PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING BIJ DE RUIMTELIJKE INRICHTING EN HAAR EXPLOITATIE. door. dr. ir. A.G. Bregman mr. R.W.J.J. de Win

Transcriptie

1 PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING BIJ DE RUIMTELIJKE INRICHTING EN HAAR EXPLOITATIE door dr. ir. A.G. Bregman mr. R.W.J.J. de Win Kluwer - Deventer

2 Inhoud Overzicht van gebruikte afkortingen Voorwoord xix xxm Hoofdstuk Hoofdstuk Een herziene uitgave Publiek-private samenwerking: begripsbepaling De definitie in de monografie van 1990 De definitie van het kenniscentrum PPS en andere definities van PPS Naar een nieuwe werkdefinitie De noodzaak van actualisering van de monografie van 1990 Aanpak van het onderzoek Gegevensverzameling Samenstelling van de begeleidingscommissie Verantwoordelijkheid voor de tekst Opzet van de Bouwrecht Monografie Veel rechtsgebieden en een gedifferentieerde praktijk Een tweedeling in de bouwrecht monografie De hoofdstukindeling Leeswijzer Een overzicht van typen samenwerkingsprojecten PPS: samenwerken 'anders dan op basis van de traditionele rollen' PPS bij gebiedsontwikkelingen De traditionele rolverdeling Publiek-private samenwerking als gevolg van grondposities Het bouwclaimmodel Het Joint-venturemodel Het concessiemodel PPS bij binnenstedelijke herstructurering De traditionele rolverdeling Publiek-private samenwerking PPS bij openbare gebouwen en andere voorzieningen De traditionele rolverdeling Innovatief aanbesteden Publiek-private samenwerking PPS bij combinatieprojecten

3 De traditionele rolverdeling Publiek-publieke samenwerking Publiek-publieke en publiek-private samenwerking 23 Hoofdstuk 3 De keus van samenwerkingspartners en de precontractuele fase De betekenis van het Europese aanbestedingsrecht in het algemeen Het begrip overheidsopdracht Het begrip aanbestedende dienst Het begrip publiekrechtelijke instelling; het begrip publiekrechtelijke instelling in het algemeen Het begrip werk Het begrip laten uitvoeren met welke middelen dan ook Werken en concessies Opdrachten onder de drempel Aanbesteding in geval van PPS bij gebiedsgewijze projecten Een afbakening van het probleem Het bouwclaimmodel Joint-venturemodel Het concessiemodel De betekenis van grondeigendom voor aanbesteden en PPS Het 'doorleggen' van de verplichting tot aanbesteding Het Groenboek PPS Aanbesteding in geval van PPS bij binnenstedelijke herstructurering Aanbesteding in geval van PPS bij openbare gebouwen en andere voorzieningen Werken boven de drempel Werken onder de drempel Aanbesteding in geval van PPS bij combinatieprojecten Een functionele verwevenheid van projectonderdelen Een fysieke verwevenheid van projectonderdelen PPS en mededingingsrecht PPS en staatssteun De Mededeling van de Commissie Relevante jurisprudentie Staatssteun en gemeentelijke gronduitgifte Staatssteun en zelfrealisering Staatssteun en het bouwclaimmodel Staatssteun en het Joint-venturemodel Staatssteun en het concessiemodel Staatssteun en aanbesteding De precontractuele fase Precontractuele verhoudingen bij onderhandelingen met de overheid en de betekenis voor PPS 76

4 Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Juridische beperkingen voor publiek-private samenwerking De geldigheid van het privaatrechtelijk optreden van de overheid in het algemeen De bevoegdheidsverdeling binnen de overheid Onbevoegd genomen besluiten en overige onbevoegde gedragingen Beperkingen voor het privaatrechtelijk optreden door overheden Wettelijke beperkingen voor woningcorporaties De gebondenheid van overheden aan gemaakte afspraken De opvatting in literatuur en jurisprudentie Conclusies De positie van derdebelanghebbenden bij PPS De opvatting in literatuur en jurisprudentie Rechtsvormen bij publiek-private samenwerking PPS in louter contractuele vorm Overeenkomsten in het algemeen Kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen PPS en gezamenlijke ondernemingen Gezamenlijke rechtspersonen en ondernemingen zonder rechtspersoonlijkheid De maatschap en de vennootschap onder firma De commanditaire vennootschap De naamloze vennootschap De besloten vennootschap De stichting De (coöperatieve) vereniging Goederenrechtelijke constructies Eigendom, mede-eigendom en mandeligheid Erfdienstbaarheden Kwalitatieve verplichtingen Kettingbedingen Erfpacht Opstalrecht Appartementsrechten Bestuursrechtelijke constructies Bestuurscommissies ex artikel 82 Gemeentewet De provinciale bestuurscommissies De gemeenschappelijke regeling De keus van een rechtsvorm: een overzicht van argumenten Fiscale aspecten van publiek-private samenwerking De vennootschapsbelasting Algemeen IX

5 Subjectieve vrijstelling voor woning(bouw)corporaties De objectieve belastingplicht De financiering van ondernemingsactiviteiten door middel van leningen die feitelijk fiinctioneren als eigen vermögen 'Hybride leningen' voor 1 januari 'Hybride leningen' vanaf 1 januari De 'thin capitalisation' wetgeving De 'deelnemingsvrijstelling' De praktijk Omzetbelasting Algemeen Het begrip ondernemer De Wet op het BTW-compensatiefonds Het oogmerk van de Wet op het BTW-compensatiefonds De werking van het BTW-compensatiefonds De financiering van het BTW-compensatiefonds Neveneffecten van de Wet op het BTW-compensatiefonds Het BTW-compensatiefonds en de (PPS)-praktijk Levering van goederen Gemengde prestaties De vrijstellingen algemeen Vrijstelling voor de levering van onroerende zaken De vrijstelling voor verhuur van onroerende zaken De vrijstelling voor bancaire diensten Belastingen van rechtsverkeer Algemeen De overdrachtsbelasting Met onroerende zaken gelijkgestelde zaken (fictieve onroerende zaken) De 'zesmaandsregeling' van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer De vrijstellingen in de overdrachtsbelasting Fiscale aspecten bij PPS in louter contractuele vorm Gebiedsontwikkeling Openbare gebouwen en andere openbare voorzieningen Fiscale aspecten bij PPS in de vorm van een gezamenlijke rechtspersoon alsmede in de vorm van een gezamenlijke onderneming zonder rechtspersoonlijkheid De gezamenlijke onderneming Fiscale aspecten bij PPS en goederenrechtelijke constructies De overdrachtsbelasting DeBTW De vennootschapsbelasting Fiscale aspecten bij PPS en bestuursrechtelijke constructies De omzetbelasting De overdrachtsbelasting 170

6 De vennootschapsbelasting Het fiscale compromis ofwel de vaststellingsovereenkomst Hoofdstuk Hoofdstuk De risico's, heronderhandeling en geschillenbeslechting bij publiek-private samenwerking Risico's bij gebiedsontwikkelingen Het plankostenrisico Het verwervingsrisico Het risico van bodemverontreiniging Het risico van archeologisch erfgoed Het risico van het bouw- en woonrijp maken en van het inrichten het openbaar gebied Het afzetrisico van bouwrijpe grond Het afzetrisico van vastgoed Het publiekrechtelijke risico Het politieke risico Risico's bij binnenstedelijke herstrueturering Opstalontwikkelingsrisico Verwervingsrisico Risico's bij openbare gebouwen en andere voorzieningen Plan- en ontwerpkostenrisico Ontwerprisico Bouw(kosten)risico Exploitatierisico Risico's bij combinatieprojeeten Het publiekrechtelijke risico Heronderhandeling Methoden van geschillenbeslechting ; de exclusiviteit van de bestuursrechter De burgerlijke rechter Arbitrage Bindend Advies Alternative Dispute Resolution (ADR) Beeindiging van de samenwerking PPS bij gebiedsontwikkelingen PPS bij openbare gebouwen en andere voorzieningen PPS bij combinatieprojeeten Publiek-private samenwerking en ruimtelijke ordening Pogingen tot het synchroniseren van privaatrechtelijke en publiekrechtelijke besluitvorming De pianologische inpassing van gebiedsgewijze projeeten Gebiedseewiize Droiecten OD riiksniveau van XI

7 Gebiedsgewijze projecten op provinciaal niveau Gebiedsgewijze projecten op regionaal niveau Gebiedsgewijze projecten op gemeentelijk niveau De pianologische inpassing van stedelijke vernieuwingsprojecten Het stadsvernieuwingsplan De leefmilieuverordening De fundamentele herziening van de Wet op de Ruimtelijke Ordening De pianologische inpassing van openbare gebouwen en andere voorzieningen Lijninfrastructuur op rijksniveau Lijninfrastructuur op provinciaal en gemeentelijk niveau Openbare gebouwen en overige voorzieningen De pianologische inpassing van combinatieprojeeten De coördinatiebepalingen in het ruimtelijk bestuursrecht De gewenste coördinatie bij combinatieprojeeten 225 Hoofdstuk 9 Grondbeleid Grondbeleid en gebiedsgewijze projecten op rijks-, provinciaal en regionaal niveau Gebiedsgewijze projecten op rijksniveau Gebiedsgewijze projecten op provinciaal niveau Gebiedsgewijze projecten op regionaal niveau Grondbeleid en gebiedsgewijze projecten op gemeentelijk niveau Het gemeentelijk voorkeursrecht en PPS Onteigening en PPS Kostenverhaal en PPS De selectie van private partijen voor de gronduitgifte bij PPS Afspraken inzake het grondprijsbeleid Opzegging in het algemeen belang in geval van de uitgifte in erfpacht Grondbeleid en stedelijke vernieuwingsprojecten Stedelijke vernieuwingsprojecten en het gemeentelijk voorkeursrecht Stedelijke vernieuwingsprojecten en onteigening Stedelijke vernieuwingsprojecten en kostenverhaal Een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling Stedelijke vernieuwing en staatssteun Grondbeleid en openbare gebouwen en andere voorzieningen Lijninfrastructuur op rijksniveau Lijninfrastructuur op provinciaal en gemeentelijk niveau Grondbeleid en openbare gebouwen en overige voorzieningen Grondbeleid en combinatieprojeeten Samenwerken bij het grondbeleid Zelfrealisering bij combinatieprojeeten 272

8 Hoofdstuk 10 Publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling De fasering bij gebiedsontwikkelingen; PPS en publiek-publieke samenwerking De fasering bij gebiedsontwikkelingen PPS en publiek-publieke samenwerking De overeenkomst met betrekking tot de voorfase De totstandkoming van de overeenkomst De overwegingen Begripsomschrijvingen/doel van de overeenkomst Uitgangspunten Planuitwerking/haalbaarheidsonderzoek Verwerving/bodemonderzoek Procedurele bepalingen Besluitvorming over een concept-realisatieovereenkomst Een praktijkvoorbeeld waarbij de samenwerking werd beeindigd De in bijlage A behandelde contracten Publiek-publieke samenwerking tijdens de voorfase De overeenkomst met betrekking tot de realiseringsfase in het algemeen Een gemeentelijke leidraad Bevoegdheid tot ondertekening Vergelijking en relatie met de voorovereenkomst Doel/begripsomschrijvingen/randvoorwaarden Ontwikkeling plangebied en bouwplannen Realisering bouwplannen en herberekening grondprijs Woningtoewijzing Projectorganisatie Publiekrechtelijke procedures Planning Onvoorziene omstandigheden Zekerheid voor de nakoming van de overeenkomst Toerekenbaar tekortschieten in nakoming overeenkomst Duur en beeindiging van de overeenkomst Verbod overdracht rechts-/contractspositie De overeenkomst met betrekking tot de realiseringsfase; gemeentelijke gronduitgifte Gronduitgifte in het algemeen/uitgifte in eigendom Gronduitgifte in erfpacht De overeenkomst met betrekking tot de realiseringsfase; de exploitatieovereenkomst Bouwprogramma Planvorming Bouw- en woonrijp maken Overdracht van gronden Kostenverhaal Pianologische medewerking 311 xin

9 Hoofdstuk Relatie met baatbelasting De overeenkomst met betrekking tot de realisatiefase; het bouwclaimmodel De gemeente koopt van de marktpartij De planvorming en de inrichting van het plangebied De gronduitgifte door de gemeente De realisering van het bouwprogramma De overeenkomst met betrekking tot de realisatiefase: het joint-venturemodel De realiseringsovereenkomst De overeenkomst van commanditaire vennootschap De oprichtingsakte voor de besloten vennootschap De overeenkomst met betrekking tot de realisatiefase: het concessiemodel De verkoop van grond door de gemeente De verdere planvorming De inrichting van het plangebied Realisering van het bouwprogramma Overdracht van het openbaar gebied aan de gemeente Criteria voor de keus van een van de samenwerkingsmodellen De in bijlage A behandelde contracten Publiek-publieke samenwerking tijdens de realisatiefase De inhoud van de publiek-publieke overeenkomst Modelcombinaties van publiek-publieke samenwerking en PPS Overeenkomsten tijdens de exploitatiefase Parkmanagement Publiek-private opstalexploitatie De in bijlage A besproken contracten Fiscaal commentaar Algemeen Gemeentelijke gronduitgifte Zelfrealisering/deexploitatieovereenkomst Het bouwclaimmodel Het joint-venturemodel Het concessiemodel Publiek-private samenwerking bij de stedelijke vernieuwing De Wet stedelijke vernieuwing Wat is stedelijke vernieuwing en wat is herstructurering? Financiele aspecten Het ontwikkelingsprogramma De relatie met het Instrumentarium van de Wet op de ruimtelijke ordening De relatie met PPS Staatssteun en (Europese) aanbesteding XIV

10 11.3. Wijkontwikkelingsplannen Het karakter van wijkontwikkelingsplannen Wijkontwikkelingsplannen als instrument van ruimtelijk beleid Wijkontwikkelingsplannen als instrument van grondbeleid Stedelijke herverkaveling Wat is stedelijke herverkaveling? De aanbevelingen in het rapport versnelling van herstructurering De aanbevelingen in het rapport naar de mogelijkheden voor een wettelijke regeling Enkele conclusies Bijzondere kenmerken van PPS bij stedelijke vernieuwing PPS en erfpacht bij stedelijke vernieuwing De vaak geldende erfpachtvoorwaarden De prestatieafspraken in Den Haag De in bijlage B besproken contracten Fiscale aspecten Algemeen Dejoint-venture 376 Hoofdstuk 12 Publiek-private samenwerking bij openbare gebouwen en andere voorzieningen Geintegreerde contracten; DB en DBM Van geintegreerde contracten naar PPS: DBFM Het exploitatierisico: DBFM ofconcessie De aanbesteding van een DBFM ofconcessiecontract De niet-openbare procedure met voorafgaande selectie De onderhandelingsprocedure De concurrentiegerichte dialoog De keus voor een bepaalde procedure bij PPS Extra vragen bij aanbesteding vöör het Tracebesluit; diverse interactiemodellen De publiekrechtelijke procedures Contractvorming vöör het Tracebesluit De inrichting van de aanbestedingsprocedure in geval van contractvorming vöör het Tracebesluit De inhoud van een PPS-contract Een contractencomplex De rolverdeling Betalingsmechanismen Prikkels om te presteren Contractduur Interventierecht overheid Voortijdige beeindiging Verandering in eisen overheid Verandering in wetgeving Eigendomsoverdracht Extra bepalingen in geval van contractvorming vöör het Tracebesluit 428 xv

11 12.8. De in Bijlage C behandelde contracten Fiscale aspecten 430 Hoofdstuk 13 Publiek-private samenwerking bij combinatieprojeeten Publiek-publieke samenwerking; het bestuursconvenant De afstemming van publiekrechtelijke procedures, aanbesteding en contractvorming bij combinatieprojeeten Modelcombinaties bij combinatieprojeeten De in Bijlage D behandelde contracten Fiscale aspecten 446 Bijlage A Praktijkvoorbeelden van publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling 449 A. 1. De overeenkomst met betrekking tot de voorfase 449 A Intentieovereenkomst 'Balkon en Haven' te Maassluis 449 A.1.2. Samenwerkingsovereenkomst'Balkon en Haven'te Maassluis 452 A.1.3. Raamovereenkomst 'Dragonder- en Veenendaal-Oost' te Veenendaal 456 A Samenwerkingsovereenkomst inzake de exploitatie en ontwikkeling van bouwgrond op het Hatematerrein te Heimond, Fase I 459 A Intentieovereenkomst ontwikkeling gebied Holzkuil te Kerkrade 465 A.2. De overeenkomst met betrekking tot de realiseringsfase: gemeentelijke gronduitgifte 466 A.2.1. Realiseringsovereenkomst ontwikkeling plan 'Balkon en Haven' te Maassluis 466 A.2.2. Protocol Ontwikkeling plangebied het Balkon te Maassluis 473 A.3. De overeenkomst met betrekking tot de realiseringsfase: de exploitatieovereenkomst 475 A.3.1. Exploitatieovereenkomst plan woningbouw 'Rembrandtlaan' te Terneuzen 475 A.4. De overeenkomst met betrekking tot de realiseringsfase: het bouwclaimmodel 478 A.4.1. Samenwerkingsovereenkomst Nieuwland I Amersfoort 478 A.5. De overeenkomst met betrekking tot de realiseringsfase: het joint-venturemodel 482 A.5.1. Samenwerkingsovereenkomst Dragonder- en Veenendaal-Oost te Veenendaal 482 A.5.2. Raamovereenkomst inzake de exploitatie en de ontwikkeling van A.6. bouwgrond op het Hatema-terrein (Suytkade) te Heimond 488 De overeenkomst met betrekking tot de realisatiefase: het concessiemodel 495 A.6.1. Projectontwikkelingsovereenkomst gebied Holzkuil te Kerkrade 495 A.6.2. Exploitatieovereenkomst Zwanenbalg Den Helder 501 A.7. De overeenkomst met betrekking tot de exploitatiefase 506 A.7.1. Parkmanagement Papendorp Utrecht 506 A.7.2. Samenwerkingsovereenkomst kantorenlocatie Vathorst 526

12 Bijlage B Praktijkvoorbeelden van publiek-private samenwerking bij de stedelijke ontwikkeling 533 B. 1. Samenwerkingsovereenkomst Uitvoering masterplan ISV-gebied Vijfherenlanden e.o. Vianen 533 B.2. Samenwerkingsovereenkomst Herstructurering Morgenstond 536 B.3. Samenwerkingsovereenkomst Oud Krispijn Zuid 544 B.4. Overeenkomst Tarwewijk Rotterdam 549 B.5. Overeenkomst Burgemeesterswijk Maassluis 564 Bijlage C Praktijkvoorbeelden van publiek-private samenwerking bij openbare gebouwen en andere voorzieningen 571 C.l. ProjectA C Bestuursovereenkomst tussen het Rijk en de provincie Noord-Brabant 571 C.l.2. DBFM-contract tussen de provincie Noord-Brabant en het private consortium 576 C.2. ProjectN C.3. Project Scholen Den Haag/Wassenaar 605 C.3.1. Procesconvenant PPS scholen 605 C.3.2. DBFM-overeenkomst PPS scholen 609 Bijlage D Praktijkvoorbeelden van publiek-private samenwerking bij combinatieprojeeten 621 D.I. Project W4 621 D.l.l. Overeenkomst W4 621 D Samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Leiderdorp en de ontwikkelaar 631 D.2. Project Sijtwende 638 D.2.1. Intentieverklaring ontwikkeling plangebied Sijtwende 638 D.2.2. Vierpartijenovereenkomst ontwikkeling plangebied Sijtwende 642 D.2.3. Bilaterale overeenkomst Staat der Nederlanden en gemeente Voorburg inzake Rijksweg 14 noordelijke randweg trace Sijtwende 644 D.2.4. Bilaterale deelprojectovereenkomst Sijtwende BV en Staat der Nederlanden 648 D.2.5. Bilaterale deelprojectovereenkomst Sijtwende BV en gemeente Voorburg 654 xvn