After the crunch. Bouwsociëteit Midden Holland. De gevolgen van de (krediet-)crisis voor de Vastgoedmarkt. Jan Fokkema directeur NEPROM 10 juni 2009

Transcriptie

1 After the crunch De gevolgen van de (krediet-)crisis voor de Vastgoedmarkt Bouwsociëteit Midden Holland Jan Fokkema directeur NEPROM 10 juni 2009

2 Inhoud presentatie (Structurele) gevolgen (krediet-)crisis voor vastgoedmarkt Actuele ontwikkelingen op de Woningmarkt en de markt voor Commercieel Vastgoed Crisispakket kabinet Balkenende Lokaal/regionaal de crisis te lijf

3 Crisis is nog lang niet voorbij Voorspellingen verslechteren obv negatieve inkomende data BBP-groei 2009 in half jaar tijd van +1,2% naar -3,5% (-5,5%?) BBP-groei ,25% Investeringen -11% in 2009 en -12% in 2010 Consumptie -0.25% in 2009 en -0.5% in 2010 Werkloosheid van 3,9% in 2009 naar 8.75% eind 2010 Hiermee is recessie ergste sinds Grote Depressie

4 Woningmarktcrisis en economische crisis IMF onderzocht recent 122 recessies in 21 OECD landen tussen In 28 gevallen was er tegelijk een zware crisis op de woningmarkt. Recessies met woningmarktcrisis zijn heviger en langer. Cumulatief output verlies 3.7% vs 2.3% voor gewone recessie. Duren een kwartaal langer. Woninginvesteringen krimpen 8 tot 12 kwartalen. Is een gevolg van asymmetrisch consumptie-effect van prijsveranderingen. Effect prijsdalingen Nederland 2,5 tot 5 maal zo sterk als prijsstijgingen (CPB, 2006)

5 Wereldwijde prijsaanpassing op commerciële vastgoedmarkten: NL staat niet op zichzelf Waardeontwikkeling commercieel vastgoed in 2008 and % 10% 0% -10% -20% -30% UK France Japan Netherlands USA Germany China Source: ING Real Estate Research & Strategy as of September Note: Countries ranked from left to right by the higher cumulative average loss in capital values in the three sectors in 2008 and 2009.

6 ROZ/IPD Rendementontwikkelingen Nederland Waardeontwikkeling commercieel vastgoed in 2008 and 2009 Bron: ROZ/ IPD 2008

7 Beleggingsmarkt: deleveraging en prijscorrectie vastgoed Herwaardering vastgoedprijzen via stijging yields (+75 bp sinds start crisis) Wat is het nieuwe evenwicht? nieuw niveau rond de waarden van 2005? of nieuw niveau rond 2003 waarden als zeepbeljaren blijken te zijn Belegger: Eerste helft 09 geen commitments; (kom na zomer maar terug) 2009 is jaar van dumpprijzen Korte termijn horizon (oplevering na 2010 niet interessant) Vragen meer zekerheden van ontwikkelaar Wil meteen rendement via forward funding In kantorenmarkt vooral gericht op buitenland omdat daar al veel afgeboekt is Wil vanaf begin meepraten: eigen stempel op project zetten

8 Negatieve spiraal op markt voor commercieel vastgoed Waarde van vastgoed Minder financiers Liquiditeit Transactie volumes Financieringsruimte Beleggersactiviteit

9 De woningmarkt in 1 e kwartaal 2009 Sterke daling van het aantal transacties

10

11 De woningmarkt in 1 e kwartaal 2009 Prijzen dalen voor het derde achtereenvolgende kwartaal

12 Monitor Nieuwe Woningen t/m 2008 In 2008 zijn er 30% minder woningen verkocht dan in Bron: Monitor Nieuwe Woningen (in opdracht van VROM/WWI, NEPROM, Aedes) / Onderzoeksinstuut OTB

13 14000 Monitor Nieuwe Woningen t/m 1e kwartaal 2009 In 1e kwartaal minder woningen verkocht Verkochte dan nieuwe in 1e kwartaal koopwoningen 2008 per maand Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q3 Bron: Monitor Nieuwe Woningen (in opdracht van VROM/WWI, NEPROM, Aedes) / Onderzoeksinstuut OTB 2006-Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q1

14 2009-Q Q4 Verkochte woningen t/m 1e kwartaal 2009 % verandering verkochte woningen t.o.v. kwartaal 1 jaar geleden 2008-Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q1 NVM % Monitor Nieuwe Woningen

15 Vijvermodel kantorenmarkt

16 Kantoren: opleveringen en prognose Verkochte nieuwe koopwoningen per maand x m Bron: Monitor Nieuwe Woningen (in opdracht van VROM/WWI, NEPROM, Aedes) / Onderzoeksinstuut OTB opgeleverd in aanbouw bouwvergunning planfase

17 Vijvermodel winkelmarkt

18 Winkels: Opleveringen en prognose Verkochte nieuwe koopwoningen per maand 600 x m Bron: Monitor Nieuwe Woningen (in opdracht van VROM/WWI, NEPROM, Aedes) / Onderzoeksinstuut OTB opgeleverd in aanbouw bouwvergunning planfase

19 EIB Conjunctuurmeting juni 2009

20 Kredietcrisis en gebiedsontwikkeling Mixed used centrumontwikkelingen: (residuele) grondwaarde aanpassen Steviger prioriteren Woningbouwlocaties: herprogrammeren en opnieuw dicht rekenen

21 Crisispakket Balkenende Teleurstelling: Aanbodeconomen versus Keynes Investeringsbudget Woningbouw 395 miljoen euro Energiebesparingsmaatregelen bestaande bouw; verlaagde BTW voor isolatiemaatregelen Waarschijnlijk toch verhoging NHG naar euro Waarschijnlijk verhoging borgingsgrens WSW Fiscale maatregelen: Strafheffing, Integratieheffing, uitstel dubbele overdrachtsbelasting? Crisis- en herstelwet: versnelling procedures?

22 Lokale/provinciale initiatieven Erfpachtsinitiatief Rotterdam Opkoopfonds Gelderland Woningfonds Noord-Brabant Provinciaal-gemeentelijk opkoopfonds Limburg Alkmaars Fonds Inruilgarantie En vele andere ideeën voor initiatieven

23 Tweede Ronde van het Rijk? Verlies werkgelegenheid in de bouw > manjaar Indirecte werkgelegenheid x1,5; plus uitstralingseffecten Het ergste moet nog komen! Een Tweede Ronde? BTW-verlaging nieuwbouw Beperken overdrachtsbelasting Prijsgaranties op nieuwbouw Mezzanine financiering mixed-use projecten

24 De crisis voorbij? Risico heeft weer een prijs; vreemd geld blijvend duurder Meer eigen vermogen nodig Veel selectiever in ontwikkelingen Een sterke organisatie met ervaring in de vastgoedmarkt Kennis van de markt / de klant telt weer Ontwikkelen op kracht; niet op macht Duurzaamheid en integriteit van levensbelang! Einde aan de groei; herontwikkeling bestaand vastgoed; krimpregio s

25 Dank voor uw aandacht!