NOTA GRONDBELEID

Transcriptie

1 NOTA GRONDBELEID

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Doel Aanleiding actualisatie Nota Grondbeleid Leeswijzer 3 2 Relevante beleidskaders en wetgeving Inleiding Aanbesteding Staatssteun Grondprijzenbeleid Uitgangspuntennotitie niet wettelijk verplicht kostenverhaal Handboek grondbedrijf Financiële verordening Ruimtelijke visies Verordening ruimte Vastgoednota Beleidsregels handhaving onrechtmatig gebruik gemeentegrond Vormen van grondpolitiek Inleiding Actieve grondpolitiek Faciliterende grondpolitiek Keuze te voeren grondpolitiek Uitvoering faciliterende grondpolitiek Inleiding Privaatrechtelijk spoor Anterieure overeenkomst Samenwerkingsovereenkomst Posterieure overeenkomst 4.3 Exploitatieplan 4.4 Keuze samenwerkingsvorm 4.5 Economische uitvoerbaarheid 5 Uitvoering actieve grondpolitiek Inleiding Minnelijke verwerving Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigeningswet Aankoopbeleid 12 6 Financiële kaders grondexploitatie Inleiding Grondexploitaties Financiële resultaten 14 7 Gronduitgifte Grondprijzenbeleid Wijze van uitgifte bouwkavels en bedrijfsgronden Aanbestedingsregels verkoop Wijze van uitgifte plantsoengronden en overige gronden Bevoegdheden college en raad Financiën Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

3 1 Inleiding Voor u ligt de Nota Grondbeleid van de gemeente Woensdrecht. Deze nota bevat de kaders voor de te voeren grondpolitiek. 1.1 Doel Door het vaststellen van kaders voor de te voeren grondpolitiek is het mogelijk om: - op een eenduidige en transparante wijze ruimtelijke ontwikkelingen te faciliteren, - risico s te beheren en beheersen en - te komen tot het gewenste -financiële- resultaat. 1.2 Aanleiding actualisatie Nota Grondbeleid Door de huidige crisis is de gemeente genoodzaakt de te voeren strategie opnieuw te bepalen. Daarnaast is de looptijd van de Nota Grondbeleid verstreken. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze nota zijn de relevante beleidskaders en wetgeving opgenomen die van toepassing zijn bij het aankopen, ontwikkelen en verkopen van gronden. Voor gemeenten is het mogelijk om op verschillende manieren haar grondbeleid vorm te geven. In hoofdstuk 3 zijn deze verschillende vormen beschreven. Hoofdstuk 4 en 5 gaan in op de wijze van uitvoering bij het voeren van een faciliterende- en actieve grondpolitiek. Voor het optimaal kunnen beheren en beheersen van ontwikkelingslocaties is het van belang dat voor deze locaties een grondexploitatie wordt opgesteld. De financiële kaders van een grondexploitatie staan omschreven in hoofdstuk 7. Tot slot, de wijze waarop de gemeente uiteindelijk haar gronden uitgeeft staat omschreven in hoofdstuk 8 van deze nota. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

4 2 Relevante beleidskaders en wetgeving 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk geeft een korte toelichting van de relevante beleidskaders en de belangrijkste wetgeving die van toepassing zijn op het aankopen, ontwikkelen en verkopen van gronden. 2.2 Aanbesteding Wanneer een overheidsinstantie opdrachten geeft voor werken, leveringen en/of diensten is het aanbestedingsrecht van toepassing. Europa gaat ervan uit dat het aanbestedingsrecht van toepassing is op Publieke instellingen. Deze nemen voorgeschreven procedures in acht bij overheidsopdrachten boven een bepaald drempelbedrag. Deze regels en procedures zijn verwoord in het Handboek inkoop van de gemeente Woensdrecht. De gemeente neemt de aanbestedingsregels in acht bij het verkopen van gronden -waar aanvullende eisen aan worden gesteld- en bij werkzaamheden in het kader van de grondexploitaties. 2.3 Staatssteun Op Europees niveau gelden regels met betrekking tot het verlenen van ongeoorloofde staatssteun. Hierbij gaat het om voordelen die niet langs de normale commerciële weg zouden zijn verkregen. Om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen zal de gemeente marktconforme grondprijzen hanteren. 2.4 Grondprijzenbeleid In het Grondprijzenbeleid zijn marktconforme grondprijzen opgenomen voor onder ander woningbouw, agrarische gronden en snippergroen. Bij het verkopen, verhuren en verpachten van gronden dient dit Grondprijzenbeleid als leidraad. 2.5 Uitgangspuntennotitie niet wettelijk verplicht kostenverhaal grondexploitatie In deze notitie zijn op hoofdlijnen de beleidsmatige uitgangspunten vastgesteld voor de bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen, bovenwijkse voorzieningen en binnenplanse verevening. 2.6 Handboek grondbedrijf In het Handboek grondbedrijf zijn de financiële kaders opgenomen die van toepassing zijn op het exploiteren en afstoten van grond. Ondanks dat de gemeente niet meer beschikt over een afzonderlijk grondbedrijf zijn de uitgangspunten van dit handboek nog steeds van toepassing. 2.7 Financiële verordening De commissie BBV (beheer begroting en verantwoording) stelt eisen aan het beheren, afschrijven en exploiteren van vastgoed. Deze regels staan onder andere beschreven in de financiële verordening van de gemeente Woensdrecht. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

5 2.8 Ruimtelijke visies De gemeente beschikt over diverse ruimtelijke visies. In deze visies zijn de mogelijke ontwikkelingen en het voorgenomen wensbeeld van zowel burgers, bedrijven als de gemeente Woensdrecht verwoord. Momenteel zijn onder andere de huidige visies binnen de gemeente van toepassing: Toekomstvisie; idop s voor alle kernen; Visie bedrijventerreinen; Masterplan kern Hoogerheide; StructuurvisiePlus; Woonvisie; Ruimtelijke visie Aviolanda. Bij het ontwikkelen van gronden zullen deze visies als leidraad dienen. 2.9 Verordening ruimte provincie De verordening ruimte van de provincie bevat regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Belangrijke onderwerpen in de Verordening ruimte zijn: ruimtelijke kwaliteit; stedelijke ontwikkeling; natuurgebieden en andere gebieden met waarden; agrarische ontwikkelingen; overige ontwikkelingen Vastgoednota In deze nota staan de kaders omschreven waarbinnen de gemeente haar vastgoed wenst af te stoten of wenst te behouden Beleidsregels handhaving onrechtmatig gebruik gemeentegrond 2013 In dit beleidsstuk zijn de regels opgenomen die van toepassing zijn voor gronden die onrechtmatig in gebruik zijn genomen door derden. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

6 3 Vormen van grondpolitiek 3.1 Inleiding De gemeente kan op verschillende manieren haar grondbeleid vormgeven. Iedere manier heeft eigen instrumenten, kansen en risico s. Hoe het grondbeleid getypeerd wordt hangt af van de gemeentelijke bemoeienis bij grondtransacties en ontwikkelingen. Dit hoofdstuk gaat in op de belangrijkste vormen van grondpolitiek. 3.2 Actieve grondpolitiek Bij deze vorm van grondpolitiek verwerft de gemeente de grond en maakt deze vervolgens bouw- en woonrijp en verkoopt deze als zijnde bouwgrond. Deze vorm van grondbeleid heeft de volgende voordelen: Indien er sprake is van een positief financieel rendement, komt dit resultaat volledig ten gunste van de gemeente. Maximale zeggenschap en regie op het te ontwikkelen gebied. Het voeren van actieve grondpolitiek heeft de volgende nadelen: In economisch minder goede tijden, worden bouwkavels niet of minder snel verkocht, waardoor de (rente) kosten toenemen en de opbrengsten lager zijn of uitblijven. Grondvoorraad, waardoor de rentekosten stijgen. Ontwikkelingsrisico s. Er dienen financiële middelen te worden gereserveerd voor het aankopen van gronden en het opvangen van financiële risico s en/of verliezen. De onderstaande afbeelding geeft de stappen van een actieve grondpolitiek weer. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

7 3.3 Faciliterende grondpolitiek Bij een faciliterende grondpolitiek wordt de grondaankoop, de exploitatie en de verkoop van de bouwkavels overgelaten aan de marktsector. De rol van de gemeente beperkt zich tot het stellen van randvoorwaarden en locatie-eisen en het verhalen van kosten. Deze vorm van grondpolitiek heeft de onderstaande voordelen: Geen directe (financiële) risico s. Het is mogelijk om nadere randvoorwaarden te stellen over fasering, bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen, inrichting openbaar gebied, woningbouwcategorieën en over de uitvoering van werken. Beschikbare financiële middelen kunnen ingezet worden voor andere doelstellingen. Bij een financieel renderend bouwplan worden alle gemaakte gemeentelijke kosten door de ontwikkelende partij vergoed aan de gemeente. Het voeren van een faciliterende grondpolitiek heeft de volgende nadelen: Indien er sprake is van een verliesgevend project oftewel als de kosten hoger zijn dan de opbrengsten - dan is het voor de gemeente niet mogelijk om meer kosten te verhalen dan de initiatiefnemer aan opbrengsten heeft. Deze kosten komen dan voor rekening en risico van de gemeente. Deze risico s kunnen alleen op basis van vrijwilligheid in een (anterieure) overeenkomst met een marktpartij worden afgedekt. Dit is niet mogelijk in het geval dat de gemeenteraad het kostenverhaal moet afdwingen via een exploitatieplan. Het is niet mogelijk om realisatie af te dwingen. Er worden geen grondopbrengsten gegenereerd. De onderstaande afbeelding geeft de stappen van een faciliterende grondpolitiek weer. 3.4 Keuze te voeren grondpolitiek De gemeente zal een faciliterende grondpolitiek voeren. Dit betekent dat de aankoop, ontwikkeling en uitvoering van bouwprojecten overgelaten wordt aan marktpartijen. In uitzonderlijke gevallen zal er actieve grondpolitiek worden gevoerd. Dit in gevallen waarin de ruimtelijke ontwikkeling bijdraagt aan meerdere maatschappelijke doelen en niet wordt opgepakt door marktpartijen of als de grond al in eigendom was van de gemeente. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

8 4 Uitvoering faciliterende grondpolitiek 4.1 Inleiding Bij het voeren van een faciliterende grondpolitiek is Afdeling 6 Grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. Deze wet biedt de gemeente de mogelijkheid tot het voeren van regie, het verhalen van (gelimiteerde) kosten en het stellen van aanvullende regels over de volgende onderwerpen: werken en werkzaamheden, bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en openbare ruimte; uitvoering van werken en werkzaamheden; de te realiseren woningbouwcategorieën; het aantal en de situering van sociale koop, sociale huur en particulier opdrachtgeverschap; categorieën woningzoekende voor een kavel voor particulier opdrachtgeverschap; methode van toewijzen van kavels voor particulier opdrachtgeverschap. Voor het verhalen van kosten en het vastleggen van afspraken kent de Wro twee sporen: 1. het privaatrechtelijke spoor middels het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst (anterieure overeenkomst of een samenwerkingsovereenkomst) 2. het publiekrechtelijk spoor middels het vaststellen van een exploitatieplan. In situaties waar de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling past binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan vindt afhandeling van het verzoek plaats via de WABO (Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht). De gemaakte kosten worden in rekening gebracht op basis van de Legesverordening. Afdeling 6 Grondexploitatie is niet van toepassing op deze verzoeken. 4.2 Privaatrechtelijk spoor In het privaatrechtelijke spoor worden de kosten verhaald door het sluiten van een anterieure-, posterieure- of andere samenwerkingsovereenkomst. Partijen hebben contractvrijheid bij het aangaan van deze overeenkomsten. Elke overeenkomst met afspraken waardoor het kostenverhaal anderszins is verzekerd en voor zover nodig het tijdvak, de fasering, de locatie-eisen en/of de woningbouwcategorieën zijn geregeld, kan er toe leiden dat het gemeentebestuur geen exploitatieplan hoeft vast te stellen, zoals is omschreven in hoofdstuk 4.3. Het afsluiten van een anterieure overeenkomst is een bevoegdheid van het college. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

9 4.2.1 Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst is een overeenkomst tussen de gemeente en marktpartijen over de grondexploitatie, gesloten voor de vaststelling van een planologische maatregel. Het doel van deze overeenkomst is het maken van afspraken, stellen van randvoorwaarden aan de ruimtelijke ontwikkeling en het verhalen van kosten Samenwerkingsovereenkomst Voor het ontwikkelen van ruimtelijke plannen, waarbij meerdere grondeigenaren aanwezig zijn, is het mogelijk om een samenwerkingsovereenkomst aan te gaan. Door middel van samenwerking en de daarbij behorende overeenkomst is het mogelijk om (financiële) risico s te delen en toch realisatie af te dwingen. Hierna worden de verschillende samenwerkingsovereenkomsten omschreven, met elk hun eigen kenmerken en voordelen. Bouwclaimmodel In dit model draagt de private partij hun gronden over aan de gemeente voor een afgesproken prijs, in ruil voor een toekomstig recht op afname van een bepaald aantal bouwrijpe kavels. Joint venture Partijen richten gezamenlijk een grondexploitatiemaatschappij op die de grondexploitatie voert. De risico s worden gedeeld en de sturing vindt gezamenlijk plaats. Concessiemodel De gehele grondexploitatie wordt aan de markt overgelaten. De gemeente stelt daarbij op voorhand randvoorwaarden waaraan de ruimtelijke ontwikkeling dient te voldoen. De kosten voor de aanleg van deze voorzieningen komen voor rekening van de ontwikkelende partij. Bij deze samenwerkingsvorm loopt de gemeente geen tot weinig risico s, terwijl er wel voorwaarden kunnen worden gesteld aan de realisatie Posterieure overeenkomst Een posterieure overeenkomst is een overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, gesloten na de vaststelling van een exploitatieplan. Bij deze overeenkomst zijn partijen gebonden aan de inhoud van het exploitatieplan. Deze gebondenheid geldt zowel voor de kosten als de eisen die daarin zijn vermeld. De onderhandelingsruimte die partijen nog hebben, is de ruimte die hen in het exploitatieplan wordt geboden. De overeenkomst is wel vorm vrij, de inhoud van de overeenkomst niet. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

10 4.3 Exploitatieplan (publiekrechtelijk spoor) Wanneer er geen overeenstemming wordt bereikt door het sluiten van een overeenkomst, dan legt de Wet de gemeenteraad de plicht op om een exploitatieplan op en vast te stellen. Het exploitatieplan moet gelijktijdig worden vastgesteld met de vaststelling van een ruimtelijk plan en dient jaarlijks te worden herzien. Het kostenverhaal loopt via de bouwvergunning. De gemeente dient een voorschrift aan de bouwvergunning te verbinden waarin tot betaling van een exploitatiebijdrage wordt verplicht. 4.4 Keuze samenwerkingsvorm De gemeente heeft de voorkeur voor het voeren van een faciliterende grondpolitiek waarbij kosten worden verhaald door het sluiten van een anterieure overeenkomst. Bij complexe ontwikkelingen waarbij naast de gemeente ook andere grondeigenaren aanwezig zijn, kan er voor gekozen worden om een samenwerking aan te gaan. Het aangaan van een samenwerkingsverband zal worden voorgelegd aan het college en in sommige gevallen aan de raad. Bij het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst zal er getoetst worden of er aan de aanbestedingsregels wordt voldaan. De Gemeentewet schrijft voor dat het college bevoegd is tot het sluiten van overeenkomsten. Artikel 160 lid 2 van de Gemeentewet brengt een nuancering aan in de volgende gevallen: deelneming in stichtingen, maatschappen, vennootschappen, verenigingen, coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappij. Indien er sprake is van een van de bovengenoemde gevallen, zal het besluit niet eerder genomen worden dan nadat de raad een ontwerpbesluit is toegezonden en deze in de gelegenheid is gesteld voor het uiten van wensen en bedenkingen. 4.5 Economische uitvoerbaarheid Het is voor marktpartijen mogelijk een verzoek tot wijziging van een niet kostendekkend ruimtelijk plan in te dienen. Dit houdt in dat de kosten de opbrengsten overschrijden. Indien er sprake is van een dergelijke tekortlocatie mogen er door de gemeente niet meer kosten worden verhaald op de marktpartij dan er opbrengsten worden genereerd. De overige, niet verhaalbare, kosten komen voor rekening van de gemeente. De gemeente vindt het niet wenselijk om financieel verantwoordelijk te zijn voor bouwplannen van derden. Daarom worden er geen niet-kostendekkende ruimtelijke plannen in ontwikkeling genomen. Ten aanzien van dit uitgangspunt wordt één nuance aangebracht. Er kan worden besloten om een bestemmingsplan te realiseren dat niet kostendekkend is indien de ruimtelijke ontwikkeling bijdraagt aan meerdere maatschappelijk doelstellingen. De raad is bevoegd om dit niet kostendekkend bestemmingsplan in procedure te brengen. Bij een dergelijk besluit zal het verlies moeten worden opgevangen door de algemene reserves. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

11 5 Uitvoering actieve grondpolitiek 5.1 Inleiding Zoals beschreven is gekozen voor een faciliterende grondpolitie. In uitzonderlijke gevallen zal er actieve grondpolitiek worden gevoerd. Dit in gevallen waarin de ruimtelijke ontwikkeling bijdraagt aan meerdere maatschappelijke doelen en niet wordt opgepakt door marktpartijen of als de grond al in eigendom was van de gemeente. Indien hiervan sprake is, zullen de mogelijkheden voor het voeren van een actieve grondpolitiek worden beoordeeld. In dit hoofdstuk wordt er ingegaan op de verschillende instrumenten die kunnen worden ingezet bij een actieve grondpolitiek. 5.2 Minnelijke verwerving Bij minnelijke verwerving worden er met de grondeigenaar onderhandelingen gevoerd om tot een aankoop te komen. Beide partijen zijn gelijkwaardig en er is wilsovereenstemming nodig. Voorafgaand aan de onderhandelingen worden er taxaties uitgevoerd om te komen tot een marktconforme aankoopprijs. Ondanks dat de onderhandelingen plaats vinden op basis van marktconforme prijzen, is het niet altijd mogelijk om de gronden aan te kopen. Om de grond toch in eigendom te verkrijgen biedt de wetgever de mogelijkheid om de Wet voorkeursrecht gemeenten en Onteigeningswet in te zetten. Deze wettelijke instrumenten kunnen parallel aan het traject van minnelijke verwerving worden ingezet. 5.3 Wet voorkeursrecht gemeenten Door het vestigen van het voorkeursrecht krijgt de gemeente de mogelijkheid om als eerste partij de onroerende zaak in eigendom te verkrijgen in een gebied waar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zijn gepland. Hiermee wordt de mogelijkheid tot verwerving vergroot. Het inzetten van het voorkeursrecht heeft een grote impact op de grondeigenaren. De inzet van het voorkeursrecht moet in alle gevallen goed worden overwogen. Het voorkeursrecht zal alleen worden ingezet indien er sprake is van alle navolgende criteria: er wordt verwacht dat niet op minnelijke wijze verworven kan worden; de beoogde bestemming wordt niet gerealiseerd door marktpartijen; er is voldoende budget beschikbaar; de ruimtelijke ontwikkeling is van groot maatschappelijk belang. Met het vestigen van een voorkeursrecht is de gemeente nog niet zeker van aankoop. De grondeigenaar is namelijk niet verplicht zijn grond te koop aan te bieden aan de gemeente. 5.4 Onteigeningswet Bij onteigening is er sprake van een gedwongen eigendomsovergang om redenen van algemeen belang. Het is alleen mogelijk om een onteigeningsprocedure te starten als er wordt voldaan aan de navolgende wettelijke eisen: het ruimtelijk ontwikkelingsbelang of volkshuisvestingsbelang wordt gediend; het algemeen belang wordt gediend; de noodzaak bestaat; de urgentie bestaat voor de ruimtelijke ontwikkeling; de grondeigenaar of rechthebbende wil of kan het plan niet zelf realiseren. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

12 Onteigening is een ingrijpend instrument die inbreuk maakt op het eigendomsrecht. Vanwege het ingrijpende karakter wordt dit instrument als laatste middel en bij hoge uitzondering ingezet om gronden in eigendom te verkrijgen. 5.5 Aankoopbeleid Bij het aankopen van gronden is het van belang om dit in beslotenheid te bespreken. Ondanks dat het college bevoegd is tot het aankopen van gronden dient de gemeenteraad voorafgaand aan de aankoop budget beschikbaar te stellen. Doordat de raadsvergadering in beginsel een openbaar karakter heeft is het niet wenselijk om grondaankopen gedetailleerd voorafgaand voor te leggen aan de raad. Hiermee in lijn ligt de aanbeveling van de rekenkamercommissie om: bij het verwerven van een strategische grondpositie eerst in beslotenheid de opties te bespreken en een keuze te maken of wanneer er toch openbaar over wordt gesproken - dit meteen te laten volgen door een besluit dat alle rechtshandelingen ten aanzien van de betreffende locatie opschort. Bij grondaankopen zal er aan de raad, voorafgaand aan de aankoop, een kaderstellend besluit worden voorgelegd. In dit besluit zijn de kaders, ruimtelijke doelstelling en het beschikbare budget opgenomen waarbinnen het college mag overgaan tot aankoop. Na besluitvorming door de raad is het college gemandateerd om binnen de gestelde kaders de grond aan te kopen zonder de raad hierover tussentijds in te lichten. Het college legt verantwoording af aan de raad in de planning- en control-cyclus. De raad heeft hierdoor sturing vooraf en maximale sturing achteraf. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

13 6 Financiële kaders grondexploitatie 6.1 Inleiding Het exploiteren van gronden gaat doorgaans gepaard met grote risico s, veel geld en veelal een lange doorlooptijd. Hierdoor heeft de commissie BBV regels opgesteld voor het exploiteren van gronden. De algemene regels voor het exploiteren van gronden zijn opgenomen in het Handboek Grondbedrijf van de gemeente Woensdrecht. Voor het optimaal kunnen beheren en beheersen van grondexploitaties is het wenselijk om naast deze algemene regels aanvullende regels vast te stellen. In dit hoofdstuk zijn deze aanvullende regels omschreven. 6.2 Grondexploitaties De gemeente stelt een afzonderlijke grondexploitatie op voor in exploitatie genomen gronden als er sprake is van een complex en als er wordt voldaan aan alle volgende voorwaarden: er is sprake van waardevermeerdering; er worden directe kosten gemaakt voor de gronden; er is sprake van een fysieke wijziging van de gronden. Er is sprake van in exploitatie genomen gronden als er concrete bouwplannen zijn en deze binnen twee jaar worden ontwikkeld. Voor exploitaties die niet voldoen aan deze criteria zal geen afzonderlijke grondexploitatie worden opgesteld. Deze gronden maken deel uit van een algemeen complex voor grondfuncties, met de daarbij behorende wettelijke regels. In de grondexploitaties worden de opbrengsten conform het grondprijzenbeleid geraamd en wordt er rekening gehouden met de volgende kosten: boekwaarde, verwerving en inbreng, sloop- en milieumaatregelen, bouwrijp maken, woonrijp maken, bovenwijkse voorzieningen, externe personeelskosten, indirecte kosten en kosten onvoorzien. De grondexploitaties zullen één maal per jaar worden geactualiseerd bij de vaststelling van de begroting. Ten behoeve van de actualisatie van exploitatieberekeningen worden de parameters rente en inflatie bijgesteld. De ramingen worden vervangen door de in het afgelopen boekjaar gerealiseerde kosten en opbrengsten en geactualiseerd op basis van de laatste inzichten. Het is van belang dat de financiële vertaling van de exploitaties een zo getrouw mogelijk beeld geeft. Alleen dan is het mogelijk om af te lezen in hoeverre de exploitatie haalbaar is. Hierbij moet worden aangetekend dat niet iedere exploitatie per definitie opbrengsten moet genereren. Er kunnen (maatschappelijke) redenen zijn om een verliesgevend project in exploitatie te nemen. In dat geval moet er op voorhand worden aangegeven hoe dit verlies gedekt wordt. Voor projecten waar de gemeente een faciliterende grondpolitiek voert zal de gemeente geen grondexploitatie vaststellen. De gemeente ontvangt voor deze projecten financiële middelen van marktpartijen voor de door de gemeente gemaakte kosten. Hierbij mag en kan er niet gesproken worden over winst. Het uitgangspunt is budgetneutraliteit. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

14 6.3 Financiële resultaten De uiteindelijke financiële resultaten die voortkomen uit het verkopen van gronden komen ten gunste van de algemene reserves. Daarbij wordt het volgende voorzichtigheidsprincipe gehanteerd: Voor projecten met een geprognosticeerd nadelig saldo wordt een voorziening getroffen ter dekking van het tekort. Deze voorziening wordt gevormd ten laste van de algemene reserves. Voor projecten met een onafwendbaar verlies kan de raad worden voorgesteld om een eenmalige afboeking te doen, ter grootte van het tekort. Deze afboeking wordt gedaan ten laste van de algemene reserves. Eventuele winsten van projecten of winsten die voortkomen uit losse grondverkopen worden niet eerder genomen nadat alle gemaakte kosten en bezuinigingen die zijn geprognosticeerd in mindering zijn gebracht. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

15 7 Gronduitgifte 7.1 Grondprijzenbeleid In het Grondprijzenbeleid zijn marktconforme grondprijzen opgenomen voor onder andere bouwgronden, agrarische gronden, bedrijfsgronden en snippergroen. Het Grondprijzenbeleid biedt niet alleen de gemeenteraad de mogelijkheid om periodiek de kaders bij te stellen, maar ook krijgen het college en de ambtelijke organisatie de mogelijkheid om binnen deze kaders marktconform te handelen. Bij het verkopen van gronden zijn de uitgangspunten van het Grondprijzenbeleid van toepassing. Hierdoor zijn de regels omtrent staatssteun gewaarborgd en is het mogelijk om een transparant en eenzijdig beleid te voeren. 7.2 Wijze van uitgifte bouwkavels en bedrijfsgronden Bij de uitgifte van bouwkavels en/of bedrijfsgronden wordt het principe wie het eerst komt wie het eerst maalt gehanteerd. Door het toepassen van deze uitgangspunten wordt er voldaan aan de Huisvestingswet. Het uitgangspunt van deze wet is de vrijheid van vestiging. Het is hierdoor niet meer mogelijk om voorkeurseisen te stellen voor eigen bewoners bij het verkopen van bouwkavels. Voor het verkopen van bouwgronden en bedrijfsgronden zal, indien wenselijk, een makelaar worden ingeschakeld. Een makelaar beschikt immers over kennis, ervaring en een klantenbestand. 7.3 Aanbestedingsregels verkoop Bij grondverkopen waarbij aanvullende eisen worden gesteld aan de vastgoedontwikkeling kan er sprake zijn van een aanbestedingsplicht. Uit jurisprudentie blijkt dat er bij grondverkopen gekozen moet worden uit de volgende verkoopstrategie: de gemeente stelt aanvullende eisen aan de vastgoedontwikkeling en besteedt aan conform alle wet- en regelgeving die daarbij geldt; of de gemeente stelt minder of geen eisen aan private partijen en trekt zich terug op de oorspronkelijke publieke taken. 7.4 Wijze van uitgifte plantsoengronden en overige gronden Naast bouwkavels en agrarische gronden is de gemeente ook eigenaar van snippergroen en reststroken. Deze gronden worden te koop aangeboden aan derden als: de grond in de toekomst niet in aanmerking komt voor ontwikkelingen; de grond niet is opgenomen in vastgesteld beleid. Bij het uitgeven van plantsoen- en reststroken zijn de algemene richtlijnen voor verkoop, verhuur en het in gebruik geven van plantsoengronden en overige gronden, niet zijnde bouwgronden, in de gemeente Woensdrecht van toepassing. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid

16 7.5 Bevoegdheden college en raad Bij het afstoten van grond is het van belang dat de bevoegdheden van het college en de gemeenteraad worden vastgelegd, zodat er een transparant en eenduidig beleid gevoerd kan worden. Bij grondexploitaties stelt de raad de uitgifteprijzen per project vast bij de vaststelling van de exploitatieopzet op basis van de uitgangspunten van het Grondprijzenbeleid. Bij grondverkopen die buiten de grondexploitatie vallen is het van belang om slagvaardig en efficiënt in te spelen op de markt. Het is noodzakelijk om kordaat te handelen in de onderhandelingsfase om net zo slagvaardig te kunnen zijn als de partijen waarmee onderhandeld wordt. Daarom is snelle besluitvorming essentieel. Met betrekking tot de informatieplicht aan de raad wordt de volgende systematiek gehanteerd: verkoop van percelen snippergroen en reststroken: één keer per kwartaal na levering, informerend; verkoop van overige percelen, zowel binnen- als buiten de grondexploitatie vallende: één week na akte van levering, informerend. Uitzonderingen In de navolgende gevallen zal de raad voorafgaand aan de grondverkoop worden gevraagd om wensen en bedenkingen te uiten over de grondprijs: indien de minimum grondprijs per m 2 wordt onderschreden; voor de verkoop van gronden die geen onderdeel uitmaken van de vastgestelde kaders en waarvoor de raad niet vooraf een minimum prijs heeft vastgesteld. 7.6 Financiën Bij het verkopen van gronden worden financiële middelen gegenereerd door de gemeente. De uiteindelijke opbrengsten (grondopbrengsten minus de gemaakte kosten zoals personeels-, kadastrale- en kosten gerelateerd aan het bouw- en woonrijp maken) komen ten gunste van de algemene reserves van de gemeente. Gemeente Woensdrecht Nota Grondbeleid