Verwervingsbeleid spoedaankopen

Transcriptie

1 Verwervingsbeleid spoedaankopen Gebleken is dat er behoefte is aan duidelijkheid over de taakverdeling inzake de aankoop van grond en gebouwen (onroerende zaken) door de gemeente. Dit probleem speelt met name als er zich op een gegeven moment voor de gemeente een mogelijkheid voordoet om een bepaalde onroerende zaak te kopen, waarbij binnen een korte termijn een beslissing genomen moet worden. Als voorbeeld uit het recente verleden kunnen de aankoop van de zoutopslag bij Wagenberg en het voormalige raadshuis in Made genoemd worden. Het is derhalve gewenst dat er inzicht wordt verkregen in de bevoegdheden van raad en college. Ook is het gewenst dat het college voldoende mogelijkheid krijgt om snel en slagvaardig te kunnen reageren op een mogelijkheid om bepaalde objecten te kunnen kopen. Om die mogelijkheid te creëren is het wenselijk dat de raad bij voorbaat aangeeft onder welke voorwaarden zij wenst mee te werken aan een aankoop van onroerende zaken door het college zonder tussenkomst van de raad gedurende de periode van onderhandelingen tot en met het aangaan van een koopovereenkomst. Op basis van deze voorwaarden verleent de raad mandaat aan het college om op korte termijn zonder tussenkomst van de raad aankopen van onroerende zaken te kunnen verrichten. Verwervingsplan In de grondnota van de gemeente Drimmelen (2005) is opgenomen dat de gemeente Drimmelen een verwervingplan voor grond dient te ontwikkelen om een juiste invulling aan de grondnota te kunnen geven. Het uitgangspunt zal zijn dat het verwerven van grond door de gemeente als middel gebruikt moet worden teneinde daarmee ruimtelijke plannen van de gemeente te kunnen realiseren. Daarom is het allereerst vereist dat inzicht wordt verkregen in de ruimtelijke plannen van de gemeente. Aldus zal inzicht worden verkregen in de ruimtelijke behoefte voor de gewenste ontwikkelingen. Daarbij zal niet alleen gekeken worden naar het totaal van alle plannen, maar ook naar het moment waarop elk plan ontwikkeld zal worden. I. Inventarisatie Aan de hand van de structuurvisie+, de woonvisie, het collegeprogramma en het woningbouwprogramma van de gemeente Drimmelen moet er worden vastgesteld welke locaties ontwikkeld zullen worden. Dit overzicht dient continu te worden geactualiseerd. Nadat aldus zicht is verkregen op beoogde ruimtelijke ontwikkelingen, moet vervolgens de eigendommen van de gemeente per plangebied in kaart worden gebracht. Ook dit overzicht zal permanent moeten worden geactualiseerd. Vervolgens dienen per plangebied de verhoudingen tussen de verschillende eigenaren in een gebied in kaart te worden gebracht. Er zal ook rekening gehouden moeten worden met projectontwikkelaars die met de huidige grondeigenaren overeenkomsten hebben gesloten, die hen in staat stellen om later over de grond te kunnen beschikken. Het resultaat hiervan kan worden ingedeeld in 3 categorieën: 1. de gemeente is de voornaamste grondeigenaar, (sommige) andere eigenaren in het gebied hebben relatief kleine gedeeltes is eigendom, of zijn niet geïnteresseerd om zelf te ontwikkelen en hebben geen overeenkomsten gesloten met ontwikkelaars.

2 2. Naast de gemeente zijn er meerdere grondeigenaren die een aanzienlijk aandeel van het gebied in eigendom hebben of voorovereenkomsten met de huidige eigenaren hebben waarmee zij over een aanzienlijk gedeelte van het gebied kunnen beschikken, terwijl deze grondeigenaren en/of ontwikkelaars bereid zijn de beoogde plannen uit te (laten) voeren. 3. De gemeente bezit geen grond in een plangebied. II. Grondpolitiek Conform de grondnota zal afhankelijk van de situatie per plangebied een keus worden gemaakt uit een actieve grondpolitiek, een passieve grondpolitiek of een faciliterende grondpolitiek. Actieve grondpolitiek betekent dat de gemeente zal proberen om grond te kopen om zo meer grip te krijgen op de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Faciliterende grondpolitiek betekent dat de gemeente alleen grond aankoopt en verkoopt om anderen in staat te stellen de ruimtelijke plannen te realiseren. Passieve politiek betekent dat de gemeente niet actief op zoek gaat naar mogelijkheden om grond aan te kopen. De gemeente zal in principe alleen ingaan op een aanbod om grond te kopen als daarmee andere partijen in staat worden gesteld om het plan te realiseren. Dit zal derhalve alleen in overleg met deze andere partijen kunnen geschieden. In situatie 1. is de gemeente de dominante ontwikkelende partij. De gemeente kan overwegen om een actieve grondpolitiek te kiezen. De gemeente kan als grondeigenaar/grondverkoper uitgiftebepalingen bedingen, waardoor aanvullend op het bestemmingsplan en projectbesluit voorschriften voor het gebruik en inrichting van de percelen kunnen worden gegeven. Door de dominante positie van de gemeente zullen de uitgiftebepalingen voor een aanzienlijk deel van het gebied gelden (de gemeente heeft immers al het grootste aandeel in het gebied). Daarnaast kan de gemeente zijn sterke positie gebruiken om ook de andere eigenaren ertoe bewegen om ook de gemeentelijke uitgiftebepalingen te hanteren. In de situatie 2. (gemeente heeft geen dominante positie) kan de gemeente uitsluitend een facilitaire grondpolitiek of passieve grondpolitiek kiezen. Als de gemeente in een situatie 2. toch zou overgaan tot een actieve grondpolitiek, zal dit tot gevolg hebben dat de gemeente in concurrentie met projectontwikkelaars zal treden om grond te verwerven. Er komen dan meer kopers bij een gelijk blijvend aanbod, wat zal leiden tot stijgende grondprijzen, terwijl de realisatie van het beoogde plan er niet mee gediend zal zijn. Bij gebrek aan een dominante positie zal de gemeente de andere eigenaren niet kunnen dwingen om de gemeentelijke uitgiftebepalingen op te leggen. In situatie 3. (de gemeente bezit geen grond in het plangebied) zal door de gemeente in principe alleen een passieve grondpolitiek of faciliterende grondpolitiek worden gekozen. De grondeigenaren in het gebied die een dominante positie hebben en bereid zijn de gewenste ontwikkeling te realiseren, zullen in principe niet bereid zijn om grond aan de gemeente te verkopen. Ten aanzien van de resterende grond in het gebied zal net als in situatie 2. gelden dat de gemeente steeds in concurrentie met de dominante grondeigenaren treedt, zodat de grondprijs zal stijgen zonder dat de realisatie van de ruimtelijke plannen gediend zal zijn met het verwerven van grond door de gemeente. Bij gebrek aan een dominante positie zal de gemeente de andere eigenaren niet kunnen dwingen om de gemeentelijke uitgiftebepalingen op te leggen.

3 Andere situaties: Renovatie en revitalisering Bij renovatieplannen en revitaliseringplannen binnen de bebouwde kom is de ontwikkeling vaak niet winstgevend, zodat private partijen niet geïnteresseerd zullen zijn, of alleen geïnteresseerd als de gemeente bijdraagt in de onrendabele onderdelen van een ontwikkeling. Zonder investeringen van de gemeente zal een renovatie of revitalisering niet van de grond komen. In die omstandigheden zal een investering van de gemeente in de vorm van grondaankopen nodig zijn om het plan tot stand te brengen. De gemeente zal in een dergelijke situatie een actieve grondpolitiek kiezen om het plan mogelijk te maken. Openbaar gebied Los van het voorgaande zal de gemeente er steeds naar streven dat het openbaar gebied (openbare wegen, speelterreinen, water en openbaar groen) in eigendom zal blijven of komen van de gemeente. Gezien de geringe economische waarde van deze gronden en de onderhoudskosten en mogelijke risico s voor de betreffende eigenaar, zijn private grondeigenaren vrijwel zonder uitzondering steeds bereid mee te werken aan een overdracht van het eigendom van de grond die bestemd is voor deze bestemmingen. Grond buiten plangebied Ten aanzien van het verwerven van grond buiten de te verwachten plangebieden, zal in principe niet moeten worden overgegaan tot aankopen, aangezien een dergelijke verwerving niet bijdraagt tot het realiseren van ruimtelijke plannen. Andere partijen zullen niet geïnteresseerd zijn om grond binnen plangebieden te ruilen voor gronden die op afzienbare termijn niet ontwikkeld zullen worden. In incidentele situaties kan het zo zijn dat een grondruil in het kader van een faciliterende grondpolitiek voor projectgebieden tot de mogelijkheden behoort. Bijvoorbeeld: De gemeente is eigenaar van een groenstrook in een van de kernen. De groenstrook grenst aan het perceel van een persoon die ook grond bezit in een plangebied. Als deze persoon de gemeente benadert om de groenstrook te ruilen voor een stuk grond binnen het plangebied, kan de gemeente ingaan op dat aanbod, omdat daarmee de realisatie van het plan geholpen kan worden. Daarbij zal steeds gereageerd worden op verzoeken van derden (passieve grondpolitiek), en zal de gemeente uitsluitend grond aanbieden die al in eigendom toebehoren aan de gemeente. Het aankopen van grond om later te kunnen ruilen voor grond in een plangebied past niet in de doelstelling om grond uitsluitend te verwerven in het kader van de realisering van ruimtelijke plannen. Bouwclaim Bouwclaim is een variant op de exploitatieovereenkomst. In deze variant brengt de gemeente geen kosten en bijdragen in rekening, maar genereert de gemeente inkomsten door de grond van de (andere) grondeigenaren te kopen en de grond vervolgens later (meestal nadat de grond bouw- en woonrijp is gemaakt) weer aan de voormalige grondeigenaren terug te verkopen. De gemeente kan de kosten daarbij verhalen door het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. Ook kan de gemeente uitgiftebepalingen opleggen. Deze methode waarbij de gemeente grond koopt (en weer verkoopt) maakt geen onderdeel uit van het verwervingplan, maar is als gezegd een variant op de wijze waarop de exploitatie

4 van een plangebied wordt vormgegeven. Er zal in het kader van het verwervingplan niet verder op de bouwclaim worden ingegaan. Andere beleidsterreinen van de gemeente Soms zal de aankoop van een terrein of gebouw passen in het kader van beleidsterreinen die niet liggen op het gebied van ruimtelijke ordening. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan aankopen in verband met het behouden en stimuleren van werkgelegenheid het voorzien in de behoefte aan sociale en culturele voorzieningen in de verschillende kernen, en het bevorderen van natuur. Bijzondere objecten De situatie kan zich voordoen dat de gelegenheid zich voordoet om bijzondere objecten te kunnen kopen of verkopen. Bijzondere objecten zijn objecten met bijzondere kwaliteiten voor de gemeente Drimmelen; bijzondere objecten zijn niet noodzakelijk voor het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen. Als voorbeeld uit het recente verleden kan de (terug)koop van het voormalige Raadhuis te Made worden genoemd. III. Verwerving De mogelijkheden voor verwerving zijn koop, grondruil, het vestigen van een voorkeursrecht, en onteigening. In principe zullen minnelijke koop en grondruil steeds de voorkeur hebben, omdat zowel aan het vestigen van een voorkeursrecht als bij onteigening (aanzienlijke) procedures verbonden zijn, en beperkte mogelijkheden aanwezig zijn om in overleg met de betreffende eigenaar aanvullende voorwaarden overeen te komen. Als er geen overeenstemming over de koopsom bereikt kan worden, zal bij onteigening zowel als bij een gevestigd voorkeursrecht de koopsom via een gerechtelijke procedure worden vastgesteld. De gemeente zal in dat stadium over het algemeen verplicht zijn om het betreffende stuk grond voor de aldus vastgestelde prijs te kopen. Ten aanzien van onteigening geldt daarnaast dat dit moet worden gezien als laatste redmiddel daar dit een zeer onvriendelijk middel is. Tevens zal de gemeente buiten de koopprijs, de eigenaar van de gronden volledig schadeloos dienen te stellen voor het verlies van de gronden en eventuele opstallen. Indien is vastgesteld dat het verwerven van grond de uitvoering van de beoogde plannen kan dienen, zal op basis van een onafhankelijke taxatie vastgesteld moeten worden wat een marktconforme prijs voor de betreffende grond zou zijn. De taxatie moet worden uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur, en bij de taxatie zal moeten worden uitgegaan van de huidige staat van de grond en opstallen, en de bestemming die de gemeente voor ogen heeft. De taxateur zal tevens worden verzocht om aan te geven welke aankoopvoorwaarden gebruikelijk zijn, indien deze voorwaarden niet reeds op voorhand bekend zijn. Op basis van deze taxatie zal een exploitatieberekening moeten worden gemaakt om de kansen en risico s in kaart te brengen voordat wordt overgegaan tot het bepalen van de wijze van verwerving. Pas daarna kan besloten worden of er tot verwerving wordt overgegaan en de wijze van verwerving worden gekozen. Koop

5 Bij plannen om in de bebouwde kom renovatie of revitaliseringplannen tot stand te brengen, zal de gemeente grond en gebouwen kunnen kopen indien en voor zover dit nodig is om tezamen met de andere eigenaren de gewenste ontwikkeling tot stand te brengen. Vaak zal het wel mogelijk zijn om met een woningcorporatie of projectontwikkelaar samen te werken. Dit heeft de voorkeur boven een ontwikkeling die alleen door de gemeente wordt verricht, omdat de investeringslasten kunnen worden gedeeld met deze partijen, en er afspraken gemaakt kunnen worden over het toekomstige onderhoud en gebruik. Gezien de regelgeving ten aanzien van staatssteun is de onderhandelingsruimte echter beperkt tot de via taxatie bepaalde prijs en marktconforme voorwaarden. Marktconform betekent voorwaarden die op het moment van koop een andere commerciële koper ook had aanvaard wanneer de grond op de gebruikelijke wijze in de markt te koop aangeboden zou zijn. De gemeente kan wel aankopen toen tegen voorwaarden die gunstiger zijn voor de gemeente, en met name niet gunstiger zijn voor de verkoper dan de voorwaarden die in de markt gebruikelijk zijn voor een dergelijke transactie. De taxatiewaarde zal beïnvloed worden door verschillende factoren. Over het algemeen kan gesteld worden dat de waarde van grond in uitbreidingslocaties duurder wordt als bekend wordt dat bepaalde ontwikkelingen op die locatie te verwachten zijn, ook voordat de procedures voor het wijzigen van de bestemming zijn aangevangen. De wetenschap dat de gemeente van plan is in een gebied grond te verwerven is uiteraard een duidelijk teken dat ontwikkelingen op korte termijn te verwachten zijn, zodat interesse van de gemeente ertoe zal leiden dat de taxatieprijs voor grond zal stijgen. Om die reden is het van belang om besluitvorming omtrent de verwerving van grond door de gemeente vertrouwelijk te behandelen en grondaankopen voortvarend ter hand te nemen. Voorkeursrecht Zoals al is opgemerkt, heeft het de voorkeur om grond middels minnelijke aankoop te verkrijgen. Soms zal het desalniettemin voor de gemeente nodig zijn om grond te verwerven voor ontwikkelingen die marktpartijen niet vrijwillig op zich zullen nemen. Als in een plangebied het grondeigendom verdeeld is tussen vele eigenaren die ieder relatief kleine gedeeltes in eigendom hebben, kan desalniettemin worden overwogen om een voorkeursrecht op het gebied te vestigen. Indien er een dergelijk voorkeursrecht is gevestigd op bepaalde gronden zal de eigenaar van deze gronden, deze bij het voornemen tot verkoop eerst aan de gemeente dienen aan te bieden. Indien de gemeente in deze gronden geïnteresseerd is zal deze aan haar verkocht moeten worden onder de in de wet genoemde voorwaarde en prijsbepaling. Zo kan de gemeente er voor zorgen dat zij op termijn in de dominante positie komt, en (aanvullende) voorwaarden kan opleggen voor de inrichting van het gebied. Ook bij plannen voor infrastructuur en revitalisatie kan de gemeente een voorkeursrecht hanteren om de regie over de ontwikkeling in handen te krijgen. Het voorkeursrecht kan ten tijde van het opnemen van een plan in de structuurvisie worden gehanteerd, zodat bij de inrichting rekening kan worden gehouden met de uiteindelijke inrichting van het plan. Als zodanig is het vestigen van een voorkeursrecht aanbevolen bij plannen voor infrastructuur en revitalisatie van industrieterreinen, en tevens bij grootschalige woningbouwprogramma s indien projectontwikkelaren op dat moment niet al grote posities hebben ingenomen in het plangebied, en de gemeente dus nog een dominante rol in een gebied kan verwerven.

6 Als een voorkeursrecht is gevestigd, betekent dat, dat een eigenaar van een perceel in het gebied die grond in het gebied wil verkopen, het perceel in beginsel eerst aan de gemeente moet aanbieden. De gemeente kan dan besluiten of zij de grond wil kopen. Als daartoe wordt besloten zal eerst worden onderhandeld over de voorwaarden, maar uiteindelijk kan de gemeente afhankelijk worden van een via een gerechtelijke procedure vastgestelde prijs. Onteigening Onteigening is alleen mogelijk als er daartoe een noodzaak en urgentie bestaat. Noodzaak is aanwezig als de eigenaar de bestemming niet zelf zal of kan realiseren. Urgentie betekent dat de beoogde bestemming op korte termijn gerealiseerd zal moeten worden. Onteigening is dus pas aan de orde als de keuzes voor de inrichting al zijn gemaakt, zodat het middel van onteigening niet gebruikt kan worden om een dominante positie te verkrijgen in een gebied. Onteigening zal alleen dan kunnen worden gehanteerd als de wijziging van de bestemming al een feit is, maar een eigenaar niet in staat en bereid is om de betreffende bestemming te (laten) realiseren. IV. Beheer van verworven grond Het grondbedrijf beheert op dit moment in principe alle grond die eigendom is van de gemeente. Dit zal ook gelden voor de grond die op basis van het verwervingsplan wordt verkregen. V. Bevoegdheidverdeling Voor de procedures voor onteigening en het vestigen van een voorkeursrecht wordt verwezen naar respectievelijk de onteigeningswet en de wet voorkeursrecht gemeenten. Voor koop geldt dat het college bevoegd is tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen zoals koop en grondruil, maar het college moet de raad voorafgaand aan het besluit informeren indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente (artikel 160 lid 1 e en 169 lid 4 Gemeentewet). Teneinde te bevorderen dat het college slagvaardig en voortvarend kan handelen bij het proces om grond te (ruilen en ver)kopen, zijn criteria vastgesteld, waarbij, indien aan alle criteria is voldaan, de raad bij voorbaat afziet van de mogelijkheid om voorafgaande aan de onderhandelingen en besluitvorming vragen te stellen, en waarvan tevens wordt gesteld dat de handelingen geen ingrijpende gevolgen hebben voor de gemeente. In het kader van de informatieplicht zal het college de raad de eerstvolgende vergadering nadat het college gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om een aankoop te verrichten zonder dat de raad voorafgaand is geïnformeerd, en de betreffende koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend, alsnog informeren over de aankoop en het nog resterende bedrag van het maximum. VI. Voorwaarden voor aankopen zonder voorafgaande informatie aan de raad Het college wordt in staat gesteld om aankopen te verrichten zonder dat voorafgaand aan het aangaan van de betreffende overeenkomst informatie aan de raad wordt verstrekt, indien wordt voldaan aan alle criteria (1., 2. en 3.), zoals die hieronder zijn vermeld:

7 Criterium 1.: Bestedingsruimte In de grondnota is uitgesproken dat het college van B&W de bevoegdheid zal krijgen om aankopen tot een totaal bedrag van ,-- per kalenderjaar te verrichten. Om anderzijds tegemoet te komen aan de taak van de raad om tijdig toezicht te kunnen uitoefenen op financiële transacties door de gemeente die ingrijpende gevolgen kunnen hebben voor de gemeente, zal de bevoegdheid van het college om aankopen tot een totaal bedrag van ,-- per kalenderjaar te verrichten worden gerelateerd aan de omvang van de reserve van het grondbedrijf. Allereerst zal er in de reserve van het grondbedrijf een gedeelte voorhanden moeten blijven om onvoorziene omstandigheden op te kunnen vangen. Deze onvoorziene omstandigheden zullen mede afhankelijk zijn van de omvang van de lopende en te verwachten projecten, en het risicoprofiel van die projecten. Op basis van de huidige gegevens en de ontwikkelingen in het recente verleden is het aanhouden van ,-- voor onvoorziene kosten gewenst. Daarnaast zullen die middelen in de reserve die bij aanvang van het betreffende boekjaar reeds bestemd zijn voor één of meerdere bepaalde projecten, niet beschikbaar zijn voor andere aanwendingen. Indien en voor zover de reserve van het grondbedrijf, na aftrek van het voor onvoorziene kosten gereserveerde bedrag en de aan project(en) toegedeelde middelen, nog financiële ruimte overlaat, zal de resterende reserve tot een maximum van ,-- per jaar beschikbaar worden gesteld voor het verrichten van aankopen die voldoen aan de hierna volgende definitie Spoedaankopen en de hierna vermelde voorwaarden. Indien de raad daartoe besluit kan de raad het maximum bedrag maximumbedrag voor spoedaankopen van ,-- voor het lopende jaar verhogen. Het college kan de raad verzoeken om een dergelijk besluit te nemen. Criterium 2.: Spoedaankopen Onder Spoedaankopen zal worden verstaan: aankopen van onroerende zaken die: noodzakelijk zijn voor de gewenste realisatie van ruimtelijke plannen, of aankopen in het kader van andere beleidsterreinen van de gemeente, of bijzondere objecten waarbij op korte termijn besluitvorming vereist is om gebruik te kunnen maken van de zich op dat moment voor doende mogelijkheid voor de gemeente om de betreffende onroerende zaak in eigendom te kunnen verkrijgen. Criterium 3.: Voorwaarden Bij de overwegingen omtrent het aangaan van Spoedaankopen ten aanzien van aankopen die noodzakelijk zijn voor zal het college steeds overeenkomstig het bepaalde omtrent grondpolitiek in de grondnota en dit verwervingsplan hanteren. Ten aanzien van alle Spoedaankopen geldt dat ze eerst worden verricht nadat het college een onafhankelijke taxatie heeft laten verrichten en een exploitatieberekening is uitgevoerd. Het college kan uitsluitend koopovereenkomsten voor Spoedaankopen aangaan waarbij een koopsom niet meer zal bedragen dan de middels taxatie vastgestelde waarde. Tevens is het

8 college niet bevoegd voorwaarden overeen te komen die voor de gemeente nadeliger zijn, dan die ten aanzien van de koop van een vergelijkbaar object gebruikelijk zijn. VII. Andere verwervingen Verwervingen in het kader van een voorkeursrecht, onteigening en bouwclaim voldoen niet aan de definitie Spoedaankopen of aan- en verkoop van bijzondere objecten. Het voorkeursrecht en onteigening kennen daarnaast ook eigen procedurevoorschriften die het hanteren van deze instrumenten in het kader van Spoedaankopen en aan- en verkoop van bijzondere objecten niet zouden toelaten. VIII. Voorstel aan de raad Om ervoor zorg te dragen het college slagvaardig en voortvarend kan handelen wanneer het strategische spoedaankopen betreft (hierna te noemen: spoedaankopen), wenst het college de raad het volgende voor te stellen: De raad verleent het college mandaat om aankopen van onroerende zaken te verrichten zonder voorafgaande informatieverstrekking aan de raad, als bedoeld in artikel 169 gemeentewet, onder de volgende voorwaarden: Indien een aankoop van gronden of andere onroerende zaken voldoet aan de navolgende financiële en algemene voorwaarden, ziet uw raad bij voorbaat af van de mogelijkheid om voorafgaand aan de onderhandelingen en besluitvorming vragen te stellen en zich door het college te laten informeren (zie artikel 160 lid 1 sub e 169 lid 4 Gemeentewet) In dergelijk gevallen als de onderstaande verplicht het college zich om de raad de eerstvolgende vergadering nadat een koopovereenkomst betrekking hebbend op een spoedaankoop door beide partijen is ondertekend, de raad hieromtrent te informeren alsmede te informeren omtrent het nog restant van het maximaal het besteden bedrag voor spoedaankopen. Indien de raad dit wenselijk acht kan zij tevens besluiten dit maximum naar boven toe bij te stellen. Voorwaarden voor bovenstaande mogelijkheid voor spoedaankopen en het afzien van de raad van haar inlichtingenplicht: Financiële voorwaarden - er zal immer een bedrag van ,- per boekjaar gereserveerd blijven voor onvoorziene kosten (hierna : onvoorziene kosten). Dit bedrag aan onvoorziene kosten mag niet worden aangewend voor spoedaankopen; - er kunnen bij aanvang van het betreffende boekjaar een of enkele bedragen reeds gereserveerd zijn voor één of meerdere bepaalde projecten (hierna: bestemde reserve). Deze bedragen aan bestemde reserve mogen niet worden aangewend voor spoedaankopen; - Indien en voor zover de reserve van het grondbedrijf, na aftrek van de onvoorziene kosten en bestemde reserve nog financiële ruimte overlaat, zal deze reserve tot een maximum van ,- per boekjaar i.b. beschikbaar zijn voor spoedaankopen indien aan de navolgende voorwaarden wordt voldaan. Algemene voorwaarden - de spoedaankoop mag geen ingrijpende gevolgen voor de gemeente hebben; - de spoedaankoop moet noodzakelijk zijn voor de gewenste realisatie van ruimtelijke plannen, of de spoedaankoop moet noodzakelijk zijn in het kader van andere beleidsterreinen van de gemeente, of bijzondere objecten (zoals voorheen bijvoorbeeld het voormalige gemeentehuis) waarbij op korte termijn besluitvorming

9 vereist is om gebruik te kunnen maken van de zich op dat moment voor doende mogelijkheid voor de gemeente om de betreffende onroerende zaak in eigendom te kunnen verkrijgen; - spoedaankopen mogen alleen worden verricht na een voorafgaande onafhankelijke taxatie en een exploitatieberekening; - spoedaankopen mogen alleen worden aangegaan voor een koopsom die niet meer bedraagt dan de door middel van voorgaande taxatie getaxeerde waarde; - het college kan bij de koopovereenkomst aangaande een spoedaankoop nimmer voorwaarden overeenkomen die voor de gemeente nadeliger zijn, dan die ten aanzien van de koop van een dergelijke onroerende zaak gebruikelijk zijn.