Raadsvoorstel. Wout van der Heijden. W.J. Stegeman. Grondexploitatie Spoorzone West. Stedelijke Vernieuwing

Transcriptie

1 Raadsvoorstel STELLER Wout van der Heijden VERANTWOORDELIJK WETHOUDER W.J. Stegeman DATUM RAADSVERGADERING 8 juni 2011 ONDERWERP Grondexploitatie Spoorzone West PROGRAMMA Stedelijke Vernieuwing BELEIDSPRODUCT/ GEMEENTELIJKE TAAK Stedelijke Vernieuwing REGISTRATIENUMMER VOORGENOMEN BESLUIT 1. Bekrachtigt de geheimhouding van bijlage 5 2. Neemt kennis van de integrale stedenbouwkundige schets voor de Spoorzone (bijlage 2) 3. Stelt de grondexploitatie voor de Spoorzone West vast (bijlage 5) 4. Stelt het uitgavenbudget voor het jaar 2011 vast en raamt de te ontvangen bijdragen 2011 (bijlage 5) 5. Stelt de ruimtelijk economische structuur detailhandel gewijzigd vast, conform het vastgestelde richtinggevende kader van 17 februari 2010, met inachtneming van de aangebrachte wijzigingen KORTE SAMENVATTING VOORSTEL Op 23 december 2010 is met Investment In den Eng overeengekomen dat een start gemaakt wordt met de integrale ontwikkeling van de Spoorzone, door te starten met deelplan West. Met dit voorstel worden deze afspraken aan u voorgelegd. Voor het deelplan West zijn afspraken gemaakt ten aanzien van de vastgoed ontwikkeling, voorzieningen en openbare ruimte. Voor dit deelplan wordt voorgesteld de grondexploitatie (grex) vast te stellen zodat de uitvoering kan starten. 1. AANLEIDING In de informatienotitie Voortgang Spoorzone dd. 2 december 2010 (bijlage 1) hebben we u op de hoogte gebracht van de voortgang in de onderhandelingen met NS Poort en Investment In den Eng (IdE). Zoals beschreven in de informatienotitie, is aangestuurd op een akkoord in 2010 met betrekking tot het deelplan West. Dit akkoord is inmiddels bereikt. Om verder te kunnen gaan met de uitwerking van het deelplan West in samenwerking met IdE is financiële besluitvorming door de raad noodzakelijk in de vorm van het vaststellen van de grex voor dit deelplan. 2. WETTELIJK OF BELEIDSKADER Stedenbouwkundige en proces uitgangspunten voor de Spoorzone (vastgesteld bij raadsbesluit dd. 1 juli 2010) en het richtinggevend kader voor detailhandel (vastgesteld bij raadsbesluit dd. 17 februari 2010) Gemeente Culemborg Ridderstraat 250 Postbus AC Culemborg Tel Fax Info@culemborg.nl

2 2A. WAT IS HET VASTGESTELDE, BESTAANDE BELEID? 2 Ten aanzien van de financiën heeft de raad als uitgangspunten het volgende vastgesteld (besluit dd. 1 juli 2010): Voor het project wordt en grondexploitatie opgesteld die separaat wordt aangeboden De ontwikkelaar zal de kosten voor de openbare ruimte voor haar rekening nemen De ontwikkelaar zal gemeentelijke plan en begeleidingskosten vergoeden De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor planschade, hiervoor wordt een planschade overeenkomst afgesloten De gemeente is voornemens haar gronden in de spoorzone te verkopen aan de ontwikkelende partij(en) tegen marktconforme prijzen Het project dient budget neutraal gerealiseerd te worden 2B. WAAR KAN IK LEZEN WAT HET VASTGESTELDE BESTAANDE BELEID IS? RAADSVOORSTEL, JAAR BELEIDSNOTA, JAAR, PAG. BEGROTING, JAAR, PAG. Stedenbouwkundige en proces uitgangspunten voor de Spoorzone (vastgesteld bij raadsbesluit dd. 1 juli 2010) Richtinggevend kader detailhandel (vastgesteld bij raadsbesluit dd. 17 februari 2010) Nota grondbeleid (vastgesteld september 2007) 3. GEDACHTEGANG Toelichting / argumentatie bij de voorgestelde besluiten: Ad 1. Om de volgende redenen zijn de bijlage 2 en 5 geheim: Bijlage 2 verbeeldt de stedenbouwkundige schets die Investment In den Eng heeft laten opstellen door Inbo. Dit document is waardevol als achtergrond informatie bij de grex, maar is nog onvoldoende getoetst door de gemeente om als stedenbouwkundig kader gecommuniceerd te worden. Bijlage 5 bevat informatie die gevoelig is met betrekking tot onderhandelingen en aanbestedingen. Ad 2. Het college heeft de stedenbouwkundige schets (bijlage 2) op hoofdlijnen vastgesteld met de volgende overwegingen: Het plan wordt gedragen door de partners (NS Poort en IdE) en de klankbordgroep Het plan past binnen de door de raad vastgestelde kaders Het betreft een integraal plan voor de Spoorzone, waarbij alle plandelen nog verdere detaillering en interne toetsing behoeven, e.e.a. kan leiden tot toekomstige bijstellingen Het plan wordt nog niet direct in zijn totaliteit uitgevoerd, maar wordt gefaseerd tot ontwikkeling gebracht (zie bijlage 3 voor een afbakening van de deelgebieden) Ad 3. Het college heeft de grex voor deelplan West vastgesteld met de volgende overwegingen (voor de grex zie de bijlage 5): Het deelplan west is uitvoerbaar binnen de door de raad vastgestelde financiële kaders Op twee punten voldoet het deelplan West (en daarmee de grex) niet aan het door de raad vastgestelde richtinggevende kader van 17 februari De punten zijn: o Stationsgebonden retail: de raad geeft als richtinggevend kader 200 m2 wvo aan. IdE rekent met een programma van 600 m2 bvo. DtZ Zadelhoff geeft een marktruimte aan van m2 bvo. In de onderhandeling is toegezegd dat het college een groter

3 3 aantal m2 met een positief advies zal voorleggen aan de raad, onder voorwaarden dat IdE aantoont dat het hier daadwerkelijk stationsgebonden retail betreft en daarmee retail die niet concurreert met de binnenstad. o Supermarkt: de raad geeft als richtinggevend kader 1800 m2 wvo aan. In den Eng rekent met een programma van 2200 m2 wvo, de huurder wil minimaal 2000 m2 wvo. In de onderhandeling is overeengekomen dat een wvo van 2000 m2 met een positief advies door het college voorgelegd zal worden aan de raad. Gezien de afwijking van het richtinggevend kader en de mogelijke gevoeligheid van verplaatsing van de Albert Heijn uit de binnenstad naar de Spoorzone, is het college een intensieve dialoog aangegaan met de Culemborgse ondernemers: vertegenwoordigers van de winkeliersverenigingen en supermarkten. De gespreksverslagen van de bijeenkomsten zijn ter informatie bijgevoegd als bijlage 4. Op twee onderdelen bestaat zorg bij de ondernemers: o Verplaatsing AH: het vertrek van AH uit de binnenstad wordt door binnenstadondernemers gezien als een verlies > het College komt hieraan tegemoet door strikte afspraken te maken met AH voor opvulling van het pand met een non food trekker wat (volgens onderzoek) een positief effect kan hebben op de binnenstad o Uitbreiding AH: de supermarktondernemers van Parijsch hebben het gevoel dat AH ten koste van Parijsch mag uitbreiden > feitelijk is dit onjuist, eea is reeds in het raadsbesluit van 17 februari 2010 (richtinggevend kader detailhandel) vastgelegd. Het college is voornemens om goed met de ondernemers in gesprek te blijven, ook ten aanzien van de in de gesprekken genoemde wensen voor o.a.: parkeergelegenheid, aantrekkelijkheid binnenstad, afspraken met Ahold, locatie van een Action vestiging en een uitbreiding van winkelcentrum Parijsch. Ad 4. Zie bijlage 5 Ad 5. Voor de detailhandelsstructuur wordt een beperkte aanpassing voorgesteld ten opzichte van het richtinggevende kader: Originele ruimte binnen Spoorzone (richtinggevend kader): o Een supermarkt o 200 m2 wvo stationsgebonden retail, waarvan 100 m2 food en 100 m2 non food o Een uitbreiding van de food meters buiten de wijkwinkelcentra met 500 m2 wvo Voorgestelde detailhandelsstructuur (in aanvulling op het richtinggevend kader): o Minimaal 200 en maximaal 600 m2 wvo non food stationsgebonden retail, waarbij zo veel mogelijk gestreefd wordt naar invulling met horeca en / of commerciële dienstverlening o Een uitbreiding van de food meters buiten de wijkwinkelcentra met 700 m2 wvo ten behoeve van uitbreiding van AH in de Spoorzone

4 4. BESTUURLIJKE OVERWEGINGEN 4 Het onderhandelingsresultaat dat bereikt is met IdE ten behoeve van de ontwikkeling van deelplan West is opgenomen in bijlage 5. Het college acht het bereikte onderhandelingsresultaat voor deelplan West een grote stap vooruit in de integrale ontwikkeling van de Spoorzone. De realisatie van deelplan West kan dienen als vliegwiel voor de verdere ontwikkeling en pakt de meest urgente gebieden in de Spoorzone als eerste aan. Ook geeft het onderhandelingsresultaat een impuls aan de voorzieningen in het gebied, met name aan de ambities om een volwaardig transferium te creëren. Dit rechtvaardigt de gevraagde investering uit het Fonds Stadsuitleg. 5. COMMUNICATIE persbericht na vaststelling grex door de raad algemene informatiebijeenkomst in maart / april PLANNING EN CONTROL (MUTATIES OP DE PROGRAMMABEGROTING) 6A.. HEEFT DIT VOORSTEL BETREKKING OP EEN ONDERWERP UIT DE RAADSTERMIJN-AGENDA? Ja, vaststellen grex Spoorzone (RTA nog vast te stellen voor 2011) 6B. BEOOGD EFFECT. EN HOE METEN WE DAT EFFECT? verbetering van de kwaliteit van de Spoorzone West vliegwiel voor de verdere ontwikkeling van de Spoorzone 6C. WELKE PRESTATIES GAAT DE GEMEENTE LEVEREN EN HOE METEN WE DAT? WANNEER GAAN WE WAT DOEN (PER JAAR UITGESPLITST)? 2011: o Meewerken aan optimaliseren stedenbouwkundig plan deelplan West o Wijziging bestemmingsplan o Review ontwerp openbare ruimte en groen o Participatietraject van bewoners 2012 e.v.: o Afronden bestemmingsplan wijziging o Begeleiding uitvoering 6D. WELK BELEID MET BIJBE- HORENDE PRESTATIES VERVALT? 6E. WAT MAG HET KOSTEN (PER JAAR UITGESPLITST). n.v.t beschikbaar bij vaststelling van de grex. Dit bedrag wordt primair gedekt uit Fonds Bovenwijks dat door de ontwikkeling eveneens gevuld wordt met Per saldo wordt ca gedekt uit het Fonds Bovenwijks. Het project heeft de opdracht om een zo groot mogelijk deel van deze te dekken uit bijdrages / subsidies van derden. 6F. WELK HUIDIG BUDGET VERVALT? 6G. ZIJN ER HOGERE KOSTEN VERBONDEN AAN DIT VOORSTEL? ZO JA, HOE WORDT DIT FINANCIEEL AFGEDEKT? 6H. WAT IS DE PLANNING VOOR REALISATIE? n.v.t. Zie 6E De realisatie start in 2012, waarna gefaseerd gewerkt zal worden. De fasen zijn nader vast te leggen en afhankelijk van de marktomstandigheden.

5 6I. WELKE FINANCIËLE RISICO S KENT.HET VOORSTEL?. 5 Deelplan West is een beperkt deel van de Spoorzone, er is dus voor een beperkt deel plankosten beschikbaar. De overige plankosten zullen te zijner tijd verhaald moeten worden op de ontwikkelaars van de deelplannen P&R, Oost en De Gelderland. Uitloop van het voorbereidingstraject betekent meer plankosten De tunneldoorbraak is gemaximeerd op , waarvan maximaal gedekt door IdE. De kosten hiervan zijn door een deskundige ingeschat, maar projecten in de omgeving van het spoor kunnen soms onverwacht duur uitvallen. 6J. WELKE ANDERE RISICO S KENT HET VOORSTEL? Met NS Poort is het niet gelukt in 2010 een getekende deal te hebben met betrekking tot uitplaatsing van Uittenbogert en de aanleg van P&R plekken op hun grond. De kosten hiervoor zijn echter opgenomen en de deal is mondeling rond. Met betrekking tot effectueren van de deal zijn afspraken gemaakt met IdE. In de afgelopen tijd is de samenwerking met Bouwbedrijf De Waal (de eigenaar van de voormalige fabriek De Gelderland) minimaal geweest. Het ligt in de lijn der verwachting dat hij bezwaar zal maken tegen ontwikkelingen, dit kan vertragend werken. BIJLAGEN 1. Informatienotitie Voortgang Spoorzone dd. 2 december 2010 * 2. Integrale stedenbouwkundige schets Spoorzone (versie 10 augustus 2010, Inbo Amsterdam in opdracht van Investment In den Eng) * 3. Afbakening deelplannen * 4. Gespreksverslagen bijeenkomsten ondernemers (verslag van is nog concept) * 5. Financiën (GEHEIM) * * reeds in uw bezit, raad 26 mei Burgemeester en Wethouders van Culemborg De secretaris De burgemeester P. v.d. Veer R. van Schelven Aldus besloten in de vergadering van de Raad, gehouden op 8 juni 2011 De griffier De voorzitter P.J. Peters R. van Schelven