SECTOR RUST- EN ZORGHUIZEN

Transcriptie

1 SECTOR RUST- EN ZORGHUIZEN BDO 2 december 2013 Ivo Lemmens Johan Hatert

2 INTRODUCTIE 1. Sector 2. Financiële benadering 2

3 1. SECTOR De wettelijke aspecten en regionale kenmerken: Opschorting van het aantal goedkeuringen: een gesloten «markt» België: bedden Wallonië: bedden Vlaanderen: bedden Als gevolg van de huidige demografische evolutie is er dringend nood aan meer dan bedden! België Wallonië Vlaanderen Brussel Bedden RH in % bevolking > 80 jaar 24% 1 27% 21% 30% Geëxploiteerde bedden in publieke RH (31%) (28%) (35%) (25%) Geëxploiteerde bedden in private RH met een niet-lucratief karakter (36%) (23%) (51%) (13%) Bedden geëxploiteerd in privé-rusthuizen met een lucratief karakter (33%) (49%) (14%) (62%) Totaal aantal bedden Bron: INAMI 1 Voor 100 personen ouder dan 80 jaar, zijn er in België 24 bedden beschikbaar.

4 1. SECTOR De wettelijke aspecten met betrekking tot het onroerend vastgoed: Normen van de bouw: omvang van de kamers, sanitaire voorzieningen Urbanistische normen Veiligheid: attest van de brandweer, burgemeester Upgrade van de omvang en standing van de instellingen 4

5 1. SECTOR De wettelijke aspecten met betrekking tot de uitbating: ROB, RVT, KortVerblijf Schaal van Katz/ Personeelsnormen/ Rentabiliteit Gebrek aan gekwalificeerd personeel Het complex-maken van de werking van de instellingen 5

6 1. SECTOR Sector in consolidatie Economisch defensieve sector Bijna «gesloten» Belgische markt die het verdedigende karakter versterkt (aanbod < vraag) Stabiliteit van de inkomsten afhankelijk van de RIZIV subsidies en de dagprijs Demografische evolutie verstrekt de vraag en dus ook het verdedigende aspect De onroerendgoedverplichtingen brengen een hoge nood aan financiële middelen met zich mee Nood aan structuur door toenemende complexiteit van het beheer 6

7 1. SECTOR Sector in consolidatie Belang van de grote financiële spelers in de sector Voor de initiële familiale spelers is het moeilijk om de tendens van de sector te volgen Interessant patrimoniaal aspect voor de «uittredende» spelers 7

8 RIZIV forfait: RIZIV forfait is gekoppeld aan de schaal van Katz De inkomsten van het RIZIV, vertegenwoordigen in het algemeen ± 40 tot 50% van de omzet van de onderneming De personeelskosten vertegenwoordigen in het algemeen tussen 50 en 60% van de omzet van de onderneming De directe link tussen het RIZIV forfait (#70) en de personeelskosten (#62) moet goed beheerst worden! 8

9 Historische resultaatrekeningen in 000 EUR 2008 a 2009 a 2010 a 2011 a Omzet % % % A. Personeelskosten % % % % B. Restauratiekosten % % % % C. Management fees % % % % D. Andere onkosten % % % % E. Geactiveerde kosten - 0% - 0% % % F. Meerwaarde op onroerende goed % 753 1% % % EBITDAR % % % % Huur % % % % EBITDA % % % % Afschrijving Afschrijving van de geactiveerde kosten EBIT % 176 0% % % Fiancieel resultaat Uitzonderlijk resultaat Belastingen Netto-resultaat % % 694 1% 526 1% 9

10 Verblijfskosten/dagprijs : De dagprijs houdt verband met: De geografische zone: socio-economische karakter van een regio De status van de instelling De grootte van de instelling: gemeenschappelijk ruimte, ontspanningsruimte De dagprijs is onderworpen aan FOD controle; maar is «veranderlijk» Dit maakt het mogelijk om de rentabiliteit te creëren op basis van de hierboven vermelde kenmerken en diensten zoals omvang, status en geografische zone 10

11 Onroerend goed eigen aan de sector: FV IMMO. th meur FV IMMO SENIOR th MEUR OPPERVLAKTE FV/m2 th keur OPBRENGST m2/rh COFINIMMO (35,5 %) m 2 1,88 2 6,5% m 2 3 (127 RH) 4 AEDIFICA (54% 1 ) m 2 2,02 2 6,0% m 2 3 (37 RH) 4 GEMIDDELDE 1,95² 6,3% m 2 3 Bron: Jaarverslagen van de ondernemingen 1 % van de Fair Value van de vastgoedsector (totale portefeuille) wordt gevormd door het onroerend goed dat verhuurd wordt aan de sector RH 2 Marktwaarde van de m 2 in bezit 3 Gemiddelde oppervlakte per instelling, of oppervlakte RH / aantal instellingen RH 4 Aantal instellingen in portefeuille Immo RH 11

12 Onroerend vastgoed eigen aan de sector: De door de immobiliënsector gewenste /verwachte huuropbrengst komt neer op ongeveer 6,3% van de venale waarde ( fair value ) De gemiddelde fair value /m 2 bevindt zich ongeveer tussen tot EUR De gemiddelde omvang van een gebouw in handen van de immobiliënsector is ongeveer m 2 12

13 Operactionele zijde van de sector: Curanum Korian Noble Age Orpea Omzet Personeelskosten Gemiddelde 2012 Gemiddelde Personeelskosten in % 50,9% 47,9% 54,2% 50,1% 50,8% 48,4% EBITDAR ,5 368 EBITDAR in % 30,4% 25,0% 24,3% 25,8% 26,4% 25,6% EBITDA EBITDA in % 11,1% 12,5% 9,3% 17,9% 12,7% 12,6% EBIT ,7 194 EBIT in % 6,2% 7,9% 7,3% 13,6% 8,7% 8,7% Nettoresultaat Nettoresultaat in % 1,4% 2,5% 2,8% 6,8% 3,4% 3,2% Bron: jaarverslagen van de ondernemingen 13

14 Operationele zijde van de sector : EBITDAR = 26% van de omzet EBITDA = 13% van de omzet R(ENT) vertegenwoordigt dus 13% van de omzet Indien de instelling het gebouw bezit EDITBA = EDITBAR = target 26 % 14

15 WAARDERING : 3 traditionele benaderingen Voorafgaande bemerkingen: Een geneeskundige, sociale onderneming versus real estate benadering Performantie inzake verzorging, sociale versus economisch performantie (rentabiliteit) OPGELET met short cut benadering : Prijs/Bed!! 15

16 WAARDERING: 3 traditionele benaderingen PATRIMONIAAL VERMOGEN I PATRIMONIAAL VERMOGEN II RENDEMENTSMETHODE VERGELIJKINGSWAARDE EIGEN VERMOGEN + MEERWAARDEN/ MINDERWAARDEN OP ACTIVA EN PASSIVA MARKTWAARDE VAN GEBOUW + MARKTWAARDE GOEDKEURINGEN BEDDEN - FINANCIËLE SCHULD DISCOUNTED FREE CASH FLOW (EV) - FINANCIËLE SCHULD + LIQUIDE MIDDELEN (*) MULTIPLES (EV) BEURSGENOTEERDE VENNOOTSCHAPPEN - FINANCIËLE SCHULD + LIQUIDE MIDDELEN (*) + LIQUIDE MIDDELEN (*) (*) het totaal van de liquide middelen wordt meestal als overtollig beschouwd 16

17 WAARDERING: waarde van een goedgekeurd bed De marktwaarde van de goedkeuring voor een bed is totaal afhankelijk van de huidige gesloten markt De marktwaarde van die goedkeuring hangt samen met het RIZIV forfait De marktwaarde van die goedkeuring is ook en vooral afhankelijk van de plaats waar het bed geëxploiteerd zal worden. De criteria: Geografische zone: socio-ecologisch karakter van een regio Grootte van het over te dragen geheel aan bedden EUR voor een actief bed in functie van de criteria 17

18 WAARDERING: patrimoniale waarde Correctie van het actief: 2 grote bronnen van meerwaarde eigen aan de sector Het semi-residentieel gebouw De goedkeuring voor de bedden De meerwaarde komt overeen met het verschil tussen de boekhoudkundige waarde van de activa en de actuele verkoopwaarde van dezelfde activa Het gebouw verkopen en terug huren «sale and lease back» kan een middel zijn om cash vrij te maken voor de exploitatie of overname van andere exploitaties Correctie van de belasting op de latente meerwaarde (geval specifiek) 18

19 WAARDERING: rendementsmethode Rekening houden met de toekomstige geldstromen gegenereerd door de vennootschap, free cash flow, geactualiseerd op basis van de gewogen gemiddelde kapitaalkosten (WACC) om de huidige waarde te bepalen: FREE CASH FLOW= Going concern Free Cash Flow EBIT Horizon van 5 jaren + - BELASTING Residuële waarde op basis van NOPLAT EV op basis van DCF +AFSCHRIJVINGEN - INVESTERINGEN EV-Netto Financiële Schuld = waarde van het rendement + WIJZIGING BEDRIJFSKAPITAAL 19

20 WAARDERING : de waarde van het rendement De stabiliteit van de geldstromen eigen aan de sector vereisen niet vaak het gebruik van een DCF om de waarde van een RH te benaderen De stabiliteit van de geldstromen en het defensieve karakter kunnen een optiek van going concern en een residuele waarde rechtvaardigen, zelfs voor middelgrote ondernemingen De aspecten van integratie, bouw, consolidatie kunnen het gebruik van een business plan en van een hierop gebaseerde DCF zinvol maken 20

21 WAARDERING: de vergelijkingsmethode Veel beursgenoteerde vennootschappen: die op de markt zeer actief zijn en die tot talrijke aankopen overgaan Veelvoudige transacties: talrijke transacties tijdens de voorbije maanden en jaren die het mogelijk maken om de multiples te beoordelen en op te volgen in een referentiekader 21

22 Waardering: vergelijkingsmethode multiples Beurs kapitalisatie (meur) EV/Sales EV/EBITDA EV/EBIT P/E Beta Curanum 118 0,9 7,1 10,9 12,6 0,4 Korian 643 0,9 6,9 9,8 14,1 0,6 Le Noble Age 86 0,5 6,3 7,8 11,1 0,4 Orpea ,3 12,5 15,7 16,8 0,5 Médiane 0,9 7,0 10,4 13,3 0,5 Bron: Thomson Reuters, september 2013 De EBITDA (R) multiple methode als criterium van rentabiliteit van de aankooptransacties is algemeen gebruikt door de groepen 22

23 Waardering: vergelijkingsmethode multiples Evolution des multiples ,4 9,7 12,3 11,9 11,7 11,1 11,4 8,8 7,7 8,2 7,4 7,4 10,4 7, Janvier 2012 Avril 2012 Mai 2012 Juin 2012 Juillet 2012 Octobre 2012 EV/EBITDA EV/EBIT Septembre 2013 Bron: Thomas Reuters 23

24 BESLUIT Hoe meer de instelling de grootte, de structuur, de rentabiliteit van de beursgenoteerde vennootschappen gaat benaderen, hoe meer de multiples betaald bij transacties zullen aangrenzen bij die vermeld binnen de peer group Als de rationalisering, de integratie en de uitbreiding gerealiseerd moeten worden door de koper, dan zal de multiple geleidelijk afwijken (naar beneden), en eerder een EV/EBITDA factor van 5 tot 6 benaderen Men spreekt eerder van de haalbaarheid dan van liquiditeit van de transactie: want in de sector kunnen per definitie alle vennootschappen ( of activa bestanddelen ) in aanmerking komen voor een verkoop. 24