Waarde versus Prijs De Golfbaan Case. Han Dieperink register valuator

Transcriptie

1 Waarde versus Prijs De Golfbaan Case Han Dieperink register valuator

2 Drie manieren om prijs te bepalen Gelijkwaardig vraag & aanbod Dominante vrager of bieder Fairness

3 Drie manieren om waarde te bepalen Asset methode Markt methode Inkomensmethode Methoden: Herbouwwaarde Liquidatiewaarde NIET: Boekwaarde Methoden: Multiples Transacties Methoden: Market rent Directe kapitalisatie Discounted Cashflow (DCF) Real options Accountancy Business Valuation

4 De Golfbaan Case - Basistypen Pay & Play baan Ledenbaan Golfresort Community baan

5 De Golfbaan Case Bronnen van inkomen

6 De Golfbaan Case Waardering: waarom en hoe? Herfinanciering / Kredietbeheer Gericht op comfort: Kunnen de financieringslasten worden gedragen in de toekomst? Waardering gericht op exploitatie, zekerheden, risico s Aanpak: Inkomensmethode Handel in certificaten Gericht op fairness en bescherming van deelnemers Aanpak: Inkomensmethode of Asset methode In- en uittreden aandeelhouders Gericht op tot stand komen van onderhandse prijs Gelijkwaardige markt of dominante vrager/bieder Aanpak: Marktmethode (multiples) of Inkomensmethode Verkoop en aankoop Gericht op tot stand komen van prijs Gelijkwaardige markt of dominante vrager/bieder Aanpak: Marktmethode (multiples of transacties) of Inkomensmethode

7 Bouwstenen van een kasstroomwaardering (Discounted Cash Flow - DCF) Groei Is uw risico consistent met de mate en de wijze van groei? Investeert u wel genoeg, gegeven uw groeiambitie? Waarde Risico Is uw risico consistent met de investeringsstrategie? Investeren

8 Bouwstenen van een kasstroomwaardering (DCF) 1 Historische cijfers normaliseren 2 Vrije kasstromen bepalen / plannen jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 jaar 6 jaar 7 jaar 8 jaar 9 jaar 10 jaar 11 jaar 12 jaar 13 jaar 14 jaar 15 Historie Planperiode Restperiode 3 Discount-/risicofactor toepassen (corrigeren voor tijd en risico) 4 Corrigeren voor vreemd vermogen

9

10 Speciale issues - Klimaat en Weer Klimaat Aantal speelbare uren / capaciteit Zomertijd meer uren Irrigatie-/drainage-investeringen Weer Onzekerheid baanbezetting, greenfees, horeca, driving range, dus realisatie kasstroom

11 Speciale issues - Economische conjunctuur één cyclus Zeer conjunctuurgevoelig Businessclub lidmaatschappen Sponsoring Events Golfshop Conjunctuurgevoelig Private Lidmaatschappen Greenfees Golfacademy Horeca Beperkt/niet conjunctuurgevoelig Baanonderhoud Management en staf Afschrijvingen

12 Speciale issues Verwachtingen van gasten Ledenprivileges en status Afnemende ledenaantallen van leden naar greenfeespelers Extreme service-uren Kortingen

13 Speciale issues - Management, Inefficiency en Clubhuis De norm op veel golfbanen: Gebrek aan professioneel management Verpachting/versnippering kasstromen Hobby- en statusgevoelig Ledenprivileges Leidt tot onbenut potentieel voor genereren van kasstromen

14 Speciale issues - Investeringsniveau Welke baan heeft een investeringsachterstand?

15 Speciale issues - Investeringsniveau Potentiële bron van bezuiniging Ecologisch beheer Golfperformance evolueert (sport en veiligheid) Deze foto van Onbekende auteur is gelicentieerd onder CC BY-SA-NC

16 Speciale issues - Certificaten en Claims Veel golfbanen zijn van oorsprong gefinancierd door leden met bijzondere afspraken en verwachtingen. Hoe waardeer je bv: Ledencertificaten? Ledenleningen? Pachtovereenkomsten?

17 Speciale issues - Highest & Best Use Verschillende belangen Investeerders versus recreanten Investeerders versus overheid (levensvatbaarheid vs bestemmingsplan)

18 De Golfbaan Case - Vrije kasstromen Opbrengsten Lidmaatschappen a Conjunctuur, afnametrend Businessclub & Sponsoring b Conjunctuur, integriteitstrend Greenfees c Tariefdruk Horeca d afh. van aantal gasten Overig e O Kosten Personeel horeca f afh. van horeca-omzet Personeel overig g Vast Afschrijvingen h Baanonderhoud i Vast Overig j K Operationeel Resultaat OR Net Income / EBIT Minus Belasting -B minus Investeringen -I corrigeren voor nodige investeringen plus Afschrijving +A non cash kosten / aanpassen aan investeringsniveau minus toename werkkapitaal -W Vrije Kasstroom FCF Free Cash Flow

19 De Golfbaan Case De magie van de discount rate De discount rate vertaalt toekomstige kasstromen naar de contante waarde van vandaag, de zg. Net Present Value (NPV). Door toekomstige kasstromen contant te maken ( te discounten ) wordt gecorrigeerd voor: De tijdswaarde van geld Het risicoprofiel van de onderneming Het risicoprofiel van het land De geëiste rendementen van kapitaalverschaffers (eigen en vreemd vermogen) Voor DCF-waarderingen geldt als discount rate de WACC (Weighted Average Cost of Capital). In de WACC zijn verwerkt: Risicovrije rentevoet Marktpremie voor aandelen Small firm premie Risicopremie voor specifieke onderneming Afhankelijkheid management Afhankelijkheid leveranciers Track record Spreiding activiteiten Toetreding barrières Flexibiliteit De WACC voor golfbanen is 2-4% hoger dan commercieel vastgoed vanwege vereist intensief management en weerrisico. Daardoor hogere rentevergoedingen en hoger aandeelrendement geëist.

20 De Golfbaan Case Historische, Plan- en Restperiode Historische periode: Eerst normaliseren Minimaal drie jaar Planperiode: Opbrengsten nav reële gasten-aantallen Kosten vast of variabel Minimaal een hele economische cyclus (advies 10 jaar of meer) Restperiode: Groei g (advies max 1%) Restwaarde (Terminal Value) TV = (FCFn x (1 + g)) / (WACC g) FCFn = free cash flow in laatste jaar planperiode g = groeirate van vrije kasstromen (FCF) WACC = weighted average cost of capital

21 De Golfbaan Case De Waarde van een Golfbaan Waardering De contante waarde van de verwachte kasstromen tijdens de planperiode + De contante waarde van de restwaarde (TV-Terminal Value) = De ondernemingswaarde van de golfbaan -/- Vreemd vermogen (leningen) = De aandeelwaarde van de golfbaan

22

23 Lessons learned - 1

24 Lessons learned - 2

25 Lessons learned - 3