Nieuw grondbeleid en nieuwe woningnood (in diverse smaken)

Transcriptie

1 Nieuw grondbeleid en nieuwe woningnood (in diverse smaken) Wooncongres 11 oktober 2016 Herman de Wolff (TU Delft) en Rogier Titulaer (gemeente Amersfoort) Delft University of Technology Challenge the future

2 Opbouw workshop Grondbeleid 1. Context: Omgevingswet en wijziging BBV 2. Nieuw Grondbeleid Gevolgen van wijzigingen voor het actieve en faciliterende grondbeleid 3. Discussie over uitdagingen nieuwe woningnood aan grondbeleid Thema 1: grondprijs omlaag Thema 2: meer particulier opdrachtgeverschap Thema 3: organische gebiedsontwikkeling 2

3 Omgevingswet (1) Omvangrijk wetgevingsproject 26 wetten rond leefomgeving gebundeld in een wet Regels m.b.t. gebruik leefomgeving straks gebundeld en beter overzichtelijker: Omgevingsplan Waterschapsverordening Omgevingsverordening provincie Rijksregels voor activiteiten Omgevingsvisie als strategisch document 3

4 Omgevingswet (2) Omgevingswet is aangenomen door TK (2015) en EK (2016) Nu wordt gewerkt aan: AMvB s (o.a. regels voor activiteiten, voor bouwen, omgevingsbesluit) Aanvullingswetten: Grond, Natuur, Bodem en Geluid Aanvullingsbesluiten Invoeringswet Invoeringsbesluit In werking treden > 2019 Op onderdelen Pilots binnen bestaande regelgeving met diverse instrumenten 4

5 Omgevingswet (3): Aanvullingswet grondeigendom Gaat o.a. over het publiekrechtelijke grondbeleidsinstrumentarium Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigeningswet Wet inrichting landelijk gebied Opnieuw: Grexwet (afdeling grondexploitatie uit de Wro) Nieuw: stedelijke kavelruil Status: consultatieversie 5

6 Besluit begroting en verantwoording (BBV) Besluit behorende bij Gemeentewet en Provinciewet Dateert uit 2004 (na dualisering) Geeft regels over de wijze van begroting en verantwoording Na 10 jaar: Verbetering horizontale sturing en verantwoording door gemeenteraden O.a. aandacht voor grondexploitatie Voor onderdeel grondexploitatie: in werking getreden met terugwerkende kracht tot 1 jan

7 Gevolgen voor actief Grondbeleid: afschaffen NIEGG in BBV Categorie Niet in exploitatie genomen gronden verdwijnt Oud: tot 1 jan 2016 als regel tegen verwervingsprijs in de boeken Jaarlijks werden rentekosten en overige kosten toegevoegd Nieuw waarderen tegen actuele marktwaarde (materiële vaste activa) geen toevoeging kosten 4 jaar overgangstermijn Gevolg: Lange termijn: terughoudend t.a.v. strategisch verwerven Korte termijn: voorziening nodig of versneld in exploitatie 7

8 Gevolgen voor Grondbeleid: nieuwe voorkeursrecht Er blijft een wettelijke regeling voor een voorkeursrecht Consequenties voorgenomen wijzigingen Bij niet tijdig vervolggrondslag 3 jaar geen voorkeursrecht: druk op planvorming en anders geen bescherming Financiële uitvoerbaarheid aantonen bij vestiging Vestiging wordt weer meer werk (herhalingsbesluiten) Zelfrealisatie wordt vrijstellingsgrond vanaf moment dat er Omgevingsplan is 8

9 Gevolgen voor Grondbeleid: nieuwe onteigening Consequenties voorgenomen wijzigingen beperkt Titel IV Onteigening in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting het belang van de openbare orde en van de handhaving van de Opiumwet vervalt Nu onteigening ter uitvoering of handhaving omgevingsplan: reikwijdte qua niet ruimtelijke volkshuisvestingsdoelen ingeperkt? Knip tussen besluit over onteigening en besluit over schadeloosstelling: consequenties voor lengte procedure 9

10 Gevolgen voor Grondbeleid: nieuwe regels kostenverhaal en verevening Zeer ingrijpende wijziging bestaand stelsel Consequenties groot: contracteren over kostenverhaal en verevening voorafgaand aan wijziging Omgevingsplan wordt gelijkgeschakeld met situatie na omgevingsplan Profijt, proportionaliteit en Toerekenbaarheid altijd van toepassing Voor kostenverdeling binnen locaties voortaan twee verdeelsleutels: naar rato van de opbrengsten en naar rato van profijt Minder mogelijkheden voor verevening -> gemeenten zullen sneller voor actief grondbeleid kiezen 10

11 Gevolgen voor Grondbeleid: nieuwe regels stedelijke kavelruil Nieuwe regeling met beperkte betekenis en vrijwillig Partijen die willen ruilen hebben minder last van juridische complicaties Kavelruilovereenkomst is inschrijfbaar Ook eventuele rechtsopvolger gebonden Ook eventuele eigenaar die niet als zodanig in basisregistratie Kadaster vermeld staat gebonden Gemeenten kunnen kiezen ruil te faciliteren 11

12 Uitdagingen Nieuwe woningnood aan grondbeleid Onder andere: Programma wijzigen: meer particulier opdrachtgeverschap, meer goedkoop, meer particuliere verhuur Flexibel ontwikkelen: organisch Meer binnenstedelijke ontwikkelen Grondprijzen omlaag: ontwikkelen in minder goede markt / context van krimp Regionale afstemming met beperking risico s 12

13 Thema 1: Grondprijs omlaag brengen Hoe te realiseren? Veel grond is al in handen van partijen. Probleem met de boekwaarde. Alternatieve strategie wachten loont op veel locaties dus daar al snel patstelling. Mogelijkheden voor goedkopere grond door verevening nemen af. door andere opgave door soms andere markt (krimp) door nieuwe Omgevingswet 13

14 Discussie Ervaringen in Amersfoort Herkenbaar in de praktijk in de zaal? Oplossingsrichtingen? 14

15 Thema 2: Aandeel particulier opdrachtgeverschap omhoog Lastig als grondposities al zijn ingenomen Eisen aan ontwikkelstrategie: Actief grondbeleid Afspraak met marktpartij als onderdeel van gebieds PPS is geen waarschijnlijke optie meer Alternatief: Bouwclaim, maar dan risico s grex bij gemeente Als gemeente ergens positie heeft: kavelruil overeenkomst In Omgevingsplan woningbouwcategorie aangeven 15

16 Discussie Ervaringen in Amersfoort Herkenbaar in de praktijk in de zaal? Oplossingsrichtingen? 16

17 Thema 3: meer geleidelijke ontwikkelingsstrategie Organische gebiedsontwikkeling Gevolg: minder planmatig Minder integrale aanpak Maar Grex vraag voorinvesteringen Kostenverhaal in de knel? Publieke voorzieningen in de knel? Nieuwe mogelijkheden kostenverhaal van de Omgevingswet: afdoende oplossing? 17

18 Discussie Ervaringen in Amersfoort Herkenbaar in de praktijk in de zaal? Oplossingsrichtingen? 18