RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Wonen in Breda

Transcriptie

1 \ RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Wonen in Breda een verkenning van de woningmarkt

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Wonen in Breda een verkenning van de woningmarkt Opdrachtgever Gemeente Breda Auteurs Annet Bogaerts Elien Smeulders Johan van Iersel Roy Kramer Uitgave april 2011 Rapportnummer P17810 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam Telefoon Fax E -mail info@rigo.nl

4

5 Inhoudsopgave Samenvatting Wonen in Breda i Hoofdstuk 1 Inleiding 1 Hoofdstuk 2 De Bredase markt: een schets Inleiding De woningvoorraad De bewoners van Breda Wie woont waar Breda in de regio 12 Hoofdstuk 3 Woonwensen en woningbehoefte Inleiding Woningzoekenden Woningzoekenden in de regio Discrepanties op de markt vraag en aanbod Goedkoop scheefwonen uitgediept Particulier opdrachtgeverschap 33 Hoofdstuk 4 Effecten van de crisis Inleiding De crisis en crisiseffecten Schuldenlast van Bredase huishoudens Overwaarde als motor achter doorstroming 41 Hoofdstuk 5 Energetische kwaliteit van de Bredase voorraad Inleiding Labeling van de Bredase voorraad Effectverkenning labelverbetering Aanpak energieprestatie woningvoorraad Breda Afsluiting conclusies uit andere onderzoeken 58 Woningmarktsimulatie op basis van het WoONInhoudsopgave

6 Hoofdstuk 6 Toekomstverkenning demografie en economie Inleiding Prognoses: algemeen Bestaande prognoses voor de gemeente Breda: aannamen en uitkomsten Twee demografische varianten voor de gemeente Breda Regionale ontwikkelingen (exclusief Breda) Economie: werkgelegenheid- en koopkrachtontwikkeling 77 Hoofdstuk 7 Toekomstige woningvraag een kwalitatieve beschouwing Inleiding en aanpak De ontwikkeling van de woningbehoefte bij constante woonsituatie Ontwikkeling van de gewenste woningvoorraad Ontwikkeling doelgroepen en ontwikkeling kernvoorraad op basis van gemeentelijke prognose 85 Hoofdstuk 8 Woonmilieus in Breda Inleiding Woonbuurten ontleed in zes dimensies De dorpen 97 Bijlagen Bijlage 1 Woningmarktsimulatie op basis van het WoON Aanpak Corrigeren voor selectieve respons: weegfactoren Weging randtotalen Simulatie van de huidige markt en toekomstverkenning Regionale analyse: vergelijkbaarheid woningmarktsimulatie en Cita Vista 107 Bijlage 2 Begrippen 108 Bijlage 3 Woonsituatie naar eigendom en prijs, leeftijd 112 Bijlage 4 Gewenst woonmilieu en gewenst woningtype 113 Bijlage 5 Gewenste stap doorstromers Bijlage 6 Woonwensen naar leeftijd en huishoudentype 115 Bijlage 7 Uitkomsten demografische prognoses 117 Bijlage 8 Migratiesaldi regiogemeenten 119 Bijlage 9 Aannamen prognoses regiogemeenten 121 Bijlage 10 Woonmilieus: kaarten per dimensie 124

7 i Samenvatting Wonen in Breda Een schets van de Bredase woningmarkt Anno 2010 staan in Breda circa woningen, hiervan worden er permanent b e- woond. De verhouding koop huur is procent. Van de koopwoningen heeft de helft een WOZ-waarde tot Het merendeel van de huurwoningen heeft een huur tot d e eerste aftoppingsgrens ( 357). De ruim inwoners zijn verdeeld over ruim huishoudens. Het aantal huishoudens overtreft het aantal woningen. Dit komt omdat een deel van de huishoudens in onzelfstandige wooneenheden woont en er nog steeds sprake is van (veel) inwoning. Voor het overgrote deel zijn dit jongeren (studenten). Breda kent een relatief jonge bevolking, met veel alleenstaanden (41 procent van alle huishoudens). Van alle huishoudens behoort 31 procent tot de doelgroep (huishoudens di e op grond van hun inkomen aanspraak kunnen maken op huurtoeslag). Dat is net iets boven het landelijk gemi d- delde (29 procent). Nog eens 20 procent heeft een inkomen tussen dat van de doelgroep en de In deze inkomensgroepen zien we relatief veel a lleenstaanden (twee derde ten opzichte van 41 procent totaal in Breda). Kijken we hoe de huishoudens over de woningvoorraad zijn verdeeld, dan zien we een vrij voorspelbaar plaatje: jongeren wonen vooral in de goedkope voorraad en vaak in een appart e- ment. Naarmate de leeftijd (en vaak ook het inkomen) stijgt, verschuift een steeds groter deel naar de koopsector en naar een iets duurdere (en vaak ook luxere) woning. Boven de 55 jaar zien we weer een kleine verschuiving naar appartementen. Gezinnen met kind eren treffen we vooral aan in eengezinskoopwoningen. De afgelopen jaren zijn er meer mensen in de gemeente Breda komen wonen dan er vertrokken zijn. Het positieve saldo wordt vooral veroorzaakt door jonge vestigers, voor een belangrijk deel studenten aan de HBO-instellingen. Echter, er zijn meer gezinnen met kinderen uit de gemeente vertrokken dan er zijn komen wonen. In de periode zijn er meer mensen vanuit Breda geëmigreerd dan geïmmigreerd. In 2008 en 2009 is deze situatie veranderd. Het negatieve buitenlandse migratiesaldo is omgebogen naar een positief saldo: een trendbreuk? Goedkope scheefheid ontrafeld Goedkope scheefheid betekent dat huishoudens met midden - of hoge inkomens goedkope gereguleerde en/of gesubsidieerde huurwoningen bewonen d ie eigenlijk voor doelgroepen met een lager inkomen bedoeld zijn. Als de doelgroep voor de huursector wordt gedefinieerd als de groep huishoudens met een inkomen tot en de gereguleerde huurvoorraad de huu r- woningen zijn met een prijs tot de liberalisatiegrens ( 648), dan blijkt dat 29 procent van de huishoudens in dit huursegment goedkoop scheefwoont. Dit percentage heeft namelijk een inkomen boven de Samenvatting

8 ii Woonwensen en woningbehoefte Twaalf procent wil doorstromen en zoekt voornamelijk een koopwoning Van de zelfstandig wonende huishoudens wil 12 procent binnen twee jaar verhuizen en heeft daartoe ook al actie ondernomen (bijna huishoudens). Het merendeel zoekt een koo p- woning: bijna twee derde van de totale groep doorstromers en 40 procent van de huurders die willen verhuizen. Daarvan zoekt bijna de helft in de prijsklasse tot en een derde naar een woning van meer dan Doorstromers die een huurwoning wensen zoeken voora l in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens ( 357) en de hoogste aftoppingsgrens ( 548). Ruim 70 procent van de doorstromers zoekt een grondgebonden woning. De doorstromers die een appartement willen, zoeken vaker in de huur (vooral in de prijsklasse ) dan in de koop. Het buiten-centrum woonmilieu is favoriet bij doorstromers: 41 procent spreekt een voorkeur uit voor dit woonmilieu. Op nummer twee staat het groen -stedelijke woonmilieu (25 procent). Er wordt wel gedacht dat senioren(55-plus) vooral in een centrum-stedelijk milieu willen wonen. Vergeleken met andere leeftijdsklassen is het verschil niet erg groot. Veel meer dan jongere huishoudens willen 55-plussers die momenteel in een centrum-stedelijk milieu wonen verhuizen. Ruim de helft geeft aan op zoek te zijn naar landelijk wonen. Starters zijn doorgaans jong en zoeken vaker een huur- dan een koopwoning Ongeveer huishoudens willen binnen nu en twee jaar een start maken op de Bredase woningmarkt. Van deze groep is 44 procent jonger dan 24 en 90 procent jonger dan 34 jaar. De meeste starters hebben niet veel te besteden: ruim 70 procent behoort tot de doelgroep huu r- toeslag. Twee derde van de starters zoekt een huurwoning, voornamelijk in het segment tot de tweede aftoppingsgrens ( 548). Dit zijn voornamelijk appartementen. Starters die een koopwoning wensen zoeken (een enkele uitzondering daargelaten) in het segment tot In tegenstelling tot doorstromers zoeken starters vaker een appartement (63 procent ten opzichte van 28 procent van de doorstromers). Ruim 60 procent zoekt een huurappartement met een prijs tussen de 357 en de 548. Ook bij starters is het buiten-centrum woonmilieu favoriet. Op de tweede plaats staat het centrum-stedelijke milieu, op de voet gevolgd door het groenstedelijke woonmilieu. De grotere voorkeur voor centrumgebieden blijkt ook uit de antwoorden op de gewenste (beperkte) afstand tot het centrum. Grootste spanning in de koop, blijvend grote vraag naar betaalbare huur Om alle woningzoekenden een woning te bieden moet de woningvoorraad uitgebreid worden. De vraag van starters op de markt zorgt er immers voor dat de vraag het aanbod overtreft. Het volgende valt op: - De grootste discrepantie tussen vraag en aanbod zien we in de huursector in de prijskl asse Het aanbod is groot, de vraag nog groter. De vraag is vooral van starters afkomstig. - Hiertegenover staat een ontspanning in de laagste huurcategorie (tot de kwaliteitskortingsgrens, 357). Ook hier geldt dat voornamelijk starters een huurwoning in de laagste prijscategorie zoeken. Voor veel huishoudens is dit het segment waarin men zijn/ haar carrière op de woningmarkt start. - In de koopsector is de vraag het grootst voor het segment De vraag naar koopwoningen in de categorie vanaf is beperkter van omvang. Omdat het aanbod daarin ook schaars is, is er toch een behoorlijke discrepantie. Wonen in Breda

9 iii - De meeste woningzoekenden wensen een eengezinswoning. Daar ligt dan ook een belan g- rijke opgave. Ook bij de appartementen zien we een spanning, ook al zijn zowel vraag als aanbod kleiner. Bij deze resultaten geldt dat ze gebaseerd zijn op een woonwensenonderzoek. Bij de vraag - aanbodverhoudingen wordt uitgegaan van een ideaaltypische verdeling: alle wensen worden gehonoreerd en de woningmarkt functioneert optimaal. In werkelijkheid kent de woningmarkt echter vele imperfecties: de doorstroming is beperkt, het aanbod sluit niet aan op de vraag, er zijn lange wachtrijen op plekken waar je ze op basis van de woonwensen niet zou verwachten etc. Bij gevolgtrekking richting beleid is het ook nodig andere bronnen te raadplegen (bijvoo r- beeld cijfers uit de woonruimteverdeling). Scheefwoners bovengemiddeld verhuisgeneigd Behoorlijk meer dan gemiddeld zijn huishoudens met een inkomen boven de die in een huurwoning met een huur tot de liberalisatiegrens wonen ( 648, de zogenoemde kernvoo r- raad) verhuisgeneigd (19 procent ten opzichte van 12 procent gemiddeld). Dit roept de vraag op of er kansen zijn om de dynamiek in de kernvoorraad te vergroten en daarmee ruimte te creëren voor bijvoorbeeld starters. Dit is in beperkte mate het geval. Kansen liggen er voor 60 procent van de scheefwonende woningzoekenden die de stap naar de koopsector wil len maken. Echter, beperkte leencapaciteit maakt het voor deze groep lastig. Voor een bestaande woning van nog geen twee ton is al snel een inkomen van nodig. Met een inkomen van net boven de kan slechts een dikke worden geleend. Van de goedkoop scheefwonenden heeft bijna 45 procent een inkomen tot , de rest heeft een hoger i n- komen. In het theoretische geval dat alle woningzoekende scheefwoners die de overstap naar een koopwoning willen maken daar ook in slagen, leidt dat de komende twee jaar tot ruim 880 extra vrijkomende woningen in de kernvoorraad. Effecten van de crisis Minder dynamiek, minder overwaarde in te zetten De economische crisis heeft zijn weerslag op de woningmarkt. Mensen stellen een verhuizing uit en/of krijgen de financiering niet rond. Gevolg is een afnemend aantal transacties (vooral in de nieuwbouw) en dalende woningprijzen (vooral in het duurdere segment). De trend in Breda wijkt in deze niet af van die in Nederland als geheel. De dynamiek op de woningmarkt heeft een tik gekregen. We kunnen niet voorspellen hoe de komende jaren zullen verlopen. Belan g- rijke constatering is wel dat de schuldenlast van huishoudens is gestegen ten opzichte van de verkoopwaarde van de woning. Met andere woorden: er is minder overwaarde beschikbaar om in te zetten voor een verhuizing naar een andere woning. De overwaarde is relatief groot bij huishoudens die doorgaans niet zo verhuisgeneigd zijn (de ouderen) en relatief beperkt bij de groep die vooral verantwoordelijk is voor de dynamiek op de koopmarkt. Bijna een kwart van de huishoudens heeft een overwaarde van minder dan 15 procent (dat betekent dat de totale hypotheekschuld meer dan 85 procent van de verkoopwaarde bedraagt). Circa 10 procent van de woningeigenaren heeft een hypotheekschuld die hoger is dan de verkoopwaarde. Dit zijn voornamelijk huishoudens die recent een woning hebben gekocht. Effecten op de vraag-aanbodverhoudingen Bovengenoemde ontwikkelingen hebben effecten op de woningvraag en daarmee samenha n- gend vrijkomend aanbod (na verhuizing). We hebben gekeken naar de effecten van uitstel van de verhuiswens van (1) doorstromers met een hoge schuldenlast, (2) doorstromers in een dure Samenvatting

10 iv koopwoning die een nog duurdere koopwoning willen, en (3) doorstromers die de overstap v an een huur- naar een koopwoning willen maken. In het eerste geval zien we een afnemende vraag naar koopwoningen in de segmenten tot , maar zeker ook daarboven. Daartegenover staat vooral afnemend aa n- bod (minder vrijkomende woningen) in het segment tot Als de luxe verhuizers hun woonwens in de ijskast zetten, heeft dit per saldo geen effect op de marktverhoudingen: in het segment boven zijn minder vragers, maar dat wordt g e- compenseerd door het afnemende vrijkomend aanbod in dat segment. Als huishoudens die de stap van huur naar koop willen zetten hun verhuiswens uitstellen, dan leidt dat tot een afnemende vraag naar koopwoningen, voornamelijk in het segment tussen en Daar vermindert de spanning. Tegelijkertijd neemt het vrijkomend aanbod in de huur drastisch af, vooral in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens ( 357) en de hoogste aftoppingsgrens ( 548). Gevolg van dit scenario is een grotere spanning in dat se g- ment. Deze ontwikkelingen zijn van belang bij het interpreteren van de vraag-aanbodverhoudingen zoals eerder geschetst. Energetische kwaliteit woningvoorraad De energetische kwaliteit van de woningvoorraad wordt uitgedrukt met energielabels. Een energielabel geeft met klassen (A tot en met G) en met kleuren (groen tot en met rood) aan hoe energiezuinig een huis is ten opzichte van andere soortgelijke woningen. Energielabel A is zuinig en energielabel G is onzuinig. Informatie over de kwaliteit van de sociale huursector is bekend, gegevens over de particuliere sector ontbreken. Voor deze sector zijn de energielabels geraamd. Circa 3 procent van de koopvoorraad heeft label A. Dit zijn grotendeels recente nieuwbouwwoningen. Over het algemeen geldt: hoe ouder de woning, hoe groter de ka ns dat deze een F- of G-label heeft. Woningen met een F- of G-label dateren nagenoeg allemaal van voor Circa 36 procent van de koopvoorraad heeft een F- (34 procent) of G-label (2 procent). Woningen met een C-, D- of E-label vormen het grote middensegment van de woningvoorraad (44 procent van de koopwoningen). Om zicht te krijgen op mogelijke besparingen als gevolg van verbetering van de energetische kwaliteit zijn vijf scenario s doorgerekend: (1) alle woningen minimaal label D, (2) alle woni n- gen minimaal label C, (3) alle woningen minimaal label B, (4) alle woningen twee labelstappen tot maximaal label B en (5) alle woningen minimaal twee labelstappen. Uitgangspunt van analyse is het feitelijk energiegebruik van huishoudens. Scenario 3 leidt tot het grootste aantal labelstappen en daarmee de grootste energiebesparing. De terugverdientijd van scenario 3 (alle woningen minimaal B) is vergelijkbaar met de and ere scenario s, terwijl het veruit de grootste energiebesparing oplevert. Dit scenario vraagt echter ook om een aanzienlijke extra investering. Het zal van de financiële situatie van het particuliere huishouden of de corporatie afhangen of deze investering ook gedaan kan worden in de komende jaren. Woningvraag in de regio De Bredase woningmarkt staat niet op zich zelf. Breda maakt deel uit van een groter wonin g- marktgebied. Daarom is in dit onderzoek ook gekeken naar de marktsituatie van de regio, b e- staande uit de gemeenten Breda, Drimmelen, Etten-Leur, Oosterhout en Zundert. In totaal wonen er ruim huishoudens in dit gebied. Het grootste deel woont in Breda, namelijk 57 procent. In totaal zijn er in de hele regio huishoudens op zoek naar een (andere) w o- ning. Voor het overgrote deel zijn dit doorstromers (69 procent). De vraag naar eengezinswo- Wonen in Breda

11 v ningen overtreft de vraag naar appartementen en er worden meer koop- dan huurwoningen gezocht. Toekomstverkenning: demografie en economie Er zijn verschillende prognoses voor de gemeente Breda in omloop die allemaal verschillende uitkomsten geven. De uitkomsten verschillen omdat de aannamen die aan de prognoses ten grondslag liggen anders zijn. Om zicht te krijgen op de bandbreedte waarbinnen de Bredase bevolking zich zou kunnen on t- wikkelen zijn twee prognosevarianten opgesteld: een minimale groeivariant en een maximale groeivariant. Uitgangspunten voor de minimale variant staan in de onderstaande tabel. Uitgangspunten minimale groeivariant Door de vele onderwijsinstellingen in de gemeente is het aannemelijk dat jongeren/studenten blijven komen Meer dan in het verleden wordt ervan uitgegaan dat studenten na hun studie de gemeente verlaten Meer dan in het verleden zullen gezinnen met kinderen de gemeente verlaten Evenveel 50-plussers zullen in de gemeente komen wonen als er vertrekken Over de periode kende Breda een negatief buitenlands migratiesaldo. Dit gegeven wordt overgenomen Uitgangspunten maximale groeivariant Breda zal haar centrumfunctie versterken, zowel nationaal als internationaal De totale autonome bevolkingsgroei in de regio komt in Breda terecht De regionale groei als gevolg van een positief migratiesaldo heeft alleen plaats in Breda Beter dan in het verleden slaagt Breda erin jongeren en gezinnen met kinderen aan de gemeente te binden. Het negatieve migratiesaldo wordt omgebogen naar een positief saldo Voor de jaren kende Breda een positief migratiesaldo. Er wordt van uitgegaan dat dit positief saldo ook in de toekomst blijft bestaan. In de periode volgt uit de minimale groeivariant een huishoudentoename van huishoudens (+ 9 procent), uit de maximale groeivariant een toename van hui s- houdens (+24 procent) en uit de gemeentelijke prognose een groei van huishoudens (+ 13 procent). Consequenties voor de woningmarkt: van huishoudenprognose naar kwalitatieve raming van woningbehoefte Voor de huishoudensamenstelling naar type en leeftijd zoals die uit de gemeentelijke prognose en de minimale en maximale groeivariant volgt is berekend hoe de woningvoorraad er uit zou moeten zien om alle huishoudens te laten wonen. Hiervoor zijn twee denklijnen gevolgd: 1. Hoe moet de woningvoorraad zich ontwikkelen om alle huishoudens in de toekomst op een vergelijkbare manier te laten wonen als nu; 1 2. Hoe moet de woningvoorraad zich ontwikkelen om alle huishoudens in de toekomst naar wens te laten wonen. In de eerste denklijn wordt de huidige woonsituatie constant gehouden en in de tweede wordt er rekening gehouden met de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens. Hiernaast zijn twee economische scenario s doorgerekend. Een waarbij de economie vrij snel herstelt en een 1 Uitgezonderd ouderen. De toekomstige ouderen zullen behoorlijk verschillen van de huidige ouderen. Toekomstige ouderen zullen welvarender zijn en vaker in een koopwoning wonen. Hier is rekening mee gehouden in de berekeningen. Samenvatting

12 vi waarbij herstel langer uitblijft. In deze samenvatting worden alleen de uitkomsten voor de g e- meentelijke prognose behandeld. Met het uitgangspunt dat huishoudens in de toekomst op een vergelijkbare manier gehuisvest moeten worden als nu, volgt uit de gemeentelijke prognose een toename van koopwoningen in het hoogste prijssegment ( of meer) bij spoedig herstel van de economie. Wanneer gerekend wordt met minder spoedig herstel van de economie is er veel minder behoefte aan dit segment, namelijk circa woningen. Hetzelfde geldt voor de luxe woningtypen 2-onder-1-kap en vrijstaand. In de periode tot 2015 neemt de behoefte aan dit segment zelfs af. Economisch zwaar weer leidt tot meer druk op de huursector. De behoefte aan huurwonin gen neemt meer toe in het zwarecrisisscenario dan in het lichtecrisisscenario. Een uitzondering is het hoogste prijssegment. De behoefte aan huurwoningen in het hoogste prijssegment neemt sterker toe in het lichtecrisisscenario. Bij constante woonsituatie volgt uit de gemeentelijke prognose een behoorlijke toename aan appartementen tot 2025 (circa volgens het zwarecrisisscenario en volgens het lichtecrisisscenario). Dit is te verklaren door een aanzienlijke toename van het aantal 24 tot 34- jarigen en door vergrijzing. Anno 2010 wonen deze huishoudens meer dan gemiddeld in appartementen. Echter als rekening gehouden wordt met de woonwensen dan neemt de behoefte minder toe, namelijk met volgens het zwarecrisisscenario en volgens het lichtecrisisscenario. In de praktijk blijkt het niet altijd gemakkelijk appartementen af te zetten. Juist in dit segment van de markt is de prijs-kwaliteitverhouding erg belangrijk. Veelal hebben huishoudens nogal wat eisen voor het daadwerkelijk verhuizen. In het algemeen geldt dat, als rekening gehouden wordt met de woonwensen van woningzo e- kenden, de behoefte van de goedkope huur zich iets verplaatst naar de hogere prijsklassen en naar de koopsector en van appartementen naar eengezinswoningen. Ontwikkeling doelgroepen en kernvoorraad Anno 2010 komt 31 procent van de huishoudens in aanmerking voor huurtoeslag. Ongeacht economisch scenario volgt uit de gemeentelijke prognose dat de a bsolute omvang van deze doelgroep zal toenemen. Hetzelfde geldt voor de groep huishoudens met een inkomen tot Deze constatering kan niet direct vertaald worden richting de benodigde omvang van de kernvoorraad. Er is geen één op één relatie tussen de omvang van de doelgroepen en de benodigde omvang van de kernvoorraad. Immers niet alle huishoudens die tot de doelgroep behoren wonen in de kernvoorraad en de kernvoorraad wordt niet alleen bewoond door hui s- houdens uit de doelgroepen. Circa 30 procent van de huishoudens die aanspraak op huurto e- slag zouden kunnen maken woont in een koopwoning en ruim 50 procent van de huishoudens die geen huurtoeslag kunnen krijgen maar wel minder dan verdienen heeft een eigen woning. Op basis van de analyse van de benodigde kernvoorraad kunnen twee conclusies getrokken worden: 1. De omvang van de kernvoorraad is in theorie groot genoeg. Uitkomst is namelijk dat de omvang van de huidige kernvoorraad ( woningen) groter is dan de voorspelde omvang van de doelgroepen in 2015 en 2025 ongeacht economisch scenario (tussen de en de huishoudens) 2. De omvang van de kernvoorraad moet de komende jaren constant blijven en mag niet afnemen. Dit vanwege het huidig economisch klimaat. Het is namelijk de vraag in h oeverre goedkoop scheefwoners de overstap naar de koopsector zullen maken. Als de groep goedkoop scheefwoners verhuizing uitstelt dan komt de doelgroep in de knel. Wonen in Breda

13 vii Of het in stand houden van de kernvoorraad voldoende is, of er een uitbreiding nodig is of a f- name mogelijk is, is afhankelijk van: 1. Het beïnvloeden van de scheefheid. Als meer goedkoop scheefwoners in beweging komen, dan zal er meer ruimte in de kernvoorraad ontstaan. Echter het terugdringen van goedkoop scheefwonen is erg lastig. Met de juiste beleidsinzet (bijvoorbeeld startersleningen, doorstroommakelaar, MGE etc.) is het in het verleden mogelijk gebleken de scheefheid met 4 à 8 procent terug te dringen. In het geval van Breda dus van 29 procent naar 21 tot 25 procent. Echter gezien het huidig economisch klimaat zijn deze percentages erg ambitieus. 2. De mate waarin de startersvraag wordt gehonoreerd. 3. Ambities wat betreft het behouden/aantrekken van specifieke groepen (bijvoorbeeld jongeren). Tenslotte zijn de uitkomsten van dit onderzoek niet voldoende om beleidskeuzen/ambities te onderbouwen. Minimaal moeten gegevens uit de woonruimteverdeling geraadpleegd worden. Woonmilieus De gemeente zoekt naar houvast bij de invulling van de nieuwbouwlocaties die de komende jaren gestalte zullen krijgen. Hierbij wordt niet enkel gekeken naar de woningdifferentiatie, maar ook naar het woonmilieu dat gerealiseerd moet worden. Voor de locaties rondom het station en ten noorden van het spoor is gezocht naar een invulling. Concreet gaat het om loc a- ties met: (a) een centrale ligging, (b) veel en weinig functiemen ging en (3) locaties met overwegend gestapelde bouw en vooral grondgebonden bouw. Deze locatiekenmerken leveren vier typen locatie. Voor ieder type locatie zijn in Breda goede voorbeelden en slechte voorbeelden te vinden. Functiemenging & gestapelde bouw (bijvoorbeeld Stationskwartier en Markoevers). Dich t- heden boven de 55 woningen per hectare zijn niet aan te bevelen. En dichtheid rond de 30 levert de grootste kans op succes. Een percentage sociale huur boven de 20 procent levert al snel problemen, een aandeel van 5 procent biedt meer perspectief. Het programma eenzijdig richten op (jonge) alleenstaanden verdient geen aanbeveling; liever een wat gemengdere bevolking, met ook ouderen, stellen en ook wat gezinnen. Op complexniveau kan een homogene bevolking overigens wel gewenst zijn. In delen van Zandberg en Boeimeer zijn goede voorbeelden te vinden. Weinig functiemening & gestapelde bouw (delen van Drie Hoefijzers en Liniepark). De slechte en goede voorbeelden ontwijken elkaar niet veel qua dichtheid. In beide gevallen ligt deze gemiddeld rond de 30 woningen per hectare. Binnen deze woonbuurten is wat meer sociale huur mogelijk dan in het eerste locatietype, maar niet meer dan 20 procent. Rond de 10 procent (of minder) levert de beste leefbaarheidsscores. Ook hier geldt dat op buurtniveau menging qua huishoudentypen en leeftijden gewenst is. In Valkenberg en Sportpark zijn goede voorbeelden te vinden. Functiemenging & grondgebonden bouw (delen van Havenkwartier). Een dichtheid rond de 20 woningen per hectare levert de grootste kans op succes. Boven de 30 neemt de kans op een slechte leefbaarheid snel toe. De hoogste leefbaarheid wordt bereikt met veel koopwoningen en geen sociale huur. Goede voorbeelden zijn te vinden in delen van Braban t- park, Zandberg en Boeimeer. Weinig functiemenging & grondgebonden bouw (delen van Havenkwartier). Beneden de 25 woningen per hectare is de kans op een gewild milieu het grootst. De nadruk in de goed Samenvatting

14 viii scorende gebieden ligt op de koopsector en er is veel sociaal -culturele menging. In Blauwe Kei en Sportpark zijn goede voorbeelden te vinden. Als men in het Stationskwartier de aanbevelingen wat betreft functiemenging, nadruk op gestapeld opvolgt, past hierbij de volgende samenstelling van doelgroepen: 10 tot 15 procent van de woningen zou kunnen worden bestemd voor gezinnen met ki n- deren (van uiteenlopende leeftijden); 25 tot 30 procent voor kleine jongere huishoudens (beneden de 30 jaar), waarvan 15 tot 20 procent alleenstaanden; 25 tot 30 procent voor kleinere huishoudens van middelbare leeftijd, waarvan 15 tot 20 procent tweepersoons; 20 tot 25 procent voor oudere huishoudens. Woonmilieus en de dorpen Bavel, Prinsenbeek, Teteringen en Ulvenhout In de dorpen rondom Breda speelt het vraagstuk of de kernen in staat zijn in hun eigen behoe f- te te voorzien en of op de langere termijn de vitaliteit niet onder druk komt te staan. Deze an g- sten blijken voor een belangrijk deel onterecht, zo blijkt onder meer uit de migratiestromen van de afgelopen jaren en de huidige leeftijdsopbouw. De leeftijdsopbouw in Prinsenbeek is net als in de andere dorpen - vrij evenwichtig. De vitaliteit van de bevolking staat dus niet onder druk. Wel geldt dat elk van de dorpen en ook de stad te maken krijgt met vergrijzing. Hierdoor kan het inwoneraantal afnemen, zeker bij b e- perkte nieuwbouw. Ulvenhout is gegeven haar historie wat sterker vergrijsd dan de andere dorpen. Qua landelijke woonmilieutypologie valt het grootste deel van de dorpen of in de categorie centrum dorps wonen (Prinsenbeek en Ulvenhout) of in de categorie groen stedelijk wonen (Bavel en Teteringen). Uit analyse van vraag naar en aanbod van dit type woonmilieu blijkt dat er redelijk evenwicht bestaat. Wel zal er een hoge vraagdruk zijn op de randen van de dorpen en het landelijk gebied er rondom. Bij de invulling van toekomstige locaties in de dorpen - en de stad - moet men beseffen dat men met een soort van laatste ronde bezig is, het einde van de groei is in zicht. Na de huidige nieuwbouwronde zal men in het streven naar een evenwichtige woningvoorraad zijn aangew e- zen op herstructurering en die is veel lastiger te organiseren dan uitbreidings nieuwbouw. Wonen in Breda

15 1 Hoofdstuk 1 Inleiding Doelstelling van dit onderzoek is meer zicht te bieden op de Bredase woningmarkt. Dit zowel anno 2010 als richting de toekomst. Voornaamste bron van onderzoek is het WoonOnderzoek Nederland 2009 (kortweg WoON 2009). Het WoON is een grootschalig enquêteonderzoek onder de Nederlandse bevolking. Het onderzoek wordt driejaarlijks gehouden in opdracht van het Ministerie van VROM. Het geeft informatie over onder meer de woonsituatie en woonwensen van huishoudens. Het WoON bevat te weinig respondenten uit de gemeente Breda om betrouwbare uitspraken te kunnen doen op het in dit onderzoek gewenste detailniveau. Het WoON is gebruikt om de Bredase woningmarkt te simuleren. Er zijn in het hele bestand extra respondenten uit andere gemeenten geselecteerd die grote gelijkenis vertonen. Het zo verkr e- gen bestand is met behulp van feitelijke informatie over de woningvoorraad en huishoudens a- menstelling herwogen naar de randtotalen zoals die in gemeente Breda gelden. De herweging is gelijk aan de herweging in het, eveneens door RIGO, uitgevoerde woonlastenonderzoek. De vergelijkbaarheid van beide onderzoeken is hiermee gewaarborgd. Naast het WoON zijn gegevens van de gemeente Breda, het Centraal Bureau voor de Statistiek, Provincie Noord -Brabant en ABF Research gebruikt. Het onderzoek beslaat vijf onderwerpen: 1. Een analyse van de huidige woningmarktomstandigheden 2. Effecten van de crisis 3. Energetische kwaliteit van de Bredase woningvoorraad 4. Een toekomstverkenning door middel van scenario s 5. Een analyse van Bredase woonmilieus Ad 1. In het eerste onderdeel (hoofdstuk 2 en 3) gaan we in op de woonwensen van woningzoekenden, vraag-aanbodverhoudingen (discrepanties op de markt) en scheefheid. Wat de woonwensen en de discrepanties op de markt betreft wordt behalve op de gemeente Breda ingezoomd op de regio. De regio bestaat uit de gemeenten Breda, Etten-Leur, Oosterhout, Drimmelen en Zundert. Voorafgaand aan het onderzoek is de regio-indeling vastgesteld. Ad 2. Dat de woningmarkt wordt geraakt door de economische crisis is een feit. Dit feit roept allerlei vragen op. In hoofdstuk 4 worden aan de hand van een aantal scenario s mogelijke effecten van de crisis gesimuleerd. Daarnaast wordt ingegaan op de schuldenlast van huisho u- dens en de overwaarde op koopwoningen. Ad 3. In het derde onderdeel (hoofdstuk 5) staat de energetische kwaliteit van de woningvoorraad centraal. Sinds 1 januari 2008 zijn verkopers en verhuurders verplicht om een energielabel te overhandigen bij mutatie. Het energielabel geeft met klassen (A tot en met G) en met kle u- ren (groen tot en met rood) aan hoe energiezuinig een huis is ten opzichte van andere soortgelijke woningen. Er is informatie beschikbaar over de kwaliteit van de huursector, maar niet over de koopsector. RIGO heeft een methode ontwikkeld waarmee een inschatting van de energet i- sche kwaliteit van de woningvoorraad gemaakt kan worden. Inleiding

16 2 Ad 4. Door middel van drie demografische varianten wordt een toekomstbeeld geschetst (hoofdstuk 6 en 7). Daar worden de bandbreedten waarbinnen de Bredase bevolking zich naar alle waarschijnlijkheid zal ontwikkelen inzichtelijk. Voor één van de demografische varianten is de stap van demografische prognose naar woningbehoefteprognose gezet. Door informatie uit de demografische verkenningen te koppelen met scenario s wat betreft koopkracht - en werkgelegenheidsontwikkeling is de woningbehoefte in 2015 en 2030 geprognosticeerd. Ad 5. Laatste onderdeel van het onderzoek is een verkenning van Bredase woonmilieus (hoofdstuk 8). Hiervoor is een zeer innovatieve manier gebruikt. Veelal worden woonmilieus als gegeven op de kaart van Breda geplakt. In dit onderzoek is een dynamische aanpak gehanteerd waarbij woonmilieus zijn gedefinieerd als het geheel en het onderlinge samenspel van kenme r- ken van de woonomgeving. Er zijn zes dimensies onderscheiden die de woonomgeving kleuren: ligging, voorzieningen, kenmerken van de bebouwing, sociaaleconomische kenmerken, sociaalculturele kenmerken en leefbaarheid. In de eerdere onderwerpen wordt Breda als geheel beschreven en geanalyseerd. In dit laatste onderdeel wordt ingezoomd op gebieden binnen de gemeente. Centraal staat Via Breda en de dorpen Bavel, Ulvenhout, Prinsenbeek en Teteringen. Ieder hoofdstuk begint met een samenvatting van de voornaamste bevindingen. In de bijlagen staat onder meer een uitgebreide toelichting van gehanteerde methoden en een begrippenlijst. Op basis van de onderzoeksuitkomsten is tevens een adviesnotitie geschreven. Er is specifieke aandacht voor: Het beter op elkaar laten aansluiten van vraag en aanbod; Het realiteitsgehalte van de gestelde groeiambities; De invulling van het Stationskwartier. Ten slotte een noot voor de tellende lezer : het kan voorkomen dat de celwaarden in de tabellen niet optellen tot het totaal. Dit komt door afronding. Wonen in Breda

17 3 Hoofdstuk 2 De Bredase markt: een schets Anno 2010 wonen er ruim inwoners en ruim huishoudens in de gemeente Breda. Sinds het voorgaande woningmarktonderzoek is de woningvoorraad met 3 procent gegroeid, tot woningen in Circa 3 procent van de voorraad staat leeg, woningen worden permanent bewoond. Kijken we hoe de huishoudens over de woningvoo r- raad zijn verdeeld dan zien we een vrij voorspelbaar plaatje: jongeren wonen vooral in de goedkope voorraad en vaak in een appartement. Naarmate de leeftijd (en vaak ook het ink o- men) stijgt, verschuift een steeds groter deel naar de koopsector en naar ee n iets duurdere (en vaak ook luxere) woning. Boven de 55 jaar zien we weer een kleine verschuiving naar appartementen. Gezinnen met kinderen treffen we vooral aan in eengezinskoopwoningen. Goedkope scheefheid betekent dat huishoudens met midden - of hoge inkomens goedkope gereguleerde en/of gesubsidieerde huurwoningen bewonen die eigenlijk voor doelgroepen met een lager inkomen bedoeld zijn. Als de doelgroep voor de huursector wordt gedefinieerd als de groep huishoudens met een inkomen tot en de gereguleerde huurvoorraad de huurwoningen omvat met een prijs tot de liberalisatiegrens ( 648), dan blijkt dat 29 procent van de huishoudens in dit huursegment goedkoop scheefwoont. Want 29 procent heeft een inkomen boven de Inleiding In dit hoofdstuk staat de Bredase woningmarkt centraal. Allereerst wordt stilgestaan bij de woningvoorraad, ten tweede bij de bevolking, de huishoudens en de inkomensverdeling. In het laatste en derde deel van het hoofdstuk worden huishoudens en woningvoor raad gekoppeld. Hier komt onder andere de mate van scheefwonen aan de orde. 2.2 De woningvoorraad Totaal staan er in woningen in de gemeente Breda. In de periode sinds het vorige woningmarktonderzoek in 2005 is de totale voorraad met 3 procent toegenomen. In de periode is de woningvoorraad met het dubbele toegenomen, namelijk met 6 procent. tabel 2-1 Ontw ikk eling won ingvoo r raad, woningvoorraad % 3% Bron: Bredata. De Bredase markt: een schets

18 figuur 2-1 Ontw ikk eling won ingvoo r raad, toevoegingen - gegevens CBS onttrekkingen toevoegingen - gegevens gemeente saldo (incl. administratieve corr) Bron: CBS statline en O&I gemeente Breda, woningcartotheek. Niet alle woningen worden bewoond. Op 1 januari 2010 stond ruim 3 procent (2.420 woningen) leeg en werden er woningen bewoond (bron: Bredata). Ruim 60 procent van de bewoonde voorraad bestaat uit koopwoningen. Het overgrote deel hiervan heeft een WOZwaarde tussen de en In de huurvoorraad heeft de meerderheid (56 procent) van de woningen een prijs tussen de 357 en de 511. Circa twee derde van de bewoonde woningvoorraad bestaat uit grondgebonden woningen. tabel 2-2 Bewoonde won ingvoorraa d naar e igendom, p r ijs en type bewoonde woningvoorraad naar prijs 2010 woningtype en woonmilieu 2010 koop tot en met % appartement % % eengezins (hoek- en tussenwoning) % % 2-onder-1-kap % en meer % vrijstaand % huur < % totaal % % % % 648 en meer % totaal % Bron: Gemeente Breda en corporaties, bewerking RIGO. 2.3 De bewoners van Breda Anno 2010 wonen er ruim inwoners en ruim huishoudens in gemeente Breda. Breda is naar inwonertal een van de 10 grootste gemeenten van Nederland. Van de Brabantse steden komt Breda direct na Eindhoven en Tilburg. Breda kenmerkt zich door een jonge bevolking, relatief veel alleenstaanden en eenoudergezinnen. Sinds 2000 is het aantal inwoners met circa 7 procent toegenomen. In 2010 is bijna een derde van de inwoners tussen de 35 en de 54 jaar. Ruim een kwart is 55 jaar of ouder. Wonen in Breda

19 5 De enige leeftijdsklasse waarbinnen het aantal personen sinds 2000 is afgenomen is de klasse 24 tot 35-jarigen. In de periode is deze groep 7 procent kleiner geworden en tu s- sen 2005 en procent. tabel 2-3 Personen in gemeente B re d a, ontw ik ke ling personen tot % 7% 1% % 7% 11% % -7% -4% % 5% 2% % 18% 9% % 1% 7% % 9% 8% totaal % 5% 3% Bron: CBS statline. Ook het aantal huishoudens tussen de 24 en 35 jaar is afgenomen. In 2010 wonen er bijna huishoudens in deze leeftijdsklasse in de gemeente. In de periode is het aantal met 2 procent afgenomen. Tussen 2000 en 2005 was de afname groter, namelijk 8 pr o- cent. tabel 2-4 Huishoudens naar leeftijd en t ype, huishoudens tot en met % 17% 19% % -8% -2% % 6% 4% % 20% 11% % 1% 7% % 12% 9% totaal % 6% 6% huishoudens alleenstaand % 10% 14% huishouden z.k. (+overig) % 2% 0% huishouden m.k % 3% 0% 1-ouder % 14% 8% totaal % 6% 6% Bron: O&I; woningcartotheek/gba en CBS statline. Totaal aantal huishoudens vergeleken met het totale aantal woningen Als het totale aantal huishoudens vergeleken wordt met de totaal bewoonde woningvoorraad, dan valt op dat het aantal huishoudens het aantal woningen overtreft. Dit komt omdat niet alle huishoudens in een zelfstandige woning wonen en/of hoofdbewoner zijn. Van alle huishoudens woont 9 procent onzelfstandig, bijvoorbeeld op kamers of in een andere woonruimte dan een woning (wooneenheid, HAT-eenheid etc.). Voor het grootste deel zijn dit jongeren en alleenstaanden, waarschijnlijk studenten. In dit onderzoek wordt de groep huishoudens die in een andere woonruimte dan een wo ning of onzelfstandig woont gevat onder de noemer onzelfstandig wonenden. De Bredase markt: een schets

20 6 tabel 2-5 Huishoudens naar woonru im te zelfstandig in overige woonvormen huishoudens 2010 reguliere voorraad en onzelfstandig tot en met % % % % % % % % 420 1% % % 160 1% % % 140 2% % % 200 2% totaal % % % zelfstandig in overige woonvormen, huishoudens 2010 reguliere voorraad onzelfstandig alleenstaand % % % huishouden z.k. (+overig) % % 370 2% huishouden m.k % % 200 1% 1-ouder % % 140 3% % % % Bron: O&I; woningcartotheek/gba, WoON 2009, bewerking RIGO. Inkomenssituatie Bredase huishoudens Er worden in dit onderzoek vijf inkomensgroepen onderscheiden: 1. Doelgroep huurtoeslag: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die wordt gehanteerd door het Ministerie van VROM en landelijk wordt toegepast. De inkomensgrenzen staan weergegeven in onderstaande tabel. Eenpersoonshuishouden < 65 jaar Eenpersoonshuishouden > 64 jaar Meerpersoonshuishouden < 65 jaar Meerpersoonshuishouden > 64 jaar Tijdvak / Doelgroep vanaf HT (huurtoeslag) tot : huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot Europa wil woningcorporaties verplichten 90 procent van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen beneden de De groep huishoudens met een inkomen vanaf tot : huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en De groep huishoudens met een inkomen vanaf tot 1,5 keer modaal ( ): huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en 1,5 keer modaal. 5. De groep huishoudens met een inkomen hoger dan 1,5 keer modaal. Uit de woningmarktsimulatie volgt de omvang van de verschillende groepen. Ruim 30 procent van alle huishoudens behoort tot de doelgroep huurtoeslag. Absoluut gezien gaat het hier om bijna huishoudens. Ten opzichte van de andere inkomensgroepen woont een relatief groot aandeel niet zelfstandig in de reguliere voorraad. Wonen in Breda

21 7 tabel 2-6 Inkomensg roepen, doelgroep doelgroep ht tot van tot vanaf 1,5 huishoudens huurtoeslag tot ,5 keer modaal keer modaal totaal totaal zelfstandig in reguliere voorraad overige woonvormen, onzelfstandig tot en met alleenstaand huishouden z.k. (+overige hh) huishouden m.k ouder doelgroep doelgroep ht tot van tot vanaf 1,5 huishoudens huurtoeslag tot ,5 keer modaal keer modaal totaal totaal 31% 21% 13% 6% 29% 100% zelfstandig in reguliere voorraad 75% 96% 98% 97% 99% 91% overige woonvormen, onzelfstandig 25% 4% 2% 3% 1% 9% tot en met 23 23% 1% 2% 1% 0% 8% % 19% 24% 18% 16% 18% % 26% 37% 47% 55% 36% % 16% 19% 19% 20% 16% % 17% 11% 10% 6% 11% % 21% 6% 5% 2% 11% alleenstaand 64% 67% 33% 16% 5% 41% huishouden z.k. (+overige hh) 20% 21% 36% 38% 39% 29% huishouden m.k. 8% 7% 26% 36% 51% 24% 1-ouder 9% 5% 5% 10% 4% 6% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: WoON 2009, bewerking RIGO. 2.4 Wie woont waar Naar leeftijd en huishoudensamenstelling Zelfstandig wonende jongeren tot 23 jaar wonen relatief vaak in de goedkoopste huurwoningen (tot de kwaliteitskortingsgrens). Huishoudens tussen de 24 en de 3 5 jaar hebben hun goedkope huurwoning verruild voor een duurdere of zijn overgestapt naar de koopsector. We zien deze huishoudens vooral in koopwoningen met een prijs tot en met De Bredase markt: een schets

22 8 figuur 2-2 Woonsituatie naa r e igend om en p r ijs, naar leeftijd 2 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% tot en met totaal koop tot en met koop koop koop en meer huur < 357 huur huur huur 648 en meer onzelfstandig Bron: WoON 2009, bewerking RIGO. Behalve vrij jonge huishoudens (tot en met 34 jaar), woont een aanzienlijk deel van de 75 - plussers in een huurwoning (namelijk 53 procent). Veel meer dan andere leeftijdsklassen woont deze groep in een huurwoning met een prijs boven de 648. Vergeleken met andere leeftijdsklassen wonen 55 tot 65-jarigen het minst vaak in een huurwoning. Meer dan gemiddeld woont deze groep in een koopwoning met een prijs bove n de euro. Het is dan ook niet verrassend dat deze groep huishoudens meer dan gemiddeld in een vrijstaande woning woont. In figuur 2-3 is de woonsituatie naar woningtype gegeven. 2 Zie bijlage 3 voor achterliggende cijfers. Wonen in Breda

23 9 figuur 2-3 Woonsituatie naa r t ype, n aar leeftijd 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% tot en met totaal appartement eengezins (hoek- en tussenwoning) 2-onder-1-kap vrijstaand onzelfstandig Bron: WoON 2009, bewerking RIGO. Uitgesplitst naar huishoudentype valt op dat alleenstaanden en eenoudergezinnen aanzienlijk vaker dan andere huishoudentypen in een huurwoning wonen en dat het ook meer dan gemiddeld de goedkopere voorraad betreft. Van alle vier de huishoudentypen wonen gezinnen met kinderen het vaakst in de koopsector en in de relatief dure koopwoningen. Circa 24 procent van de gezinnen met kinderen woont in een koopwoning van meer dan Uit de uitsplitsing naar woningtype volgt dat alleenstaanden en huishoudens zonder kinderen, meer dan de andere groepen in een appartement wonen. Eenoudergezinnen wonen meer dan gemiddeld in een hoek- of rijwoning en gezinnen met kinderen in de luxe segmenten; 2-onder- 1-kap en vrijstaand. figuur 2-4 Woonsituatie naa r e igend om en p r ijs, naar huishou densamenste lling 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% alleenstaand huishouden z.k. (+overig) huishouden m.k. 1-ouder totaal koop tot en met koop koop koop en meer huur < 357 huur huur huur 648 en meer onzelfstandig Bron: WoON 2009, bewerking RIGO. De Bredase markt: een schets

24 10 figuur 2-5 Woonsituatie naa r t ype, n aar huishoudentype 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% alleenstaand huishouden z.k. (+overig) huishouden m.k. 1-ouder totaal appartement eengezins (hoek- en tussenwoning) 2-onder-1-kap vrijstaand onzelfstandig Bron: WoON 2009, bewerking RIGO. Naar inkomensklasse In figuur 2-6 is de woonsituatie van de vijf inkomensklassen weergegeven. Naarmate het inkomen stijgt neemt ook het aantal huishoudens dat in een (dure) koopwoning woont toe. Desondanks woont 16 procent van alle huishoudens met een inkomen van 1,5 keer modaal of hoger in een huurwoning. Niet alle huishoudens met een laag inkomen wonen in een huurwoning. Ruim 20 procent van de doelgroep huurtoeslag woont in een koopwoning. figuur 2-6 Woonsituatie naa r e igend om en p r ijs, naar in komen sklasse, a lle huishoudens 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% doelgroep huurtoeslag doelgroep ht tot tot van tot 1,5 keer modaal vanaf 1,5 keer modaal totaal tot en met en meer < en meer onzelfstandig Bron: WoON 2009, bewerking RIGO. Wonen in Breda

25 11 Goedkope scheefheid ontrafeld Goedkope scheefheid betekent dat huishoudens met midden - of hoge inkomens goedkope gereguleerde en/of gesubsidieerde huurwoningen bewonen die eigenlijk voor doelgroepen met een lager inkomen bedoeld zijn. Cruciaal als het om scheefwonen gaat is de definitie die hiervoor gehanteerd wordt: (1) welke huurwoningen worden meegerekend en ( 2) welke inkomensgroepen behoren tot de doelgroep van die geselecteerde huur woningen (en welke niet en wonen dus scheef). Hierbij gaat het dus altijd om de combinatie van inkomen en woningprijs die de mate van scheefwonen bepaalt. Welke definitie gehanteerd wordt is een beleidskeuze. In tabel 2-8 staat de woonsituatie van huishoudens in de huursector. Hiermee kan voor alle weergegeven inkomensgrenzen de mate van scheefwonen bepaald worden. Als de doelgroep voor de huursector wordt gedefinieerd als de groep huishoudens met een inkomen tot en de gereguleerde huurvoorraad de huurwoningen omvat met een prijs tot 648 (de liberalisatiegrens), dan blijkt dat 29 procent van de huishoudens in dit huursegment goedkoop scheefwoont (7.770 huishoudens). Dat percentage heeft namelijk een inkomen boven de Ruim de helft van deze groep heeft een inkomen tussen de en de (56 procent). tabel 2-7 Scheefwonenden naa r inkomensklasse scheefwonenden in de kernvoorraad (< 648) % % % % % of meer % totaal % Bron: WoON 2009, bewerking RIGO. In hoofdstuk 3 wordt ook nog een paragraaf aan scheefwoners gewijd. Daar wordt onder andere ingezoomd op de woonwensen van woningzoekende scheefwoners. Met het regeerakkoord van de VVD en het CDA is in het kader van de huursector een nieuwe inkomensgroep toegevoegd, namelijk die van een inkomen tot In het regeerakkoord is opgenomen dat: de huren voor huishoudens met een inkomen tot in gereguleerde woningen niet met meer dan de inflatie stijgen. 3 Een gereguleerde woning, of beter gezegd een woning met een gereguleerde huur, is een woning met een aanvangshuur (de kale huur op de ingangsdatum van de huurovereenkomst) die lager is dan de m aximale grens voor huurtoeslag (namelijk de liberalisatiegrens). Interessant is daarom te kijken hoeveel procent van de huurwoningen met een prijs tot de liberalisatiegrens ( 648) bewoond wordt door deze huishoudens. Ruim 90 procent van de gereguleerde voorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen tot Wat huurbeleid betreft zal er dus niet veel veranderen. Het blijft inflatievolgend. De Bredase markt: een schets