Woningmarktonderzoek Uithoorn

Transcriptie

1 Woningmarktonderzoek Uithoorn

2

3 Woningmarktonderzoek Uithoorn José van Heuven Johan van Iersel april /99 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

4

5 Inhoudsopgave Samenvatting en Conclusies I 1 Inleiding Doelstelling Beleidsmatige achtergronden Leeswijzer Demografie De bevolking van Uithoorn anno Migratiepatronen De ontwikkelingen in de bevolking tot Bevolkingsontwikkelingen Huishoudensontwikkeling De woningmarkt Sociaal-economische status Inkomen Werk en werkgelegenheid Primaire doelgroep Woningmarkt De woningvoorraad De samenstelling van de woningvoorraad De woningvoorraad in groter verband De huursector De koopsector Beoordeling woonkwaliteit door bewoners Populariteit van de woningen Nieuwbouw Woningmarkt Wijkprofielen en woonmilieu Beoordeling van de woonmilieus door bewoners Wijkprofielen Woningmarkt...36

6 6 De vraagzijde van de woningmarkt De sociale huursector Verhuisgeneigdheid Woningmarkt Woonwensen Voorkeuren voor huur en koop Voorkeuren naar woningtype en prijsklasse Populariteit bestaande voorraad Woningmarkt Ouderenhuisvesting Aanpassingsbehoefte bestaande voorraad Vraag naar ouderenwoningen Vraag naar voorzieningen in en rond de woning Woningmarkt Vestiging en vertrek Vestiging Vertrek Woningmarkt Vraag- en aanbodverhoudingen...63 Bijlage...na 64

7 Samenvatting en conclusies demografie = = = = Uithoorn is te typeren als een gezinsgemeente waar ook jongeren en ouderen graag wonen. Hoewel het aandeel ouderen boven de 75 jaar op dit moment nog relatief laag is, telt Uithoorn een bovengemiddeld aandeel inwoners die binnen afzienbare tijd de leeftijd van 75 jaar zullen bereiken. In de afgelopen jaren kende de gemeente Uithoorn een positief migratiesaldo in nagenoeg alle leeftijdsgroepen. Vaker dan bij een landelijke gemeente mag worden verwacht, vestigen zich ook jongeren in de leeftijd van 15 tot 25 jaar in Uithoorn. Doordat het saldo binnen de diverse leeftijdsgroepen redelijk vergelijkbaar is, is de invloed op de bevolkingssamenstelling beperkt. Het enige effect van de migratie is een lichte toename van het aantal inwoners van 25 tot 35 jaar. De afgelopen jaren is het aantal inwoners en huishoudens in Uithoorn vrij constant toegenomen. De komende jaren zal het aantal huishoudens blijven toenemen. Enerzijds vanwege de groei van het aantal Uithoornse huishoudens en anderzijds vanwege de aanhoudende migratiestroom. De bevolkingssamenstelling zal veranderen: de vergrijzing zet door en het aandeel gezinnen neemt af. Tegelijkertijd neemt het aantal jonge huishoudens toe. Deze nieuwe startersvraag wordt uitgeoefend door de kinderen van nu. sociaal-economische status = De Uithoornse bevolking heeft gemiddeld genomen een hoge sociaaleconomische status, met als gevolg dat de primaire doelgroep een beperkte omvang heeft. = Ruim de helft van de primaire doelgroep bestaat uit huishoudens ouder dan 65 jaar. de woningvoorraad = Zeker in een door meergezinswoningen gedomineerde regionale markt wordt de Uithoornse woningmarkt gekenmerkt door een groot aandeel eengezinswoningen. = = De kwaliteit van de woningen wordt door de bewoners als hoog ervaren. De relatief geringe ouderdom van de voorraad is hier waarschijnlijk mede oorzaak van. De grootste vraag in de koopsector is nog altijd gericht op de rijwoningen. Deze vraag is naar verwachting grotendeels op te vangen in de bestaande voorraad, bij de 24% van de vraag die gericht is op de luxere segmenten (de tweekappers en de vrijstaande woningen) is dit niet het geval. I

8 = Binnen de huursector komt bij de meergezinswoningen een dubbelzinnig beeld naar voren. Qua populariteit scoort de meergezinswoning slecht, terwijl anderzijds het grootste deel van de vraag hierop is gericht. Waarschijnlijk sluit het aanbod binnen dit segment niet aan op de vraag. wijkprofielen en woonmilieu = De bewoners van Uithoorn zijn over het algemeen zeer te spreken over de woonomgeving. Men signaleert echter wel een tekort aan speelvoorzieningen en horeca. Daarnaast laat het onderhoud van de openbare ruimte op verschillende punten te wensen over. = Europarei en Legmeer komen, wanneer we kijken naar het aandeel verhuisgeneigden, als relatief zwak naar voren en De Kwakel en Thamerdal als relatief sterk. de vraagzijde van de woningmarkt = Van de in Uithoorn woonachtige huishoudens zijn er te typeren als verhuisgeneigd. Daarnaast zijn er ongeveer 678 huishoudens die een begin willen maken met hun wooncarrière. = De groep verhuisgeneigde doorstromers bestaat voor een relatief groot deel uit samenwonenden zonder kinderen tussen de 20 en 35 jaar. Het aandeel alleenstaanden onder de verhuisgeneigde doorstromers is klein. Onder de thuiswonenden die van plan zijn om binnen twee jaar zelfstandig te gaan wonen, is het aandeel alleenstaanden veel groter. woonwensen = In Uithoorn is sprake van een kopersmarkt: zowel starters als doorstromers hebben een sterke voorkeur voor woningen in de koopsector. = = = De startersvraag naar huurwoningen bestaat voor het grootste deel uit goedkope en middeldure meergezinswoningen. De doorstromers met een voorkeur voor de huursector richten zich met name op rijwoningen. Deze vraag naar rijwoningen is gelijkmatig over de huurprijsklassen verdeeld. De vraag naar koopwoningen (zowel van starters als van doorstromers) bestaat voor het overgrote deel uit rijwoningen in de laagste prijsklasse. Onder de doorstromers is daarnaast een duidelijke kwaliteitsvraag (vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers van 5 ton of meer) zichtbaar. Nieuwbouw is erg populair bij de woningzoekenden. ouderenhuisvesting = = De 55+ers in Uithoorn willen over het algemeen zo lang als het kan zelfstandig blijven wonen, bij voorkeur in de woning waar men nu woont. Om dit mogelijk te maken dienen er in ongeveer 970 woningen, waarvan meer dan de helft koopwoningen, aanpassingen plaats te vinden. II

9 = = Er is een redelijk grote actuele woningvraag naar voor ouderen geschikte woningen, waarvan ongeveer de helft gericht op zelfstandige en de helft gericht op onzelfstandige woonruimte. Ouderen hechten een groot belang aan een centraal alarmeringssysteem en aan hulp bij huishoudelijke taken en kleine klussen. Aan de woning zelf stellen zij vrijwel unaniem de eis dat deze gelijkvloers moet zijn. vestiging en vertrek = = De belangrijkste reden voor doorstomers om in Uithoorn te komen wonen is (opmerkelijk genoeg) de beschikbaarheid van woningen. Startende jonge huishoudens verlaten Uithoorn vooral om in de grote stad te gaan werken of studeren. De beperkte beschikbaarheid van geschikte woningen in Uithoorn speelt bij vertrek een zeer beperkte rol. vraag- en aanbodverhoudingen = = = In absolute zin bestaat er schaarste op de Uithoornse woningmarkt. De huursector is vrijwel in evenwicht. Kwalitatieve tekorten blijven echter aanwezig. Er dreigt een overschot van meergezinswoningen in met name de duurdere segmenten. In de koopsector zijn over de gehele breedte tekorten te signaleren. Een uitzondering hierop zijn de duurdere rijwoningen. III

10 IV

11 1 Inleiding De looptijd van het vigerende Volkshuisvestingsplan van de gemeente Uithoorn is onlangs ten einde gekomen. Dit jaar wordt een nieuw Beleidsplan Wonen ontwikkeld, waarin de hoofdlijnen van het beleid van de gemeente voor de komende vier jaar zullen worden verwoord. De eerste stap die in de richting van het nieuwe volkshuisvestingsplan is gezet, is het opstellen van een Beleidsprogramma Volkshuisvesting. 1 In dit beleidsprogramma zijn de acties aangegeven, die ondernomen moeten worden om tot een onderbouwd en samenhangend volkshuisvestingsplan te komen. Het uitvoeren van een woningmarktonderzoek is daar één van. Deze rapportage geeft de resultaten van het woningmarktonderzoek weer. 2 Parallel aan dit onderzoek is door de afdeling Onderzoek en Statistiek van de gemeente Haarlemmermeer een bevolkingsprognose voor Uithoorn opgesteld. 3 De voor dit onderzoek belangrijke resultaten zijn opgenomen in hoofdstuk Doelstelling De doelstelling van het woningmarktonderzoek is als volgt: Analyseer en beschrijf de huidige woningmarktsituatie in de gemeente Uithoorn en de ontwikkelingen daarin in de komende vijftien jaar. Om aan deze doelstelling te voldoen is een telefonische enquête gehouden onder Uithoornse huishoudens. Daarnaast zijn diverse bestaande bronnen aangeboord om de uitkomsten te verduidelijken, verklaren en onderbouwen. 1.2 Beleidsmatige achtergronden Het Beleidsprogramma Volkshuisvesting vormt zoals gezegd mede de basis voor het onderhavige onderzoek. In dit beleidsprogramma zijn ontwikkelingsrichtingen voor het toekomstige volkshuisvestelijk beleid voor de gemeente Uithoorn geschetst. Hierbij is nadrukkelijk rekening gehouden met de nieuwe trends in het rijksbeleid. Er worden verschillende informatietekorten aangegeven die dit onderzoek moet opvullen. Daarnaast biedt het op bepaalde punten een kader voor de analyses: 1. De wijken onder de loep. Het rijk propageert sinds enige tijd de wijk en buurt als het schaalniveau waarop het beleid vorm moet krijgen en resultaten moe Zandstra, A., Beleidsprogramma Volkshuisvesting Gemeente Uithoorn, RIGO Research en Advies, Amsterdam, februari Deze rapportage is opgesteld door RIGO Research en Advies. RIGO is hierbij begeleid door een begeleidingscommissie bestaande uit dhr. C. van Esch en dhr. E. Groeneveld namens de gemeente, dhr. A. v.d. Bosch namens de SWU en dhr. H. Boersma van de afdeling O&S van de gemeente Haarlemmermeer. Gemeente Uithoorn Bevolkingsprognose , Afdeling Onderzoek en Statistiek gemeente Haarlemmermeer, september

12 ten worden geboekt. Van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) 4 zal een nieuwe stimulans voor gebiedsgericht beleid uitgaan. Ook in het Uithoornse beleid is de wijk reeds een bekend integratiekader, zo wordt de Europarei momenteel wijkgericht aangepakt. Voor het woningmarktonderzoek betekent deze ontwikkeling dat aandacht wordt besteed aan de verschillen tussen wijken. 2. Doelgroepenbeleid. De gemeente Uithoorn streeft een beleid na waarin alle verschillende typen huishoudens gelijke kansen hebben op de woningmarkt. Door middel van het woningmarktonderzoek dient te worden achterhaald voor welke doelgroepen dit momenteel niet geldt. Daarnaast zal specifieke aandacht worden besteed aan ouderen, jongeren en de aandachtsdoelgroep. 3. Aandacht voor de bestaande voorraad. De kwaliteitsvraag van woonconsumenten neemt nog altijd sterk toe. Aan de andere kant wordt het woningtekort (landelijk gezien) in rap tempo ingelopen. De mogelijkheden om door middel van nieuwbouw op de veranderende vraag in te springen worden zeker in landelijke gemeenten steeds beperkter. Bijgevolg verschuift de aandacht naar de bestaande voorraad, waar een belangrijk deel van de verschuivende woonwensen moet worden opgevangen. In de prestatieafspraken tussen gemeente en Stichting Woningbedrijf Uithoorn (SWU) is afgesproken dat bekeken zal worden waar in de bestaande woningvoorraad woningsplitsing of -deling en opplussen tot de mogelijkheden behoren. Het woningmarkt-onderzoek kan inzicht bieden in de vraag naar dergelijke ingrepen. 4. Aandacht voor ontwikkelingen in de tijd. Strategisch is één van de kernbegrippen binnen het hedendaagse beleid. Veelal wordt hieronder verstaan dat door middel van beleid ingespeeld moet worden op toekomstige ontwikkelingen. Door onder andere demografische prognoses wordt in dit woningmarktonderzoek verkend welke ontwikkelingen de Uithoornse markt te komende jaren tegemoet kan zien. Uiteraard zijn bovenstaande punten slechts enkele beleidsitems die relevant zijn voor dit woningmarktonderzoek. Op verschillende wijze wordt de woningmarkt door middel van beleid gestuurd (bijvoorbeeld via woonruimteverdeling) en biedt het beleid dus een verklaring voor geconstateerde verschillen. Daarnaast levert het beleid een belangrijk deel van het begrippenkader zoals de definitie van de primaire doelgroep en scheefheid. 4 Het ISV, dat in 2000 zal worden ingevoerd, is een fonds waarin de huidige subsidiestromen op het terrein van de volkshuisvesting (zoals het Besluit Woning- en Locatiegebonden Subsidies en het Stadsvernieuwingsfonds) worden samengevoegd. Gemeenten die voor een budget op grond van de ISV in aanmerking willen komen, dienen te beschikken over een strategische investeringsvisie waaraan een gebiedsgerichte benadering ten grondslag ligt: waar beheren, waar investeren? 2

13 1.3 Leeswijzer Voor de snelle lezer is aan het begin van dit rapport een beknopte samenvatting opgenomen. Na deze inleiding start het rapport met een analyse van de demografische ontwikkelingen in hoofdstuk 2. Vervolgens wordt ingegaan op de sociaaleconomische situatie in de gemeente. In hoofdstuk 4 staat de woningvoorraad centraal en in hoofdstuk 5 de woonmilieus in de gemeente. In de hoofdstukken 6 en 7 staat de vraagzijde van de woningmarkt centraal. Vervolgens wordt specifiek ingegaan op ouderen en hun huisvesting. In hoofdstuk 9 staan vestiging en vertrek centraal, waarna het rapport wordt afgesloten met een overzicht van de actuele vraag-aanbodverhoudingen. 3

14 4

15 2 Demografie Demografische gegevens zijn van groot belang voor inzicht in het functioneren van de (toekomstige) woningmarkt. De bevolking kan groeien of krimpen als gevolg van natuurlijk verloop (geboorte en sterfte) en migratie (vestiging en vertrek). In dit hoofdstuk wordt omschreven hoe de bevolking van Uithoorn zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en in de toekomst kan gaan ontwikkelen. In de afsluitende paragraaf worden de belangrijkste consequenties van de ontwikkelingen op het functioneren van de woningmarkt weergegeven. 2.1 De bevolking van Uithoorn anno 1999 Per 1 januari 1999 telt de gemeente Uithoorn inwoners die samen huishoudens vormen. In figuur 2-1 staat de verdeling van de bevolking over de verschillende in Uithoorn te onderscheiden wijken weergegeven. figuur 2-1 De verdeling van de bevolking over de onderscheiden wijken De Kwakel 14% Centrum 4% Thamerdal 11% Meerwijk 25% Zijdelwaard 20% Legmeer 17% Europarei 9% De leeftijdsopbouw van de bevolking van Uithoorn weerspiegelt het karakter van een groene suburbane gemeente, een met name voor gezinnen met kinderen aantrekkelijk woonmilieu. Dit leidt tot een sterke vertegenwoordiging van de leeftijdsklasse tot 15 jaar en van 35 tot 44 jaar. Daarentegen zijn jongeren in de leeftijd van 15 tot 24 jaar in Uithoorn ondervertegenwoordigd. Qua vergrijzing lag Uithoorn in het verleden achter op de landelijke trend. Op dit moment wordt de vergrijzing echter zichtbaar in de bevolkingssamenstelling van Uithoorn. Het aandeel ouderen van boven de 75 jaar ligt nog onder het landelijk, provinciaal en regionaal gemiddelde. De aankomende ouderen (55 tot 64 jaar) en de ouderen in de leeftijd van 65 tot 74 zijn daarentegen bovengemiddeld vertegenwoordigd. 5

16 figuur 2-2 De leeftijdsverdeling van de bevolking van Uithoorn, het ROA, Noord- Holland en Nederland 6 Nederland Noord-Holland ROA Uithoorn 0% 20% 40% 60% 80% 100% >74 figuur 2-3 De leeftijdsverdeling in de afzonderlijke wijken totaal De Kwakel Meerwijk Legmeer Europarei Zijdelwaard Thamerdal Centrum 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% > Waarvan 165 inwonende huishoudens. Bron: Woningmarkttabellen 1997, Ministerie van VROM. 6

17 De leeftijdsverdeling in de verschillende wijken in Uithoorn, zoals weergegeven in figuur 2-3, loopt sterk uiteen. Meerwijk onderscheidt zich door een sterke vertegenwoordiging van gezinnen met kinderen. In het Centrum en in de Europarei wonen relatief veel bewoners in de leeftijd van 20 tot 40 jaar. In Thamerdal en Zijdelwaard is de vergrijzing op dit moment het sterkst zichtbaar. In Legmeer is de grijze golf op komst: er wonen relatief veel jonge ouderen. huishoudensamenstelling In Uithoorn wonen huishoudens in zelfstandige woonruimte. Voor een belangrijk deel gaat het hier om gezinnen met kinderen (in totaal 39%) en tweepersoonshuishoudens (in totaal 35%). Slechts 2% van de huishoudens is jonger dan 25 jaar. tabel 2-1 Huishoudensamenstelling Uithoorn abs. perc. huishoudens < 25 jaar 187 2% 2-persoons jaar % 2-persoons jaar % 2-persoons % gezin met kinderen jaar % gezin met kinderen % eenoudergezin 513 5% alleenstaand jaar % alleenstaand jaar 664 6% alleenstaand % 3 of meerpersoons 73 1% totaal % 2.2 Migratiepatronen Over de periode van 1995 tot en met 1997 kende de gemeente Uithoorn gemiddeld per jaar een vestigingsoverschot van 142 personen. Doordat de migratiesaldi per leeftijdscategorie verschillen heeft de migratie invloed op de bevolkingssamenstelling. In figuur 2-4 staat per leeftijdscategorie het aantal bewoners dat zich in de periode van 1995 tot 1997 in Uithoorn heeft gevestigd weergegeven, tezamen met het aantal vertrekkers en het migratiesaldo. Uit de figuur blijkt dat de invloed op de bevolkingssamenstelling over het algemeen vrij beperkt is. Als uitzondering hierop geldt dat de migratie leidt tot een toename van het aandeel bewoners in de leeftijd van 25 tot 35 jaar. De migratie heeft slechts een zeer geringe invloed op patronen als ontgroening en vergrijzing. Opvallend is dat bij jongeren in de leeftijdscategorie 7

18 van 15 tot 25 geen negatief migratiesaldo kan worden geconstateerd. 7 Bij veel suburbane gemeenten leidt het vertrek van personen in deze leeftijdscategorie om elders, vaak in de nabij gelegen grote stad, te gaan studeren of werken tot een negatief migratiesaldo. figuur 2-4 Gemiddelde vestiging, vertrek en migratiesaldi over de periode van 1995 tot 1997 per leeftijdscategorie aantal personen > 85 vestiging vertrek saldo herkomst en bestemming Uit de herkomst en bestemming van migranten blijkt de binding van de Uithoornse bevolking met de regio. Van alle gemeentegrens overschrijdende verhuizingen vindt 45% binnen de regio plaats. Er komen per jaar ongeveer 151 personen meer vanuit het ROA in Uithoorn wonen dan er vanuit Uithoorn elders in de regio gaan wonen. Naar overig Noord-Holland vertrekken meer mensen dan er zich in Uithoorn vestigen. Naast de provincie Noord-Holland heeft Uithoorn een binding met de provincie Utrecht: 10% van de gemeentegrens overschrijdende verhuizingen leidt naar of is afkomstig van deze provincie. 7 Over de afgelopen 10 jaar bezien is er wel sprake van een, zeer gering, negatief migratiesaldo. 8

19 tabel 2-2 Migratie naar herkomst en bestemming (gemiddeld per jaar 1995 en 1996) 8 HERKOMST/ BESTEMMING VESTIGERS VERTREKKERS SALDO IN PLUS UIT AANDEEL IN TOTAAL ROA % Gewest % overig Noord-Holland % Zuid-Holland % Utrecht % overig Nederland % EG % Elders % % 2.3 De ontwikkelingen in de bevolking tot 2015 De bevolking ontwikkelt zich als gevolg van natuurlijke ontwikkeling (geboorte en sterfte) en migratie. Terwijl geboorte en sterfte met een vrij hoge betrouwbaarheid te voorspellen zijn, geldt dit niet voor de migratie. De migratiestromen worden beinvloed door een veelvoud aan elementen, waar het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente er één van is. In dit onderzoek is om deze reden gekozen voor een aanpak waarbij door middel van verschillende varianten de beleidsruimte wordt verkend. Op dergelijke wijze wordt recht gedaan aan de onzekerheden waarmee toekomstverkenningen gepaard gaan. Op gemeentelijk niveau zijn drie varianten beschikbaar. Ten eerste is dit de bevolkings- en huishoudensprognose die de afdeling O&S van de gemeente Haarlemmermeer 9 in opdracht van de gemeente heeft uitgevoerd. Deze prognose onderscheidt zich van de andere varianten doordat de effecten van het nieuwbouwprogramma (zie tabel 0-1) in de uitkomsten zichtbaar worden. 10 Ten tweede heeft RIGO Research en Advies een prognose doorgerekend die inzichtelijk maakt hoe de bevolking van Uithoorn zich zou ontwikkelen indien er geen migratie zou plaatsvinden. Deze hypothetische variant laat zien hoe de Uithoornse Over de migratie naar herkomst en bestemming in 1997 en 1998 zijn geen cijfers beschikbaar. Van niet alle vestigers en vertrekkers is de bestemming herkomst c.q. bestemming bekend. Personen waarbij dit het geval is, zijn buiten beschouwing gelaten. Gemeente Uithoorn Bevolkingsprognose , Afdeling Onderzoek en Statistiek gemeente Haarlemmermeer, september Zie bovengenoemde rapportage voor een compleet overzicht van de gehanteerde uitgangspunten. 9

20 bevolking zich zou ontwikkelen indien Uithoorn als een eiland zou worden beschouwd dat niemand kan verlaten of bereiken. In de derde en laatste variant worden de migratiestromen zoals deze de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden doorgetrokken. De variant geeft de toekomst aan bij ongewijzigd gemeentelijk beleid Bevolkingsontwikkelingen In figuur 2-5 staan de uitkomsten van de prognoses voor wat betreft de bevolkingsontwikkeling weergegeven. De rode lijn laat zien dat de Uithoornse bevolking onafhankelijk van ontwikkelingen als migratie en nieuwbouw tot 2008 zal groeien, waarna de groei om zal slaan in een daling. Per saldo komen er tot 2015 ongeveer 700 inwoners bij. Indien de migratiestromen van de afgelopen jaren de komende jaren doorzetten wonen er in inwoners meer. De nieuwbouwplannen zoals weergegeven in bijlage 1 genereren extra migratie waardoor de bevolkingsomvang bij deze variant in 2005 tegen de inwoners zal liggen. figuur 2-5 De bevolkingsontwikkeling tot 2015 volgens de drie varianten aantal inwoners variant O&S variant RIGO - exclusief migratie variant RIGO - inclusief migratie Huishoudensontwikkeling kwantitatieve resultaten Voor de volkshuisvesting is het aantal huishoudens in veel opzichten belangrijker dan het aantal bewoners. In tabel 2-3 staat het aantal huishoudens in 2015 dat volgens de drie varianten kan worden verwacht naar leeftijd weergegeven. Onafhankelijk van migratie en nieuwbouw zal het aantal huishoudens met ongeveer 300 (3%) toenemen. Indien de migratiepatronen van de afgelopen jaren doorzetten kan een toename van 20% worden verwacht, tot ruim huishoudens in De beperkte nieuwbouw zal naar verwachting de groei afromen, tot ongeveer huishoudens in

21 tabel 2-3 Het aantal huishoudens in 2015 naar leeftijdscategorie volgens de drie varianten (absolute aantallen en indexcijfers 1999 = 100%) 1999 VARIANT RIGO - EXCLUSIEF MIGRATIE VARIANT RIGO - INCLUSIEF MIGRATIE VARIANT O&S ABS. ABS. INDEX. ABS. INDEX. ABS. INDEX. 15 t/m 24 jaar % % % 25 t/m 34 jaar % % % 35 t/m 44 jaar % % % 45 t/m 54 jaar % % % 55 t/m 64 jaar % % % ouder dan 65 jaar % % % totaal % % % selectieve migratie De paradox dat de variant van O&S een hoger inwonertal, maar geen hoger huishoudensaantal voorspelt kan worden verklaard door verschillen in migratiestromen. De nieuwbouw zorgt ervoor dat meer gezinnen met kinderen zich in Uithoorn zullen vestigen. Daardoor valt de gemiddelde huishoudensgrootte bij deze progno se hoger uit dan bij de andere varianten. In figuur 2-6 staat de leeftijdsverdeling van huishoudens in 2015 volgens de drie varianten weergegeven. De rode kolommen geven aan hoe de bevolking zich zou ontwikkelen indien er geen migratie op zou treden. De gele kolommen laten zien dat indien het huidig migratiepatroon zich voortzet, met uitzondering van de jongeren, migratie in alle leeftijdsklassen voor een toename van het aantal huishoudens zal zorgen. In de prognose van O&S zit het nieuwbouwprogramma verweven. Doordat er veel eengezinswoningen worden gebouwd, neemt het aantal huishoudens in de leeftijdsklasse van 35 tot 55 jaar sterk toe. vergroening Op dit moment wordt Uithoorn voor een belangrijk deel bewoond door gezinnen met kinderen. In 2015 zijn deze kinderen vrijwel allen oud genoeg om zelfstandig te gaan wonen. Dit zorgt voor een toename van het aantal huishoudens in de leeftijdsklasse van 15 tot 25 jaar. De varianten voorspellen dan ook alle drie een toename van huishoudens in deze leeftijdsklasse. De varianten verschillen over de vraag waar deze jonge huishoudens zich vestigen. Indien alle kinderen die nu in Uithoorn wonen hier ook blijven wonen neemt het aantal jonge huishoudens toe met 26% (50 huishoudens) tot 240 in De migratie zorgt voor afroming van de toename tot 220 in Doordat de nieuwbouw met name gezinnen met kinderen aantrekt, is in de prognose van O&S de vraag van jonge huishoudens in 2015 het grootst. 11

22 vergrijzing Een in kwantitatieve zin vele malen belangrijker trend is de vergrijzing. Het aantal huishoudens ouder dan 65 jaar neemt met minimaal 800 toe tot in Ook hier geldt echter dat er verschillen bestaan tussen de drie prognoses over de mate waarin de vergrijzing op zal treden. Op dit moment vestigen zich meer ouderen in Uithoorn dan er vertrekken. Indien dit patroon doorzet leidt dit tot een versterking van de vergrijzing: in 2015 wonen er dan meer huishoudens ouder dan 65 jaar dan in figuur 2-6 De leeftijdsverdeling van huishoudens in 2015 volgens de 3 varianten aantal huishoudens t/m 24 jaar 25 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar ouder dan 65 jaar 1999 variant RIGO - exclusief migratie variant RIGO - inclusief migratie variant O&S 2.4 De woningmarkt Uithoorn is te typeren als een gezinsgemeente: de bevolking wordt grotendeels gedomineerd door gezinnen met of zonder kinderen. Vaker dan bij een landelijke gemeente verwacht mag worden vestigen ook jongeren in de leeftijd van 15 tot 25 jaar zich in Uithoorn. Ook wonen er in Uithoorn veel (aankomende) ouderen. De afgelopen jaren is het aantal inwoners en huishoudens in Uithoorn vrij constant toegenomen. De komende jaren zal het aantal huishoudens blijven toenemen. Enerzijds vanwege de groei van het aantal Uithoornse huishoudens en anderzijds vanwege een aanhoudende immigratiestroom. Voor de toekomst is vooral de veranderende huishoudensamenstelling van belang. Deze toekomstige ontwikkeling kenmerkt zich door vergrijzing en een afname van het aandeel gezinnen. Op dit moment wordt de vergrijzing versterkt door de migratie. Dit kan op termijn voor een probleem zorgen omdat de druk op voor ouderen geschikte woonruimte ook puur op basis van vergrijzing van de eigen bevolking toe zal nemen. Indien er door middel van nieuwbouw of ingrepen in de bestaande voorraad niets voor de Uithoornse ouderen wordt gedaan worden deze wellicht gedwongen de gemeente te verlaten. 12

23 Samen met de vergrijzing neemt ook het aantal jonge huishoudens toe. Deze nieuwe startersvraag wordt uitgeoefend door de kinderen van nu. Het gaat hier om een toename van tussen de 50 en 100 huishoudens. Het toenemend aantal ouderen en jongeren leidt tot een toename van de kwantitatieve vraag van deze groepen. Belangrijk is te achterhalen wat voor soort woningen deze groepen vragen (de kwalitatieve vraag). Hierop wordt in de hoofdstukken 7 en 8 nader ingegaan. Uithoornse ouderen zullen veelal in de gemeente willen blijven wonen. De toenemende vraag van deze groep zal dan ook veelal op Uithoorn gericht zijn. Bij jongeren is dit minder vanzelfsprekend. De verschillen tussen de prognoses laten dit reeds zien. Om deze reden wordt in hoofdstuk 9 specifiek ingegaan op de vraag waarom jongeren zich al dan niet in Uithoorn willen vestigen. 13

24 14

25 3 Sociaal-economische status Sociaal-economische ontwikkelingen zijn van invloed op het functioneren van de woningmarkt in de gemeente Uithoorn. Het inkomen is een bepalende factor bij de keuzemogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt. Bovendien bepaalt het inkomen of een huishouden tot de primaire doelgroep behoort. Naast de inkomensontwikkeling beïnvloedt ook de werkgelegenheidsontwikkeling de woningmarkt. Ontwikkelingen in de werkgelegenheid binnen en buiten de gemeente vinden hun weerslag in de woningvraag. In deze paragraaf worden de inkomens- en werkgelegenheidsontwikkeling en de gevolgen daarvan voor de Uithoornse woningmarkt in beeld gebracht. De informatie over de sociaal-economische ontwikkelingen die in deze paragraaf wordt gepresenteerd, is ontleend aan de volgende vier informatiebronnen: (1) Werkgelegenheidstelling De Meerlanden 1998: Hoofdstuk 5: Uithoorn, (2) Analyse en beoordeling van de regionale economie, (3) CBS-cijfers, en: (4) de enquête onder de Uithoornse bevolking. 3.1 Inkomen In figuur 3-1 staat het gemiddeld besteedbaar inkomen in Uithoorn, afgezet tegen landelijke, provinciale en regionale cijfers. Het gemiddeld besteedbaar inkomen van de Uithoornse bevolking ligt ver boven het regionaal, provinciaal en landelijk gemiddelde. Het gemiddeld inkomen per inwoner is in de periode van 1989 tot 1996 in Uithoorn relatief sterk gestegen. figuur 3-1 Gemiddeld besteedbaar jaarinkomen (ƒ) per inwoner en inkomentrekker 11 (bron: CBS, Regionale inkomensverdeling 1996) gemiddeld besteedbaar jaarinkomen per inwoner 1996 per inwoner 1989 per persoon met 52 weken inkomen 1996 per persoon met 52 weken inkomen 1989 Uithoorn ROA Noord-Holland Nederland 11 Alle inkomenstrekkers: werkenden maar ook mensen die een uitkering, pensioen e.d. ontvangen. 15

26 De stijging van het gemiddeld inkomen per inkomenstrekker is hierbij achtergebleven. De verklaring hiervoor moet gezocht worden in een toename van het aantal tweeverdieners, en de met de vergrijzing samengaande huishoudensverdunning. bronnen van inkomen De gemeente Uithoorn heeft vergeleken met de regio, provincie en Nederland als geheel in totaliteit een hoger aandeel inwoners met 52 weken inkomen: 66%. Van deze inkomenstrekkers is in tabel 3-1 aangegeven welke bronnen van inkomen zij hebben. Uithoorn onderscheidt zich van zowel de regio, de provincie als Nederland als geheel door een flink hoger percentage werknemers en een flink lager percentage niet-actieve inkomenstrekkers (exclusief de gepensioneerden). Het aandeel zelfstandigen ligt in de lijn van het gemiddelde, evenals het aandeel pensioenontvangers. tabel 3-1 Aandeel inkomentrekkers (personen met 52 weken inkomen) en de verdeling naar inkomensbronnen (bron: CBS, Regionale inkomensverdeling 1996) UITHOORN ROA NOORD-HOLLAND NEDERLAND % met 52 weken inkomen 66,3 64,7 64,0 62,0 Zelfstandige 7,6 7,7 7,8 7,5 Werknemer 62,3 53,0 54,4 55,8 Pensioenontvanger 21,5 21,5 23,2 23,8 overige niet-actief 8,4 17,6 14,5 12,8 Totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 3.2 Werk en werkgelegenheid ontwikkeling van de werkgelegenheid in Uithoorn In de eerste vijf jaar van de jaren 90 is in het aantal werkzame personen in de gemeente Uithoorn een dalende lijn zichtbaar. In 1996 is het tij gekeerd: in de jaren na 1996 is het aantal werkzame personen jaarlijks toegenomen (zie tabel 0-4 in de bijlage). In het afgelopen jaar (1998) is de werkgelegenheid met 1% gestegen, tot ruim werkzame personen. Deze werkgelegenheidsgroei is van dezelfde orde van grootte als de landelijk gemiddelde groei (1,5% in 1996). Het merendeel van de arbeidsplaatsen is te vinden in de secties handel, horeca en reparatiebedrijven (22,3%) en de secties bank, verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening (18,6%) (zie ook tabel 0-5 in de bijlage). In 1998 hebben de secties transport, opslag en communicatie en de sectie industrie relatief de sterkste werkgelegenheidsdaling doorgemaakt. In de industrie zijn het aantal en aandeel werkzame personen relatief sterk gedaald. 16

27 Uiteraard is voor de woningmarkt niet enkel de werkgelegenheid in Uithoorn zelf van belang. De directe omgeving en de regio spelen een belangrijke rol. De gemeente Uithoorn behoort tot de Nederlandse gemeenten met de meeste kans op werk in de directe omgeving. Uithoorn neemt na Amsterdam, Amstelveen en Aalsmeer een vierde plaats in. Dat wil zeggen dat de verhouding tussen het aantal arbeidsplaatsen binnen 20 minuten reistijd en het aantal potentiële arbeidskrachten (alle 15- tot 65-jarigen) in Uithoorn zeer hoog is. ontwikkeling van de werkgelegenheid in ROA-Zuid Uithoorn is gelegen in het zuidelijke deel van ROA, dat de gebieden De Meerlanden en Amstelland omvat. Uithoorn behoort tezamen met de gemeenten Haarlemmermeer en Aalsmeer tot het eerstgenoemde deelgebied De Meerlanden. De regio ROA-Zuid en De Meerlanden in het bijzonder, hebben zich de afgelopen twintig jaar economisch gezien onstuimig ontwikkeld. Dit is met name het gevolg van de groei van de luchthaven Schiphol en daarvan afgeleide activiteiten. De regio heeft een sterk aanzuigende werking op bedrijven buiten de regio. De economische groei is vergezeld van een forse groei van de werkgelegenheid: de productie in ROA-Zuid is in de afgelopen dertig jaar verviervoudigd en de werkgelegenheid is in deze periode ruim verdubbeld. In onderstaande tabel worden de werkloosheidspercentages in de deelgebieden van de regio Amsterdam vergeleken met het landelijke werkloosheidspercentage. tabel 3-2 Werkloosheidspercentages in de regio Amsterdam van 1990 tot en met 1996 (%) Zaanstreek 3,9 3,8 3,7 4,6 5,2 4,8 5,8 Amsterdam 11,5 12,5 11,8 11,9 13,9 13,0 11,7 Schil Amsterdam (excl. Zaanstreek) 2,4 2,8 2,2 3,3 3,8 3,8 3,6 Regio Amsterdam 7,7 8,3 7,8 8,3 9,6 9,1 8,4 Nederland 5,9 5,4 5,3 6,5 7,5 7,0 6,6 De werkloosheid in de regio Amsterdam als geheel is naar landelijke maatstaven hoog. De stad Amsterdam is hier met haar hoge werkloosheid debet aan. In de schil van Amsterdam is de werkloosheid aanzienlijk lager dan landelijk gemiddeld. In de zuidelijke kant van de regio, waartoe Uithoorn behoord, is zelfs sprake van krapte op de arbeidsmarkt. De komende jaren zal de economische groei in de regio ROA-Zuid verder doorzetten. In de eerste plaats door de uitbreiding van de luchthaven, maar ook doordat de regio ROA-Zuid vergeleken met andere delen van ROA het beste is aangesloten op de infrastructuur tussen grote steden in de Randstad en er voorlopig nog voldoende uitbreidingsmogelijkheden zijn. 17

28 3.3 Primaire doelgroep Door middel van de enquête is inzicht te geven in de omvang en samenstelling van de primaire doelgroep. 12 In totaal behoort 24% van de in Uithoorn woonachtige huishoudens tot de primaire doelgroep volgens de definitie in het BBSH. 13 Het gaat hier om naar schatting 2600 huishoudens. In tabel 3-3 staat de samenstelling van de primaire doelgroep naar leeftijd weergegeven. Voor het grootste deel bestaat de primaire doelgroep uit ouderen. Ouderen hebben over het algemeen een laag inkomen, waardoor van de 65+ers 63% tot de doelgroep behoort. Ook onder jongeren is het percentage dat tot de doelgroep behoort relatief hoog: 34%. De groep jongeren is echter klein en daardoor vormen zij slechts 3% van de doelgroep. tabel 3-3 De primaire doelgroep naar leeftijd percentage dat behoort tot de Absolute aantal huishoudens dat doelgroep behoort tot de doelgroep percentage van de totale doelgroep tot 25 34% 69 3% 25 tot 35 6% 117 4% 35 tot 45 12% % 45 tot 55 22% % 55 tot 65 19% % 65 e.o. 63% % 24% % woonsituatie Een kwart van de doelgroep heeft een koopwoning. Het gaat hier voornamelijk om eengezinswoningen, veelal bewoond door ouderen. Deze oudere huishoudens behoren volgens de definitie tot de primaire doelgroep. In deze definitie speelt echter het vermogen geen rol en vele ouderen zullen de hypotheek reeds hebben afgelost en hebben daardoor een vrij grote bestedingsruimte Probleem bij vragen over het inkomen is dat de non-respons over het algemeen hoog is. Zo ook bij dit onderzoek: 54%. De hier weergegeven resultaten zijn derhalve gebaseerd op de antwoorden van 408 respondenten. Dit impliceert dat de volgende huishoudens tot de primaire doelgroep worden gerekend: eenpersoonshuishouden < 65 jaar met een maximaal jaarinkomen van ƒ35.600,-, eenpersoonshuishouden > 65 jaar met een maximaal jaarinkomen van ƒ31.600,-, meerpersoonshuishouden < 65 jaar met een maximaal jaarinkomen van ƒ47.750,- en meerpersoonshuishouden > 65 jaar met een maximaal jaarinkomen van ƒ41.250,-. 18

29 tabel 3-4 De woonsituatie van de primaire doelgroep Percentage van de doelgroep absoluut Koop Eengezins < 250 5% 128 Eengezins % 240 Eengezins % 129 Eengezins > 500 2% 56 Meergezins < 250 2% 40 Meergezins > 250 2% 63 Anders 0% 0 huur Eengezins < % 394 Eengezins % 299 Eengezins % 330 Eengezins > % 0 Meergezins < 611 7% 187 Meergezins % 420 Meergezins > % 292 Anders 1% 25 totaal 100% 2603 totaal koop 25% 657 totaal huur 75% 1947 scheefheid Doordat de kernvoorraad groter is dan de primaire doelgroep is er per definitie sprake van goedkope scheefheid: ruim de helft van de woningen behorende tot de kernvoorraad wordt bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. Het grootste deel van de doelgroep dat woonachtig is in de huursector woont in de kernvoorraad: 68%. Daarnaast woont 15% in huurwoningen met een huur tot 850 gulden in de maand. 19% van de doelgroep woont in een huurwoning met een huur boven de ƒ 850, maar ook deze groep betaalt niet meer dan ƒ

30 tabel 3-5 De woonsituatie van de primaire doelgroep in de huursector naar huurprijs rij percentages primaire doelgroep niet primaire doelgroep kolom percentages primaire doelgroep niet primaire doelgroep tot % 0% tot 400 6% 0% 400 tot % 49% 400 tot % 13% 611 tot % 62% 611 tot % 38% 799 tot % 62% 799 tot % 14% 850 tot % 66% 850 tot % 21% meer dan % 100% meer dan % 13% Totaal 37% 63% totaal 100% 100% 3.4 Woningmarkt De Uithoornse bevolking heeft gemiddeld genomen een hoge sociaal-economische status. De gemiddelde inkomens liggen ver boven het regionaal gemiddelde. Bijgevolg is de primaire doelgroep in Uithoorn klein: slechts 24%. Ruim de helft van de primaire doelgroep bestaat uit huishoudens ouder dan 65 jaar. De 75% van de primaire doelgroep die in de huursector is gehuisvest woont in het algemeen in de kernvoorraad. Een klein deel van de groep betaalt meer dan ƒ 850 huur in de maand. Doordat de omvang van de kernvoorraad groter is dan die van de primaire doelgroep, is er vrijwel per definitie sprake van goedkope scheefheid. Deze scheefheid kan echter niet als probleem worden beschouwd. Uithoorn is gelegen in een van de sterkste economische regio s van het land. Dit zorgt voor een druk op de lokale woningmarkt van buiten de gemeentegrenzen. In de toekomst zal deze druk aanhouden. De regio zal zich economisch sterk blijven ontwikkelen. 20

31 4 De woningvoorraad In dit hoofdstuk staat de opbouw en ontwikkeling van de woningvoorraad centraal. Aangezien de bestaande woningvoorraad van groot belang is voor het toekomstige volkshuisvestingsbeleid wordt hierbij uitgebreid stilgestaan. De bronnen waaruit informatie over de woningvoorraad is geput zijn: (1) Woningmarkttabellen VROM, 1997, (2) het bestand van de Woonwinkel Amstel-Meerlanden met daarin het woningbezit van de SWU in Uithoorn en (3) de enquête onder inwoners van Uithoorn. De woningmarkttabellen zijn als informatiebron gebruikt, indien de Uithoornse woningvoorraad (bijvoorbeeld de samenstelling naar bouwjaar of naar type) wordt vergeleken met die van de regio, de provincie of Nederland als geheel. Verder is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van recente voorraadgegevens. Als geen voorraadgegevens beschikbaar zijn, is uitgeweken naar de resultaten van de enquête. 4.1 De samenstelling van de woningvoorraad De woningvoorraad in groter verband Uithoorn telt in vergelijking tot de regio en de provincie een zeer hoog percentage eengezinswoningen. In Uithoorn bestaat driekwart van de voorraad uit eengezinswoningen, terwijl het aandeel eengezinswoningen in de regio 33% en in Noord- Holland 55% bedraagt. Vergeleken met de voorraad in Nederland als geheel is het verschil minder extreem: op landelijk niveau bedraagt het aandeel eengezinswoningen 71%. De eengezinswoningen in Uithoorn hebben over het algemeen meer kamers dan in de regio, de provincie en Nederland als geheel. Van de eengezinswoningen heeft 83% vier of meer kamers, terwijl dit aandeel in zowel de regio, de provincie en Nederland als geheel niet groter is dan 79%. Het aandeel kleine woningen met drie of minder kamers in de gehele voorraad van Uithoorn (zowel een- als meergezins) is 27%. De woningvoorraad in Uithoorn is relatief jong. In vergelijking met de regionale, provinciale en landelijke cijfers heeft Uithoorn een zeer klein percentage vooroorlogse woningen. In Uithoorn ligt het percentage op slechts 5%, in de regio op 38%, in de provincie op 34% en landelijk op 24%. Ruim een kwart van de totale voorraad (27%) in Uithoorn is gebouwd in de jaren zestig. Ook in de periode daarna is de groei van de voorraad in Uithoorn groter geweest dan in de regio, provincie en Nederland als geheel. Het aandeel koopwoningen ligt in Uithoorn iets hoger dan het landelijk gemiddelde (53 resp. 50%). De particuliere huursector is relatief klein, terwijl het aandeel van de sociale sector exact overeenkomt met het landelijke beeld. 21

32 figuur 4-1 De samenstelling van de woningvoorraad naar type en grootte, bouwjaar en eigendomsverhouding in Uithoorn afgezet tegen het regionale, provinciale en landelijke beeld (Bron: Woningmarkttabellen VROM 1997) Nederland Noord-Holland ROA Uithoorn 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% eengezins 1/2 kamers eengezins 3 kamers eengezins 4 kamers eengezins 5+ kamers meergezins 1/2 kamers meergezins 3 kamers meergezins 4 kamers meergezins 5+ kamers Nederland Noord-Holland ROA Uithoorn 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% < > 1990 Nederland Noord-Holland ROA Uithoorn 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% particuliere verhuur sociale verhuur koopsector 22

33 4.1.2 De huursector De totale huursector in de gemeente Uithoorn bestaat blijkens de enquête uit rond de woningen. Hiervan is het overgrote deel in bezit van de SWU, te weten ongeveer 78%. Het gaat voornamelijk om eengezinswoningen met vier kamers. De particuliere huursector omvat een kleine duizend woningen. In onderstaande figuur is de opbouw van de huurwoningvoorraad in zijn totaliteit (sociaal en particulier) weergegeven. figuur 4-2 De samenstelling van de huursector galerij < 611 2% galerij galerij > % 10% meergezins < 611 4% meergezins % eengezins > % eengezins % eengezins < % meergezins > 799 3% ouderen < 611 1% ouderen % ouderen > 799 1% overig 2% de kernvoorraad In totaal staan er 830 goedkope woningen (met een huur onder de ƒ 611) in Uithoorn. Hiervan zijn er ongeveer 20 in handen van particuliere verhuurders. Daarnaast zijn er 2590 betaalbare woningen, waarvan ongeveer 90 in handen van particulieren. De kernvoorraad bestaat dus uit 3420 woningen. In hoofdstuk 3 is aangegeven dat de doelgroep bestaat uit huishoudens. Er zijn dus ruim voldoende woningen in de kernvoorraad om de doelgroep op te kunnen vangen, zeker gezien het feit dat een kwart van de primaire doelgroep een koopwoning bewoont. In figuur 4-3 staat de samenstelling van de kernvoorraad weergegeven. Het hieruit verkregen beeld geeft aan dat er in kwantitatieve zin weliswaar een overschot is aan woningen in de kernvoorraad, maar dat kwalitatieve tekorten niet kunnen worden uitgesloten. Ruim de helft van de primaire doelgroep is ouder dan 65 jaar terwijl slechts 6% van de kernvoorraad bestaat uit ouderenwoningen. In figuur 4-5 staat de spreiding van de kernvoorraad over de Uithoornse wijken weergegeven. Meer dan de helft is te vinden in Thamerdal en de Europarei. 23

34 Ongeveer 16 % van de huurders in Uithoorn ontvangt huursubsidie. Zij ontvangen gemiddeld een bedrag van ƒ 233,- per maand. figuur 4-3 De samenstelling van de kernvoorraad overig < 611 0% overig ' 2% ouderen % meergezins % ouderen < 611 2% meergezins < 611 8% galerij % galerij < 611 3% eengezins < % eengezins % figuur 4-4 De spreiding van de kernvoorraad thamerdal 29% legmeer 4% meerwijk 7% centrum 8% de kwakel 11% europarei 26% zijdelwaard 15% 24

35 4.1.3 De koopsector In figuur 4-5 staat de samenstelling van de koopwoningvoorraad weergegeven. Deze bestaat voor 19% uit luxe woningen en voor 41% uit rijwoningen van boven de ƒ Hiermee kan 60% van de voorraad worden bestempeld als zijnde duur. Deze woningen zijn veelal onbereikbaar voor lagere inkomens en voor starters. figuur 4-5 De samenstelling van de koopsector meergezinswoning 6% anders 2% vrijstaand of tweekap < 500 5% vrijstaand of tweekap > % rijwoning > % rijwoning < % 4.2 Beoordeling woonkwaliteit door bewoners De inwoners van Uithoorn beoordelen de kwaliteit van hun woning over het algemeen vrij hoog. Gemiddeld worden de woningen op een schaal van 1 tot 10 beoordeeld met een 7,6. Vooral over de indeling van de woning en de kwaliteit van de keuken is men over het algemeen positief gestemd. Minder positief, maar wel voldoende scoren de bergruimte en de inbraakbeveiliging. Van de verschillende woningtypen worden meergezinswoningen het laagst beoordeeld. De vrijstaande woningen en de twee-onder-één-kapwoningen scoren het hoogst. De bewoners van deze woningtypen, zijn - niet geheel verwonderlijk - vooral te spreken over de grootte van deze woningtypen. De bewoners van ouderenwoningen zijn het meest tevreden over de kwaliteit van hun keuken, de verwarming en de warmte-isolatie. 25

36 tabel 4-1 Beoordeling van de kwaliteit van de woningvoorraad door de bewoners VRIJSTAAND 2 ONDER EEN KAP RIJWONING MEERGEZINSWO- NING OUDERENWONING ANDERS TOTAAL de bergruimte 7,5 7,2 6,6 6,4 6,8 7,1 6,7 de geluidsisolatie 7,3 7,1 6,9 6,1 7,1 7,1 6,8 de inbraakbeveiliging 7,2 7,2 6,9 6,1 7,0 7,0 6,8 de prijs/kwaliteit verhouding 7,5 7,2 7,0 6,4 6,8 7,0 6,9 de bescherming tegen vocht en tocht 7,5 7,3 7,1 6,2 7,1 7,4 7,0 de warmte-isolatie 7,5 7,5 7,2 6,1 7,4 7,3 7,0 de staat van het onderhoud 7,9 7,8 7,4 6,4 7,3 7,4 7,3 de kwaliteit van het sanitair 7,8 7,6 7,4 6,5 7,2 7,7 7,3 de verwarming 7,9 7,6 7,4 6,8 7,4 7,7 7,3 de grootte van de tuin of balkon 8,1 7,9 7,3 6,8 6,8 7,7 7,3 de kwaliteit van de keuken 7,8 7,6 7,4 6,9 7,4 7,8 7,4 de indeling/ plattegrond van de woning 8,1 7,8 7,5 7,4 7,3 7,8 7,5 de woning als totaal 8,1 8,0 7,7 7,2 7,5 7,7 7,6 De verdeling naar eigendomsverhouding laat zien dat met name de eigenaarbewoners hun woning positief beoordelen. Dit hoeft echter niet te betekenen dat de kwaliteit van de woningen van eigenaar-bewoners daadwerkelijk hoger is: een eigenaar beoordeelt een woning van dezelfde kwaliteit hoger dan een huurder, enkel en alleen omdat het zijn eigendom is. De bewoners van een particuliere huurwoning zijn gemiddeld genomen minder tevreden over hun woning dan de bewoners van de sociale huurwoningen. In de sociale huursector scoort de inbraakbeveiliging laag, maar niet beneden de zes. Bewoners van de particuliere huursector beoordelen hun woning op een aantal aspecten met een onvoldoende. Met name over de bescherming tegen vocht en tocht en de prijs/kwaliteitverhouding is men ontevreden. Ook de geluids- en warmte-isolatie van particuliere huurwoningen laat naar de mening van de bewoners - te wensen over. In de enquête is nader ingegaan op de beoordeling van het aantal kamers en het oppervlak van de woning. Opvallend is dat het aandeel bewoners dat het aantal kamers te klein vindt onder de bewoners van ouderenwoningen het grootst is (31%). 26% van de bewoners van meergezinswoningen vindt het aantal kamers te gering. Wat betreft het oppervlak van de woning, zijn de bewoners van particuliere huurwoningen het minst tevreden: 23% vindt het oppervlak te klein. Het aandeel 26

37 eigenaar-bewoners dat niet tevreden is over het oppervlak van hun woning, komt nagenoeg overeen met het aandeel bewoners van een sociale huurwoning dat het oppervlak van hun woning negatief beoordeelt. 4.3 Populariteit van de woningen Er zijn verschillende indicatoren voor de populariteit van de diverse woningtypen. Een van de belangrijkste is de verhuisgeneigdheid. In tabel 4-2 staat de verhuisgeneigdheid per woningtype weergegeven. De verhuisgeneigdheid is veruit het hoogst in de meergezinshuurwoningen. Ook de gemiddelde beoordeling van de woning is hier veruit het laagst en men geeft de woning vaak een onvoldoende. De relatief slechte marktpositie van de Europarei is hier waarschijnlijk mede oorzaak van. Ook in de koopsector is de verhuisgeneigdheid in meergezinswoningen vrij hoog: 23%. Men beoordeelt de woning echter met een hoger rapportcijfer. tabel 4-2 De verhuisgeneigdheid, het gemiddeld rapportcijfer en percentage onvoldoende naar woningtype verhuisgeneigdheid gemiddeld rapportcijfer percentage onvoldoende eengezins < 611 2% 7,5 4% eengezins % 7,3 4% eengezins > 799 9% 7,3 4% galerij < % 7,6 0% galerij % 7,2 6% galerij > % 7,3 5% meergezins < % 7,4 9% meergezins % 6,8 10% meergezins > % 5,6 39% ouderen < 611 0% 7,5 0% ouderen % 7,5 0% ouderen > 799 0% 7,7 0% overig 22% 7,6 0% huur totaal 14% 7,2 6% vrijstaand/twee-kap < 500 3% 8,1 0% vrijstaand/twee-kap > 500 8% 8,1 0% rijwoning < 350 4% 7,8 0% rijwoning > % 7,9 1% meergezins 23% 7,8 0% anders 0% 8,4 0% koop totaal 8% 7,9 0% 27