Grondverwerving gebiedsontwikkeling Perkpolder

Transcriptie

1 Provinciale Staten Provincie Zeeland Gedeputeerde belast met behandeling: Onderwerp: H. van Waveren Vergadering PS: Nr: RMW-168 Agenda nr: Vergadering GS: 11 mei 2010 N r: dg VOORSTEL Aan de Provinciale Staten van Zeeland Samenvatting: Het plan Perkpolder staat aan de vooravond van de start van de realisatie. De eerste fase van de werkzaamheden betreffen het functievrij maken en ophogen van het voormalige veerplein. De ophoging van het veerplein wordt gedaan met klei uit de Westelijke Perkpolder. Om dit te kunnen doen is volledige beschikking over de gronden noodzakelijk. Uitstel van werkzaamheden betekent dat de grondexploitatie onder druk komt te staan en daarmee de realiseerbaarheid van het integrale plan. Het grootste deel van de Westelijke Perkpolder, het veerhavengebied en de buitendijkse natuur (ca. 200 ha) is in bezit van de overheden. Het ontbreekt aan de laatste 15 ha (= < 10%) om te kunnen starten met de realisatie van de eerste fase van de plannen voor de gebiedsontwikkeling Perkpolder. Door inzet van het onteigeningsinstrument op basis van het bestemmingsplan en de vastgestelde Grondnota zal u het eigendom verkrijgen waardoor u het integrale plan daadwerkelijk kan realiseren. Op ca. 43 ha van de provinciale gronden zitten pachters met reguliere pacht (= 34 %). Als eigenaar van de gronden kan de pacht ontbonden worden door de provincie, i.c. Gedeputeerde Staten. In samenhang met het voorstel voor onteigening zal na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan worden overgaan tot pachtontbinding. Wat willen we bereiken? In het Provinciaal Omgevingsplan en op diverse andere momenten is het voornemen om te komen tot een integrale gebiedsontwikkeling Perkpolder vastgelegd. Eind 2008 ondertekenden wij de "Samenwerkingsovereenkomst Gebiedsontwikkeling Perkpolder". Deze overeenkomst vormde de basis om met de gemeente Hulst, AM Grondbedrijf BV en Bouwfonds Ontwikkeling BV een grondexploitatiemaatschappij op te richten die de realisatie van de gebiedsontwikkeling voor haar rekening zou nemen. Medio 2009 is de Grondexploitatiemaatschappij Perkpolder CV opgericht, een zogenaamde publiek-private samenwerking (pps). GEM Perkpolder CV is een commanditaire vennootschap die gericht is op de integrale ontwikkeling van het plangebied Perkpolder tot een gebied bestaande uit het Hart (permanente woningen en een hotel op het op te hogen voormalige veerplein), deeltijdwoningen en recreatieve natuur in de Westelijke Perkpolder, een jachthaven en een golfbaan. Naast het realiseren van woningen en recreatieve objecten wordt onder leiding van Rijkswaterstaat gewerkt aan 75 ha buitendijkse natuur. Tezamen met de transformatie van de Westelijke Perkpolder en het veerplein vormt dit de integrale gebiedsontwikkeling Perkpolder. In totaal gaat het om een gebied van ongeveer 200 ha. In de samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd dat de provincie Zeeland verantwoordelijk is voor de grondverwerving in het projectgebied van de PPS. Op enig moment zullen de gronden tegen kostprijs door de PPS worden overgenomen van de provincie. Sinds september 2009 is het overgrote deel van de gronden in de Westelijke Perkpolder en het voormalige veerplein in

2 eigendom van de provincie. Er resteert nog ca.15 ha te verwerven grond. Op de verworven gronden zijn pachters actief. Een deel van de gronden is regulier aan hen verpacht, een ander deel is éénjarig verpacht en komt eind volledig ter beschikking. De gronden voor de buitendijkse natuurontwikkeling zijn in handen van de rijksoverheid. Ook op deze gronden is sprake van reguliere en éenjarige pacht. In de Westelijke Perkpolder zijn nog twee percelen in handen van particulieren. Per brief van 18 maart 2010 hebben wij uw Staten over de grondposities ingelicht. Een kaartje met de actuele stand van zaken is bijgevoegd. De voorbereidingen voor de transformatie van het gebied zijn dermate ver gevorderd dat binnen een jaar gestart zou kunnen worden met de uitvoer. Om met de werkzaamheden te kunnen starten is het nodig dat de PPS de beschikking krijgt over de gronden in de Westelijke Perkpolder. De klei uit de te graven kreken moet dienen als ophoogmateriaal voor het voormalige veerplein. Ook voor de inrichting van het buitendijkse natuurgebied is het van belang dat er beschikking is over de gronden. Het niet kunnen starten met de werkzaamheden zal negatieve gevolgen hebben voor de exploitatie van de PPS en de realiseerbaarheid van het integrale project. Omdat de beschikking over de resterende gronden tot op heden niet op minnelijke wijze (lees: op basis van volledige schadeloosstelling) mogelijk is gebleken, breekt ons inziens de tijd aan om grondverwervinginstrumenten (in casu onteigening en pachtontbinding) verder in te gaan zetten teneinde tijdig te kunnen komen tot realisatie. Tegelijkertijd zal met overleg om op minnelijke wijze tot verwerving te komen doorgegaan worden. Waaraan kunnen we zien of alles bereikt is? In het totale plangebied is nog ca. 15 ha - minder dan 10% van de totale hoeveelheid - voor de gebiedsontwikkeling te verwerven gronden in handen van 2 particulieren. Op dit moment is er op korte termijn geen perspectief op minnelijke verwerving. De overige gronden zijn reeds in handen van overheden. Een verzoek tot onteigening kan zo blijkt uit de praktijk de voortgang van de grondverwerving gunstig beïnvloeden. Bij voorkeur wordt deze grond binnen afzienbare tijd minnelijk verworven. Via een onteigeningsprocedure (een bevoegdheid van Provinciale Staten) zal de provincie in principe over 12 maanden kunnen beschikken over de grond. In de Westelijke Perkpolder is recent overeenstemming bereikt met 1 regulier pachter over pachtontbinding teneinde volledige beschikking te krijgen over de grond. Nog met 2 andere pachters is geen overeenstemming bereikt. Zij pachten 34% van het gebied bestemd voor woningbouw, golfbaan en jachthaven. Deze pacht dient ontbonden te worden voordat sprake is van volledige beschikking over de grond. Met de pachters en hun adviseurs wordt al ruim een jaar overleg gevoerd over schadeloosstelling. In het minnelijk traject wordt schadeloos gesteld door het aanbieden van vervangende (pacht)gronden of financieel. Gezien de onderhandelingen is hier op korte termijn ook geen perspectief op volledige beschikking van gronden. Via een pachtontbinding (een bevoegdheid van Gedeputeerde Staten) zal de provincie in principe over 9 tot 12 maanden kunnen beschikken over de grond. Op grond van het perspectief dat de gronden tijdig beschikbaar komen kan de PPS starten met grondwerkzaamheden voor de ophoging van het veerplein in Daarmee starten ook substantiële investeringen. Wat doen we daarvoor? De vastgestelde Nota Grondbeleid biedt het kader voor de grondverwerving. Uitgangspunt is minnelijke verwerving tegen marktwaarde. De kern van minnelijke verwerving is vrijwilligheid. In de nota wordt als ultieme remedie verwerving op basis van volledige schadeloosstelling genoemd. Volledige schadeloosstelling is aan de orde bij een (voorgenomen) onteigening of in specifieke situatie ter voorkoming van onteigening. Criteria daarvoor zijn o.a. een doelstelling met hoge prioriteit, waar het algemeen belang mee is gediend en waar marktwaarde onvoldoende perspectief biedt alsmede een korte realisatietermijn (binnen 10 jaar). Concreet worden daarbij genoemd integrale gebiedsgerichte projecten. Voor de situatie in Perkpolder zijn deze criteria van toepassing en wordt reeds op deze basis onderhandeld. Mocht minnelijke overeenstemming ontbreken dan kan volgens de nota inzet van het grondinstrumentarium (lees: onteigening) worden gehanteerd in het belang van het project en op basis van volledige schadeloosstelling. Naast de marktwaarde van de grond worden ook inkomens- en bijkomende schades vergoed die rechtstreeks en noodzakelijk gevolg zijn van de ontneming van eigendom en het vervallen van rechten. Voor de ontbinding van pacht geldt hetzelfde principe. Conform de Pachtwet kan de eigenaar (lees: de provincie in het geval Perkpolder) overgaan tot gedwongen pachtontbinding indien het voornemen bestaat het gepachte te

3 bestemmen tot andere doeleinden dan landbouw volgens een goedgekeurd bestemmingsplan. De verpachter heeft dan recht op volledige schadeloosstelling conform de regels voor schadeberekening bij onteigening. Net als bij de eigenaar geldt dus dat volledige schadeloosstelling bij het ontbreken van minnelijke overeenstemming in principe leidt tot gedwongen pachtontbinding. Met de eigenaren en pachters in het gebied wordt al geruime tijd gesproken. De verwerving van gronden vindt plaats op basis van volledige schadeloosstelling. Er zijn in de wijdere omgeving van het plangebied vervangende gronden beschikbaar. Zowel aan de eigenaren als pachters zijn aanbiedingen gedaan voor vervangende grond c.q. pachtgrond die als alternatief voor de huidige situatie goed zijn te noemen. Desgewenst is gesproken over een financiële schadeloosstelling. Desondanks heeft dat nog niet in alle gevallen tot overeenstemming geleid. Bij verschillende pachters bestaat de wens over te gaan van pacht naar eigendom; dat vergt een financiering omdat een financiële schadeloosstelling voor pacht nooit hetzelfde oplevert als bij eigendom; dan zou er immers sprake zijn van een vermogensbijdrage. Wel wordt gesproken over ondersteuning bij het zoeken naar financieringsvormen, maar ook dat levert tot dusver onvoldoende resultaat. Onteigening is een bestuursrechtelijke procedure, pachtontbinding een privaatrechtelijke. Weliswaar wordt de bestemmingswijziging geregeld in een gemeentelijk bestemmingsplan maar de verantwoordelijkheid voor de grondstrategie ligt bij de provincie zowel in operationele als financiële zin. Ook de pachtontbinding is een taak voor de provincie als grondeigenaar. Bovendien vervult de provincie in brede zin de regierol voor de integrale gebiedsontwikkeling. In gezamenlijk overleg met de gemeente Hulst zijn wij tot de conclusie gekomen dat de provincie de regierol blijft voeren, ook als het op onteigenen aankomt. Om die reden verzoeken wij aan Provinciale Staten bij de Kroon een verzoek in te dienen tot onteigening van de benodigde particuliere gronden in de Westelijke Perkpolder en Gedeputeerde Staten te belasten met de verdere uitvoer van de daarmee gemoeide werkzaamheden. Tegelijkertijd zijn wij voornemens om bij het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan de procedure voor pachtontbinding te starten. Voorzover het de gronden voor buitendijkse natuur betreft zal Rijkswaterstaat dezelfde lijn volgen. Onteigeningsprocedure Onteigening op basis van het bestemmingsplan geschiedt met een Koninklijk Besluit (KB). De gemeenteraad of provinciale staten besluiten om een verzoek tot onteigening in te dienen bij de Kroon. Binnen 3 maanden na dit besluit dient het verzoek aan de Kroon te worden voorgedragen. De Kroon zal na ontvangst van de stukken een ontwerp-kb voor 6 weken ter inzage leggen. Hoe lang de tijd tussen ontwerp-kb en ontvangst verzoek is, is niet bepaald. De Kroon zal vervolgens binnen zes maanden na de terinzagelegging een besluit nemen. Pachtontbindingsprocedure Ontbinding van de pacht is een kwestie van het opzeggen van de pachtovereenkomst. De pachter heeft in dit geval recht op volledige schadeloosstelling overeenkomstig de regels die voor schadeberekening in geval van onteigening gelden. Wat mag het kosten? In het budget grondverwerving is ruimte voor de onteigening en ontbinding van pacht. De kosten die hiermee gemoeid zijn worden bovendien conform de samenwerkingsovereenkomst Perkpolder doorgelegd aan de grondexploitatiemaatschappij Perkpolder CV. Wij stellen u voor te besluiten overeenkomstig bijgevoegd ontwerp-besluit. gedeputeerde staten, Karla Peijs, voorzitter, Viek Verdult, secretaris.

4 De staten der provincie Zeeland, gelezen het voorstel van Gedeputeerde Staten van 1 1 mei 2010, nr dg; - gelet op de betekenis van het project Perkpolder voor de ruimtelijke ontwikkeling van Zeeland zoals o.a. verwoord in het Omgevingsplan, - gelet op het beleidskader voor grondverwerving neergelegd in de Nota Grondbeleid, - gelet op de verdeling van verantwoordelijkheden zoals afgesproken in de samenwerkingsovereenkomst Perkpolder, d.d. 3 december 2008, - gelet op het goedgekeurde bestemmingsplan Perkpolder, d.d. 30 juni 2009, besluiten - bij de Kroon een verzoek in te dienen voor de onteigening van de resterende 15 ha grond t.b.v. de realisatie van de gebiedsontwikkeling Perkpolder - en dragen GS op hieraan - in overleg met de gemeente Hulst - uitwerking te geven

5 eigendom en pacht situatie Gebiedsontwi kkeling Perkpolde / Datum: l Peildatum kadastrale gegevens < Legenda plangrens Perkpolder Pacht LKV kortlopende pacht '// reguliere pacht Eigendom i i Provincie zeeland; BBL; DE STAAT (V EN W) RVOB Particulieren dienst landelijk gebied voor ontwikkeling en beheer