U wordt van harte uitgenodigd om zoveel mogelijk een plaats in te nemen waar u deze tekst goed kunt lezen.

Transcriptie

1 U wordt van harte uitgenodigd om zoveel mogelijk een plaats in te nemen waar u deze tekst goed kunt lezen.

2 Presentatie Woningmarkt voor de regio Amsterdam / gemeente Amsterdam 1 maart 2012

3 Presentatie Woningmarkt Intro Eric de Graaf, sinds 1985 bij de NVM, eerst als IT-er NVM is een vereniging met ca 4000 NVM makelaars Enorme database met 40 jaar transacties en alle actuele aanbod. Actueel aanbod ziet u in ieder geval op Funda Marktaandeel NVM is (NL) ca 75% Ieder kwartaal voorzitter Ger Hukker op TV Vanavond de realiteit Voor alle cijfers en grafieken in deze presentatie geldt: bron NVM

4 De nieuwe realiteit Uw woningmarkt in beeld Een ander huis is wél mogelijk! Vraag aan u: Hoeveel keer groter was de kans op verkoop binnen een jaar van een gemiddelde woning vóór de recessie in vergelijking met nu? 4

5 De nieuwe realiteit hoezo recessie? Mijn zoon kocht een jaar geleden een appartement Mijn dochter en schoonzoon hebben een tussenwoning gekocht en profiteerden per ongeluk ook nog eens van de verlaging overdrachtsbelasting. Ik zie nauwelijks makelaarskantoren verdwijnen. Bij mij in de buurt worden regelmatig huizen verkocht. Maar gaat het echt zo lekker? 5

6 De nieuwe realiteit aanbod grofweg verdubbeld Ontwikkeling aantal woningen in aanbod Aanbod van appartementen stijgt van ca naar ca Aanbod andere woningtypen is ruwweg verdubbeld. Totale markt woningen Bron: NVM Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning 6

7 De nieuwe realiteit vraag afgenomen met zo n 40% Aantal transacties via NVM makelaars daalt van ca naar ca per kwartaal dus met zo n 40% 7

8 De nieuwe realiteit transacties landelijk, prijsontwikkeling 3% Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal 2% 1% 0% -1% -2% -3% Prijsdaling versnelt in laatste kwartaal. In ,1% prijsdaling -4% Bron: NVM 8

9 De nieuwe realiteit status vierde kwartaal 2011 Aanbod grofweg verdubbeld, transacties 40% minder. Dus gesteld dat in 2007 het aanbod 100 huizen was en de vraag was 100 kopers dan is het aanbod nu 200 huizen en de vraag slechts 60 kopers. Huidige woningaanbod staat gemiddeld 271 dagen te koop. Tussenwoning 224 dgn, appartement 249 dgn, vrijstaand 350 dgn NVM verwacht voor % prijsdaling en 5% minder transacties; beiden ten opzichte van Antwoord: van 100 kopers op 100 woningen naar 60 op 200 is 30%. Omgekeerd is dat 3,33 dus de kans op verkoop was in 2007 ruim 3 keer zo groot als in

10 De nieuwe realiteit Uw woningmarkt in beeld Een ander huis is wél mogelijk! Vraag aan u: Hoeveel keer meer huizen staan nu 3 jaar of langer te koop dan in 2007, het laatste goede jaar vóór de recessie? 10

11 Uw woningmarkt in beeld prijsontwikkeling per regio sinds begin van de recessie (2008) Overal is sprake van prijsdaling; het sterkst in de rode gebieden. uw regio 11

12 Uw woningmarkt in beeld dynamiek van de woningmarkt: theoretische verkooptijd per regio Hoe lang heeft het huidige aanbod nodig om te worden verkocht, er van uitgaande dat er geen nieuw aanbod bij zou komen? Gemiddelde van NL ligt op 23 maanden, dus bijna 2 jaar! uw regio

13 2,5% 3,8% 5,5% 7,6% 7,1% 8,5% 10,5% 12,5% 10,5% 15,0% 12,8% 14,7% 19,3% 22,1% Uw woningmarkt in beeld transacties NL: verkoopprijs t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs 25% Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs ( woningen totaal naar verkooptijdklasse) 20% 15% 10% 5% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar Bron: NVM Verkoopkansen: 1 e kwartaal 23%, 2 e kwartaal 16%, 3 e kwartaal 12%, 4 e kwartaal 11%, hele 2 e jaar 8% per kwartaal, hele 3 e jaar 5% per kwartaal, daarna 3% per kwartaal

14 2,6% 9,2% 8,2% 8,6% 0,9% 3,6% 6,8% 16,9% 15,3% 12,6% 15,4% 15,1% 12,7% 10,2% 8,8% 24,6% 22,8% 24,4% 21,0% 22,5% 37,6% Uw woningmarkt in beeld lopend aanbod NL: verdeling naar looptijdklassen Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen2-3 kwartalen3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar Aanbod per 15 augustus 2008 Aanbod per 15 november 2010 Bron: NVM Aanbod per 15 november 2011 Antwoord: van 0,9% naar 6,8% is 7,5 keer zo veel. Echter, de markt is verdubbeld dus ongeveer 15 keer zoveel. 14

15 Uw woningmarkt in beeld transacties regio, totaalbeeld Aantal verkochte woningen met grofweg een derde gedaald; iets minder hevig dan landelijk 15

16 Uw woningmarkt in beeld transacties regio, prijsontwikkeling Prijzen gingen na daling in 2009 eerst wat stijgen maar dalen nu weer relatief hard. 16

17 Uw woningmarkt in beeld transacties per gemeente Tussenwoningen in de gemeente Amsterdam kennen een opleving; nog wel steeds ca 30% onder oude niveau 17

18 Uw woningmarkt in beeld transacties per gemeente Appartementen: duidelijk minder verkopen (ca 25%) maar daarmee toch één van de beste gemeenten. 18

19 Uw woningmarkt in beeld transacties per plaats Amsterdam-ZO lijkt veel meer op landelijke beeld dan op Amsterdam. 19

20 De nieuwe realiteit Uw woningmarkt in beeld Een ander huis is wél mogelijk! Vraag aan u: Wat geeft uiteindelijk de hoogste opbrengst voor uw woning: starten met een wat hogere vraagprijs en dan 1 of meerdere kleine prijsdalingen of in één keer scherp prijzen? 20

21 Een ander huis is wél mogelijk nog-niet-verkocht-smoezen ik heb de tijd het ligt aan mijn makelaar waarom duurt dit nu zo lang maar we hebben het geld nodig ik heb er zelf zoveel voor betaald laat eerst iemand maar eens bieden mijn buurman heeft X gekregen, mijn huis is mooier ik pak zelf het voordeel van de verlaging overdrachtsbelasting 21

22 Een ander huis is wél mogelijk Kaasschaafmethode als vraagprijsstrategie werkt niet Strategie 1 Vraagprijs: k.k. Marktwaarde: Strategie 2 Vraagprijs: k.k Verkooptijd < 3 maanden Opbrengst: k.k. Antwoord: * Wetenschappelijk ionderzoek o.b.v. NVMdatabase toont aan dat scherp prijzen loont in een dalende markt. * Kaasschaaf methode (bij herhaling een kleine prijsaanpassing) werkt niet Verkooptijd > 1 jaar Opbrengst: k.k. 22

23 Een ander huis is wél mogelijk Strategisch prijzen Vraagprijs van de woning 10% prijsverschil 1 e Prijsverlaging na 1 e halfjaar Transactieprijs in de markt 2 e Prijsverlaging na 2 e halfjaar In een markt met stijgende huizenprijzen komt de marktwaarde vanzelf naar je vraagprijs toe. Nog steeds 10% prijsverschil In een dalende markt gebeurt het tegenovergestelde en moet je dus zelf je vraagprijs naar de marktwaarde toe brengen. 23

24 Een ander huis is wél mogelijk tips bij de strijd om de koper Stel jezelf eerst de vraag wil ik een bord in de tuin of wil ik verkopen? Het verschil is essentieel! Zorg ervoor dat jouw woning een rode appel is in een kist met groene appels. Neem de adviezen van professionals ter harte. Zorg voor een scherpe vraagprijs en een verkoopklare woning. 24

25 Een ander huis is wél mogelijk doorstromers zien kansen: méér huis voor je geld Tussenwoning waardeontwikkeling k.k k.k. nu 3 jaar later minder Bron: NVM. Gebaseerd op cijfers voor de regio Leiden. 25

26 Een ander huis is wél mogelijk doorstromers zien kansen: méér huis voor je geld Tussenwoning waardeontwikkeling k.k k.k. nu 3 jaar later Twee-onder-één-kap waardeontw k.k k.k. nu 3 jaar later minder minder Bron: NVM. Gebaseerd op cijfers voor de regio Leiden. 26

27 Een ander huis is wél mogelijk campage NVM voorjaar

28 Samenvatting Aanbod grofweg verdubbeld en transacties zo n 40% minder dus ruim 3x lagere kans op verkoop. Prijzen sinds 3 e kwartaal 2008 gedaald. Varieert per regio van slechts 5% tot soms meer dan 12,5%. Prijzen dalen dus uw vraagprijs raakt per maand verder verwijderd van de marktwaarde. Als u écht wilt verkopen dan zorgt u ervoor dat uw woning een rode appel is in een kist met groene appels (powered by Kofflard resultants). Daarbij zult u strategisch moeten prijzen Kansen voor doorstromers. 28

29 Ik wens u véél succes bij de verkoop van uw huidige woning en (voor de meesten onder u) bij de aankoop van uw nieuwe woning! Eric de Graaf senior accountmanager NVM 29