3. Gratis waardestijging woning 1. Lagere woonlast (is directe vooruitgang, direct rendement ) 2. Hogere waarde woning: Conclusie academisch onderzoek: Universiteit Tilburg: Woning met label A t/m C is gemiddeld meer waard dan label D t/m G Universiteit Maastricht: Meerwaarde label 3,4% van waarde woning 3. Structureel minder uitgeven en uiteindelijk meer overhouden

147 4. Klant: nu betalen, profijt Onderzoek Tiemeijer 2011: Mensen willen niet nu betalen en later profijt krijgen. Voorkeur is onzekerheid vermijden en zich richten op het hier en nu. Keuze voor thuissituatie is vaak niet rationeel of duurzaam. Combineren met natuurlijk moment, bv. verbouwing.

148 5. Prestatiecontracten Voorbeeld contract bij woningcorporaties: huurstijging< energiebesparing Hoe dit bij koopwoningen te realiseren? 1. Energiebedrijven: core business, collectief investeren (Eneco groen imago) 2. Gemeente: gegarandeerde minimale opbrengst bij investering in 3. Banken, zekerheid vooraf aan klanten en omzet volgt 4. Nieuwe kansen, nieuwe bedrijven: vb. zon zoekt dak, ketel lease

149 Prestatiecontract voor kopers: Wie durft? Wie moet dit doen? Wie kan dit doen?

150 6. Conclusie: Allemaal winnaars Investeren in duurzaamheid is voor iedereen beter: People, planet, profit! 1. Woningbezitter ; hogere waarde woning, lagere maandlast, meer comfort 2. Onze portemonnee; lagere maandlast 3. Bedrijven/ economie; meer opdrachten/ werk 4. Milieu: minder Co2, minder verbruik brandstoffen

151 Wanneer gaat iedereen investeren in duurzaamheid? Hoe komen wij in contact met de burger?

152 Regio West-Brabant 152

153 Organische gebiedsontwikkeling Wonen Regio West-Brabant Bouwberaad 23 mei 2013 Niels Sorel

154 Van tightly naar loosely coupled system

155 Integraal versus organisch Buitelaar et al. (2012)

156 Achtergrond Onzekerheid demografische ontwikkelingen Leegstand Problematiek actief grondbeleid Vraaguitstel (-val?)

157 Gebieden en initiatieven Buitelaar et al. (2012)

158 Laissez faire, laissez passer, le monde va de lui-même Vincent Gournay (1758)

159 Laissez-faire was planned Karl Polanyi (1944)

160 Premisse Faciliteren heeft alleen zin bij de gratie van initiatiefnemers

161 Uitnodigen & faciliteren... Voorwaardenscheppen Uitnodigen Faciliteren Activiteiten ondernemen Naar Groot Jebbink (2012)

162 Uitnodigen & faciliteren Organische gebiedsontwikkeling vraagt om: 1. andere plannen en visies 2. andere organisatie & houding 3. andere inzet juridisch-planologische instrumentarium 4. andere vorm van planeconomie

163 1 andere plannen en visies Kernprobleem: hoe uitnodigend te zijn zonder te plannen in de zin van beloven Doel: initiatiefnemer uitnodigen, zekerheid/perspectief bieden, maar ook: flexibiliteit Wat doen gemeenten zoal om uit te nodigen? Gebiedsvisie, ruimteplan, strategiebesluit, werkboek, voorbeelduitwerkingen Kavelpaspoorten Accountmanager Maar ook: wat zijn de randvoorwaarden (bijv. Milieu)

164 Voorbeeld: Ruimteplan Zaan en IJ schildert kansen op de lange *30 jaar+ en korte termijn. [..] Voor het verzilveren van de kansen moet de tijd zijn werk doen, mensen en partijen moeten de kansen gaan herkennen en benutten. Dat vraagt een strategie die inspeelt op onzekerheid en dynamiek.

165 2 andere organisatie & houding Kernprobleem: van project- naar procesmanagement Doorlopend Gericht op realisatie vs. doelzoekend; Spanning met sectoraal beleid Sturing op inhoud vs. sturing op relaties Opgeven idee van grondexploitatie als grondslag organisatie bekostiging

166 Voorbeeld: infocentrum en zakelijk leider bij OLE, Groningen

167 Voorbeeld: Emmerhout

168 Houding van gemeente ten opzichte van initiatieven Buitelaar et al. (2012)

169 3 andere inzet juridischplanologische instrumentarium Kernprobleem: flexibiliteit versus incompatibele functies Procedurele en materiele flexibiliteit Uitnodigingsplanologie

170 Voorbeeld: bestemmingsplan Havenkwartier, Deventer

171 Voorbeeld: Havenkwartier

172 4 andere vorm van planeconomie Kernprobleem: bekostiging zonder zekerheid over vastgoedontwikkeling (wie, wat, wanneer) Zuinigheid, fasering/temporisering, andere financieringsbronnen, nieuwe instrumenten?

173 Voorbeeld: Amstel III

174 Tot besluit Organische gebiedsontwikkeling kan Wet- en regelgeving niet grootste hindernis, daarbij komende Omgevingswet Houding en organisatie grote uitdaging Grote behoefte aan experimenteren, kennis en ervaring delen.

175 Sfeerimpressie Bouwberaad West-Brabant 175

176 Vraaggesprek Enkele regionale portefeuillehouders Wonen en gedeputeerde Yves de Boer Bouwberaad West-Brabant 176

177 Sluiting en einde Dank voor uw komst! Bouwberaad West-Brabant 177