Memo. Financieringsmogelijkheden van energiebesparingsmaatregelen

Transcriptie

1 Memo Financieringsmogelijkheden van energiebesparingsmaatregelen Onderwerp > Financieringsmogelijkheden van energiebesparingsmaatregelen bestaande bouw Opsteller > Niels van Vliet & Ellen van Acht met medewerking van Rabobank Assen Datum > januari 2015 Een vaak gehoorde opmerking in de verduurzamingsbranche is die energierenovatie van ,- tot ,- kan de consument gewoon betalen met zijn energierekening. Hieruit komt bij ons met regelmaat de vraag: Hoe kan ik dat financieren? Is het te financieren? Hoe zit het met de waarde van mijn woning? etc. etc. Een motivatie om deze vragen eens te doorgronden op basis van de huidige financieringsmogelijkheden. Wij nemen daarbij Nul-op-de-Meter (NOM) renovaties als uitgangspunt in de casus. Onder welke condities is financiering op welke wijze te organiseren. Bij Nul-op-de-Meter heeft de eindgebruiker bij normaal huishoudelijk gebruik geen energierekening ofwel: het saldo gedurende het jaar is nul euro. Centrale vraag: Welke mogelijkheid heeft de consument om energiebesparingsmaatregelen (en in het bijzonder Nul-op-de-Meter) te financieren?. Op basis van casussen geven we het antwoord. Eerst wat basisinformatie: Afkortingen die worden gebruikt in deze memo: NOM Nul-op-de-Meter LTV Loan to value, lenen op basis van de waarde LTI Loan to income, lenen op basis van het inkomen NEF Nationaal Energiebespaarfonds woning NHG Nationale Hypotheek Garantie Veranderingen Met ingang van 2015 zijn de er verschillende veranderingen doorgevoerd die invloed hebben op de financieringsmogelijkheden. Hieronder worden vier veranderingen uitgelegd die invloed hebben op de casussen. 1. Er mag 103% van de waarde van de woningen worden geleend. In het verleden was dit meer. De afkorting Loan to Valeu (LTV) is hier aangekoppeld. 2. De consument kan minder lenen voor een hypotheek. Gemiddeld kan er tussen de 0,5% en 3% minder worden geleend. Bij inkomens tussen de en kan dit zelfs oplopen tot 8%. 3. Er mag extra worden geleend voor het toepassen van energiebesparende maatregelen mits de woning dan een A++ energielabel krijgt. Er moet dan wel een gezamenlijk toetsingsinkomen zijn van minimaal Dit geldt voor zowel aankoop als bij een renovatie van een woning. Memo Onderwerp>Financieringsmogelijkheden van energiebesparingsmaatregelen bestaande bouw 1 van 5

2 4. Er mag extra worden geleend als de woning NOM wordt. Daarbij moet dan door de bouwer een energieprestatie garantie van minimaal 10 jaar worden afgegeven. Hierbij geldt ook dat het gezamenlijke toetsingsinkomen boven de moet zijn. Ook dit geldt voor zowel bij aankoop als bij een renovatie van een woning. Om een bestaande woning NOM te krijgen is een investering nodig. De investering kan op verschillende manieren worden gefinancierd, door eigen vermogen aan te wenden, opnemen in de (bestaande) hypotheek of door een lening af te sluiten. Als eerste moet er worden gekeken of de consument eigen vermogen heeft (en wil aanwenden) om de investering mogelijk te maken. Is dit niet het geval dan kan de consument de investering financieren door het op te nemen in de hypotheek of door een lening af te sluiten. De overheid stimuleert de consument om te investeren in zijn woning. Dit wordt gedaan door een lening aan te bieden met aantrekkelijke voorwaarden, deze worden hieronder besproken. Lening versus hypotheek Sinds begin 2014 is er een nieuw soort lening op de markt gekomen deze wordt uitgegeven door de Nationaal Energiebespaarfonds (NEF). Dit fonds is opgericht om woningeigenaren te stimuleren om hun woning te verduurzamen. Door verschillende omstandigheden, zoals hoge provisiekosten en afsluitkosten, kan het verstandiger zijn om een lening bij de NEF af te sluiten in plaats van bij een bank. Als een consument de investering wil financieren door het op te nemen in de bestaande hypotheek (bank) moet de consument rekening houden met het volgende: 1. Hij/zij moet ruimte hebben in de hypotheekstelling. 2. Als de hypotheekstelling moet worden verhoogd moet hij/zij ook de notariskosten van de hypotheekakte betalen. 3. Hij/zij moet afsluitkosten betalen, dit is vaak rond de Als een consument de investering wil financieren door een lening af te sluiten bij de NEF moet hij rekening houden met het volgende: 1. Hij/zij vestigt geen hypotheek dus er is geen hypotheekstelling nodig en betaalt daarom geen advieskosten en/of afsluitkosten. De totale kostenpost in 2014 is 2%, en dit wordt nog lager in Het laatste nieuws is te vinden op ikinvesteerslim.nl. 2. Wanneer kan een consument een lening afsluiten bij de NEF? Er is een lijst en daarop staan maatregelen die financierbaar zijn. Hierbij moet gedacht worden aan isolatie, energiezuinige installaties, dubbelglas en kozijnen. Zonnepanelen zijn alleen financierbaar als je voor hetzelfde bedrag ook andere maatregelen treft. 3. Wanneer kan een consument goedkeuring krijgen voor de lening?: a. Maatregelen moeten op de lijst staan. b. Maatregelen moeten voldoen aan de technische eisen. c. De consument moet door de financiële toets komen: dit is een consumptieve toets. De reden daarvoor: omdat de consument geen hypotheek vestigt valt diegene in de consumptieve toets. d. NEF is bijna altijd fiscaal aftrekbaar en alleen voor energiebesparende maatregelen. Dat maakt het een bijzonder consumptief krediet. e. De woning hoeft geen prestatie te leveren voor het geleverde geld. Verantwoordelijkheid ligt bij de bewoner zelf. f. NEF is een onderdeel van je kredietwaardigheid op basis van inkomen en de extra en van banken valt buiten je toetsbare inkomen. Memo Onderwerp>Financieringsmogelijkheden van energiebesparingsmaatregelen bestaande bouw 2 van 5

3 Voorbeeld Wat betekent dit voor de consument? Aan de hand van verschillende casussen wordt dat duidelijk gemaakt. Algemeen Jan Modaal is 45 jaar en zijn vrouw is 43 jaar, ze hebben 1 kind van 15 jaar. Hun gezamenlijk inkomen is De man verdient en de vrouw per jaar. Zij hebben een woning gekocht in het jaar 2000 voor Zij hebben nu nog een hypotheek van De woning is in 2015 gewaardeerd op Zij hebben een gemiddelde spaarrekening van De woning is een tussenwoning gebouwd in 1970 met een label E. De maandelijkse energierekening is 168, dit is jaarlijks Deze energierekening is gebaseerd op 2150 m3 gas en 2800 kwh elektra. De familie is klaar met de tocht in de slaapkamers, koude voeten en een loeiende verwarming onder de ramen terwijl de woning niet lekker behaaglijk aanvoelt. Maar dat niet alleen, ook zij willen een steentje bijdragen aan een beter milieu. Zij willen hun spaarrekening liever niet aanspreken voor maatregelen, deze is gereserveerd voor andere zaken. De familie zal haar besluit mede nemen op basis van de financieringsmogelijkheden. Ze staan voor de volgende opties: 1. Spouwmuurisolatie, vloerisolatie, HR++ glas boven en beneden, dakisolatie en een nieuwe zeer zuinige HR ketel, kosten daarvan bedragen Ze maken 4 labelsprongen en hebben dan een label B woning. De besparing is 685 per jaar ( 57 per maand), en dit levert een rendement van 6,8% op. Maar veel belangrijker: geen koude voeten meer! 2. Als ze dan ook nog eens 12 zonnepanelen installeren zijn ze extra kwijt, maar dit levert wel een extra besparing op van 550 per jaar ( 45 per maand). De totale investering komt dan op en de berekende besparing is dan per jaar ( 103 per maand). Ze hebben dan een label A+ woning. Gezamenlijk met de eerste keuze levert het een rendement van 8,2% op. 3. Als ze de bovenstaande maatregelen toepassen maar dan met een extra dikke isolatiepakket komen ze op een label A++. Dit kost een extra, maar levert een extra besparing op van 78 per jaar ( 6,50 per maand). De totale investering komt dan op , en de totale berekende besparing komt dan op per jaar ( 110 per maand), dit betekent een rendement van bijna 8%. 4. Om een NOM woning te krijgen moet er een investering worden gedaan van tussen de en Bij een NOM-woning heeft het gezin geen energierekening meer voor de verwarming van de woning en mogen 2500 kwh consumptief gebruiken. De besparing is dan 2016 per jaar ( 168 per maand), voor de investering houden we even aan. Dit levert dan een rendement op van 3,6%. Met de bovenstaande bedragen is rekening gehouden met de huidige regeling van de BTW (deels 6% en deels 21% BTW), wat neerkomt op 12% tot 14% BTW. Deze regeling is tot medio 2015 vast, echter zal de politiek na deze periode een besluit moeten maken als de Memo Onderwerp>Financieringsmogelijkheden van energiebesparingsmaatregelen bestaande bouw 3 van 5

4 regeling van kracht blijft. Zo niet dan komt er snel een extra bij. Mocht dit gaan wijzigen dan zal de Rijksoverheid dit bekend maken op onder andere hun website, rijksoverheid.nl. Het rendement is gebaseerd op de investering en de besparing. De kosten van de investering zijn mede afhankelijk van de rente, aflossing, afsluitkosten en looptijd. Maar ook de prijsontwikkelingen van gas en elektriciteit hebben invloed op het rendement. Het belangrijkste is dat het woongenot aanzienlijk wordt verbeterd. Noot: de toekomst is dat de bouw streeft naar een kostprijs van , -; bij deze woning is dat een rendement van 4,5%. Maar bedenk wel: energie wordt alleen maar duurder en het niet verbruiken betekent feitelijk dat het rendement hoger gaat worden! Wat nu minder interessant op basis van rendement lijkt is in de toekomst interessanter op basis van totale woonlasten. Nu komen wij aan bij de volgende twee vragen: Wat is mogelijk en wat kunnen we financieren? Het is altijd belangrijk om te starten bij: 1. Beslissen of er eigen vermogen is dat daar aan kan worden besteed, deze casus niet het geval. 2. Financieringsmogelijkheden via gemeente, soms ook nog subsidie. 3. NEF: maximaal te lenen in looptijd van 10 jaar tegen rente van 3,5% en afsluitprovisie van 2%. Dit wordt dan in een bouwkrediet gestort. De consument kan altijd boetevrij aflossen en de rente is fiscaal aftrekbaar, daarom wordt er gerekend met 2% netto. 4. Als laatste kijken naar de bestaande hypotheek. Omdat er verschillende factoren invloed hebben op de financieringsmogelijkheden wordt aan de hand van vijf casussen bekeken welke financieringsmogelijkheid past in bepaalde situaties. Casus 1 De familie kan lenen op basis van het inkomen (Rabowijzer). De marktwaarde is De Loan to Value (LTV) gaat naar 103%, dat wil zeggen dat op de woning een maximale hypotheek gevestigd mag worden van ( x 103% = ). Conclusie 2014: het inkomen is bij deze klant leidend. Dit betekent dat de familie extra kan lenen op de woning, door de eigenwoningreserve. Let op: met de nieuwe regels voor 2015 kan er tot 3% minder worden geleend. Dit kan een verschil van uitmaken. Het zou dus zo maar kunnen zijn dat in 2015 dit gezin maar extra kan lenen in plaats van de Optie 1, 2 en 3 zijn gewoon te lenen voor deze familie. De NOM optie is niet te financieren. Bijkomende kosten: De vraag is of ze een hogere hypothecaire inschrijving hebben (in dit geval boven de ) dan zijn er geen extra notariskosten. Anders circa 750 aan kosten meenemen. Financieel advies voor een lening van tussen de en komt dit neer op 2.000, ofwel: de extra lening kan zo met 25% tot 15% hoger uitvallen. De bijkomende kosten zijn behoorlijk hoog voor het relatief lage bedrag. Memo Onderwerp>Financieringsmogelijkheden van energiebesparingsmaatregelen bestaande bouw 4 van 5

5 Casus 2 Het verschil met casus 1 is dat Jan en zijn vrouw de woning hebben gekocht in 1995, en nog een hypotheek hebben van In deze casus kunnen alle 4 de opties gefinancierd worden. Casus 3 Het verschil met casus 1 is dat Jan en zijn vrouw 65 zijn, de woning hebben gekocht in 1970 en nog een hypotheek hebben van Ook in deze casus alle 4 de opties financierbaar: of men ouder is, is geen issue. Casus 4 Het verschil met casus 1 is dat Jan en zijn vrouw de woning hebben gekocht in 2006 en nog een hypotheek hebben van In deze optie komen optie 1, 2 en 4 niet in aanmerking. Voor optie 3 A++ kunnen ze lenen, maar dan moeten ze uit eigen middelen betalen. In 2014 was er tot te lenen via NEF voor ook optie 1 en 2, mits deel eigen bijdrage, in 2015 is dat nog onduidelijk. Casus 5 Het verschil met casus 1 is dat Jan en zijn vrouw een inkomen van hebben en een huidige hypotheek van Leencapaciteit op basis van hun inkomen is dan Als de familie de woning NOM wil maken dan kost dat In de huidige regelgeving kan men het financieren op het inkomen ( = ). Maar met lenen naar waarde (LTV) mag er maximaal verschil zijn met de waarde van de woning. Er wordt dan om een taxatierapport gevraagd naar de nieuwe waarde als de woning NOM is. Als de woning dan wordt getaxeerd op dan kan er maximaal worden geleend ( x 103% = ). Het komt er dan op neer dat uit eigen middelen moet worden betaald. 3. Conclusie Het gaat er naar toe dat we gaan lenen op basis van het netto besteedbaar inkomen. Dat is dus energielasten + hypotheeklasten. Dan worden woningen met lage (of geen energielasten) daadwerkelijk veel meer waard. Wat is de meerwaarde van Nul-op-de-Meter? 1. Gezonde comfortabele woning, veel onafhankelijker van energieprijsschommelingen, beter voor het milieu. 2. De bouw komt met beter en gegarandeerd aanbod, ontwikkelt en innoveert naar betere kwaliteit en lagere prijzen en betere, consumentvriendelijke garanties. 3. De waardering van woningen wordt ook gebaseerd op de energieprestatie: energierenovatie loont. 4. De financiering die je kunt krijgen is mede gebaseerd op de energierekening: energierenovatie is meer en meer financierbaar, maar omdat ook de waarde van de woning stijgt is het ook verkoopbaar. Locatie locatie locatie wordt dan locatie duurzaam locatie. Memo Onderwerp>Financieringsmogelijkheden van energiebesparingsmaatregelen bestaande bouw 5 van 5