1.4 REGIONALE AFSTEMMING OP DE WONINGMARKT

Transcriptie

1 1.4 REGIONALE AFSTEMMING OP DE WONINGMARKT Taco van Hoek, directeur EIB Wiepke van Erp Taalman Kip, directeur en senior adviseur Companen Jos Feijtel, directeur / eigenaar Wonen-Innovatie-Werkplaats Gespreksleider: Wienke Bodewes, voorzitter NEPROM en Algemeen directeur Amvest

2 Het gaat uiteindelijk om AFZETBAARHEID JOS FEIJTEL en WIEPKE VAN ERP TAALMAN KIP Dag van de Project- 23 MEI 2013 ontwikkeling NEPROM

3 Lokaal/regionaal (beetje) sturen met woningaanbod. Deel 1, Jos Feijtel: In welke omstandigheden zitten we? Deel 2, Wiepke van Erp Taalman Kip: Hoe halen we de vraag die nog wel in de markt zit, er ook daadwerkelijk uit?

4 De markt: korte termijn 1 De huursector: - 1,7 miljard korting rijk bij corporaties: 2 maanden huur - 0,7 miljard Vestia aanslag (en wie weet?) - commerciële middenhuursector? Duurt nog even Kortom: voorlopig maximaal stationair wsw: ?

5 De markt: korte termijn 2 De koopsector: Voorspellingen jaarproductie: : ca woningen ( NVB: woningen) Heijmans 1 e kwartaal: 70 woningen

6 De markt, korte termijn 3 Concurrentie tussen nieuwbouw en bestaande woningen in verkoop: - Lokaal verschillend; vaak factor ca. 6 a 8 meer bestaand dan nieuw. - Dus prijzen bestaande aanbod veruit dominant / bepalend voor nieuwbouw-prijzen.

7 Ontwikkeling prijzen laatste jaren: Tot ca. 2009: nieuwbouw meer m2 en meer kwaliteit voor zelfde prijs dan bestaande woning 2009: voor woning 2 ton ongeveer gelijke prijs en kwaliteit Na 2009: sterk dalende prijzen in bestaande sector (ca. 7% per jaar). Nieuwbouw moet meedalen: lucht eruit, slimmer, kleiner, afboeken.

8 Sinds 2009 Bestaande koopwoning Prijs in 2009: ca. 2 ton Prijsdaling al ca. 3 jaar 7% Effect 2013: ca Nieuwbouwwoning Prijs in 2009: 2 ton Lucht eruit: max. 4% (?) Effect 2013: ca Conclusie: nieuwbouw op achterstand (dank aan Kunduz: ov/btw 6%)

9 Woning verkopen? Alles moet kloppen! Locatie Architectuur Ligging op de zon Ligging t.o.v. voorzieningen Buitenruimte (groot balkon) Privacy Plattegrond Etc. Vooral: prijs/kwaliteit

10 Ervaring: Laat geen potentiële kopers verloren gaan = zorg met elkaar voor goed aanbod; = voorrang voor projecten die afzetbaar zijn; = geen enkel ander criterium mag doorslaggevend zijn (zeker niet eigen grond eerst ) Hoe? Zie vervolgpresentatie van Wiepke

11 Waar gaat het om? Stop met alleen maar verzamelen abstracte informatie (waarvan je hoopt dat die ooit duidelijk maakt wat je waar nog zou moeten/kunnen bouwen) Durf te beginnen met ook vanuit bestaande projecten af te stemmen, te faseren, bij te slijpen, te herontwikkelen, te schrappen.

12 Oppakken overschot bouwplannen en huidige stagnatie Taak gemeenten, ontwikkelaars en corporaties samen 12

13 Situatie begin 2010: Stagnatie Projecten tot stilstand Harde planvoorraad t/m 2012 ruim woningen De casus Alkmaar

14 1. Initiatiefgroep vanuit Ontwikkelend Alkmaar luidt noodklok (gemeente, corporaties en marktpartijen). Wat is een gebied? - gemeente - functionerende woningmarkt - (en zoek daar de gemeenten bij) Let op: wonen/migratie in ca. 85% van alle gevallen heel lokaal.

15 Wat is een gebied? - gemeente - functionerende woningmarkt - (en zoek daar de gemeenten bij) Let op: wonen/migratie in ca. 85% van alle gevallen heel lokaal. 2. Alle harde plannen in beeld 3. Opnamecapaciteit vastgesteld: woningen per jaar 4. ruim 2x zoveel plannen als afzetbaar!

16 Aanpak: Voorrang aan projecten met beste kansen Bepalen beste projecten ontwikkelen toetsingskader waar alleen achter staan Resultaat gezamenlijk commitment over productie die: op korte termijn afzetbaar is kwaliteit heeft bijdraagt aan lange termijn opgave 16

17 In schema:

18 Toetsingskader bepaalt welke projecten het beste zijn. Zeef 1: kansrijke woningtypen (projectgroep en makelaars verkoopverwachting) Zeef 2: nadere ordening per type (prijssegment, app, egz, huur, koop) score prijs/kwaliteit Zeef 3: spiegelen aan maatschappelijk belang lange termijn behoeften Alkmaar woningbehoefte per wijk rotte kiezen

19 Aan de slag Collectief van betrokken projecteigenaren: stelt projectgroep samen Selecteert makelaars/marktkenners kiest projectleider stemt in met proces bepaalt toetsingskader betaalt mee aan proces (50% gemeente, 50% ontwikkelaars)

20 Proces doorlopen Projectgroep beoordeelt elk plan op basis van toetsingskader, Voorlopige ranking Gelegenheid reactie individuele ontwikkelaars Definitieve ranking Terugkoppeling en delen resultaten Trefwoord: vertrouwen!

21 Resultaat Proces doet het werk Resultaat niet afdwingbaar Meerwaarde: inzicht en focus In Alkmaar: alle projecten boven de streep gerealiseerd, onder de streep niet 1 Lokaal/per woningmarkt Regionaal: alleen waar concurrerend

22 Fictief voorbeeld Scenario Oogkleppen op Planvoorraad komend jaar: 800 woningen, over 14 projecten Alles wordt in verkoop gebracht, 328 woningen worden verkocht 3 projecten halen 70% in voorverkoop en starten met bouw 155 woningen van de 800 worden gebouwd Projecten Aantal woningen Percentage verkocht na een half jaar Aantal dat verkocht is Aantal dat gebouwd wordt Oogkleppen op % Faseren Doseren % Scenario Faseren Doseren Planvoorraad komend jaar: woningen, 14 7 projecten 370 woningen over 7 projecten in verkoop brengen Alle 7 projecten halen 70% in voorverkoop en starten met bouw Resultaat: 370 woningen van de 370 worden gebouwd

23 328 woningen verkocht, slechts 155 gebouwd.. 100% Verkoopsucces projecten in gemeente X in scenario oogkleppen op 90% 80% 70% 60% Percentage verkocht na een half jaar 50% 40% Benodigd voorverkooppercentage 30% 20% 10% 0% Project 1 Project 2 Project 3 Project 4 Project 5 Project 6 Project 7 Project 8 Project 9 Project 10 Project 11 Project 12 Project Project 13 14

24 307 woningen verkocht, maar allemaal bouwen! 100% Verkoopsucces na Faseren Doseren 90% 80% 70% 60% 50% 40% Percentage verkocht na een half jaar Benodigd voorverkooppercentage 30% 20% 10% 0% Project 4 Project 6 Project 8 Project 9 Project 10 Project 11 Project 12

25 900 LESS IS MORE Minder woningen in verkoop brengen, betekent juist meer woningen bouwen Woningen in verkoop gebracht (14 projecten) Woningen verkocht bij 14 projecten in verkoop Woningen dat gebouwd wordt bij 14 projecten Woningen in verkoop Woningen verkocht bij gebracht (7 projecten) 7 projecten in verkoop Woningen dat gebouwd wordt bij 7 projecten Oogkleppen op Faseren Doseren

26 Companen, Wiepke van Erp Taalman Kip en Bert van t Land, Jos Feijtel,

27