Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer januari 2016

Transcriptie

1 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer januari 2016

2

3 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer

4 Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer 1. Analyse bevolking 1.1 Bevolking naar leeftijd De gemeente Aalsmeer heeft bijna inwoners. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de leeftijdsopbouw van de Aalsmeerse bevolking. Wanneer wordt ingezoomd op wijk niveau, valt met name op dat er in Aalsmeer Dorp, Stommeer, Hornmeer en Uiterweg relatief gezien minder kinderen en meer 65+ers wonen dan in Kudelstaart en Oosteinde. Tabel 1: Bevolking naar leeftijd Totaal aantal 0-15 jaar jaar jaar jaar 65+ Aalsmeer % 10 % 22 % 27 % 25 % Dorp % 8 % 26 % 23 % 28 % Stommeer % 11 % 22 % 28 % 22 % Hornmeer % 10 % 19 % 25 % 32 % Uiterweg % 12 % 20 % 33 % 21 % Oost % 11 % 26 % 27 % 12 % Kudelstaart % 10 % 28 % 28 % 12 % Totaal gemeente % 10 % 25 % 27 % 17 % Amstelveen % 12 % 25 % 27 % 19 % Uithoorn % 11 % 24 % 29 % 18 % Bron: CBS, Kerncijfers wijken en buurten, Samenstelling particuliere huishoudens Binnen de gemeente Aalsmeer wonen er ruim huishoudens. Het grootste percentage eenpersoonshuishoudens woont in Aalsmeer Dorp. In Oost bestaat meer dan de helft van de huishoudens uit een gezin met kinderen. (Zie tabel 2)

5 Tabel 2: Samenstelling particuliere huishoudens Totaal aantal huishoudens Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen Gemiddelde huishoudensgrootte Aalsmeer % 33 % 34 % 2,3 Dorp % 31 % 27 % 2, % 31 % 37 % 2,3 Stommeer % 39 % 32 % 2,3 Hornmeer Uiterweg % 34 % 35 % 2,3 Oost % 26 % 51 % 2,7 Kudelstaart % 30 % 46 % 2,5 Totaal gemeente % 30 % 42 % 2,5 Amstelveen % 24 % 32 % 2.1 Uithoorn % 29 % 39 % 2.3 Bron: CBS, Kerncijfers wijken en buurten, Inkomen 30% van de Aalsmeerse huishoudens heeft een inkomen tot en zou dus, bij verhuizing, gezien het inkomen, in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Van deze groep woont op dit moment 45 % in een corporatiehuurwoning, 15 % in een vrije sector huurwoning en 40 % in een koopwoning. 2 Analyse woningvoorraad 2.1 Woningvoorraad naar WOZ-waarde De woningvoorraad in Aalsmeer kan vanuit verschillende perspectieven worden beschreven. Tabel 3 deelt de totale voorraad in naar WOZ-waarde. De huurvoorraad maakt onderdeel uit van dit overzicht. Wanneer gekeken wordt naar de totale woningvoorraad in de gemeente kan worden geconcludeerd dat er een redelijk evenwicht bestaat tussen de verschillende prijssegmenten. In totaal 34 % van de woningen heeft een WOZ-waarde onder de , 36 % een waarde tussen de en en 29 % een waarde boven de De verdeling per kern laat een meer gedifferentieerd beeld zien. In de kern Kudelstaart kan 39 % van de woningen worden ingedeeld in het segment tot , in Aalsmeer 38 %. In Oosteinde valt maar 20 % van de woningen in dit segment, terwijl hier juist 47 % van de woningen een WOZ-waarde heeft boven de

6 Tabel 3: Woningvoorraad naar WOZ-waarde (2014) Aalsmeer Kudelstaart Oosteinde Totaal gemeente Onbekend 4 % 1 % 1 % 2 % Minder dan % 9 % 4 % 9 % % 10 % 4 % 9 % % 20 % 12 % 16 % % 28 % 18 % 23 % % 13 % 14 % 13 % Meer dan % 19 % 47 % 29 % Totaal 5472 (100%) Bron: WOZ-waardering gemeentelijke belastingen 3712 (100%) 3712 (100%) (100%) 3 Woningvoorraad naar eigendom Aalsmeer is een echte kopers gemeente. 68% van de inwoners van de gemeente Aalsmeer heeft een eigen woning. Verder woont een kwart van de Aalsmeerders in een woning van een corporatie en huurt 7 % een woning van een andere partij. (Zie tabel 4) Tabel 4: Woningvoorraad naar eigendom Eigendom Type woning Aantal Aandeel Koop Eengezinswoning % Meergezinswoning 712 6% Totaal % Corporatie huur Eengezinswoning % Meergezinswoning 826 7% Totaal % Particuliere huur Eengezinswoning 639 5% Meergezinswoning 225 2% Totaal 865 7% Totaal Eengezinswoning % Meergezinswoning % Totaal %

7 3.1 Analyse financiële aspecten huur- en koopwoningen Voorgesteld wordt na 2015 de indeling zoals weergegeven in tabel 5 te gebruiken. In de komende jaren worden de cijfers regelmatig herijkt en zo nodig opnieuw vastgesteld. Tabel 5: Indeling inkomensgroepen Inkomen Mogelijkheden koop Mogelijkheden huur Aandeel Lage inkomens Lage midden inkomens Hoge midden inkomens Hoge inkomens Tot Tot % % % Meer % Met het oog op de woonlasten (alle maandelijkse vaste lasten bij elkaar opgeteld) t.o.v. de woninglasten (maandelijkse huur / hypotheekkosten) wordt opgemerkt dat de bandbreedtes van de doelgroepen kunnen fluctueren. In de praktijk zal dit maximaal een bedrag van zijn op de totale investering. Om meer inzicht te krijgen in de woninglasten is onafhankelijk hypotheekadviseur gevraagd om te berekenen wat de maandelijkse vaste lasten zijn bij aankoop van een woning met een prijs van v.o.n. en een prijs van v.o.n. (zie bijlage 3). Aannames met betrekking tot de hypotheeklasten berekening zijn: - Er is sprake van een annuïtaire hypotheek met een - Looptijd van de hypotheek is 30 jaar - De rente is 3,5 % voor de gehele periode Aanname met betrekking tot de huurlasten berekening is: - Een jaarlijkse huurstijging van 1% Tabel 6: Maandlasten huur versus koop Prijs woning Benodigde financiering Maandlasten bij aanvang Maandlasten einde looptijd Totale netto kosten over 30 jaar koopwoningen (netto) 801 (netto) (netto) 884 (netto) Huurwoningen n.v.t. n.v.t *Als gevolg van een beperking van de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente loopt het netto maandbedrag gedurende de gehele periode jaarlijks op.

8 Uit tabel 6 valt op te maken dat het huren van het woning, zeker op langere termijn, lang niet altijd voordeliger is dan het kopen van een woning. Bij het maken van de fundamentele keuze tussen huren en kopen wordt natuurlijk lang niet alleen gekeken naar maandlasten. Ook andere factoren spelen een rol. Zo biedt huren een grote mate van flexibiliteit en hoeft er geen rekening te worden gehouden met kosten voor groot onderhoud. Met deze onderhouderskosten moeten eigenaren van woningen natuurlijk wel rekening houden (deze kosten staan niet in tabel 6). Ander groot voordeel van kopen is natuurlijk het feit dat je wat op bouwt. Aan het einde van de looptijd van de hypotheek is de woning in bovenstaand voorbeeld afbetaald en dus volledig in eigendom. 4 Analyse sociale huurvoorraad Tabel 7: Aanbod sociale huur Jaar Aantal woningen Mutatiegraad * 7,7 % ,3 % ,9 % ,3 % ,2 % *Waarvan 62 nieuwbouwwoningen Na een forse afname van het aantal aangeboden sociale huurwoningen in de periode neemt vanaf 2013 het aantal weer toe. In 2014 zijn er in totaal 144 sociale huurwoningen verhuurd. Exact 25 % van deze woningen is verhuurd aan huishoudens met een speciale status. Het gaat dan om stadsvernieuwingsurgenten (3 %), statushouders (8 %), mensen met een (sociaal-medische) urgentie (10 %) en specifiek maatwerk ( 4 %). De huishoudens die gebruik maken van een speciale regeling zijn, gezien de samenstelling van hun huishouden, veelal aangewezen op de woningen zonder specifiek (jongeren of senioren) label. (Zie tabel 7) Tabel 8: Aanbod sociale huur naar label Jongeren Senioren Zonder label Totaal (t/m 1/7) 19* 8* 40* 67* *Uitkomst van handmatige telling in Woningnet

9 Tabel 9: Aantal Aalsmeerse woningzoekenden Peildatum Aantal woning zoekenden Aantal actief woning zoekenden* In % t.o.v. het aantal woning zoekenden Waarvan starters Waarvan doorstromers % 58 % 42 % % 65 % 35 % % 68 % 32 % % 68 % 32 % % 63 % 37 % % 68 % 32 % *Actief woningzoekenden zijn personen die in het betreffende jaar minimaal 1 maal op een woning hebben gereageerd Het aantal actief woningzoekenden vanuit de gemeente Aalsmeer is de afgelopen jaren redelijk stabiel. Dit geldt ook voor de verhouding tussen starters en doorstromers dat op zoek is naar een woning. (Zie tabel 9) Tabel 10: Benodigde inschrijfduur / woonduur Woonduur Inschrijfduur Totaal Zoektijd Totaal Zoektijd 2012 Aalsmeer 21,9 jaar 1,6 jaar 8,0 jaar 4,5 jaar 2013 Aalsmeer 28,7 jaar 1,9 jaar 7,9 jaar 3,9 jaar ,4 jaar 2,5 jaar 7,3 jaar 4,0 jaar Aalsmeer 2014 SRA 18,2 jaar 2,8 jaar 8,7 jaar 4,9 jaar In tabel 10 wordt onderscheid gemaakt tussen de gemiddelde totale woonduur/inschrijfduur die huishoudens hebben op het moment dat een woning wordt geaccepteerd en de tijd die iemand, bij acceptatie, gemiddeld actief op zoek is naar een woning. In 2014 lagen al deze cijfers voor Aalsmeer iets beneden het gemiddelde van de Stadsregio Amsterdam (SRA) als geheel. 5 Analyse Woonwensen Uit regionaal woononderzoek (Bron: WIRA 2013) blijkt dat er in de regio huishoudens zeker verhuis geneigd zijn (personen die binnen twee jaar willen of moeten verhuizen) van deze huishoudens gaven Aalsmeer aan als gewenste woongemeente. Het gaat hier om gewogen/geëxtrapoleerde resultaten. In werkelijkheid zijn er respondenten waarvan zeker verhuis geneigd zijn en daarvan hebben 69 Aalsmeer aangegeven als gewenste woongemeente. In het woononderzoek worden aan de hand van de antwoorden van de 69 respondenten uitspraken gedaan over huishoudens in de regio die naar Aalsmeer zouden willen verhuizen. N.B: Voorjaar 2015 is het WIRA opnieuw uitgevoerd. De verwachting is dat de onderzoeksresultaten eind 2015 beschikbaar komen.

10 Tabel 11: Herkomst huishouden (woongemeente respondent) Gemeente Aantal % Aalsmeer % Uithoorn 116 8% Amsterdam 29 2% TOTAAL % Uit bovenstaande tabel 11valt duidelijk op te maken dat de huishoudens die een woning zoeken in Aalsmeer grotendeels ook afkomstig zijn uit Aalsmeer. De vraag van buiten Aalsmeer is beperkt. Tabel 12: Samenstelling huishouden woningzoekenden Aantal % 1 persoon % 2 personen % 3 personen % 4 personen % 5 personen 63 5% TOTAAL % De huishoudens die op zoek zijn naar een woning bestaan voor bijna de helft uit 1 persoon. Naast 1-persoonshuishoudens zijn er vooral gezinnen bestaande uit twee en vier personen op zoek naar een andere woning. (Zie tabel 12) Tabel 13: Leeftijd woningzoekenden Leeftijd Aantal % <25 jaar 22 2% 25 tot 45 jaar % 45 tot 65 jaar % 65 tot 75 jaar % % Totaal %

11

12 Bijlage 2: Kaart woningbouwprojecten Deze bijlage is op dit moment een statische kaart waarop de lopende bouwprojecten en daarnaast de bouwmogelijkheden binnen de gemeente Aalsmeer zijn aangegeven. Er zijn veel projecten lopend en daarnaast zijn er nog een aantal grotere locaties in Aalsmeer, waar woningbouw mogelijk is. Er wordt gewerkt aan een meer dynamische, digitaal, via onze website raadpleegbare kaart met alle woningbouwlocaties. De verwachting is dat deze in het eerste kwartaal van 2016 beschikbaar is.

13

14

15 Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Het Woonfonds Aalsmeer is een bestemmingsreserve voor de realisatie van de gemeentelijke woondoelstellingen. Op 1 januari 2015 bedroeg het Woonfonds Onderstaand het voorstel voor de inzet van de middelen uit het Woonfonds. De besteding sluit aan op realisatie van de in deze Woonagenda opgenomen doelstellingen en speerpunten. Omdat op dit moment het budget voor de uitgifte van startersleningen vrijwel geheel is uitgegeven, wordt voorgesteld het Woonfonds voor een groot deel te gebruiken voor de uitgifte van nieuwe startersleningen. Het toevoegen van levensloopbestendige woningen en realisatie van alternatieve woonvormen zijn niet opgenomen als mogelijke bestedingsdoelen omdat er naar verwachting geen geld vanuit de gemeente nodig is voor de realisatie van dergelijke woningen. Tabel 1: Voorstel besteding Woonfonds Voorstel besteding Woonfonds Starterslening Extra sociale huurwoningen &2=1 Passend Wonen Bijdrage aan doelstellingen Woonagenda Inzet van de starterslening voor de aankoop van een bestaande (huur) woning zorgt er voor dat het kopen van een woning voor deze voor een grotere groep, met name jonge Aalsmeerders, binnen bereik komt. Amendement A4 de Tuinen van Aalsmeer d.d. 23 april 2015 Onder Passend Wonen wordt onder meer verstaan: - het levensloop bestendig maken van een woning; - invoering van wooncoaches. Een wooncoach geeft, met name ouderen, ondersteuning en advies op het gebied van huisvesting. Vanuit de ouderen beredeneerd kan een wooncoach helpen bij het realiseren van woonwensen. Doordat een wooncoach ook ingezet kan worden voor het wegnemen van eventuele belemmeringen bij (noodzakelijke) verhuizing draagt inzet van dit instrument tevens bij aan het bevorderen van doorstroming. Waar mogelijk wordt samengewerkt met vrijwillige wooncoaches. - de gevolgen van de adviezen van de wooncoaches; - onderzoekkosten en maatregelen ten behoeve van transformatie voor leegstaand gemeentelijk vastgoed worden uit het Woonfonds bekostigd. (Onderzoeken voor kantoren van private ondernemers komen geheel voor rekening van deze ondernemers.) Bijdrage uit Woonfonds , , ,-

16 Verduurzaming bestaande woningvoorraad en energiebesparing Alternatieve woningbouw en vernieuwende woonoplossingen Reservering Energiebesparing zorgt voor lagere woonlasten. Vooral bij bestaande woningen komt het isoleren van de woning moeilijk op gang. Buiten de landelijke regelingen die er bestaan, zou deze reservering ook aangewend kunnen worden voor verduurzaming van gehele woonblokken. Verduurzaming vindt bij voorkeur plaats op basis van een duurzaamheid lening of stimuleringsubsidie. Het bedrag wordt niet besteed aan woningen van woningcorporaties. Dit bedrag wordt aangewend om onderzoek te doen naar en maatregelen te nemen om vernieuwende woonoplossingen te stimuleren. Er is grote behoefte aan jongerenhuisvesting. Jongeren hebben vaak minder behoefte aan traditionele huisvesting. De gemeente wil hier een rol spelen door te zoeken naar creatieve oplossingen. De kosten van de organisatie voor gemeentelijke grondexploitaties wordt uit deze reserve bekostigd. Kosten van derden komen voor rekening van deze derden en kunnen niet aan het woonfonds worden onttrokken. Uit financiële behoedzaamheid wordt het resterende bedrag gereserveerd