Waarvan herhalingen: 3 Gemandateerd: 4 Grote commissie: 3

Transcriptie

1 MOOI NOORD- HOLLAND ADVISEURS OMGEVINGSKWALITEIT Adviezen Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo Vastgesteld: Commissie Vergaderdatum Vergaderlocatie Heiloo Gemeentehuis Heiloo Aantal adviesaanvragen: 7 Waarvan herhalingen: 3 Gemandateerd: 4 Grote commissie: 3 Voorzitter: Secr. Arch: Aanwezig ir. Robbert Jan Wijntjes (voorzitter); ir. Maarten Overtoom ( architectlid); ir. Marleen van Driel (architectlid); Bon Hoetjes (burgerlid); Jim Hopman (plantoelichter); drs. Emmy Kanon (coördinator); Bezoekers 10:40 uur dhr. I. van Adelberg (architect), inzake , Wentholtlaan 18 10:55 uur dhr. G. Min (architect), inzake , Stationsweg :05 uur mevr. E. Meijer (), inzake , Bonkelaar 2 12:00 uur dhr. J. Böhm (gemachtigde), inzake , Westerweg :20 uur dhr. M. van Beusekom (gemachtigde), inzake , 't Loo 1 (niet aanwezig) 1 Preadvies (welstand) Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres Slootenslaan 8 Soort bouwwerk Kleine bouwwerken bij woningen Omschrijving bouwen van een schuur De heer R.P.H. Kaandorp Code gemeente Bestemmingsplan Voldoet niet aan bestemmingsplan, over afwijking wordt beslist na advies van welstandscommissie De aanvraag betreft de oprichting van een nieuwe schuur op het achtererf van een vrijstaande villa. De villa is uitgerust met een zadelkap met aangebouwde zijvleugel. De schuur wordt voorgesteld met een houten gevelbeschieting en een mansardedak tot 5m hoog. Volgens de criteria (art. 8 en 12) dient het bijgebouw in voldoende mate te worden afgestemd op de vorm en architectuur van het hoofdgebouw. De commissie constateert dat dit niet het geval is. Een uitvoering met een zadelkap zou naar het inzicht van de commissie wel kunnen voldoen. De commissie adviseert niet akkoord te gaan met de aanvraag, tenzij aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan. Advies Niet akkoord, tenzij 2 Preadvies (welstand) Aantal voorgaande behandelingen: 0 Commissievergadering Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 1

2 Bouwadres Wentholtlaan 18 Soort bouwwerk Kleine bouwwerken bij woningen Omschrijving vern van de woning de heer A.P. Wijker Architect Sander Douma Architecten Code gemeente Bestemmingsplan Voldoet niet aan bestemmingsplan, over afwijking wordt beslist na advies van welstandscommissie De aanvraag betreft een vooroverleg voor een aanbouw aan de achterzijde. De aanvrager volgt het advies van de stedenbouwkundige door de aanbouw vorm te geven als een dwarskap richting het achtererf. De commissie adviseert op hoofdlijnen akkoord te gaan met de bouwaanvraag. Ze ziet een definitieve bouwaanvraag met de detaillering, kleur- en materiaalgebruik met belangstelling tegemoet. Advies Akkoord op hoofdlijnen 3 Omgevingsvergunning (verbouwing) Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres Stationsweg 132 Soort bouwwerk Individuele woning Omschrijving vern van de woning De heer S.H. Oyntzen Code gemeente Bestemmingsplan Voldoet niet aan bestemmingsplan, maar gemeente werkt mee aan binnenplanse afwijking Advies Akkoord De aanvraag betreft een vergroting van een bestaand woonhuis. De bestaande mansardedak wordt verlengd richting de achtererfzijde. Deze ingreep heeft geen belangrijke consequenties voor de ruimtelijke kwaliteit. Het bouwplan is beoordeeld op grond van de criteria uit de gemeentelijke welstandsnota en voldoet, naar de mening van de commissie, aan redelijke eisen van welstand. 4 Preadvies (welstand) Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres Bonkelaar 2 Soort bouwwerk Kleine bouwwerken bij woningen Omschrijving vern van de garage De heer M.R. Meijer Welstandsnota woongebieden en criteria Nieuw Varne; blz Code gemeente Bestemmingsplan Voldoet aan bestemmingsplan De aanvraag betreft een vooroverleg voor de vergroting van een aangebouwde garage aan een twee-onder-een-kap woning. De garage wordt ook hoger uitgevoerd, zodat wordt aangesloten op de gekozen optie van de achteruitbouw. Het resultaat is een keurig verzorgd ensemble met goede gebruiksmogelijkheden, zoals wordt beoogd door de aanvrager. De commissie adviseert op hoofdlijnen akkoord te gaan met de bouwaanvraag. Ze ziet een definitieve bouwaanvraag met de detaillering, kleur- en materiaalgebruik met belangstelling tegemoet. Gebiedsgerichte criteria Commissievergadering Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 2

3 Advies Akkoord op hoofdlijnen 5 Preadvies (welstand) Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres 't Loo 1 Soort bouwwerk Winkel Omschrijving vervangen leien dak Dela Vastgoed Management B.V. Welstandsnota mengvormen architectuur; blz Code gemeente Bestemmingsplan Voldoet aan bestemmingsplan Advies Advies De aanvraag betreft het vervangen van het dak van het winkelcentrum t Loo. In plaats van een leien dak komt er nu een zinken dak. Ook wordt een houten opstand met zinken afdekker geplaatst om de technische installaties uit het zich te halen. Het gaat ook om een zeer groot dakvlak, goed zichtbaar vanaf de openbare weg. Een met zink bekleed dak van deze omvang is niet passend in deze dorpse omgeving en daarom niet gewenst. De commissie vraagt om onderzoek naar alternatieven die meer kunnen aansluiten bij het dorpse en kleinschalige van de omgeving. Zij kan zich ook een mengvorm voorstellen. De commissie houdt de aanvraag aan en nodigt de ontwerper uit voor nader overleg. Aanhouden Niet behandeld. Het aangekondigde bezoek is er niet. De aanwezige stedenbouwkundige heeft wel overleg gehad. Zij licht het project toe. In het totale plan is de dakbedekking een van de werkzaamheden. Maar in de toekomst zou ook bewoning in de kap kunnen komen. Als voorbeeld geeft ze de uitbouw die tegenover de Witte Kerk ligt. Hier ligt de kap prominent in beeld. Je kijkt er als het ware op. Er zijn gedachten om hier de kap op te tillen en een laag toe te voegen met een functie. Hier liggen al voorwaarden voor in de structuurvisie. De commissie vraagt of het om een structurele oplossing moet gaan of dat het om ad hoc ingrepen. In vele gebieden zijn moeilijkheden bij dit soort centra. Eigenlijk verdient het centrum een totaalplan waarbij gekeken wordt op welke manieren het centrum levendig gehouden kan worden. Er zijn waarschijnlijk verschillende scenario s denkbaar. Advies Ten aanzien van het voorliggende plan om de leien dakbedekking te vervangen. Er liggen twee alternatieven: Eterniet en kleipannen. De commissie heeft in een vorig overleg al aangegeven dat ze verschillende soorten dakbedekking mogelijk acht, zodanig geplaatst dat de kap in kleinere stukken wordt opgedeeld en er meer een dorps beeld wordt gecreëerd. Collegiaal overleg 6 Preadvies (welstand) Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres Westerweg 427 Soort bouwwerk Individuele woning Omschrijving veranderen en vern van de woning De heer A. van Wijngaarden Architect Bohmbouwadvies Commissievergadering Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 3

4 Code gemeente Bestemmingsplan Voldoet niet aan bestemmingsplan, over afwijking wordt beslist na advies van welstandscommissie Advies Het betreft een preadvies. Het gaat om het verbouwen van een stolp. Aan beide kanten wordt de stolp met een gevelopbouw verlengd. Het aangekondigde bezoek is niet aanwezig. Door de wijzigingen is volgens de commissie geen sprake meer van een stolp, maar van een soort landhuis met schilddak en wolfseinden aan de voor- en achterkant. De criteria stellen dat bij architectonische wijzigingen van een traditioneel gebouw op een respectvolle wijze omgegaan moet worden met overgeleverde architectonische elementen uit vervlogen tijden. Een wijziging is volgens de commissie mogelijk, maar het tekenwerk en de informatie is te summier om het schetsplan te kunnen beoordelen. Het is de vraag of het plan de kwaliteit, detaillering en ambachtelijke verfijning heeft die de criteria uit de nota vragen. Ze verwacht dat waardevolle elementen van de stolp terugkomen in het nieuwe gebouw. Ze nodigt de aanvrager uit voor nader overleg. Aanhouden De ontwerper is aanwezig voor nader overleg. De ontwerper wil graag meer uitgewerkte tekeningen maken, maar wil in dit overleg bespreken welke richting het ontwerp op kan gaan. Hij laat een foto zien van een woning zoals door de aanvrager gewenst. De voorliggende tekeningen zijn hierop gebaseerd. Advies De commissie hecht waarde aan de authentieke sfeer van het bestaande gebouw, een stolp. Dat ontbreekt volgens haar in de voorliggende schetsen. De nieuwe woning heeft andere proporties, verhoudingen en parcelering en laat volgens de voorliggende tekening niets over van deze sfeer. Ze vraagt de ontwerper om hier meer rekening te houden in het ontwerp voor de nieuwe woning om daarmee ook te voldoen aan de criteria uit de nota. Gebiedsgerichte criteria Aanhouden 7 Overige adviesaanvragen Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres Timpaan 2e fase, Zuiderloo Soort bouwwerk Woningcomplex Omschrijving bespreken projectopzet woningbouw Timpaan Welstandsnota woongebieden en aanvullende criteria; blz Code gemeente Bestemmingsplan Anders De stedenbouwkundige van de gemeente en de projectleider van Timpaan zijn aanwezig voor collegiaal overleg. De projectleider begint met het uiteenzetten van het stedenbouwkundige plan voor het gehele gebied. Het gaat om fase 2 in het gebied van Zuiderloo. Aan de hand van borden wordt gepresenteerd. Er is afgeweken van het stedenbouwkundig plan mbt tot het de linten die dreigden te concurreren met de hoofdlinten. Een aantal uitgangspunten liggen vast. Zo komen er bijv nooit meer dan 3 tweekappers naast elkaar en worden vrijstaande woningen aan de hoofdlinten gestaffeld gesitueerd. In het groen gebied in het westen komen luxe tweekappers en vrijstaande woningen. Aan de rand van de brink in het noorden komt een herenhuis. Aan de houtwal komen rijwoningen (verandawoningen In verband met de smalle strook voor de bebouwing). Kavels zijn breder dan in het vorige deelplan, waardoor het meer groen oogt. Er zijn parkeerkoffers (meer dan de norm). Auto s worden niet in het straatbeeld geplaatst. Het beplantingsschema moet nog vastgesteld worden. Wel is het de bedoeling om een andere verschijningsvorm tussen centrale linten (waarvan de ene al veel groener is dan de ander) en de zijlinten te creeren. Commissievergadering Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 4

5 Advies Er komen diverse type woningen. Sommige woningen komen uit een vorig deelplan. Een aantal wordt nieuw ontworpen, bijv de vrijstaande dure woningen en de herenhuiswoningen. Aan het centrale lint wordt iets meer aandacht besteed aan de architectuur dan aan de meer standaardwoningen aan het lint. In het vorige deelplan bleek dat veel dezelfde type woningen zijn gekozen. Daarom is er nu geen vrije keuze door de kopers. De commissie dankt de projectleider voor de duidelijke presentatie. Het gaat om een veelbelovend kader. Stedenbouwkundig is het verhaal te begrijpen. Er zijn wel veel zijerven waar aandacht aan besteed zal moeten worden. Ook de afscheidingen tussen privé en openbaar zal een punt van zorg zijn. En hoe zit het bijv. met de achterkant van de verandawoningen? De tekeningen hebben nog steeds een vrij projectmatige aanpak in zich. Een organische ontwikkeling is gewenst. Het moet gaan om een verhaal in plaats van een clustering van herhalingen in het gehele gebied. Als voorbeeld noemt ze de plaatsing van bomen. Misschien kan in de rijen meer diversiteit komen door op zo nu en dan te clusteren. De vorige keer heeft de commissie veel typologieën beoordeeld zonder dat de stedenbouwkundige setting vaststond. De commissie verwacht nu eerst dat een stedenbouwkundige kavelinrichting en inrichting van de openbare ruimte zijn bepaald, voordat de architectuur beoordeeld wordt. De commissie zal ook de verschillende soorten gevelbekleding en kleuren willen bespreken. Bij een volgend overleg zou de commissie graag een 3D verbeelding willen ontvangen, zodat het plan in samenhang kan worden beoordeeld. Voor een goede beeldregie beveelt de commissie de aanvrager en stedebouwkundige aan om te werken vanuit de vorm, alvorens wordt ingezoomd op de kavel. collegiaal overleg De stedenbouwkundige van de gemeente, aanvragers (Timpaan) en architecten zijn aanwezig voor collegiaal overleg over fase 2 in het gebied Zuiderloo. Ten aanzien van de stedenbouwkundige structuur: De stedenbouwkundige licht kort het stedenbouwkundige concept toe. Er zijn verschillende ontwikkelaars. De gemeente zorgt voor de samenhang tussen de verschillende gebieden/ontwikkelaars. Een deel van het projectgebied Zuiderloo is al in uitvoering. Voor deelgebied 2 ligt de typologie vrij vast, aangezien aan de Linten twee onder een kap woningen en vrijstaande woningen komen. De woningen staan in het centrale lint rondom dit lint, verder staan de woningen qua rooilijn haaks op denkbeeldige schuinlopende lijnen. Maatgevend is de oost/west structuur van de bestaande boomsingels. Zij bepalen de achtergebieden. Een speelplek met extra groen en water ligt in het westen van het deelplangebied. De kavels zijn op een aantal locaties iets breder dan in fase 1 om het parkeren van 2 auto s mogelijk te maken. De bomen langs de linten zijn meer verspreid en verdicht om een meer ontspannen beeld. Ten aanzien van de architectuur: De architect heeft van de verschillende typologieën ontwerpen gemaakt. Beelden van elke typologie worden getoond. De commissie heeft nog een aantal opmerkingen die de stedenbouwkundige structuur betreffen: - De lintenstructuren met aftakkingen zijn historisch bepaald. Zij dienen een voorerf gebied te krijgen en niet een achtererf kwaliteit. Op een aantal plekken staan nu woningen met het gezicht van het lint gekeerd. Dit is niet gewenst; - De twee rijen van geschakelde woningen met kopgevels lijken zijn onvoldoende dorps. De rijen zijn redelijk lang, strak in de rooilijn en strak geclusterd. Het beeldregieplan vraagt om meer diversiteit. In het algemeen dient het schaalprofiel tussen lint en achtererf gebied in balans te zijn. De rijwoningen zouden een knip kunnen krijgen door een deel net naar voren te halen; - Goed dat kavels verbreed zijn om het parkeren daar op te lossen. Maar de parkeerkoffers in het achtererfgebied zijn vrij fors. De intieme samenhang komt hierdoor onder druk. Timpaan geeft wel aan dat de parkeerkoffers in hagen ingebed worden, waardoor alleen de toegang te zien is; - Overal waar je tegen aanrijdt is of een parkeerplek of garage of achtererf. Er wordt op dit soort locaties geen typische dorpse ruimtelijke kwaliteit geboden. De commissie mist de ziel en eigenheid. - In elk deel dient bewust omgegaan te worden met het straatprofiel. Het lijkt nog op een projectmatige aanpak van een organisch bedachte inrichting. Commissievergadering Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 5

6 Advies Als voorbeeld noemt ze het plantsoen waar de comfortwoningen rondom komen te staan. De clustering hiervan rondom het plantsoen biedt kansen om het openbaar gebied een onderscheidenlijke kwaliteit te geven. Het oogt nu nog teveel als straatje. Misschien is het ook mogelijk om het minder strak te regisseren door in rooilijn te wisselen. Het kan meer als ensemble ontworpen worden door in rooilijn te wisselen en in kleuren en materialen. Het geheel moet wel familie van elkaar worden. Het plan oogt in het algemeen meer als tuindorp dan als een landelijk ensemble, alsof er een organische ontwikkeling aan ten grondslag heeft gelegen. Ten aanzien van de architectuur: Vooraf stelt de commissie dat zij alleen oriënterende opmerkingen zal maken. Zij mist namelijk context van gebouw en omgeving door bijvoorbeeld een 3d beeld van de woningen en hun samenhang, waardoor zij een meer inhoudelijke reactie kan geven. Zij reageert ook alleen op de tekening, niet op de stedenbouwkundige context van de woning. Hierover heeft ze boven al enkele opmerkingen geplaatst. Ze merkt verder op dat het allemaal om forse villa s met een hoge goothoogte gaat. Ze vraagt de stedenbouwkundige om uit te zoeken of dit een gewenst programma is. Een algemene opmerking betreft ook de kleur van de gevels. Er worden redelijk wat woningen getoond met een witte gevel. De commissie geeft aan dat deze kleur incidenteel gebruikt dient te worden. Type woningen: Type D: comfort woningen voor senioren, een laag met kap. Alle functies komen op de begane grond. Er valt te overwegen om in kleur voor diversiteit te zorgen, kopgevels te verbijzonderen met locatie specifieke details als toegang tot het plantsoen ensemble Type N2: twee onder een kapwoningen die zich als één woning presenteren. Garages zijn naar de achterkant verplaatst. Een dubbelvilla is mogelijk, maar moet in zijn context gezien worden. Type L; villa van een laag met samengestelde (rieten) kap, prominente schoorsteen en eigentijdse elementen. Gevels in een lichte kleur. Een luxe villa is mogelijk, maar er moet nog aandacht komen voor de uitstraling naar de voorkant. Het doortrekken van het riet onder de topgevel ontkracht de topgevel. De dakkapel op de voorgevel doet moet voldoen aan de criteria uit de nota. Let op de toepassingen van lichte gevels. De hofwoningen waren ook al wit. Er moet niet teveel wit komen in het plangebied. Type K: Vrijstaande woning, twee lagen met kap Refereert aan een chaletstijl. Moet wel aansluiten bij de typologie van de rest van het lint. Type H: vrijstaand met schildkap. Aan de voorgevel vrij gesloten. Hier moet nog aandacht aan besteed worden. De achtergevel heeft een rijkere uitstraling. Type O vrijstaand: aandeel vensters en roeden in de gevels doet Engels aan door het gesloten gevelbeeld naar openbaar gebied. Er moet op gelet worden dat kenmerken van Heiloo worden gebruikt. Type P: 3 varianten (oa samengestelde kap met pannen, riet, schuin aangekapt volume, recht afgemaakt, aanbouw met lagere goot) Tot slot wordt kort een beeld getoond van een ontwikkeling die voor een volgend deelgebied gaat gelden (fase 3). Dit wijkt volgens de commissie af van het beeldregieplan en de opgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden die zijn opgesteld. Als er afwijkingen plaatsvinden dan vraagt de commissie om een motivering. collegiaal overleg De stedenbouwkundige laat in dit overleg een schets zien van de bebouwing rondom het plantsoen. In navolging van de opmerkingen in het vorige overleg volgen de woningen (type D) meer de rondingen van het plantsoen. Ook is een deel van de woningen verhoogd. De commissie blijft de gelaagdheid van de plek missen. Een duidelijke uitspraak/ ambitie van hetgeen gecreëerd moet worden (bv een hofstructuur) ontbreekt. Het blijft om een stempel gaan, waarin de planmatige bebouwing het startpunt lijken te zijn ipv de ontwerpoplossing om tot een beeld te komen. Het ontbreekt in de verkaveling aan locatie specifieke oplossingen, die een weerslag vinden in het architectonisch ontwerp. De bouwvelden hebben teveel de signatuur van de betreffende Commissievergadering Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 6

7 Advies ontwikkelaar, waardoor het aan dorpse diversiteit en samenhang in Zuiderloo als lintenstructuur teveel ontbreekt. Er ontbreekt ook informatie over de inrichting van het openbaar terrein, die zijn weerslag dient te krijgen in de bebouwing. De commissie benadrukt het belang van het werken met een 3D model in Zuiderloo. Ook in de schetsfase. De commissie adviseert om een bezoek te brengen aan 1 of meerdere vergelijkbare projecten, bijv. in de omgeving in St Pancras (de Twuyverhoek; stedenbouwkundig plan van bureau SVP). De commissie adviseert ook om een periodiek overleg te houden tussen stedenbouwkundige en een lid van de welstandscommissie. De stedenbouwkundige kan zich hierin vinden en zal een voorstel voor een afspraak maken. bkp Collegiaal overleg Commissievergadering Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 7