Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

Transcriptie

1 Elien RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere Werkdocument

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere Werkdocument Opdrachtgever Stadsregio Amsterdam Auteurs Johan van Iersel Elien Smeulders Uitgave maart 2011 Rapportnummer P16790 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam Telefoon Fax E -mail info@rigo.nl

4

5 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1 Hoofdstuk 2 Huidige woonsituatie Woningvoorraad Huishoudens Wie woont waar 10 Hoofdstuk 3 Vraag- en aanbodverhoudingen Populariteit segmenten Gemeentegrensoverschrijdende verhuizingen Wie vraagt wat 25 Hoofdstuk 4 Toekomstige woningbehoefte Demografische verwachtingen Economische ontwikkelingen Woningbehoefte naar eigendom en type Woningbehoefte naar prijsklassen 33 Hoofdstuk 5 Verhuisdynamiek De Stadsregio Amsterdam Almere Noord Zuid 45 Bijlagen Bijlage 1 Tabellen 51 Bijlage 2 Kaart verhuismobiliteit 60 Bijlage 3 Begrippen en definities 61 Inhoudsopgave

6

7 1 Hoofdstuk 1 Inleiding Dit werkdocument Stadsregio Amsterdam en Almere werkt momenteel aan het brede project Regionale wonin g- marktontwikkeling. Doel van dit project is inzicht bieden in de optimale match van woningvraag en gepland en bestaand aanbod binnen de Stadsregio. RIGO is gevraagd op basis van het Woononderzoek Nederland (WoON 2009) en gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) meer inzicht te bieden in de werking van de woningmarkt nu en in de toekomst. Dit specifiek voor de volgende terreinen: 1. De actuele vraag/aanbodverhoudingen; 2. De te verwachten ontwikkeling van de woningbehoefte in de toekomst; 3. De verhuisdynamiek binnen de regio en van en naar de regio. Het doel was overigens niet het opstellen van een allesomvattende integrale analyse van de woningmarkt. Het doel was vooral om beschikbaar materiaal op een rij te zetten zodat hieruit geput kon worden geput bij diverse interne sessies over het wonen in de regio. Dit werkdocument bestaat dan ook vooral uit tabellen en figuren met een beknopte toelichting. Voor de uiteindelijke beleidsvorming zal een integrale analyse moeten gemaakt, waarbij ook de huidige praktijk (de crisis en de teruggelopen nieuwbouw) en de politieke opvattingen be trokken moeten worden. Leeswijzer In dit werkdocument worden de resultaten van de door RIGO uitgevoerde analyses geprese n- teerd. Het kent de volgende opbouw: In hoofdstuk 2 wordt de huidige woonsituatie in Stadsregio Amsterdam en Almere weerg e- geven; hoe ziet de woningvoorraad eruit, hoe is de bevolkingssamenstelling en wie woont waar? Hoofdstuk 3 gaat in op vraag en aanbod; wat zijn de woonwensen van huishoudens en hoe verhoudt zich dit met het potentiële aanbod op de markt? In hoofdstuk 4 wordt een doorkijk gegeven naar de toekomst; op basis van aannamen omtrent demografische en economische ontwikkelingen wordt de woningbehoefte geschetst. Hoofdstuk 5 geeft inzicht in de verhuisdynamiek in de Stadsregio en Almere. Goed om te weten Het WoON 2009 is een steekproefonderzoek en daardoor niet op elk schaalniveau representatief en betrouwbaar, daarom is in overleg met de opdrachtgevers besloten om bij de WoON - analyses vier deelgebieden te onderscheiden: Amsterdam, Almere, deelregio Noord en deelregio Zuid. Op dit schaalniveau zijn voldoende cases beschikbaar voor betrouwbare analyses. Toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met marges zijn omgeven. De resultaten in dit onderzoek kunnen daarom afwijken van registratiegegevens. Om schijnnau w- keurigheid te voorkomen zijn alle absolute aantallen afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden. Voor de analyses van CBS-gegevens geldt dat we ook ingaan op de individuele gemeenten. Inleiding

8 2 Belangrijke kanttekening bij de resultaten op subregionaal niveau is dat er zeker binnen de regio s Noord en Zuid grote variaties zijn tussen gemeenten. Beemster heeft een heel andere positie dan Zaanstad en Haarlemmermeer een andere dan Amstelveen. Op subregionaal niveau middelen deze verschillen uit. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

9 3 Hoofdstuk 2 Huidige woonsituatie Het in beeld brengen van de huidige woonsituatie behoort niet tot de kernvragen van dit onderzoek. Dit hoofdstuk heeft vooral een kaderstellende functie, waarbinnen de uitkomsten van de latere hoofdstukken kunnen worden geplaatst. Maar daarnaast biedt het hoofdstuk zelf ook relevante (nieuwe) inzichten, bijvoorbeeld op het vlak van scheefwonen. 2.1 Woningvoorraad In de Stadsregio Amsterdam en Almere staan ruim woningen, 10% van de totale woningvoorraad in Nederland. Meer dan de helft van deze woningen behoort tot de gemeente Amsterdam; 10% tot de gemeente Almere; 20% tot deelregio Noord en de overige 20% staat in deelregio Zuid. tabel 2-1 Won ingvoorraa d naar e igendom (C B S StatL ine, bewerking RIG O) Totale woningvoorraad Eigen woning Huur woning Onbekend Regio Gemeente abs. abs. % abs. % abs. % Amsterdam Amsterdam % % % Almere Almere % % 940 1% Beemster % % 40 1% Edam-Volendam % % 120 1% Landsmeer % % 140 3% Oostzaan % % 80 2% Purmerend % % 710 2% Waterland % % 210 3% Wormerland % % 150 2% Zaanstad % % % Zeevang % % 20 1% Stadsregio Noord % % % Aalsmeer % % 480 4% Amstelveen % % % Diemen % % 300 3% Haarlemmermeer % % % Ouder-Amstel % % 180 3% Uithoorn % % 250 2% Stadsregio Zuid % % % Totaal Stadsregio en Almere % % % Nederland totaal % % % Uit tabel 2-1 blijkt dat, ten opzichte van het landelijk gemiddelde en de omliggende regio s, het aandeel eigenwoningbezit in Amsterdam (nog altijd) erg laag is. Het exacte percentage eigenwoningbezit is overigens niet bekend, verschillende bronnen (CBS, WoON, WIA) geven verschi l- lende uitkomsten. Een van de redenen voor de verschillen is het hoge percentage onbekend in Huidige woonsituatie

10 4 de CBS-cijfers: soms is uit de registraties niet duidelijk of de eigenaar van het pand er zelf woont of zijn woning verhuurt. afbeeld ing 2-1 Aandee l e igen woningbezit (CB S StatL ine) In de deelregio s Noord en Zuid ligt het aandeel eigenwoningbezit ongeveer op het landelijk gemiddelde van 56%. In de noordelijk gelegen gemeenten in deelregio Noord komen weinig huurwoningen voor; meer dan driekwart van de woningvoorraad bestaat hier uit koopwoningen (afbeelding 2-1). In Almere ligt het aandeel eigenwoningbezit (63%) boven het landelijk gemiddelde en bestaat de koopwoningvoorraad vooral uit woningen in het goedkopere segment van onder de euro (prijspeil , zie ook figuur 2-1). Woningen met een waarde beneden de euro komen in de regio beperkt voor, alleen in Almere valt een wezenlijk aandeel van de woningen in deze prijsklasse (8%). In Noord en Zuid zijn vooral meer middeldure en dure koopwoningen te vinden. In Amsterdam is de goedkope huurwoningvoorraad met 60% nog altijd dominant. Woonmilieu In de Stadsregio (en in de rest van Nederland) ontbreekt het aan een goede woonmilieutyp e- ring. Noodgedwongen werken wij daarom met de landelijke indeling zoals ontwikkeld door ABF in opdracht van VROM. In de bijlage staat deze indeling nader toegelicht. In figuur 2-2 staat de opbouw van de woningvoorraad naar woonmilieu weergegeven. Hieruit blijkt direct al een van de manco s van de indeling: Almere en Amsterdam zouden voor 50% een gelijk woonmilieu (buiten-centrum) hebben. Iets wat weinigen zullen herkennen. Het gaat dus om een zeer grove indeling. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

11 5 figuur 2-1 Won ingvoo rraa d naar huur - en koopprijz en (W o ON ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 8% 8% 11% 16% 6% 2% 7% 6% 31% 8% 3% 60% 6% 12% 25% 17% 4% 2% 4% 18% 16% 22% 32% 14% 8% 7% 1% 3% 5% 4% 7% Koop > Koop tot Koop tot Koop < Huur > libgr. Huur 2de aftop. - lib.gr. Huur < 2de aftopgr. 20% 10% 28% 36% 27% 34% 0% Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland figuur 2-2 Won ingvoo rraa d naar woonmilieu (Wo O N ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% landelijk wonen centrum-dorps groen-stedelijk buiten-centrum centrum-stedelijk 20% 10% 0% Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland In tabel 2-2 staat de verdeling van de woningvoorraad weergegeven naar woningtype en woonmilieu. Amsterdam is de enige deelregio met een wezenlijk aandeel centrum-stedelijk wonen (32%). Verder komt alleen het buiten-centrumse woonmilieu veel voor in Amsterdam (65%). Eengezinswoningen zijn in Amsterdam nauwelijks te vinden, slechts 15% van de voo r- raad (huur en koop) behoort tot dit type. De Amsterdamse woningvoorraad bestaat voor twee derde uit meergezinswoningen in centrum-stedelijke of buiten-centrumse woonmilieus. De woningvoorraad van Almere valt voor maar liefst 90% in het woonmilieu buiten-centrum en 77% van de woningen is een eengezinswoning. In het groen-stedelijke woonmilieu staan vooral eengezinskoopwoningen. Huidige woonsituatie

12 6 Noord kenmerkt zich door meer dorpse woonmilieus, aangezien ongeveer een kwart van de woningen in een dorps milieu ligt. Buiten de gemeente Zaanstad v alt ongeveer 50% onder het dorpse woonmilieu. Er zijn in de deelregio Noord dan ook weinig meergezinswoningen te vinden; slechts 15% van de voorraad is een appartement en maar liefst 85% een eengezin s- woning. Deelregio Zuid kent de grootste variatie in woonmilieus en heeft ten opzichte van de andere regio s veel groen-stedelijk wonen. In Zuid staan relatief veel appartementen (32%). tabel 2-2 Won ingvoorraa d naar won ingtyp e en wo onmilieu (WoON 200 9) centrum stedelijk buiten centrum groen stedelijk centrum dorps landelijk wonen totaal totaal abs. Amsterdam eg koop 1% 6% 0% 0% 0% 8% eg huur 0% 6% 0% 0% 0% 7% mg koop 8% 11% 0% 0% 0% 19% mg huur 23% 42% 2% 0% 0% 66% totaal % 32% 65% 2% 0% 0% 100% totaal Almere eg koop 0% 54% 5% 0% 0% 59% eg huur 0% 17% 1% 0% 0% 18% mg koop 0% 3% 1% 0% 0% 4% mg huur 1% 17% 1% 0% 0% 19% totaal % 1% 90% 8% 0% 0% 100% totaal Stadsregio Noord eg koop 1% 30% 0% 16% 5% 53% eg huur 0% 16% 1% 4% 2% 23% mg koop 1% 4% 0% 0% 0% 5% mg huur 1% 16% 0% 2% 0% 19% totaal % 3% 67% 1% 23% 7% 100% totaal Stadregio Zuid eg koop 1% 32% 10% 7% 2% 50% eg huur 0% 11% 3% 3% 0% 18% mg koop 1% 6% 1% 1% 0% 10% mg huur 3% 14% 3% 3% 0% 22% totaal % 5% 63% 16% 14% 2% 100% totaal Nederland eg koop 1% 15% 8% 18% 9% 50% eg huur 0% 8% 2% 6% 2% 18% mg koop 1% 5% 1% 1% 0% 8% mg huur 4% 14% 2% 3% 0% 23% totaal % 7% 42% 13% 28% 11% 100% totaal Stadsregio en Almere totaal % 19% 68% 5% 6% 2% 100% totaal Huishoudens In Amsterdam is 56% van de huishoudens alleenstaand. In de andere deelregio s is hooguit een derde van de huishoudens alleenstaand. Almere onderscheidt zich door een hoog aandeel g e- zinnen met kinderen; 46% van de huishoudens valt in deze categorie. Deelregio Noord en deelregio Zuid hebben een meer gelijkmatige verdeling qua huishoudentypen. Over het algemeen geldt in de Stadsregio: hoe groter het aandeel appartementen des te meer eenpersoonshui s- houdens. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

13 7 tabel 2-3 Hu ishoudensamenstelling (C BS StatL ine, bewe rk ing RIG O) Aantal Meerpersoons Meerpersoons met Meerpersoons Eenpersoons huishoudens zonder kinderen kinderen overig Regio Gemeente abs. abs. % abs. % abs. % abs. % Amsterdam Amsterdam % % % % Almere Almere % % % 520 1% Beemster % % % 20 1% Edam-Volendam % % % 30 0% Landsmeer % % % 20 0% Oostzaan % % % 10 0% Purmerend % % % 160 0% Waterland % % % 30 0% Wormerland % % % 20 0% Zaanstad % % % 390 1% Zeevang % % % 10 0% Stadsregio Noord % % % 690 1% Aalsmeer % % % 60 1% Amstelveen % % % 330 1% Diemen % % % 110 1% Haarlemmermeer % % % 330 1% Ouder-Amstel % % % 40 1% Uithoorn % % % 50 0% Stadsregio Zuid % % % 920 1% Totaal Stadsregio en Almere % % % % Inkomen Uit figuur 2-3 blijkt dat in er vooral in Amsterdam veel lagere inkomens wonen en in Zuid wonen de meeste huishoudens met hogere inkomens. Als alleen wo rdt gekeken naar de alleenstaanden, dan zijn de verschillen veel kleiner (figuur 2-4). figuur 2-3 Ve rdeling hu is houdens naar in komen (W oon 200 9) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% hoge inkomens > midden hoog midden laag secundaire doelgroep < primaire doelgroep 20% 10% 0% Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland Huidige woonsituatie

14 8 De inkomensverschillen worden dus voor een deel verklaard door de huishoudensamenstelling. Bij de meerpersoonshuishoudens zijn de verschillen tussen de inkomensverdeling in de subr e- gio s groter dan bij de alleenstaanden (figuur 2-5). Opvallend is dat de inkomensopbouw van Almere en Noord bijna identiek is, ondanks dat de woningvoorraad anders is qua eigendom, prijsopbouw en woonmilieu. Bij de lage inkomens gaat het in Noord relatief vaak om ouderen, bij Almere vaak om huishoudens beneden de 50 jaar. figuur 2-4 Verd eling e enpersoonshuishoudens naar inkomen (WoON ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% hoge inkomens > midden hoog midden laag secundaire doelgroep < primaire doelgroep 20% 10% 0% Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland figuur 2-5 Verd eling mee r persoonshuishoudens naar inko men (WoON ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% hoge inkomens > midden hoog midden laag secundaire doelgroep < primaire doelgroep 20% 10% 0% Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland Vergrijzing Almere is een relatief jonge gemeente met weinig vergrijzing; slechts 3 procent is ouder dan 75 jaar. De komende jaren zal de vergrijzing wel wat toenemen gezien het grote aandeel huisho u- dens tussen de 45 en 65 jaar. In de deelregio s Noord en Zuid wonen veel ouderen van 75 jaar en ouder en minder jonge huishoudens. In Noord gaat de vergrijzing samen met ontgroening (afbeelding 2-2 en afbeelding 2-3). Behalve in gemeente Haarlemmermeer is dit ook in Zuid het geval. In Amsterdam neemt de groep ouderen ook wel toe, maar de jongeren blijven ove r- heersen. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

15 9 afbeeld ing 2-2 Aandee l 7 5 -plussers (CBS StatLine) afbeeld ing 2-3 Aandee l j onger dan 3 0 jaa r (C BS Sta tl ine) Huidige woonsituatie

16 Wie woont waar Woningtype De vele huurappartementen in Amsterdam worden bewoond door alle leeftijden. De 65 - plussers wonen op dit moment veelal in (meergezins)huurwoningen en weinig in de koopsector. In de (relatief goedkope) eengezinskoopwoningen in Almere wonen vooral huishoudens van middelbare leeftijd (van 35 tot 65 jaar). In deelregio Noord staan veel eengezinskoopwoningen, die steeds vaker worden bewoond door empty-nesters en ouderen. In deelregio Zuid speelt hetzelfde, maar (door Haarlemmermeer) in mindere mate. Uit landelijke studies (bijvoorbeeld: Senioren op de woningmarkt, RIGO 2010) blijkt dat ouderen steeds honkvaster worden en la n- ge tijd in de eengezinskoopwoningen zullen blijven wonen. Op de langere termijn (na 2035) zullen deze gezinswoningen nu bewoond door ouderen wel vrijkomen, door sterfte en/of verhuizing naar meer geschikte woonvormen. tabel 2-4 Woonsituatie va n huishoudens naar leef tijd (Wo ON ) < 35 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 64 jaar > 65 jaar Totaal % Totaal abs. Amsterdam eg koop 1% 2% 4% 1% 8% eg huur 0% 1% 3% 2% 7% mg koop 6% 6% 6% 1% 19% mg huur 19% 14% 22% 12% 66% totaal % 26% 23% 34% 17% 100% Totaal abs Almere eg koop 9% 17% 29% 4% 59% eg huur 4% 3% 6% 5% 18% mg koop 1% 1% 1% 1% 4% mg huur 7% 4% 4% 5% 19% totaal % 21% 24% 40% 15% 100% Totaal abs Stadsregio Noord eg koop 6% 12% 25% 9% 53% eg huur 1% 5% 9% 8% 23% mg koop 1% 1% 2% 2% 5% mg huur 5% 3% 5% 5% 19% totaal % 14% 21% 41% 24% 100% Totaal abs Stadsregio Zuid eg koop 3% 14% 26% 7% 50% eg huur 2% 4% 6% 6% 18% mg koop 3% 1% 2% 3% 10% mg huur 8% 3% 5% 6% 22% totaal % 16% 22% 40% 22% 100% Totaal abs Nederland eg koop 6% 12% 23% 9% 50% eg huur 2% 3% 7% 6% 18% mg koop 3% 2% 2% 2% 8% mg huur 7% 3% 6% 7% 23% totaal % 17% 23% 37% 19% 100% Totaal abs Totaal Stadsregio en Almere totaal % 22% 23% 37% 19% 100% Totaal abs Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

17 11 In tabel 2-5 staat de huishoudensamenstelling naar woonsituatie weergegeven. Het algem e- ne beeld is dat alleenstaanden vaak in meergezinswoningen wonen en gezinnen met ki n- deren in eengezinswoningen. Dit geldt voor alle regio s, behalve voor Amsterdam. Hier wonen gezinnen met kinderen, paren en alleenstaanden in appartementen. Blijkbaar neemt men het gebruik aan ruimte op de koop toe om in Amsterdam te kunnen wonen. In de over i- ge regio s wonen gezinnen met kinderen zelden in een koopappartement. tabel 2-5 Woonsituatie va n huishoudens naar sa me nstelling (WoON ) Eenpersoons Paar Gezin met kinderen Totaal % Totaal abs. Amsterdam eg koop 2% 2% 4% 8% eg huur 2% 2% 3% 7% mg koop 8% 6% 4% 19% mg huur 38% 12% 16% 66% totaal % 51% 22% 27% 100% Totaal abs Almere eg koop 9% 15% 35% 59% eg huur 7% 5% 7% 18% mg koop 1% 2% 0% 4% mg huur 11% 3% 5% 19% totaal % 28% 25% 47% 100% Totaal abs Stadsregio Noord eg koop 7% 19% 27% 53% eg huur 7% 8% 8% 23% mg koop 3% 2% 1% 5% mg huur 12% 4% 4% 19% totaal % 29% 32% 39% 100% Totaal abs Stadsregio Zuid eg koop 7% 14% 29% 50% eg huur 3% 7% 7% 18% mg koop 5% 3% 2% 10% mg huur 14% 6% 2% 22% totaal % 30% 30% 40% 100% Totaal abs Nederland eg koop 8% 18% 24% 50% eg huur 6% 5% 6% 18% mg koop 4% 3% 1% 8% mg huur 15% 5% 4% 23% totaal % 33% 31% 35% 100% Totaal abs Totaal Stadsregio en Almere totaal % 41% 26% 33% 100% Totaal abs Huidige woonsituatie

18 12 Woonmilieu Buiten-centrum is het meest voorkomende woonmilieu in alle vier de regio s. In figuur 2-6 staat weergegeven welke huishoudens in de verschillende woonmilieus wonen. In Amsterdam is te zien dat de eenpersoonshuishoudens vaker in centrum-stedelijke buurten wonen dan meerpersoonshuishoudens. Zij wonen het vaakst in buiten-centrum. In Almere wonen zo goed als alle huishoudenstypen in buiten-centrum, omdat er simpelweg bijna geen andere woonmilieus zijn. In deelregio Noord wonen met name paren en gezinnen in de dorpse en landelijke woonmilieus. Alleenstaanden wonen het vaakst in buiten-centrum. Ook in deelregio Zuid wonen de eenpersoonshuishoudens vaker in buiten-centrum en de paren en gezinnen meer in de dorpse en landelijke woonmilieus. figuur 2-6 Woonsituatie v an huishoudens naar woo nmilieu ( Wo ON 200 9) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% landelijk wonen centrum-dorps groen-stedelijk buiten-centrum centrum-stedelijk 30% 20% 10% 0% 1 pers. 2 pers. > 2 pers. 1 pers. 2 pers. > 2 pers. 1 pers. 2 pers. > 2 pers. 1 pers. 2 pers. > 2 pers. 1 pers. 2 pers. > 2 pers. Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

19 13 tabel 2-6 Woonsituatie va n huishoudens naar leef tijd en woonmilieu (WoON ) < 35 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 64 jaar > 65 jaar Totaal % Totaal abs. Amsterdam centrum-stedelijk 10% 8% 10% 4% 32% buiten-centrum 16% 15% 23% 12% 65% groen-stedelijk 1% 0% 1% 1% 2% landelijk wonen 0% 0% 0% 0% 0% 260 totaal % 26% 23% 34% 17% 100% Totaal abs Almere centrum-stedelijk 0% 0% 0% 1% 1% buiten-centrum 18% 22% 36% 13% 90% groen-stedelijk 2% 2% 3% 1% 8% landelijk wonen 0% 0% 0% 0% 0% 200 totaal % 21% 24% 40% 15% 100% Totaal abs Stadsregio Noord centrum-stedelijk 1% 0% 1% 1% 3% buiten-centrum 11% 15% 25% 16% 67% groen-stedelijk 0% 0% 0% 1% 1% landelijk wonen 2% 5% 11% 5% 23% totaal % 14% 21% 41% 24% 100% Totaal abs Stadregio Zuid centrum-stedelijk 2% 1% 1% 1% 5% buiten-centrum 10% 15% 25% 13% 63% groen-stedelijk 2% 4% 6% 4% 16% landelijk wonen 2% 2% 6% 4% 14% totaal % 16% 22% 40% 22% 100% Totaal abs Nederland centrum-stedelijk 2% 1% 2% 1% 7% buiten-centrum 9% 9% 15% 9% 42% groen-stedelijk 2% 3% 5% 3% 13% landelijk wonen 3% 6% 12% 7% 28% totaal % 17% 20% 39% 24% 100% Totaal abs Totaal Stadsregio en Almere totaal % 22% 23% 37% 19% 100% Totaal abs Prijsklassen In figuur 2-7 is te zien in welke prijssegmenten de verschillende leeftijdscategorieën wonen. In alle deelregio s wonen de oudste en de jongste huishoudens het vaakst in een huurwoning tot de tweede aftoppingsgrens. In Amsterdam woont van de 65 -plussers maar liefst 70% in een goedkope huurwoning. In Almere wonen de huishoudens in de gezinsfase (35 tot 64 jaar) het vaakst in een goedkope eengezinswoning tot euro. Voor deelregio Zuid geldt hetzelfde, alleen wonen ze daar het vaakst in het middensegment van tot euro. Ook woont hier, in vergelijking met de andere deelregio s, een groot aandeel van de 65-plussers in een dure koopwoning. Huidige woonsituatie

20 14 figuur 2-7 Woonsituatie v an huishoudens naar leef t ijd en prijsklassen (WoON 200 9) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% > < > libgr. 2de aftopgr.-libgr. < 2de aftopgr. 30% 20% 10% 0% < >65 < >65 < >65 < >65 Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Scheefwonen De doelgroep (ofwel huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag, zie voor de exa c- te afbakening de bijlage) woont voor het grootste deel in de huursector. Toch wonen ook hui s- houdens met een hoog inkomen in een sociale huurwoning. We spreken van scheefwonen in de kernvoorraad als deze niet bewoond wordt door de primaire doelgroep. We spreken daarnaast van scheefwonen in de sociale voorraad (tot liberalisatiegrens) als deze niet bewoond wordt door de doelgroep < euro bruto. Deze definitie is vooral relevant in het kader van d e afspraken met Europa. In figuur 2-8 staat het voorkomen van beide definities van scheefwonen weergegeven. De ee r- ste staaf (tot 2 de aftopgr.) geeft aan welke inkomensgroepen in de kernvoorraad wonen. De tweede staaf (tot libgr.) geeft het scheefwonen weer in de sociale huurvoorraad, inclusief w o- ningen tot de tweede aftoppingsgrens. Met name in de deelregio s Noord en Zuid wordt er veel scheefgewoond. In Noord wordt maar 45% van de kernvoorraad bewoond door de primaire doelgroep en in Zuid slechts 36%, tegenover ongeveer 50% in heel Nederland. De scheefheid is waarschijnlijk een gevolg van een kwalitatief goed aanbod (waar ook hogere inkomens willen wonen) in combinatie met beperkte uitstroommogelijkheden door een gebrek aan betaalbare alternatieven. Ook in Amsterdam komt scheefwonen voor, maar in mindere mate. Rond de 50% van de ker n- voorraad wordt niet bewoond door de doelgroep. Amsterdam wijkt hiermee niet zo heel veel af van het landelijk gemiddelde. Dit relativeert de gedachte dat iedereen die in Amsterdam een sociale huurwoning heeft, er ook blijft wonen. In populaire delen als de grachtengordel is dit mogelijk het geval (en dus de scheefheid hoog), maar in de buiten wijken wordt veel minder scheefgewoond. In Almere komt scheefwonen het minst vaak voor. Hier wordt 80% van de sociale voorraad verhuurd aan huishoudens met inkomen van minder dan euro per jaar. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

21 15 figuur 2-8 Be woning van de socia le huu rvoo rraad (corpora tie en pa rt icu liere huur) naar inkomen (WoON ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 23% 22% 24% 25% 23% 22% 29% 26% 24% 24% hoge inkomens > midden hoog midden laag secundaire doelgroep < primaire doelgroep 30% 20% 52% 51% 58% 55% 45% 43% 36% 33% 50% 49% 10% 0% tot 2de aftopgr. tot libgr. tot 2de aftopgr. tot libgr. tot 2de aftopgr. tot libgr. tot 2de aftopgr. tot libgr. tot 2de aftopgr. Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland tot libgr. In tabel 2-7 en tabel 2-8 op de volgende pagina s staat de woonsituatie naar inkomensklassen en huur- en koopprijsklassen weergegeven. Opvallend is dat de huurvoor raad van boven de liberalisatiegrens vaak wordt bewoond door de primaire en secundaire doelgroep; in Amste r- dam 44%, Almere 35%, deelregio Noord 48% en deelregio Zuid 46% (tabel 2-8). De vraag of er door de afspraken in Europa huishoudens buiten de boot gaan vallen, is moeilijk te beantwoorden. Het kan zijn dat de groep die net iets meer verdient dan euro het (tijdelijk) moeilijk krijgt. Maar het kan ook zijn dat de beperktere omvang van de doelgroep de corporaties ertoe beweegt de sociale voorraad te laten krimpen en dat hierdoor nieuw aanbod voor deze groep beschikbaar komt. Er zijn vele scenario s denkbaar, maar zekerheden zijn er zeker op basis van de hier gepresenteerde gegevens niet te geven. Huidige woonsituatie

22 16 tabel 2-7 Woons ituatie v an huishoudens naar inko men en huu r - en koopprijz en, verticaal gepercen tee rd (WoON ) primaire doelgroep secundaire doelgroep < midden laag midden hoog hoge inkomens > totaal % totaal abs. Amsterdam Totaal abs Totaal % 100% 100% 100% 100% 100% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 73% 65% 58% 46% 29% 57% Huur tot libgr. ( ) 6% 5% 6% 7% 6% 6% Huur boven libgr. (>632) 5% 5% 8% 9% 11% 7% Koop tot % 10% 11% 13% 11% 7% Koop tot % 6% 10% 18% 22% 11% Koop > % 4% 4% 6% 21% 7% Onzelfstandig 7% 4% 2% 1% 1% 4% Almere Totaal abs Totaal % 100% 100% 100% 100% 100% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 62% 38% 25% 11% 4% 27% Huur tot libgr. ( ) 11% 9% 8% 2% 2% 6% Huur boven libgr. (>632) 2% 4% 4% 11% 2% 3% Koop tot % 35% 47% 55% 48% 38% Koop tot % 9% 10% 17% 27% 15% Koop > % 4% 0% 3% 17% 8% Onzelfstandig 4% 0% 6% 0% 0% 2% Stadsregio Noord Totaal abs Totaal % 100% 100% 100% 100% 100% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 62% 43% 28% 28% 17% 35% Huur tot libgr. ( ) 4% 3% 5% 6% 3% 4% Huur boven libgr. (>632) 1% 4% 11% 1% 1% 2% Koop tot % 27% 18% 25% 22% 21% Koop tot % 17% 30% 29% 35% 24% Koop > % 6% 9% 10% 21% 12% Onzelfstandig 5% 1% 1% 0% 1% 2% Stadregio Zuid Totaal abs Totaal % 100% 100% 100% 100% 100% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 41% 44% 23% 25% 12% 25% Huur tot libgr. ( ) 7% 7% 2% 16% 6% 7% Huur boven libgr. (>632) 9% 2% 3% 6% 5% 5% Koop tot % 13% 26% 9% 8% 9% Koop tot % 21% 37% 29% 41% 30% Koop > % 9% 9% 17% 26% 17% Onzelfstandig 20% 4% 2% 0% 2% 6% Nederland Totaal abs Totaal % 100% 100% 100% 100% 100% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 57% 39% 30% 22% 12% 32% Huur tot libgr. ( ) 5% 4% 4% 4% 3% 4% Huur boven libgr. (>632) 3% 3% 4% 4% 3% 3% Koop tot % 23% 30% 30% 20% 20% Koop tot % 16% 22% 27% 34% 21% Koop > % 11% 9% 12% 28% 15% Koop duur 11% 3% 1% 1% 1% 4% Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

23 17 tabel 2-8 Woonsituatie va n huishoudens naar inko m en en huur - en koopp r ijz e n, horizo n- taal geperc entee rd (Wo O N ) primaire doelgroep secundaire doelgroep < midden laag midden hoog hoge inkomens > Totaal % Totaal abs. Amsterdam Totaal abs Totaal % 40% 20% 7% 7% 26% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 52% 23% 7% 5% 13% 100% Huur tot libgr. ( ) 42% 16% 7% 8% 26% 100% Huur boven libgr. (>632) 30% 14% 8% 9% 39% 100% Koop tot % 28% 10% 12% 37% 100% Koop tot % 12% 6% 12% 53% 100% Koop > % 11% 4% 6% 72% 100% Onzelfstandig 67% 19% 4% 1% 9% 100% Almere Totaal abs Totaal % 25% 17% 9% 9% 40% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 58% 24% 8% 4% 6% 100% Huur tot libgr. ( ) 46% 26% 12% 3% 14% 100% Huur boven libgr. (>632) 15% 19% 12% 31% 23% 100% Koop tot % 16% 11% 12% 50% 100% Koop tot % 10% 6% 10% 69% 100% Koop > % 9% 0% 4% 85% 100% Onzelfstandig 67% 0% 33% 0% 0% 100% Stadsregio Noord Totaal abs Totaal % 25% 18% 9% 9% 39% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 45% 23% 7% 7% 19% 100% Huur tot libgr. ( ) 29% 13% 11% 15% 33% 100% Huur boven libgr. (>632) 14% 34% 37% 4% 12% 100% Koop tot % 24% 7% 11% 41% 100% Koop tot % 12% 10% 11% 55% 100% Koop > % 9% 6% 8% 71% 100% Onzelfstandig 60% 12% 5% 0% 22% 100% Stadregio Zuid Totaal abs Totaal % 22% 17% 7% 8% 46% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 36% 29% 6% 8% 21% 100% Huur tot libgr. ( ) 23% 15% 2% 19% 41% 100% Huur boven libgr. (>632) 40% 6% 4% 9% 42% 100% Koop tot % 24% 19% 8% 41% 100% Koop tot % 12% 8% 8% 63% 100% Koop > % 9% 3% 8% 71% 100% Onzelfstandig 71% 12% 2% 0% 16% 100% Nederland Totaal abs Totaal % 29% 20% 7% 9% 35% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 50% 24% 7% 6% 13% 100% Huur tot libgr. ( ) 35% 24% 8% 10% 23% 100% Huur boven libgr. (>632) 24% 22% 9% 11% 35% 100% Koop tot % 24% 11% 13% 35% 100% Koop tot % 15% 8% 11% 55% 100% Koop > % 14% 4% 7% 65% 100% Onzelfstandig 74% 14% 2% 2% 8% 100% Huidige woonsituatie

24 18 Hoofdstuk 3 Vraag- en aanbodverhoudingen Bij het schetsen van de vraag/aanbodverhoudingen wordt de woningvraag van verhuisgeneigde huishoudens afgezet tegen het potentiële aanbod dat vrijkomt als alle doorstromers ook zouden verhuizen. Per voorraadsegment (eigendom, type & prijsklasse, woonmilieu) zijn de vraag en het aanbod in beeld gebracht. Als de vraag vervolgens wordt afgetrokken van het aanbod ontstaat zicht op de theoretische overschotten en tekorten. Wordt de vraag door het aanbod gedeeld, dan ontstaat inzicht in de vraagdruk. De vraagdruk geeft de verhouding tussen het aantal beschikbare woningen en het aantal woningzoekenden weer. Voor zowel de berekening van de tekorten als overschotten geldt dat het gaat om sterk theoretische exercities en men moet voorzichtig zijn hier te snel conclusies uit te trekken. De vraag houdt rekening met gewenste locatie, in dit geval per deelgebied. De vraag heeft a l- leen betrekking op huishoudens die zelfstandige woningen bewonen. De vraag van bijvoorbeeld studenten die in Amsterdam op kamers willen wonen wordt buiten beschouwing gelaten. Wel wordt er aan de aanbodkant rekening gehouden met woningmarktverlaters, zoals ouderen die naar een verzorgingstehuis willen en een zelfstandige woning achterlaten, maar zelf geen vraagdruk uitoefenen. Het is van groot belang te beseffen dat het aan de vraagzijde gaat om geuite wensen. Dit is iets anders dan een concrete vraag of belangstelling voor concrete projecten. Er is wel geselecteerd op mensen die ook daadwerkelijk op zoek zijn naar woningen, of beter gezegd begin 2009 op zoek waren. De vraag is dus niet irreëel. Wel is van belang te beseffen dat het WoON is afgenomen in de periode dat nog vooral gesproken werd van een financiële crisis en nog niet over een economische crisis. De doorwerking van de crisis in de reële economie en in de hoofden van mensen was met andere woorden nog beperkt. Destijds waren er nog veel mensen van plan te verhuizen naar de duurdere koop. Op dit moment hebben velen van hen hun verhuisplannen in de ijskast gezet. De vraag wordt afgezet tegen het aanbod dat vrijkomt als iedereen met verhuisplannen ook daadwerkelijk zou verhuizen. Het gaat dus om theoretisch aanbod, want feitelijk kunnen maar weinigen in de Stadsregio de gewenste woning vinden. Als we vraag en aanbod tegen elkaar afzetten spreken we dan ook niet voor niets over een theoretisch tekort. Een laatste kanttekening is dat in woonwensenonderzoek altijd een ander beeld naar voren komt dan uit bijvoorbeeld de wachtlijsten in de huursector. In deze wachtlijsten klinken impe r- fecties op de markt (beperkte doorstroming en/of het ontbreken van een bepaald aanbod) d i- rect door. In woonwensenonderzoek komen deze imperfecties veel minder tot uitdrukking en de wensen van de huishoudens juist veel sterker. Beide bronnen hebben dus elk hun eigen informatiewaarde. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

25 Populariteit segmenten Woningtype en eigendom In Amsterdam is er een grote vraag naar woonruimte. Wanneer er naast de vraag van doo r- stromers ook rekening wordt gehouden met de vraag van starters, dan is er een potentieel tekort in alle segmenten (figuur 3-1). De huurappartementen zijn bij doorstromers beperkt in trek. De verhuurbaarheid wordt namelijk vooral in stand gehouden door starters. D e eengezinswoningen hebben de grootste vraagdruk (tabel 3-1). Voor iedere eengezinshuurwoning die vrijkomt zijn er ruim vijf geïnteresseerde huishoudens. Almere kent over het geheel genomen een relatief ontspannen markt, waardoor woningen met een matige kwaliteit moeilijk verhuurd of verkocht kunnen worden. Er dreigt een theoretisch overschot aan huurwoningen, zowel eengezins als meergezins. Het gaat om een theoretisch overschot, in de huidige praktijk lopen de wachttijden voor h uurwoningen (mede door de crisis) alleen maar op. Hoewel de omvang van de vraag niet heel groot is (1.900) is de vraagdruk van koopappartementen erg hoog. Dit komt vooral omdat het potenti ële aanbod van koopappartementen in Almere erg klein is. De meeste doorstromers zijn op zoek naar een eengezinskoopwoning. Voor iedere woning die vrijkomt zijn er 1,5 geïnteresseerde huishoudens. In Noord lijkt er voor doorstromers voldoende aanbod te zijn. Alleen de vraag naar grondg e- bonden koopwoningen is iets groter dan het potentiële aanbod. De vraag van starters en doo r- stromers naar meergezinshuurwoningen is groot, maar er is ook veel aanbod. In Zuid is vooral behoefte aan grondgebonden koopwoningen. Er is een potentieel tekort van bijna woningen. Rekening houdend met de vraag van starters is er in Zuid evenveel aa n- bod van huurwoningen als vraag. figuur 3-1 Vraag-aanbodverhouding naa r won ingtype en e igendom (Wo ON ) Vraag starters Vraag doorstromers Aanbod koop huur koop huur 0 koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur eg mg eg mg eg mg eg mg Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Vraag- en aanbodverhoudingen

26 20 tabel 3-1 Vraag-aanbodve r houdingen naa r won ingtype, in clus ief s tarters (WoON 200 9) Regio Type woning Totale vraag Potentieel aanbod Potentieel tekort Vraagdruk Amsterdam eengezins koopwoning ,9 eengezins huurwoning ,5 meergezins koopwoning ,2 meergezins huurwoning ,1 Almere eengezins koopwoning ,5 eengezins huurwoning ,9 meergezins koopwoning ,3 meergezins huurwoning ,9 Stadsregio Noord eengezins koopwoning ,4 eengezins huurwoning ,5 meergezins koopwoning ,6 meergezins huurwoning ,2 Stadsregio Zuid eengezins koopwoning ,8 eengezins huurwoning ,1 meergezins koopwoning ,0 meergezins huurwoning ,0 Totaal eengezins koopwoning ,0 eengezins huurwoning ,1 meergezins koopwoning ,3 meergezins huurwoning ,1 Huur- en koopprijs In tabel 3-2 staat de vraagdruk weergegeven naar verschillende prijssegmenten in de huur - en koopsector. In Amsterdam is de vraagdruk met name groot bij de goedkope koopwoningen en huurwoningen tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Amsterdam is daa r- naast de enige deelregio met een tekort aan duurdere huurwoningen. In alle andere deelregio s is dit segment minder populair en is het ook maar een beperkte markt ( figuur 3-2). In deze subregio s koopt men liever. Dat duurdere huur in Amsterdam wel populair is, heeft mede te maken met de hoge koopprijzen: voor hetzelfde geld kun je Amsterdam nauwelijks kopen. De vraag naar dure koopwoningen is in alle regio s groter dan het aanbod. In Almere is de vraagdruk zelfs 4,3 bij dure koopwoningen. Het gaat hier echter om kleine aantallen. De vraag naar dure woningen komt uiteraard niet voort uit een wens om veel te betalen. De wens is gericht op woonkwaliteit. De vraag naar dure koop moet dan ook worden beschouwd als een kwaliteitsvraag gecombineerd met de wil en mogelijkheden om voor kwaliteit te betalen. Anno 2010 bestaat de wens naar meer kwaliteit nog altijd, maar de investeringsbereidheid is afg e- nomen en hetzelfde geldt voor de investeringsmogelijkheden. Als de inwoners van de regio nu bevraagd zouden worden, zou er dan ook een andere vraag naar voren komen. In Almere en Zuid blijkt een overschot in de huursector tot de tweede aftoppingsgrens. Dit hoeft niet direct te leiden tot leegstand, maar het is wel een indicator dat in ieder geval een deel van de voorraad niet aan de wensen van de hedendaagse consument voldoet. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

27 21 tabel 3-2 Vraag-aanbodve r houdingen naa r p rijsklas sen en e igendom (Wo ON ) Regio Type woning Totale vraag Potentieel aanbod Potentieel tekort Vraagdruk Amsterdam Huur tot 2de aftopgr ,1 Huur 2de aftopgr.-libgr ,1 Huur vrije sector (> 632) ,2 Koop < ,2 Koop < ,2 Koop > ,9 Almere Huur tot 2de aftopgr ,8 Huur 2de aftopgr.-libgr ,6 Huur vrije sector (> 632) ,5 Koop < ,8 Koop < ,3 Koop > ,3 Stadsregio Noord Huur tot 2de aftopgr ,3 Huur 2de aftopgr.-libgr ,7 Huur vrije sector (> 632) ,6 Koop < ,9 Koop < ,1 Koop > ,3 Stadsregio Zuid Huur tot 2de aftopgr ,9 Huur 2de aftopgr.-libgr ,4 Huur vrije sector (> 632) ,6 Koop < ,7 Koop < ,7 Koop > ,3 Totaal Huur tot 2de aftopgr ,1 Huur 2de aftopgr.-libgr ,0 Huur vrije sector (> 632) ,0 Koop < ,5 Koop < ,0 Koop > ,9 Vraag- en aanbodverhoudingen

28 centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen 22 figuur 3-2 Vraag-aanbodverhouding naa r p r ijsklass en en e igendom (Wo ON ) Vraag starters Vraag doorstromers Aanbod < 535 < 632 > 632 < 225 < 350 > < 535 < 632 > 632 < 225 < 350 > 350 < 535 < 632 > 632 < 225 < 350 > 350 < 535 < 632 > 632 < 225 < 350 > 350 huur koop huur koop huur koop huur koop Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Woonmilieu Het buiten-centrumse woonmilieu wordt veel gevraagd onder de verhuisgeneigden, maar van dit woonmilieu bestaat er ook veel aanbod (figuur 3-3). In Almere, maar ook in Noord (en in mindere mate Zuid) is de populariteit van buiten-centrummilieus relatief beperkt. In de deelregio s Noord en Almere is de populariteit van centrum-stedelijk wonen relatief groot, maar dit heeft vooral te maken met ontbrekend aanbod. Het groen -stedelijke woonmilieu wordt niet aangeboden in deelregio Noord. In Almere en Amsterdam is er zeer weinig vraag naar en geen aanbod van centrum-dorps en landelijk wonen. Deze worden dan ook niet weergegeven in de figuur. figuur 3-3 Vraag-aanbodverhouding naa r woon milieu (Wo ON ) Vraag starters Vraag doorstromers Aanbod Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

29 23 tabel 3-3 Vraag-aanbodve r houdingen naa r woon milieu, inclus ief s tarte rs (Wo ON 200 9) Regio Type woning Totale vraag Potentieel aanbod Potentieel tekort Vraagdruk Amsterdam centrum-stedelijk ,8 buiten-centrum ,3 groen-stedelijk ,0 Almere centrum-stedelijk ,0 buiten-centrum ,9 groen-stedelijk ,1 Stadsregio Noord centrum-stedelijk ,0 buiten-centrum ,0 centrum-dorps ,6 landelijk wonen ,4 Stadsregio Zuid centrum-stedelijk ,4 buiten-centrum ,1 groen-stedelijk ,0 centrum-dorps ,0 landelijk wonen ,5 In tabel 3-4 is de woningvraag per woonmilieu uitgesplitst naar woningtype. Als we focussen op de meest populaire woonmilieus per deelregio ontstaat het volgende beeld. I n Amsterdam wil men zelfs in het groen-stedelijke woonmilieu vaker een appartement dan een eengezinswoning. In Almere is er een grote vraag naar het centrum-stedelijke woonmilieu en dan het meest naar een meergezinshuurwoning. In deelregio Noord wenst men een (huur)appartement in een centrum-stedelijke en een eengezinskoopwoning in een landelij ke omgeving. De vraag naar huurappartementen in het centrum-stedelijke woonmilieu wordt vooral uitgeoefend door alleenstaanden en in Almere en Noord ook door paren (zie figuur 3-5). Vraag- en aanbodverhoudingen

30 24 tabel 3-4 Vraag van huish oudens naar woonmilieu en woningtype (Wo ON 20 09) centrum stedelijk buiten centrum groen stedelijk centrum dorps landelijk wonen totaal totaal abs. Amsterdam eg koop 4% 9% 0% 1% 0% 14% huur 2% 9% 1% 0% 0% 13% mg koop 10% 9% 2% 0% 0% 21% huur 23% 25% 4% 0% 0% 52% totaal 39% 53% 7% 1% 0% 100% Almere eg koop 2% 27% 10% 2% 3% 44% huur 0% 14% 2% 0% 0% 16% mg koop 1% 5% 8% 0% 0% 14% huur 9% 16% 2% 0% 0% 26% totaal 12% 62% 22% 2% 3% 100% Stadsregio Noord eg koop 2% 19% 2% 7% 7% 37% huur 2% 14% 1% 1% 0% 18% mg koop 1% 4% 1% 1% 1% 8% huur 7% 19% 2% 9% 0% 37% totaal 12% 56% 6% 19% 8% 100% Stadsregio Zuid eg koop 2% 24% 8% 7% 4% 46% huur 0% 7% 7% 0% 0% 15% mg koop 1% 6% 3% 3% 0% 13% huur 2% 13% 6% 4% 2% 26% totaal 6% 50% 24% 14% 6% 100% Totaal eg koop 3% 14% 3% 3% 2% 24% huur 2% 10% 2% 0% 0% 14% mg koop 7% 8% 2% 1% 0% 18% huur 17% 22% 4% 2% 0% 44% totaal 29% 54% 11% 5% 2% 100% Gemeentegrensoverschrijdende verhuizingen In de ene regio wordt meer verhuisd en is men mobieler dan in de andere. Zo is de verhuisg e- neigdheid hoog in Amsterdam en Almere en relatief laag in Noord en Zuid. In Amsterdam en Almere heeft ongeveer 20% een verhuiswens van binnen twee jaar. In Noord en Zuid is dit 14%. Van de vraag gericht op Amsterdam is 76% afkomstig uit de gemeente zelf. Daarnaast is 7% afkomstig uit de rest van de regio en 17% uit de rest van het land. Almere wordt vaak ge zien als overloopgebied van de Stadsregio. Dit terwijl slechts 4% van de vraag afkomstig is uit de Stadsregio en 10% uit de rest van het land. Vanuit dit perspectief kan Almere wellicht beter worden gezien als een potentieel voorportaal van de Stadsregio dan als overloopgebied. Vanuit de deelregio s Noord en Zuid is er dus nagenoeg geen interesse in Almere, andersom wel een kle i- ne voor Zuid. Zuid vervult beide functies: zowel mensen uit de rest van het land (deels uit nabij gelegen gemeenten als Haarlem) willen zich hier vestigen, als mensen uit de regio en dan met name Amsterdam. Noord is veel meer een eigen markt, het heeft banden met Amsterdam, maar beperkte banden met de rest van de regio en het land (tabel 3-5). Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

31 25 tabel 3-5 De afko mst van de woningvraag naa r reg io (Wo ON ) Gewenst> Huidig v Amsterdam Almere Deelregio Noord Deelregio Zuid Amsterdam 76% 3% 11% 8% Almere 1% 87% 0% 2% Deelregio Noord 2% 0% 84% 0% Deelregio Zuid 4% 0% 0% 80% Rest van Nederland 17% 10% 5% 11% totaal 100% 100% 100% 100% Dit beeld wordt bevestigd als gekeken wordt naar de gewenste bestemming van verhuisgenei g- den (tabel 3-6). In Noord wil 74% in de huidige regio blijven wonen, all een in Amsterdam ligt dit percentage met 85% hoger. In Zuid ligt dit aandeel op 67% en in Almere 69%. Uit de verhuiswensen van de Almeerse huishoudens blijkt wel duidelijk de functie als overloo p- gebied. Slechts een klein deel van de huishoudens wil door - of terugverhuizen naar Amsterdam of andere delen van de regio. Tien procent van de verhuisgeneigden heeft geen voorkeur qua bestemming, maar weet wel zeker dat men Almere wil verlaten. Deelregio Zuid vervult duidelijk wel ook een functie als voorportaal: 16 % heeft de ambitie om door of terug te verhuizen naar Amsterdam. tabel 3-6 Ge wenste reg io naar hu idige regio (Wo O N ) Gewenst> Huidig v Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Elders in Nederland Voorkeur onbekend Totaal abs. Amsterdam 85% 1% 3% 2% 8% 2% 100% Almere 6% 69% 0% 2% 13% 10% 100% Stadsregio Noord 12% 0% 74% 0% 10% 4% 100% Stadsregio Zuid 16% 0% 0% 67% 13% 5% 100% Rest van Nederland 2% 0% 0% 0% 94% 4% 100% Total 8% 1% 2% 2% 83% 4% 100% abs Wie vraagt wat Woningtype De groep woningzoekenden bestaat voor meer dan helft uit huishoudens van jonger dan 35 jaar (tabel 3-7). In Amsterdam zijn zij voornamelijk op zoek naar een huurappartement. In Almere, Noord en Zuid zoeken ze vaker een grondgebonden koopwoning. De 65 -plussers zijn het minst verhuisgeneigd. Als ze willen verhuizen dan zij veelal op zoek naar een huurwoning en meer specifiek een huurappartement. Vraag- en aanbodverhoudingen

32 26 figuur 3-4 Vraag van v erh uisgeneigden naar le eftij d en woningtype ( WoON ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% > 65 jaar 45 t/m 64 jaar 35 t/m 44 jaar < 35 jaar 30% 20% 10% 0% koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur eg mg eg mg eg mg eg mg Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid tabel 3-7 Vraag van v erhu isgeneigden naar le eftijd en woningtype (Wo ON 20 09) < 35 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 64 jaar > 65 jaar totaal Amsterdam totaal % % % % % eg koop % % % 80 3% % huur % % % % % mg koop % % % 110 4% % huur % % % % % Almere totaal % % % % % eg koop % % % - 0% % huur % % % - 0% % mg koop % 320 8% % - 0% % huur % % % % % Stadsregio Noord totaal % % % % % eg koop % % % - 0% % huur % % % 60 4% % mg koop % 240 5% 60 2% % % huur % 440 9% % % % Stadsregio Zuid totaal % % % % % eg koop % % % - 0% % huur 720 8% % % % % mg koop % 220 4% % 50 3% % huur % % % % % Totaal Stadsregio en Almere % % % % % Woonmilieu Onder de verhuisgeneigden in de Stadsregio Amsterdam en Almere is bijna de helft een paar zonder kinderen, een derde alleenstaand en een vijfde gezinnen met kinderen. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere