Gebiedsontwikkeling in een nieuw tijdperk: kansen voor stedelijke herverkaveling?

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Gebiedsontwikkeling in een nieuw tijdperk: kansen voor stedelijke herverkaveling?"

Victor Groen
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Gebiedsontwikkeling in een nieuw tijdperk: kansen voor stedelijke herverkaveling? Prof. dr. Erwin van der Krabben Radboud Universiteit Nijmegen / University of Ulster NVB Studiebijeenkomst Grondbeleid Baarn, 20 juni 2012

Erwin van der Krabben Radboud Universiteit Nijmegen /

2 Problemen met gebiedsontwikkeling Vraaguitval Overprogrammering Onrendabele projecten - Verschuiving uitleglocaties naar transformatie - Problemen met financieringsmodel

3 Hoge kosten bouwen in binnenstedelijk gebied Financiële resultaten van gebiedsontwikkeling t.b.v. woningbouw (in euros per woning) (EIB, 2011) Uitleglocaties Binnenstedelijk gebied Totaal kosten Verwervingskosten Bouw- en woonrijpmaken Overige kosten Totaal opbrengsten Grondopbrengsten Overig Binnenplanse verevening Exploitatiesaldo

woningbouw (in euros per woning) (EIB, 2011) Uitleglocaties Binnenstedelijk gebied Totaal kosten 50.400 58.

4 Financiering gebiedsontwikkeling: waardesprong Waardesprong Waarde grond in huidige gebruik Waarde grond in nieuwe gebruik

5 Weglekken waardesprong Verwachtingswaarde in verwervingsprijzen Onrendabele top Ongeprijsde baten Toekomstige eigenaren Eigenaren aangrenzende gebied Kosten nieuw Opbrengsten nieuw

6 Maatregelen om gebiedsontwikkeling vlot te trekken Stimuleren van de vraag Regionale regie - Overprogrammering aanpakken - Sturen op kwaliteit (ipv kwantiteit ) Winstgevendheid projecten verbeteren - Kosten omlaag; opbrengsten omhoog - Huidige stelsel: slimme strategieën - Fundamentele hervorming

kwantiteit ) Winstgevendheid projecten verbeteren - Kosten omlaag;

7 Slimme strategieën? Gebiedsexploitatie Grondverwerving Publieke initiatief Governance arrangementen Financieel instrument Juridisch instrument Publieke ontwikkelaar Tax increment financing Stedelijke erfpacht Regionaal ontwikkelbedrijf Garantiefonds Garantstellingen JESSICA Publiek-privaat initiatief Joint venture light Bouwclaim nieuwe stijl Revolving Fund Incentive zoning Uitruilbare ontwikkelrechten Leegstandsverordening Coalitiemodel Gebiedsconcessies Wijkontwikkelingsmaatschappij Regeneration Fund VvE op wijkniveau Groenaandelen Bouwenveloppen Ketenregeling Gebiedsaandelen Sloopfonds Privaat-privaat initiatief Particulier beheer buitenruimte Innovatiefonds Verhandelbare ontwikkelrechten Collectief particulier opdrachtgeverschap Investeringsfonds Gebiedsaandelen Verhandelbare CO²-ontwikkelrechten VvE op wijkniveau Huidige eigenaren / consument Stedelijke herverkaveling Collectief particulier Crowdfunding Gebiedsaandelen Afnamegaranties Overbruggingsgaranties opdrachtgeverschap Organische ontwikkelstrategie Verkoopgaranties Tijdelijke verhuur

ontwikkelbedrijf Garantiefonds Garantstellingen JESSICA Publiek-privaat initiatief Joint venture light Bouwclaim nieuwe stijl Revolving Fund Incentive zoning Uitruilbare ontwikkelrechten

8 Fundamentele hervormingen? Reductie verwervingskosten - Belast inkomsten uit onverdiende waardestijging - Grondslag voor onteigeningsprijs Afromen ongeprijsde baten eigenaren Afromen ongeprijsde baten eigenaren - Baatbelasting - Heffing / impact fee voor toekomstige eigenaren

waardestijging - Grondslag voor onteigeningsprijs Afromen

9 Stedelijke herverkaveling als haalbaar alternatief Hoe werkt het? - Initiatief bij eigenaren in gebied - Géén verwervingen - Eigenaren aandeelhouders in gebiedsontwikkelingsmaatschappij - Evenredige verdeling van kosten en opbrengsten Waarom? - Concurrentiebevordering - Onhandige eigendomsposities - Verbetering financieel resultaat

in gebiedsontwikkelingsmaatschappij - Evenredige verdeling van kosten en

10 Herverkaveling light Oude situatie Nieuwe situatie Eigenaar 1 Eigenaar 2 Eigenaar Eigenaar 1 2 Eigenaar 2 Eigenaar 3 Eigenaar Eigenaar 3 1 Ruil van gronden ten behoeve van efficiëntere verkaveling

11 Herverkaveling full version Transformatiegebied Deelgebied sloop Deelgebied blijft bestaan Nieuw gebied Nieuwe verkaveling Plankosten nieuwe infrastructuur Géén verwervingen; eigendommen ingebracht tegen inbrengwaarde. Kostenverhaal naar rato van waardesprong. Baatafroming zittende eigenaren.

1 2 3 1 2 4 5 6 4 3 7 8 9 5 6 Géén verwervingen; eigendommen ingebracht tegen

12 Plangebied Nijmegen Spoorzone Vondelpark 2. Vondelpoort 3. ROC 4. Stationsplein 5. Stationsgebouw 6. Metterswane 7. TPG-locatie 8. Tunnelweg OR 9. Tunnelgebouw 10. Spoorstraat Belastingdienst 12. Van Schaeck Mathonsingel 13. Chinees Fon Chou 14. Theaterhotel 15. Nassausingel Hezelpoort 17. Westzijde station Spoorkuil Bottendaal 19. Knoop Graafseweg

Belastingdienst 12. Van Schaeck Mathonsingel 13. Chinees Fon Chou 14. Theaterhotel 15.

13 18. Spoorkuil Ambities (?): Uitbreiding perrons Uitgang Westzijde station Woningbouw Herontwikkeling commerciële functies Herverkaveling: betrokken partijen (?) Prorail Gemeente Nijmegen Woningcorporaties (Portaal, Talis) Commerciele ontwikkelaar Project: Soort: Opdracht: Oplevering: Ontwerp: Westzijde Station Gebiedsvisie Gem. Nijmegen/NS Vastgoed 2009 Afd. SO, Gem. Nijmegen /..

functies Herverkaveling: betrokken partijen (?

14 Nieuwe kansen voor gebiedsontwikkeling? Ministerie I&M start proefprogramma stedelijke herverkaveling Wettelijke regeling waarschijnlijk noodzakelijk Herverdeling van kosten en opbrengsten Geen toverformule: zonder marktvraag werkt geen enkele strategie

Wettelijke regeling waarschijnlijk noodzakelijk Herverdeling

Vergelijkbare documenten

Bereikbaarheid en gebiedsontwikkeling in Delta Oost

Bereikbaarheid en gebiedsontwikkeling in Delta Oost Stadsregio Arnhem-Nijmegen Prof. dr. Erwin van der Krabben Radboud Universiteit Nijmegen / University of Ulster Rotterdam, 6 juni 2012 1. Transit Oriented