DORDRECHT. de gemeenteraad

Transcriptie

1 DORDRECHT Aan de gemeenteraad Gemeentebestuur Spuiboulevard GR DORDRECHT Datum 29 maart 2016 Ons kenmerk SO/ Begrotingsprogramma Ruimtelijke Ordening en Wonen Betreft Transacties Spuiboulevard Voorgesteld besluit Wij stellen uw raad voor: 1. geen wensen en bedenkingen kenbaar te maken ten aanzien van de aankoop van de onroerende zaken Spuiboulevard en Spuiboulevard 220; 2. een krediet van C ,-- te voteren ten behoeve van de aankoop van de onder 1. genoemde onroerende zaken en dit krediet te dekken door dit bedrag te onttrekken aan de algemene reserve van de stad; 3. een krediet van C ,-- voor het jaar 2016 en C ,-- voor het jaar 2017 te voteren ten behoeve van de beheerkosten en dit krediet te dekken door dit bedrag te onttrekken aan de algemene reserve van de stad; 4. als gevolg van beslispunten 2. en 3. de begroting te wijzigen conform bijgevoegd begrotingsvoorstel met nummer Samenvatting In het kader van de ontwikkelvisie op de (her)ontwikkeling van de Spuiboulevard en omgeving, welke visie gelijktijdig met dit voorstel ter vaststelling aan uw raad wordt aangeboden, is op ambtelijk niveau met de eigenaren van leegstaande kantoren aan de Spuiboulevard gesproken over verwerving van die panden. Het betreft de panden Spuiboulevard (waar de Rabobank in was gevestigd) en Spuiboulevard 220 (het voormalig Belastingkantoor). Beide panden maken immers onderdeel uit van het gebied waarop voornoemde visie betrekking heeft en bieden tezamen ontwikkelkansen. Deze locatie is naar onze mening een uiterst geschikte locatie om een nieuw stadskantoor te realiseren, zodat op termijn de locatie van het huidige stadskantoor voor woningbouw aan de markt kan worden aangeboden. Onderzocht is of het mogelijk is bij deze transacties uit te gaan van een vastgoedruil. Bij het Belastingkantoor zou een ruil niet aan de orde zijn, aangezien de eigenaar (de Staat) juist panden wenst af te stoten en geen interesse heeft in uitbreiding van hun vastgoedportefeuille. Met de (nieuwe) eigenaar van het pand Spuiboulevard is wel over een vastgoedruil gesproken. Geconstateerd is echter dat een vastgoedruil, gelet op staatssteunvoorschriften, een te groot risico vormt. De onderhandelingen hebben inmiddels geleid tot overeenstemming over de aankoop van beide onroerende zaken. Wij stellen uw raad derhalve voor geen wensen en bedenkingen kenbaar te maken met betrekking tot de aankoop van beide panden en het daarvoor benodigde krediet te voteren. Inleiding Door middel van een raadsinformatiebrief d.d. 27 oktober 2015 hebben wij uw raad geïnformeerd over ons besluit gezamenlijk met marktpartijen een ontwikkelvisie op te stellen met betrekking tot de Spuiboulevard en omgeving Pagina 1/5 I, SC ;Se CO13230

2 Ons kenmerk 50/ (kenmerk SO/ ). Deze visie wordt gelijktijdig met dit voorstel ter vaststelling aan uw raad voorgelegd. Uit deze visie blijkt dat het deel van de Spuiboulevard, dat zich het dichtst bij de 3ohan de Wittstraat bevindt, het meest geschikt is om een kantoorfunctie te behouden, terwijl het deel dat nabij de Sluisweg/Achterhakkers is gelegen tot een hoogwaardig woongebied omgevormd kan worden. Onderdeel van de hiervoor bedoelde visie is de opgave om de gemeentelijke (en wellicht regionale) huisvesting op deze locatie voor langere tijd te bestendigen. Zoals uit de visie blijkt, geeft dat een belangrijke impuls aan de ontwikkeling van het gebied terwijl de gemeentelijke huisvesting op korte tot middellange termijn aan vernieuwing toe is. Om invulling te kunnen geven aan de ontwikkelvisie en de beoogde locatie voor nieuwe gemeentelijke huisvesting veilig te stellen voor herontwikkeling, willen wij gebruik maken van de mogelijkheid de panden Spuiboulevard en Spuiboulevard 220 aan te kopen. Doelstelling Door de voorgenomen vastgoedtransacties beogen wij het volgende te bereiken: - de mogelijkheid tot het realiseren van een belangrijk deel van de in de ontwikkelvisie vastgelegde (her)ontwikkeling van de Spuiboulevard (sanering, concentratie en kwaliteitsverbetering kantoren); - de panden Spuiboulevard en Spuiboulevard 220 gezamenlijk te herontwikkelen tot passende kantoorlocatie ten behoeve van de gemeentelijke ambtelijke huisvesting en daardoor ruimte vrij te spelen om de locatie van het huidige stadskantoor ter ontwikkeling voor woningbouw aan te kunnen bieden. Argumenten Verwerving panden Spuiboulevard Er zijn verschillende argumenten om tot aankoop van het pand Spuiboulevard over te gaan. De (nieuwe) eigenaar van het pand Spuiboulevard heeft een bod ontvangen van een potentiële investeerder. Deze investeerder wil dit pand kopen teneinde het pand om te vormen tot kleine wooneenheden. Als de gemeente niet op dit moment tot verwerving van dit pand over gaat, bestaat er een reële kans dat die investeerder de nieuwe eigenaar wordt en de transformatie realiseert. Een (her)ontwikkeling van dit pand conform de visie is dan niet meer mogelijk en bemoeilijkt de (her)ontwikkeling van aanpalende panden conform de visie evenzeer. Bovendien zou een transformatie tot wooneenheden van het pand aan de Spuiboulevard tot problemen met betrekking tot parkeren kunnen leiden. (Her)ontwikkeling van het pand aan de Spuiboulevard komt alleen ten volle tot zijn recht in combinatie met in ieder geval het Belastingkantoor. Dit pand is geen eigendom van de gemeente. Voor een optimale (her)ontwikkeling is de medewerking van het Rijksvastgoedbedrijf noodzakelijk of dient de gemeente de eigendom van dat pand te verwerven. Wij zijn inmiddels met zowel het Rijksvastgoedbedrijf als de eigenaar van het pand Spuiboulevard tot overeenstemming over een aankoop van beide panden gekomen, uiteraard onder het voorbehoud dat uw raad het benodigde krediet beschikbaar stelt en eventuele wensen en bedenkingen van uw raad ons niet tot andere inzichten bewegen. Pagina 2/5

3 Ons kenmerk SO/ Vastgoedruil Uw raad is onlangs de Vastgoednota ter besluitvorming voorgelegd. In die Vastgoednota is vastgelegd dat de gemeente panden die niet tot de zogenaamde kernportefeuille behoren wenst af te stoten. Wij hebben voldoende aanleiding gezien om te onderzoeken of het pand Spuiboulevard geruild kan worden tegen panden van de gemeente die niet tot de kernportefeuille behoren. Door een ruil zou het immers niet noodzakelijk zijn (de volledige) middelen vrij te maken om het pand Spuiboulevard te verwerven. Bovendien zou aan een van de doelstellingen van ons vastgoedbeleid worden voldaan, namelijk het afstoten van panden die niet tot de kernportefeuille behoren. Het risico op staatssteun en daaruit voortvloeiende negatieve gevolgen zijn naar onze mening echter te groot. De taxatiewaarden dienen in zo'n geval immers nagenoeg gelijk te zijn. Aankoopbedragen zijn voor eenieder kenbaar, aangezien deze in openbare stukken (akten) worden vermeld als het tot een overdracht zou komen. Er bestaat een reële kans dat er partijen zijn die op eventuele staatssteun zullen ageren. Voor zowel de gemeente als de verkopende partij kunnen hier forse nadelige financiële gevolgen uit voortvloeien. Kanttekeningen en risico's Het grootste risico bestaat uit de financiële haalbaarheid van de aankoop en transformatie van de aan te kopen panden ten behoeve van de gemeentelijke huisvesting in combinatie met de beoogde opbrengsten die worden verwacht met de ontwikkeling van de locatie van het huidige stadskantoor en het kantoor 'Hellingen'. In het kader van de ontwikkelvisie is een onderzoek door Fakton verricht naar de financiële haalbaarheid van de visie. Uit dit geheime verkennend onderzoek blijkt dat een verhuizing van het stadskantoor naar de locatie van het Belastingkantoor financieel gezien redelijk in balans ligt met een herontwikkeling van het stadskantoor op de huidige locatie. Het onderzoek van Fakton betreft echter een grofmazige berekening, waarin geen rekening kon worden gehouden met alle relevante factoren. Het risico wordt met name veroorzaakt door de onzekerheid van de grondopbrengsten op de huidige locatie van het stadskantoor en de locatie 'Hellingen', mede vanwege de lange doorlooptijd van die herontwikkeling. Gelet op de tijdsdruk waarmee we te kampen hebben voor de aankoop van beide panden kunnen de cijfers niet concreter worden gemaakt en zal - in afwachting van nader onderzoek - tot aankoop overgegaan moeten worden in de wetenschap dat dit risico bestaat. Voorgaand risico kan enigszins worden beperkt door een doorverkoop van beide aan te kopen panden indien uit nader onderzoek blijkt dat te grote risico's of negatieve financiële gevolgen voortvloeien uit de verhuizing van het stadskantoor. Omdat de aankoopsommen zijn gebaseerd op de recent getaxeerde marktwaarde, zal het verschil in aan- en verkoopopbrengsten naar verwachting beperkt blijven. Er kan op dat moment dan wel wat meer gestuurd worden op de transformatie van beide panden, bijvoorbeeld door daarop te selecteren bij het zoeken naar een koper of door de bestemming van beide panden aan te passen. Deze sturing is echter beperkt tot datgene wat publiekrechtelijk in het vermogen van de gemeente ligt. Tot slot kan als risico/kanttekening worden genoemd dat bij een (her)ontwikkeling van de locatie Spuiboulevard e.o. de parkeeropgave de nodige aandacht vergt. In de ontwikkelvisie wordt hier uitgebreid aandacht aan besteed. Pagina 3/5

4 Ons kenmerk SO/ Kosten en dekking De aankoopsom van het pand Spuiboulevard bedraagt C 2,45 miljoen. De aankoopsom van het Belastingkantoor bedraagt C 1,36 miljoen (beide gebaseerd op een taxatie). De bijkomende (transactie)kosten worden geschat op C ,-- (o.a. taxatie-, notaris- en kadasterkosten). Als bijlage aan het raadsvoorstel met betrekking tot de ontwikkelvisie van de Spuiboulevard e.o. is het verkennende onderzoek van Fakton toegevoegd. Voor een uitgebreide financiële bespiegeling wordt naar dat onderzoek verwezen. Opgemerkt dient te worden dat die bijlage geheim is, zoals uit het betreffende raadsvoorstel blijkt. Omdat het transacties met grote financiële impact betreft, zou het besluit met betrekking tot deze transacties onderdeel uit moeten maken van de integrale afweging bij de Kadernota Echter, de opties van de gemeente op aankoop van beide panden lopen af op 12 mei Wij stellen uw raad daarom voor geen wensen en bedenkingen inzake deze transacties kenbaar te maken en de aankoopsommen te dekken door een bedrag van C 3,83 miljoen te onttrekken aan de algemene reserve van de stad. Deze onttrekking heeft als gevolg dat de weerstandsratio daalt met 0,2 punten, maar boven de normwaarde van 1,0 blijft. De panden worden vervolgens bij het vastgoedbedrijf geactiveerd. Het door uw raad te voteren krediet wordt gestort in de reserve afschrijving. De afschrijvingsen rentelasten worden gedekt uit de reserve afschrijving. De afschrijving start het jaar nadat de panden in gebruik worden genomen. De beheerkosten van de panden worden ingeschat op C ,-- per jaar. Dit bedrag is exclusief rentelasten, welke gedekt worden vanuit de reserve afschrijving. Ten behoeve van de dekking van deze beheerkosten dient een bedrag beschikbaar te worden gesteld van C ,-- voor 2016 en C ,-- voor Deze kosten worden eveneens ten laste van de algemene reserve van de stad gebracht. Duurzaamheid Duurzaamheid is op de transactie zelf niet van toepassing. De potentiële (her)ontwikkeling van beide panden biedt echter wel mogelijkheden op het gebied van duurzaamheid. Uiteraard worden maximale duurzaamheidsdoelstellingen nagestreefd als de (her)ontwikkeling daadwerkelijk plaats vindt door de duurzaamheidsvoorschriften die volgen uit het bouwbesluit op te volgen. Maar ook de transformatie zelf kan als duurzaam worden beschouwd, aangezien een langdurig gebruik van bestaand vastgoed zoveel als mogelijk wordt verzekerd. Communicatie en inclusief beleid De transacties worden ingeschreven in het kadaster en zijn daarmee automatisch openbaar. Communicatie over de transacties op zich is daarom niet noodzakelijk. Het is uiteraard wel noodzakelijk om te communiceren over de ontwikkelvisie. In het raadsvoorstel met betrekking tot die visie is een paragraaf besteed aan de communicatie. Tijdspad, vervolg en evaluatie Op dit moment heeft de gemeente opties tot koop op beide panden aan de Spuiboulevard. Deze opties verlopen op 12 mei Het is daarom van belang dat uw raad voor die datum een besluit neemt. Pagina 4/5

5 Ons kenmerk 50/ Als uw raad uiterlijk 10 mei 2016 positief besluit zullen de transacties op korte termijn plaatsvinden (medio juni 2016)., Bijlagen - ontwerp besluit; - koopovereenkomst Spuiboulevard ; - koopovereenkomst Spuiboulevard 220; - uittreksel taxatierapport Spuiboulevard ; - uittreksel taxatierapport Spuiboulevard 220; - begrotingswijziging met nummer ? 1\1. He d secretarisvan Burgemeester en Wethouders var Dordrecht de burgemeester M.M. van der Kraan.A.M. Brok Pagina 5/5