Adviezen Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo. Waarvan herhalingen: 2 Gemandateerd: 4 Grote commissie: 4

Transcriptie

1 WZNH Adviseurs ruimtelijke kwaliteit Adviezen commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo Commissie Vergaderdatum Vergaderlocatie Heiloo Gemeentehuis Heiloo Aantal adviesaanvragen: 8 Waarvan herhalingen: 2 Gemandateerd: 4 Grote commissie: 4 Vastgesteld: Voorzitter: Secr. Arch: Aanwezig ir. Robbert Jan Wijntjes (voorzitter); ir. Maarten Overtoom ( architectlid); Ingrid Völke (burgerlid); Egon Kuchlein (architectlid); (plantoelichter); Jim Hopman (plantoelichter); Henk de Visser (plv. coördinator); Bezoekers 13:20 uur mevr. Jacqueline van Latum (stedenbouwkundige), inzake , Heerenweg 21 13:30 uur mevr. Jacqueline. van Latum en dhr. Tom Kemper (stedenbouwkundige en afdelingshoofd vrom), inzake , Zandzoom a. Gemandateerd behandeld: 1 Omgevingsvergunning (nieuwbouw) Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres Zuiderloo, kavels 66 en 67 Soort bouwwerk Woningcomplex Omschrijving 2 woningen (2/1-kap) Aanvrager B.V. Timpaan Noord Welstandsnota Linten; blz Code gemeente binnenplanse afwijking grote com De stedenbouwkundige van de gemeente, de aanvrager en de projectleider van Timpaan zijn aanwezig voor een toelichting op het plan. De projectleider schetst de geschiedenis van het geheel kort toe. Het gaat om een plan in het gebied 5 in Zuiderloo. Uitgangspunt is geweest om veel keuze te geven bij de uitvoering van de diverse type woningen. Dit hebben de potentiele kopers gewaardeerd. Er zijn al vele woningen verkocht. Er zijn wel randvoorwaarden geschetst voor de uitvoering van de diverse typologieën. De aanvraag betreft het bouwen van twee twee onder een kapwoningen (type Hortensia en type Hibiscus ). Het gaat om samengestelde volumes in een L- vorm. De daken krijgen een verglaasd antraciete pan. Kozijnen en dakgoten zijn van kunststof. De dakkapellen worden als opties getoond. Een materiaal- en kleurenstaat wordt ter tafel meegenomen. De commissie: Ten aanzien van de ligging: De commissie kan hiermee akkoord gaan. Ten aanzien van de massa: De commissie kan hiermee akkoord gaan. Ten aanzien van vormgeving, kleur- en materiaalgebruik: De dakkapellen zijn breder dan 1/3 van de breedte van het dakvlak. Ze voldoen daarmee niet aan de criteria uit de nota, hetgeen volgens de commissie wel geadviseerd wordt. De commissie vraagt ook om aandacht voor de aansluitingen en de kleurbestendigheid van de kunststofgoten. Het is niet de bedoeling dat deze snel verouderen. Een verglaasd antracietkleurige pan is niet wenselijk. Door deze pan zou de woningen zich teveel gaan losmaken van de rest van de woningen in het Commissievergadering commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 1

2 gebied. De commissie stelt voor om een geangobeerde donkere pan te gebruiken. De commissie gaat niet akkoord met de aanvraag, tenzij aan bovenstaande opmerkingen wordt voldaan. Niet akkoord, tenzij geen tekeningen ingediend. niet behandeld Niet akkoord, tenzij De aanvraag is eerder in de commissie beoordeeld. Er ligt een herziening van de aanvraag voor. De koper van woning nr. 67 is in de vergadering aanwezig. De opmerkingen van de commissie met betrekking tot kleur, dakpannen en dakkapel op het voorvlak zijn aangepast en akkoord voor de commissie. Geconstateerd wordt dat de voorgelegde tekeningen niet kloppen met de situatie tekening. De tekening van het bouwplan is gespiegeld. In de aanvraagtekening van de woningen is bovendien een erker als optie weergegeven op de woning met topgevel nr. 66. Dit moet dus woningkavel nr. 67 zijn. De koper zegt geen erker als optie te hebben gekocht. De erker voldoet bovendien niet aan het bestemmingsplan. De commissie adviseert de gemeente ook niet met deze erker akkoord te gaan, omdat de erker zich niet symmetrisch in de gevel voegt. De commissie houdt de aanvraag aan totdat de juiste tekeningen ter beoordeling worden voorgelegd. Aanhouden De aanvraag is eerder aan de commissie voorgelegd. De tekening is gewijzigd. Ten aanzien van de tekeningen maakt de commissie alleen bezwaar tegen de plaatsing van de opties voor de dakkapellen. De dakkapel in het voordakvlak is breder dan 1/3 van het dak en voldoet daarmee niet aan de criteria. De dakkapel in het zijdakvlak dient meer harmonieus in het dak vlak te worden geplaatst symmetrisch boven de entreedeur met zijraam. De commissie adviseert niet akkoord te gaan met de aanvraag, tenzij de dakkapellen worden aangepast. Gebiedsgerichte criteria 2 Preadvies (welstand) Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres Vennewatersweg 22 Soort bouwwerk Kleine bouwwerken bij woningen Omschrijving vergroten van de woning Aanvrager De heer W.J.M. Apeldoorn Welstandsnota modernistische architectuur; blz Code gemeente buitenplanse afwijking De aanvraag betreft een uitbreiding van een vrijstaand woonhuis in het landelijk gebied. De uitbreiding wordt voorzien van een zadelkap. de gevels zijn voorgesteld met een houten beschieting net zoals de topgevel van het hoofdgebouw. De commissie adviseert op hoofdlijnen akkoord te gaan met de bouwaanvraag. Het lijstwerk van de bestaande woning is ook antraciet. De commissie adviseert om de lijsten van de aanbouw ook hetzelfde uit te voeren, zodat er geen contrast ontstaat met de gevelbeschieting. Ze ziet een definitieve bouwaanvraag met de detaillering, kleur- en materiaalgebruik met belangstelling tegemoet. Objectgerichte criteria Akkoord op hoofdlijnen 3 Preadvies (welstand) Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres Belieslaan 22 Commissievergadering commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 2

3 Soort bouwwerk Kleine bouwwerken bij woningen Omschrijving aanbrengen van een windscherm op borstwering van balkon van de woning Aanvrager De heer J.C.M. Dekker Welstandsnota modernistische architectuur; blz Code gemeente buitenplanse afwijking Akkoord op hoofdlijnen De aanvraag betreft een pre advies voor een transparant scherm op het platte dak van het bijgebouw. Het voorstel heeft weinig invloed op de ruimtelijke kwaliteit. De commissie adviseert op hoofdlijnen akkoord te gaan met de bouwaanvraag. Ze ziet een definitieve bouwaanvraag met de detaillering, kleur- en materiaalgebruik met belangstelling tegemoet. Objectgerichte criteria 4 Omgevingsvergunning (verbouwing) Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres Vinkenbaan 5 Soort bouwwerk Kleine bouwwerken bij woningen Omschrijving vergroten van de verdieping op het bestaande inpandige balkon van de woning Aanvrager Aannemersbedrijf Könst & Kuijper Welstandsnota modernistische architectuur; blz Code gemeente Bestemmingsplan Voldoet aan bestemmingsplan De aanvraag betreft een annexatie van een bestaande loggia van een twee-onder-een-kapwoning. Het doorlopende venster wordt onderbroken door een dicht paneel. Dit paneel is voorgesteld als een gevelbeschieting gelijk met de borstwering. Dit komt niet overeen met de bestaande architectuur. De commissie adviseert niet akkoord te gaan met de aanvraag, tenzij het paneel wordt uitgevoerd als een donkergrijs leglaspaneel als onderdeel van het kozijn. Objectgerichte criteria Niet akkoord, tenzij 5 Preadvies Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres Heerenweg 21 Soort bouwwerk Kleine bouwwerken bij woningen Rijksmonument Omschrijving bouwen van een schuur in de achtertuin van rijksmonument 'De Hutkoffer' Aanvrager mevrouw L.G. Admiraal Welstandsnota traditionele architectuur; Code gemeente Bestemmingsplan Voldoet niet aan bestemmingsplan, aan commissie wordt advies gevraagd over ruimtelijke onderbouwing om van bestemmingsplan af te wijken. Dit betreft een bouwplan voor een schuur met toiletruimte in de achtertuin van het rijksmonument 'De Hutkoffer'. De stedenbouwkundige licht het plan toe. Eerder is het plan besproken in de kleine commissie van de Monumentencommissie. Het advies was toen als volgt: De commissie is van mening dat het voorgestelde volume ( met een oppervlakte van 30 m² ) niet aansluit bij het kleine bescheiden volume van het monument. Overleg met stedenbouw is noodzakelijk om te bezien of het voorgestelde Commissievergadering commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 3

4 Mon. advies volume past in het bestemmingsplan. Verder is de vormgeving wat geforceerd met het luifelgedeelte aan de voorzijde en een geknikte plattegrond. De commissie adviseert een gesloten opstal met een eenvoudig zadeldak met de uitstraling van een berging sober en terughoudend. In vormgeving, detail, materialisering, kleurstelling en geringer van afmeting vindt de commissie meer passend bij het (kleine) monument en op deze bijzondere (zicht)locatie. Het pand is verkocht door de gemeente, maar de buitenruimte behorend bij het pand is in het bestemmingsplan verkeersruimte. Er is dus geen vergunningvrije bouw mogelijk. De stedenbouwkundige zal trachten een stukje gemeente grond westelijk van de kavel bij de oplossing te betrekken, waardoor de kavel weer één lijn maakt met de belendingen aan de Heerenweg. De schuur kan dan meer naar achteren worden geplaatst / motivatie: De commissie constateert dat het bouwwerk in de tuin van het monument in het winterseizoen achter de groenstrook vanuit de openbare ruimte goed zichtbaar zal zijn. De berging dient derhalve ondergeschikt ten opzichte van het monument te blijven. Anderzijds begrijpt de commissie de wenselijkheid voor extra ruimte gezien de omvang van het monument. Door de berging haaks op het monument achter in de tuin te plaatsen zal het zo min mogelijk concurrentie aangaan met het hoofdvolume. De commissie adviseert een eenduidige hoofdvorm (geen hoek) in eenvoudige ingetogen ontwerp met zadeldakje dan wel lessenaarsdak met lage goot aanzet. gebiedsgerichte criteria collegiaal overleg Aanhouden 6 Overige adviesaanvragen Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres Zandzoom Soort bouwwerk Niet van Toepassing Omschrijving Beeldregieplan Zandzoom Aanvrager Gemeente Heiloo Welstandsnota ontwikkelingsgebied Zandzoom; blz. 93 Bestemmingsplan Anders grote com De stedenbouwkundige is aanwezig voor een toelichting op een stedenbouwkundig en beeldregieplan voor de Zandzoom. Op hoofdlijnen: Stedenbouwkundig plan: Basis voor nieuw bestemmingsplan. Er ligt een bestemmingsplan voor 1100 woningen. Blz. 9 Grens van het gebied wordt aan de noordzijde gevormd door de Vennewatersweg, aan de zuidzijde sluit het aan op de Limmer Linten per ha oorspronkelijk. De ontwikkeling sluit aan op Zuiderloo. Dit gebied kenmerkt zich als dorps, de Zandzoom wordt landelijk. Een deel van de grond is van de gemeente (oostzijde van het spoor; de zgn. GVH driehoek (Groeneweg-Vennewatersweg-Hoogeweg). De overige percelen zijn in privaat eigendom. De meeste zijn in particulier eigendom, enkele percelen zijn in eigendom van projectontwikkelaars oa. Bouwfonds. De kavels kunnen door particulieren zelf worden ingericht, maar wel onder begeleiding van de stedenbouwkundige van Heiloo. Langs deze kavels komt ook een fietspad, dat langs cultuurhistorische elementen loopt. Er zullen ook nieuwe tweedelijns clusters mogelijk zijn. Volgens het stedenbouwkundige plan zullen de oorspronkelijke linten als profiel en inrichting als karakteristiek blijven gehandhaafd. Een nieuw netwerk van fiets- en wandelpaden aan de achterzijde van de buurten verbindt de buurten met Heiloo, het Kapelbos en het omliggende landschap. Voetgangers en fietsers kunnen zo dwalen door een netwerk van groene routes. (blz. 26 stedenbouwkundig plan) Cultuurhistorische kenmerken en de openheid van het gebied vormen het Commissievergadering commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 4

5 uitgangspunt voor de stedenbouwkundige inrichting, zodat de landschappelijke geleding zichtbaar blijft. Goot zal op 3 meter komen, nok op 9 meter. Er zijn groene velden voor doorzichten vastgesteld. De commissie is verheugd, dat een ontwikkeling plaatsvindt in samenhang met het Limmer deel van het gebied. Er is een belangrijk verschil met de Limmer Linten, dat in de Heiloer Zandzoom veel particulier eigendom is. In Limmen was dit niet het geval en daardoor kan de beeldregie in Limmen beter worden gewaarborgd door de grondeigenaren die vertegenwoordigd zijn in een GEM. Ervaring leert dat bij private grondposities, zoals in Heiloo, de regie zal worden overgenomen door de particuliere en professionele ontwikkelaars. Belangrijk is daarom om vooraf al per te ontwikkelen perceel aan te geven hoeveel woningen mogelijk zijn, de verkaveling vast te stellen, de prestatie van het niet uitgeefbaar terrein vast te stellen en af te stemmen, de realisatie en onderhoud van collectief groen zoals de cultuurhistorische elementen zoals houtwallen en greppels zal worden gewaarborgd. De commissie wijst de stedenbouwkundige ook op het gevaar dat de dichtheid, zoals is weergegeven in het bestemmingsplan, niet evenredig zal worden verdeeld over de ontwikkelingsvelden en daardoor niet het landstedelijke beeld zal worden gehaald, zoals in het stedenbouwkundig plan is gesteld. Er is in dat geval weinig collectieve ruimte, terwijl de kwaliteit in het plan wordt gekenmerkt door groen, houtwallen, speelplekken ed. Hoe valt dit te borgen? Vooraf dient daarom bovenstaande kwaliteiten te worden vastgelegd in een exploitatieplan. De commissie heeft gemerkt, dat in het gebied Zuiderloo de beoogde kwaliteit onder druk staat, doordat de ontwikkelaar ruimte wordt geboden hoe de collectieve ruimte wordt ingericht. De voorgestane organische groei staat daar ook onder druk door de projectgerichte aanpak van de realisatie van de wijk, waarbij de woningen neiging hebben tot eenvormigheid. Ze reikt de gemeente aan, om na te denken over het instellen van een Q- team, zodat de gemeente beter regie kan houden over de naleving van de gewenste stedenbouwkundige verkaveling en het beeldregieplan. Daarin zou een lid van de commissie zitting kunnen nemen ter ondersteuning. De stedenbouwkundige geeft aan dat ze in ieder geval de commissie in verschillende fasen van het traject zal consulteren. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van een organische stedenbouwkundige ontwikkeling die meerdere decennia zal duren. Het is belangrijk om regelmatig (7 a 10 jaar) evaluatiemomenten in te bouwen om het plan up to date te houden. Bij de proefverkavelingen op blz en 49 worden referentiebeelden gemist. Beeldregieplan: er worden kaders voorgesteld met hagen. Ook zo met bomen. En wat gebeurt er dan als er toch erfafscheidingen komen? De gemeente heeft daar niets over te zeggen. Dit moet juridisch vastgelegd worden in collectieve overeenkomsten (voorbeeld Vijfhoek in Deventer collectieve hagenstructuur) Er moet nog gekeken worden naar een aantal referentiebeelden. Er lijkt meer mogelijk dan wat er op schrift staat. Ook de openbare ruimte die door de gemeente wordt verzorgd, dient volgens de kwaliteitsplannen te worden uitgevoerd. Een coaching traject met een kavelgewijze uitgifte valt aan te bevelen, bijv. ook in een collectief verband. Hierin kunnen ook ontwikkelende partijen bij betrokken worden. Het is handig als er een samenvatting komt van de spelregels in het beeldregieplan op 1 A4. Concluderend: er staan mooie zaken in, het zijn inspirerende stukken, zeker gezien de inrichting van het terrein. Echter, de grote zorg is hoe deze zaken te borgen. collegiaal overleg Dit punt was door de commissie op de agenda geplaatst omdat de bewaking van de rollen in het plan proces minder expliciet is dan in het Limmer deel en daardoor kan de beeldregie in Limmen beter worden gewaarborgd. Het vooroverleg lijkt in Heiloo vrijblijvend te zijn: de Commissievergadering commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 5

6 primaire contacten verlopen via de stedenbouwkundige. De stedenbouwkundige geeft aan dat Castricum deze functie niet kent en dat daarom ook een kwaliteitsteam daar, ook vanwege de omvang, voor de hand ligt. Zij zal bij de grotere plannen altijd een beroep kunnen doen op de commissie voor vooroverleg. De commissie adviseert dit vooroverleg meer te institutionaliseren. Met name daar waar de kwaliteiten van de bestaande situatie mogelijk onder druk komen te staan indien projectontwikkelaars aaneensluitende kavels verkrijgen. In de previsie fase gaat het meer om coachen en stimuleren en minder om beoordelen, daarom kan een ten opzichte van de gemeente onafhankelijke previsor (zoals in Hoorn) vaak een grote toegevoegde waarde hebben.. Daarnaast wijst de commissie erop, om in regie en procedure vast te leggen hoe de instandhouding van landschappelijke elementen, zoals houtwallen, greppels en dergelijke, omgegaan moet worden. Dat kan als mandelig worden geregeld. De commissie wijst op de goede voorbeelden van de gemeente Deventer en Castricum (Limmer Linten) en doet de gemeente de aanbeveling hierover vooraf gaande aan de ontwikkeling zich hierover te informeren. Reactie gemeente: De gemeente bevestigt dat zij graag gebruik maken van het aanbod voor ondersteuning/klankbord bij de grotere plannen. Wie van de commissieleden deze rol krijgt, kan nog nader bepaald worden en hangt af van inhoudelijke ervaring en kennis en persoonlijke eigenschappen (als aanvulling op stedenbouwkundige). De gemeente zal dit onderwerp ook bespreken met de projectleider. beeldkwaliteitplan collegiaal overleg 7 Preadvies (welstand) Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres De Hoefsmid 5 Soort bouwwerk Reclameobject Omschrijving plaatsen van reclames Aanvrager Sterkliniek Any Animal Welstandsnota reclames op alle architectuurtypen; blz Code gemeente Bestemmingsplan Voldoet aan bestemmingsplan Dit betreft een aanvraag voor legalisering van reeds geplaatste gevelreclame. / motivatie: De commissie constateert dat de reclame met losse letters op de gevel bij dit pand niet voldoet aan de reclamecriteria. De criteria geven aan dat de reclame moet harmoniëren met de architectuur van het gebouw. Deze reclame overstijgt de zeggingskracht van het gebouw door de situering en de kleurstelling. De reclame voldoet niet aan redelijke eisen van welstand. Overige opmerkingen: De commissie adviseert de reclame met minder spatiëring tussen de letters te plaatsen, in het midden van de gevelruimte tussen bovenkant kozijn en de dakrand, in een minder felle kleur. reclamecriteria Niet akkoord, nader overleg 8 Preadvies (welstand) Aantal voorgaande behandelingen: Bouwadres Westerweg 188 Soort bouwwerk Individuele woning Commissievergadering commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 6

7 Omschrijving bouwen van een woning Aanvrager Bouwbedrijf U. Veenstra B.V. Architect E. Smits Dokkum Welstandsnota linten; blz Code gemeente binnenplanse afwijking Dit betreft een bouwplan voor een nieuwe woning na sloop van de bestaande woning. De bestaande woning heeft een mansardekap en de nieuwe woning is voorgesteld met een zadeldak met wolfseinde. Planologisch mag de woning niet breder worden dan de bestaande woning. / motivatie: De commissie constateert dat de massa niet breder is dan de bestaande woning en betreurt de sloop van de bestaande woning. De commissie heeft bezwaar tegen het wolfseinde omdat dit niet behoort bij de kenmerkende bebouwing van de Heilooër linten. Doordat de voordeur in de zijgevel gesitueerd is, vraagt de voorgevel nog kwalitatieve aandacht op het gebied van compositie en plasticiteit. De welstandsnota geeft aan dat gevels voorzien moeten zijn van plasticiteit door middel van bijvoorbeeld neggen, uitkragende of terugliggende geveldelen, of hebben een esthetisch weloverwogen vlakke compositie. Voorts zijn keramisch pannen gewenst in dit welstandsgebied en dienen de ventilatie roosters onopvallender gedetailleerd te worden. Geadviseerd wordt de dakdoorvoeren te concentreren in een mee ontworpen schoorsteen. gebiedsgerichte criteria Niet akkoord, nader overleg Commissievergadering commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo 7