UITVOERINGSREGELS GROND

Transcriptie

1 UITVOERINGSREGELS GROND

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Bevoegdheden Inleiding Rechtmatigheid Uitvoering 4 3 Uitvoeringsregels Grondstrategie Marktconform Onteigening Verkoop Afwijkingsbevoegdheid 6 Bijlage 1: Methodes bepalen marktconformiteit 7 2

3 1 Inleiding De provincie kent een nota grondbeleid. In deze beleidsnota zijn de hoofdlijnen van het grondbeleid vastgelegd. Uitgangspunt daarbij is dat het bezit van grond een middel is en geen doel op zich. Op grond van de Provinciewet stellen Provinciale Staten het grondbeleid vast. Gedeputeerde Staten kunnen nadere uitvoeringsregels vaststellen voor de uitvoering van dit beleid. In deze Uitvoeringsregels Grond is de werkwijze ten aanzien van alle transacties met vastgoed (gronden en opstallen) beschreven. Het gaat daarbij om aankoop, verkoop, ruil, de vestiging of overdracht van beperkte (genots-)rechten en transacties in verband met het beheer van gronden en opstallen (huur, pacht etc.). De uitvoeringsregels zijn gericht op een uniforme handelswijze en het verminderen van risico s in de uitvoering. Het geeft aan hoe moet worden gehandeld bij transacties met vastgoed. Het gaat niet over wanneer welk instrumentarium ingezet wordt. Deze vragen op strategisch en tactisch niveau worden beschreven in een grondstrategie. 3

4 2 Bevoegdheden 2.1 Inleiding Gedeputeerde Staten zijn op grond van de Provinciewet bevoegd om te besluiten tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten door de provincie. In de algemene mandaatregeling is deze bevoegdheid ambtelijk gemandateerd. Uitzonderingen hierop zijn transacties die vallen onder de werking van het besluit Betrokkenheid van Provinciale Staten bij privaatrechtelijke rechtshandelingen, rechtsgedingen en civiele verdediging (PS ). 2.2 Rechtmatigheid Een vastgoedtransactie is een privaatrechtelijke overeenkomst tussen twee of meerdere partijen. De regels voor het gebruik maken van het privaatrecht zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Daarnaast is de Provincie als overheidsorgaan ook gebonden aan publiekrechtelijke wet- en regelgeving. Denk hierbij ook aan de wet Bibob, Besluit markt en overheid, etc. Echter een vastgoedtransactie is uiteindelijk een privaatrechtelijke handeling en daardoor niet voor beroep of bezwaar vatbaar. 2.3 Uitvoering De feitelijke uitvoering van transacties met vastgoed vindt voor een groot deel plaats krachtens mandaat en volmacht op basis van het Algemeen reglement mandaat Gelderland Binnen de provincie is thans de afdeling Uitvoering Werken bevoegd tot de voorbereiding van, de onderhandelingen en de besluitvorming over en de afhandeling van vastgoedtransacties. Daarvoor zijn procesbeschrijvingen (administratieve organisatiebeschrijvingen) opgesteld. Voor zover nodig bevatten deze uitvoeringsregels kaders ten aanzien van het gebruik van de bedoelde mandaten en volmachten. 4

5 3 Uitvoeringsregels 3.1 Grondstrategie Voor de inzet van het grondinstrumentarium wordt in een grondstrategie beschreven hoe binnen de kaders van het grondbeleid de gestelde doelen op welke manier gerealiseerd kunnen worden. Voor de realisatie van provinciale doelen wordt, binnen de kaders van beleid, wet- en regelgeving, in een grondstrategie de inzet van grondinstrumenten vastgelegd. De opgave en het abstractieniveau bepalen de inhoud van een grondstrategie. Wanneer nodig wordt een grondstrategie gedurende de realisatietermijn geactualiseerd. Een grondstrategie bevat in ieder geval de volgende elementen: opgave realisatietermijn inzet grondinstrumentarium budgettaire kaders risicoanalyse Een grondstrategie wordt vastgesteld door Gedeputeerde Staten. 3.2 Marktconform Om marktverstoringen en ongeoorloofde staatssteun te voorkomen handelt de provincie bij vastgoedtransacties marktconform. De Europese commissie heeft hiervoor richtsnoeren opgesteld 1. Om de marktconformiteit van een potentiële transactie te bepalen zijn er bij transacties met vastgoed meerdere mogelijkheden: 1. Waardering van de marktwaarde van het vastgoed 2. Een openbare verkoopprocedure 3. Via een benchmark van vergelijkbare transacties In beginsel gebruiken we de eerstgenoemde methode. Er kunnen zich echter situaties voordoen waarbij de andere twee methoden gebruikt kunnen worden. De methodes zijn in bijlage 1 uitgebreider beschreven. De Europese Commissie onderkent dat de waardering van vastgoed geen exacte wetenschap is. Uit constante jurisprudentie blijkt dat afwijkingen van 5% tussen de taxatie en overeengekomen koopsom acceptabel is. 3.3 Onteigening 2 Waar nodig maken wij gebruik van de wettelijke mogelijkheden die onteigening biedt. Daar waar noodzakelijk voor het realiseren van provinciale doelen kan de provincie overgaan tot het inzetten van het onteigeningsinstrumentarium. Een dergelijk besluit wordt genomen door Provinciale Staten. Bij de minnelijke verwerving en het daadwerkelijke besluit om tot onteigening over te gaan houden we rekening met de wettelijke voorschriften en bijbehorende jurisprudentie. In afwijking van het gestelde 1 Mededeling van de Commissie betreffende het begrip staatssteun in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (2016/C 262/01). 2 Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt de onteigeningswet naar alle waarschijnlijkheid vervangen door de aanvullingswet grondeigendom. 5

6 in paragraaf 3.2 vergoeden we in het minnelijk overleg een volledige schadeloosstelling conform de onteigeningswet. Verwerving op basis van volledige schadeloosstelling kan alleen in die gevallen waarin de provincie daadwerkelijk bereid is te onteigenen. 3.4 Verkoop De provincie verkoopt vastgoed in principe openbaar ( openbaar, tenzij ). Openbare verkoop procedures zijn bijvoorbeeld verkopen via: - een makelaar; - openbare inschrijving; - openbare veiling; - openbare kavelruil. Er zijn, mits gemotiveerd, gevallen waarbij een onderhandse verkoop wel mogelijk is: - verkoop aan een medeoverheid; - ruiling voor de realisatie van een provinciaal doel, het aan- en verkoopdeel moeten hierbij wel in redelijke verhouding staan tot elkaar; - juridische binding met een partij (bijv. 1e recht van koop, voorkeursrecht pachter); - de aanleg van openbare nutsvoorzieningen. 3.5 Afwijkingsbevoegdheid Gedeputeerde Staten kunnen incidenteel en beargumenteerd afwijken van het grondbeleid en of de uitvoeringsregels, mits dit past binnen wet- en regelgeving en de bestaande financiële kaders. Over deze afwijkingen worden Provinciale Staten in de paragraaf Grondbeleid van de jaarrekening geïnformeerd. 6

7 Bijlage 1: Methodes bepalen marktconformiteit Waardering van de marktwaarde Om de marktwaarde vast te stellen van het vastgoed wordt voorafgaand aan de onderhandelingen een taxatie door één of meer gekwalificeerde onafhankelijke taxateurs verricht. Een rapport ter bepaling van de marktconformiteit van een transactie wordt opgesteld met inachtneming van algemeen aanvaarde marktindicaties, relevante wet-, regelgeving en laatste (wetenschappelijke) ontwikkelingen op het vakgebied. Onvoorwaardelijke inschrijvingsprocedures Wanneer verkopen of uitgiftes in beheer plaats vinden via het doorlopen van een van een open en transparante procedure zoals beschreven in de Staatssteun richtlijnen van de Europese Commissie mag worden aangenomen dat die transacties marktconform tot stand komen. Een waardering vooraf is hierbij niet perse noodzakelijk. Deze methode gebruiken we bijvoorbeeld bij de jaarlijkse pachtuitgifte. Het heeft geen meerwaarde om hiervan vooraf de pachtwaarde middels een taxatie te bepalen. Benchmark Via een benchmark wordt voorafgaand aan de onderhandelingen een bandbreedte van mogelijke waarden verkregen door een reeks vergelijkbare transacties te beoordelen. Deze methode gebruiken we bijvoorbeeld bij de verkoop van vastgoed waarbij de kosten van een taxatie niet in verhouding staan tot de potentiële opbrengsten. 7