COLLEGEVOORSTEL. ONDERWERP: Algemene gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2010

Transcriptie

1 Lijst Agendapunten nummer: Kenmerk: 9221 Afdeling: Omgeving & Economie Portefeuillehouder: J.M. van Schaik COLLEGEVOORSTEL 13a DATUM: 1 juni 2010 ONDERWERP: Algemene gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2010 SAMENVATTING Bij besluit van 9 oktober 2003 heeft uw raad de Algemene gronduitgiftevoorwaarden van de gemeente Terneuzen vastgesteld. Om de Algemene gronduitgiftevoorwaarden beter aan te laten sluiten op de bestaande praktijk en gewijzigde wetgeving en gemeentelijke verordeningen dient de Algemene gronduitgiftevoorwaarden periodiek te worden herzien. INHOUD Inleiding In verband met het voeren van een uniform beleid ten aanzien van de verkoop van bouwgrond door de gemeente wordt binnen onze gemeente de Algemene gronduitgiftevoorwaarden gehanteerd. Bij besluit van 9 oktober 2003 heeft uw raad de Algemene gronduitgiftevoorwaarden Terneuzen vastgesteld. Deze Algemene gronduitgiftevoorwaarden zijn van toepassing op de uitgifte van bouwgrond door de gemeente. Het betreft hier verkoop van bouwgrond aan onder andere particulieren voor woningbouw, ontwikkelaars voor woningbouw en/of bedrijfshuisvesting, bedrijven voor bedrijfshuisvesting, stichtingen/verenigingen/corporaties voor de bouw van bijzondere doeleinden. Algemene gonduitgiftevoorwaarden zijn schriftelijke bedingen die van toepassing worden verklaard in afzonderlijke overeenkomsten over grondverkoop. In deze Algemene gronduitgiftevoorwaarden kan een variëteit aan bedingen worden opgenomen. Echter bepalingen die de kern van de prestatie raken zijn niet toegestaan. In het geval van uitgifte van gronden is de kern van de prestatie de verkoop van grond die bestaat uit de levering van de grond tegen betaling van de koopsom. Wettelijk- en beleidskader De Algemene (gronduitgifte)voorwaarden moeten voldoen aan de bepalingen van Boek 6, afdeling 3 (artikelen 231 tot en 247) van het Burgerlijk Wetboek (BW). De bepalingen in het Burgerlijk Wetboek zien erop toe dat bij het gebruik van Algemene voorwaarden ook de belangen van de wederpartij voldoende worden beschermd en er sprake is van een gelijkwaardige rechtsverhouding tussen de contracterende partijen. Zo dienen de bepalingen redelijk en billijk te zijn en mogen ze niet onredelijk bezwarend zijn. Onredelijk bezwarende bedingen kunnen buiten rechte worden vernietigd. Verder is van belang dat de wederpartij kennis kan nemen van de Algemene voorwaarden. In artikel 6: 234 BW wordt aangegeven op welke wijze de gebruiker de gelegenheid kan bieden om kennis te nemen van de Algemene (gronduitgifte)voorwaarden. De huidige praktijk binnen onze gemeente is dat bij het aanbieden van de overeenkomst te allen tijde de

2 Algemene gronduitgiftevoorwaarden wordt verstrekt. In artikel 46 Kadasterwet wordt de mogelijkheid gecreëerd om in het openbare register Algemene voorwaarden in te schrijven. Het doel van inschrijving in het openbaar register is dat daarnaar bij later ter inschrijving aangeboden stukken kan worden verwezen. De Algemene gronduitgiftevoorwaarden van 9 oktober 2003 zijn door tussenkomst van de notaris ingeschreven in het openbare register. Ook de opnieuw vastgestelde Algemene gronduitgifte voorwaarden dienen te worden ingeschreven. In artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan een bestuursorgaan beleidsregels vaststellen met betrekking tot een hem toekomende of onder zijn verantwoordelijkheid uitgeoefende bevoegdheid. In de inleiding is reeds aangegeven dat binnen de gemeente de Algemene gronduitgiftevoorwaarden als vaste gedragslijn wordt gehanteerd bij de uitgifte van bouwgronden. Indien de gemeente zich op haar beleid wenst te beroepen, dient het beleid bekendgemaakt te worden. De Raad is, gelet op haar kaderstellende rol, het bevoegde orgaan om kaders vast te stellen waarbinnen Burgemeester en wethouders hun bevoegdheid tot gronduitgifte dienen uit te voeren. Algemene toelichting gronduitgiftevoorwaarden Hierna volgt een algemene toelichting op hoofdlijnen op de gronduitgiftevoorwaarden. Daarna volgt een korte uitleg van de toegevoegde en/of aangepaste artikelen in de gronduitgiftevoorwaarden. Hoofdstuk 1 Bepalingen Algemeen De toepasselijkheid van de Algemene Gronduitgiftevoorwaarden is opgenomen in het eerste hoofdstuk. Uitgangspunt is dat bij het aangaan van verkoopovereenkomsten de Algemene Gronduitgiftevoorwaarden van toepassing zijn en pas in uitzonderlijke gevallen indien het van toepassing verklaren tot ongewenste en/of onredelijke rechtsverhouding leidt bepaalde onderdelen niet van toepassing zijn. Verder zijn in hoofdstuk 1 definitiebepalingen opgenomen, zodat duidelijk is wat onder bepaalde begrippen dient te worden verstaan. Hoofdstuk 2 Bepalingen inzake optieverlening In dit hoofdstuk zijn een aantal bepalingen opgenomen inzake optieverlening. Bij het verlenen van een optie wordt aan de gegadigde de mogelijkheid verleend om binnen een bepaalde periode na te gaan of het voor hen wenselijk en mogelijk is om de onroerende zaak te verwerven, zonder dat tussentijds de onroerende zaak aan een derde wordt verkocht. De eerste optietermijn wordt kosteloos verleend en daarna vindt een verlenging voor een bepaalde termijn plaats tegen betaling. Ook bestaat er op grond van de Algemene gronduitgiftevoorwaarden de mogelijkheid voor het college van Burgemeester en wethouders om af te wijken van de genoemde optie termijnen en vergoeding. In de praktijk doet deze situatie zich voor indien bijvoorbeeld nog een bestemmingswijziging noodzakelijk is of in verband met nadere onderzoeken nog niet duidelijk is of de gewenste ontwikkeling op het in optie gegeven perceel mogelijk is. Hoofdstuk 3 Verkoop en levering In dit hoofdstuk worden Algemene bepalingen aangaande de verkoop en levering van onroerende zaken beschreven. Deze opgenomen bepalingen zijn standaarden, die in de leidraad gemeentelijke gronduitgifte van de Vereniging van Grondbedrijven zijn 2

3 voorgeschreven met uitzondering van de bepaling ten aanzien van archeologisch onderzoek. Onder normale omstandigheden vindt afwijking van deze bepalingen niet plaats. Hoofdstuk 4 Bouw verplichting De gemeente verkoopt grond met het doel te voorzien in een maatschappelijke behoefte en om een voorgestane ontwikkeling te realiseren. Bij de verkoop van bouwrijpe grond is het dan ook gewenst dat koper overgaat tot realisering van de bebouwing. In hoofdstuk 4 van de Algemene gronduitgiftevoorwaarden zijn daarom bepalingen opgenomen die koper verplicht de bebouwing binnen een bepaalde termijn te realiseren. Bij niet realisering van de bebouwing dient de overeenkomst te worden ontbonden en de grond aan de gemeente te worden teruggeleverd. Naast een bouwplicht wordt in dit hoofdstuk melding gemaakt van de mogelijkheid die de gemeente heeft om koper te verplichten een parkeervoorziening te treffen, de waterscheiding en nutsvoorzieningen te regelen. Verder zijn er bepalingen opgenomen die overlast van de bouwwerkzaamheden dient te beperken. Hoofdstuk 5 Zakelijke rechten en overige bepalingen Een aantal algemene bepalingen dienen te worden opgenomen om zakelijke rechten van derden of van de gemeente als voormalig eigenaar te kunnen vastleggen. Door het opnemen van deze bepalingen worden bestaande lasten en beperkingen ten aanzien van de onroerende zaak gehandhaafd en wordt verzekerd dat deze rechten op deze zaak blijven rusten ook nadat de koper de onroerende zaak heeft overgedragen aan een opvolgend eigenaar. Hoofdstuk 6 Bijzondere bepalingen en Anti-speculatie bepaling In dit hoofdstuk is een bepaling opgenomen ten aanzien van ABC-contracten. Er is sprake van dergelijke contracten als eigenaar (A) zijn onroerende zaak verkoopt aan de volgende eigenaar (B) en deze de onroerende zaak verkoopt aan de opvolgend eigenaar (C). Bij de notaris wordt in één leveringsakte de grond overgedragen van de eerste eigenaar aan de laatste eigenaar door tussenkomst van eigenaar B. In de praktijk is dit een regelmatig gebruikte constructie. De gronduitgifte ziet er op toe dat de bepalingen die gelden tussen eigenaar A in casu de gemeente en eigenaar B ook van toepassing zijn op eigenaar C. Verder wordt in dit hoofdstuk bepaald dat er voor verkochte groenstroken een bouwverbod geldt en ten slotte dat bij verkoop van bestaande gebouwen op onderdelen de Algemene gronduitgifte voorwaarden van toepassing kunnen zijn. Hoofdstuk 7 Slotbepaling In het laatste hoofdstuk van de Algemene gronduitgifte voorwaarden wordt aangegeven wanneer zij inwerkingtreden en op welke wijze zij geciteerd dienen toe worden in andere documenten. 3

4 Toelichting belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Algemene gronduitgiftevoorwaarden 2003 Archeologie In artikel 3.9 is een bepaling opgenomen ten aanzien van archeologisch onderzoek. Op grond van de Monumentenwet en de Wet op de Archeologische Monumentenzorg dient bij een aanvraag bouwvergunning ook de archeologische toestand te worden beoordeeld. De verantwoordelijkheid voor de bescherming van archeologisch erfgoed ligt bij de gemeente. In vergunningsplichtige gevallen dient een archeologievergunning te worden aangevraagd. Op grond hiervan kan als voorwaarde voor het verlenen van een bouwvergunning aan de initiatiefnemer de verplichting worden opgelegd dat er nadere archeologische onderzoeken dienen plaats te vinden. Dit betekent in de praktijk dat door koper aanzienlijk meer kosten gemaakt moeten worden om de grond daadwerkelijk te kunnen bebouwen indien op grond van bovengenoemde wetgeving nadere archeologische onderzoeken dienen plaats te vinden. In artikel 3.9 is opgenomen dat indien sprake is van zeer hoge archeologische verwachtingswaarde zowel koper als de gemeente de mogelijkheid hebben om de koopovereenkomst te ontbinden in verband met het laten uitvoeren van archeologisch onderzoek. Waarborgsom/bankgarantie Het uitgangspunt bij de gronduitgifte is dat na het afsluiten van de koopovereenkomst binnen drie maanden de akte door de notaris wordt gepasseerd. Er kunnen zich omstandigheden voordoen dat de overdracht in een later stadium plaatsvindt. Indien de juridische levering (dit is het notarieel transport bij de notaris) niet binnen drie maanden na het afsluiten van de verkoopovereenkomst plaatsvindt, is het gewenst een waarborgsom of een bankgarantie wordt afgegeven in gevallen waarin de koopsom ,00 of hoger bedraagt. In artikel 3.13 is opgenomen dat een 10% van de aankoopsom als zekerheidsstelling wordt ingebracht. Verlening termijn bouwplicht In de praktijk bleek dat een bouwtermijn van 18 maanden een zeer strakke termijn is om de bebouwing te voltooien. Met name indien sprake is van meerdere bebouwingslagen is deze termijn krap. De termijn is daarom gesteld op 24 maanden. In artikel 4.1 lid g is de boetebepaling gewijzigd van éénmalig 10% van de koopsom naar 1% over de koopsom per dag dat de overschrijding voortduurt. Ook is hierdoor de boetebepaling opgenomen gelijk aan hetgeen reeds eerder was opgenomen artikel 4.1.lid b. Teruglevering bouwgrond In de praktijk komt het voor dat ondanks de bouwverplichting de koper door omstandigheden de bebouwing niet tot stand brengt. Op grond van de nu geldende voorwaarden diende de gemeente, indien de koper niet bereid was de grond aan de gemeente terug te leveren, een juridische procedure te voeren om alsnog de grond teruggeleverd te krijgen. In artikel 4.3 is geregeld dat koper de gemeente onherroepelijk gevolmachtigd wordt om de grond terug te verkrijgen bij het niet voldoen aan de bouwplicht. Benadrukt wordt dat van deze bepaling alleen gebruik kan worden gemaakt indien het niet bebouwen kan worden toegerekend/verweten aan de koper. Hardheidsclausule Er kunnen zich situaties voordoen dat strikte toepassing van de Algemene voorwaarden leidt tot een ongewenste situatie. In artikel 6.1 is een zogenaamde hardheidsclausule opgenomen 4

5 waarin aan het college van Burgemeester en wethouders de bevoegdheid wordt verleend om in dergelijke gevallen af te wijken van het bestaande beleid. Een dergelijke afwijking dient gemotiveerd te gescheiden in het kader van de door de gemeente nagestreefde doelen en ter behartiging van het algemeen belang. Verkoop gebouwen Geregeld komt het voor dat ook bestaande gebouwen die geen verdere functie meer hebben voor de gemeente, dienen te worden verkocht. In artikel 6.4 van de Algemene gronduitgiftevoorwaarden is de mogelijkheid gecreëerd om bepaalde artikelen van de Algemene gronduitgiftevoorwaarden van toepassing te verklaren. Bij de verkoop van reeds bestaande onroerende zaken is het gewenst om afhankelijk van de te realiseren plannen bepaalde artikelen al dan niet van toepassing te verklaren. In sommige gevallen zal de bestaande bebouwing, functie en gebruik gehandhaafd blijven en in andere gevallen zal worden overgegaan tot wijziging van de functie, gebruik en eventueel aanpassing of sloop van bestaande bebouwing. Het integraal van toepassing verklaren van de gronduitgifte voorwaarden is in deze gevallen dan ook niet gewenst omdat deze in beginsel handelt over bouwrijpe grond. TOT SLOT Wij stellen u voor over te gaan tot vaststelling van de Algemene gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2010 en na inwerkingtreding hiervan de Algemene gronduitgiftevoorwaarden van 9 oktober 2003 te laten vervallen. Bijlagen: - raadsbesluit - Algemene gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2010 Documenten n.v.t. 5